Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2021 года №А35-3135/2018, 19АП-7183/2020

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 марта 2021 года Дело N А35-3135/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2021 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 марта 2021 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
Воскобойникова М.С.
судей
Кораблевой Г.Н.
Щербатых Е.Ю.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Фединым М.В.,
при участии:
от ООО "Агроторг": Арнаутовой И.В., представителя по доверенности N 26041147/2019 от 28.10.2019;
от ИП Самсонова А.А.: Самсонов А.А., паспорт,
от ООО "СтройГрад": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от ООО "Курскэнергоспецремонт": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от Управления по охране объектов культурного наследия Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от Администрации Курской области в лице управления по охране объектов культурного наследия: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от Сорокина К.А.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от ООО "Эксперт оценка": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Агроторг", Индивидуального предпринимателя Самсонова Александра Александровича на решение Арбитражного суда Курской области от 22.10.2020 по делу N А35-3135/2018 по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Самсонова Александра Александровича (ОГРНИП 304463230600589, ИНН 462901552715) к Обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (ОГРН 1027809237796, ИНН 7825706086, 191025, г. Санкт-Петербург, пр. Невский, д. 90/92) о взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов,
и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" (ОГРН 1027809237796, ИНН 7825706086, 191025, г. Санкт-Петербург, пр. Невский, д. 90/92) к индивидуальному предпринимателю Самсонову Александру Александровичу (ОГРНИП 304463230600589, ИНН 462901552715) о взыскании стоимости неотделимых улучшений и затрат,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "СтройГрад", общество с ограниченной ответственностью "Курскэнергоспецремонт", Управление по охране объектов культурного наследия Курской области, Администрация Курской области в лице управления по охране объектов культурного наследия, Сорокин Кирилл Алексеевич, общество с ограниченной ответственностью "Эксперт оценка",
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Самсонов Александр Александрович (далее - истец по первоначальному исковому заявлению, ИП Самсонов А.А.) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (далее - ответчик по первоначальному исковому заявлению, ООО "Агроторг") с требованием о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.08.2017 в размере 328 000 руб. 00 коп. за март 2018 года, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 181 руб. 42 коп., расходов на оплату юридических услуг в размере 15 000 руб. 00 коп.
Делу был присвоен N А35-3135/2018.
ИП Самсонов А.А. обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к ООО "Агроторг" с требованием о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.08.2017 в размере 328 000 руб. 00 коп. за апрель 2018 года, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 215 руб. 12 коп., расходов на оплату юридических услуг в размере 15 000 руб. 00 коп.
Делу был присвоен N А35-3984/2018.
ИП Самсонов А.А. обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к ООО "Агроторг" с требованием о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.08.2017 в размере 328 000 руб. 00 коп. за май 2018 года, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 801 руб. 48 коп., расходов на оплату юридических услуг в размере 15 000 руб. 00 коп.
Делу был присвоен N А35-5257/2018.
Определением Арбитражного суда Курской области от 04.10.2018 дела N А35-3135/2018, N А35-5257/2018, N А35-3984/2018 объединены в одно производство, для их совместного рассмотрения, с присвоением объединенному делу номера N А35-3135/2018.
06.08.2018 ООО "Агроторг" обратилось в Арбитражный суд Курской области со встречным исковым заявлением к ИП Самсонову А.А. с требованием о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в сумме 52 745 руб. 00 коп..
Делу был присвоен N А35-6731/2018.
Определением арбитражного суда от 20.11.2018 дела N А35-3135/2018 и N А35-6731/2018 объединены в одно производство, для их совместного рассмотрения, с присвоением объединенному делу номера N А35-3135/2018, встречный иск принят к производству.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "СтройГрад" (далее - третье лицо 1, ООО "СтройГрад"), общество с ограниченной ответственностью "Курскэнергоспецремонт" (далее - третье лицо 2, ООО "Курскэнергоспецремонт"), Управление по охране объектов культурного наследия Курской области (далее - третье лицо 3), Администрация Курской области в лице управления по охране объектов культурного наследия (далее - третье лицо 4), Сорокин Кирилл Алексеевич (далее - третье лицо 5, Сорокин К.А.), общество с ограниченной ответственностью "Эксперт оценка" (далее - третье лицо 6, ООО "Эксперт оценка").
В процессе рассмотрения дела судом, истец по первоначальному исковому заявлению неоднократно ходатайствовал об уточнении заявленных требований, в конечной редакции просил о взыскании с ООО "Агроторг" задолженность по арендной плате за март, апрель, май 2018 года (до 21 числа мая) в пользу ИП Самсонова А.А. в сумме 835 165, 59 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 139 293,86 рублей по состоянию на 3 сентября 2020 года.
Указанное уточнение принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В ходе рассмотрения дела определением Арбитражного суда Курской области от 02.04.2019 производство по делу приостановлено, в связи с назначением судебной экспертизы, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "ЭксКом".
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1. Сколько фактического рабочего времени (человека/часов) необходимо для устранения выявленных нарушений в целях исполнения Предписания от 16.02.2018 N 02, Предписания от 11.04.2018 N 03 о приостановлении ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия регионального значения "Здание гостиницы "Центральная", расположенном по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, пом. I, выданных ООО "Курскэнергоспецремонт" Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области?
2. Соответствуют ли представленные ООО "Агроторг" документация, в том числе проектно-сметная, техническое задание, справки о стоимости выполненных работ и затрат, в результате которых выполнены работы в арендуемых нежилых помещениях, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, пом. I, согласно договора аренды нежилого помещения от 15 августа 2017 года научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения "Здание гостиницы "Центральная" (г. Курск, ул. Ленина, д.2) "Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина".
3. Определить стоимость созданных ООО "Агроторг" неотделимых улучшений в арендуемых нежилых помещениях расположенных по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, пом. I, согласно Договора аренды нежилого помещения от 15 августа 2017 года, по состоянию на 21 мая 2018 года, выполненных в целях реализации научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения "Здание гостиницы "Центральная" (г. Курск, ул. Ленина, д.2) "Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина" по состоянию на дату подписания и составления Акта приема-передачи (возврата) 21 мая 2018 года арендуемых нежилых помещений.
4. Произведенные ООО "Агроторг" неотделимые улучшения в арендуемых нежилых помещениях, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, пом. I, выполнены ли без вреда для имущества нежилых помещений и повлияли ли на стоимость объекта недвижимости?
5. Имеет ли место фактическое выполнение объемов работ, которые указаны в актах сдачи-приемки работ: от 02.04.2018 N 1 (КС-2), от 15.05.2018 N 2 (КС-2), справках о стоимости выполненных работ и затрат: от 02.04.2018 N 1(КС-3); от 15.05.2018 N 2 (КС-3) на объекте, переданном ООО "Агроторг" под договору аренды от 15.08.2017, расположенном по адресу г. Курск, ул. Ленина, д.2 с кадастровыми номерами 46:29:102304:541 и 46:29:102304:542?
6. Соответствуют ли виды и объем работ, указанные в актах сдачи-приемки работ от 02.04.2018 N 1 (КС-2), от 15.05.2018 N 2 (КС-2), справках о стоимости выполненных работ и затрат: от 02.04.2018 N 1 (КС-3); от 15.05.2018 N 2 (КС-3); проведенные в ходе ремонтно-строительных работ, условиям договора подряда, заключенного ООО "Агроторг" с ООО "Курскэнергоспецремонт"?
7. Соответствует ли качество работ ООО "Курскэнергоспецремонт", указанных формах КС-2: Акте от 02.04.2018 N 1, Акте от 15.05.2018 N 2, выполненных по Договору подряда от 11.10.2017 N 3/11019 с ООО "Агроторг" требованиям СНиП, ГОСТ иным нормативным, правовым актам, требованиям пожарной безопасности, научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения "Здание гостиницы "Центральная" (г. Курск, ул. Ленина, д.2) "Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина"? Если нет, то какова стоимость устранения недостатков?
8. Соответствует ли, возможна и пригодна ли дальнейшая эксплуатация помещений без нарушения положений СНиП, ГОСТ, нормам и правилам пожарной безопасности, санитарным нормам и правилам, и иных норм, по состоянию на дату 21 мая 2018 года - составление Акта приема-передачи (возврата), условиям Договора аренды нежилого помещения от 15 августа 2017 года, расположенным по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, пом. 1-1, площадью 925, 6 кв.м, документации "Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина"? Если нет, то по каким причинам?
С учетом результатов проведенного экспертного исследования, эксперт пришел к следующим выводам.
Учитывая указанный в предписаниях N 02 и N 03 объем устранения недостатков, экспертами усматривается соответствие с указанными сроками их устранения. Лицо, от имени которого в материалах дела указаны сроки исправления недостатков (ООО "Эксперт-оценка), уполномочено и компетентно в предоставлении такого рода сведений.
Таким образом, сроки исправления недостатков и дефектов в предписаниях N 02 и N 03 могут быть приняты, как достоверные и достаточные в качестве указанного фактического рабочего времени (человека/часов), необходимого для устранения выявленных нарушений в целях исполнения Предписания N 02 от 16.02.2018 и Предписания N 03 от 11.04.2018 о приостановлении ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия регионального значения "Здание гостиницы "Центральная", расположенном по адресу: г. Курск, ул. Ленина. 2, пом. 1, выданных ООО "Курскэнергоспецремонт" Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области:
- для исполнения предписания N 02 требуется 24 человека-часа;
- для исполнения предписания N 03 требуется 72 человека-часа. По второму вопросу эксперты пришли к следующим выводам.
В ходе проведения исследования по вопросу N 2 экспертами выявлены следующие несоответствия представленной ООО "Агроторг" документации, в том числе проектно-сметной, технического задания, справки о стоимости выполненных работ и затрат, в результате которых выполнены работы в арендуемых нежилых помещениях, распложенных по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, пом.1, согласно договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017 научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения "Здание гостиницы "Центральная" (г. Курск, ул. Ленина, д.2) "Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина":
- реставрационные работы на объекте выполнялись организацией, не имеющей лицензию на работы с объектами культурного наследия;
- без выданного Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области Разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия подрядчик (начал) приступил к выполнению, производству реставрационных работ на объекте;
- Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области при проведении мероприятий по контролю за выполнением работ, выданы подрядчику ООО "Курскэнергоспецремонт" Предписание N 02 от 16.02.2018 и Предписание N 03 от 11.04.2018;
- не выполнены в установленный срок законные Предписания: Предписание N 02 от 16.02.2018 и Предписание N 03 от 11.04.2018;
- не выполнены в установленный срок законные Предписания: Предписание N 02 от 16.02.2018 и Предписание N 03 от 11.04.2018, выданные ООО "Курскэнергоспецремонт";
- договор подряда N 3/11019 от 11.10.2017, заключенный ООО "Агроторг" с ООО "Курскэнергоспецремонт" не имеет обязательное существенное условие, что выполнение работ в Помещении проводится на объекте культурного наследия;
- отсутствует утвержденная Управлением по охране объектов культурного наследия отчетная документация, акт ввода в эксплуатацию;
- договора подряда N 3/11019 от 11.10.2017 и субподряда N 66, от 27.12.2017 выполнены на основании стандартного Технического задания ООО "Агроторг", так же в договорах не учтены существенные условия и требования о том, что реставрационные работы должны выполняться на объекте культурного наследия и в строгом соответствии с научно-проектной документацией "Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина";
- отсутствует дефектная ведомость (акт) состояния декора, предусмотренная требованиями научно-проектной документации "Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина" (Раздел 3. Подраздел 2. Пояснительная записка, стр. 14, 1 абзац);
- отсутствует подтверждение выполнения ремонтно-реставрационных работ по воссозданию и реставрации штукатурки стен, и откосов известково-цементным раствором, предусмотренных научно-проектной документацией "Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина" (Раздел 3. Подраздел 2. Пояснительная записка, стр. 13, 2 абзац);
- проводимые работы не соответствуют согласованной научно-проектной документацией "Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина", так при устройстве подвесного потолка и облицовке стен, лепные декоративные элементы сохраняются, указанные проектные требования не выполнены (стр.8, 13 абзац Акта государственной историко-культурной экспертизы научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения "Здание гостиницы "Центральная" (г. Курск, ул. Ленина, д.2) (проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина; Раздел 3. Подраздел 2. Пояснительная записка, стр. 8, 1 абзац);
- договор подряда N 3/11019 от 11.10.2017 между ООО "Агроторг" и ООО "Курскэнергоспецремонт" заключен формально, фактически все реставрационные работы по реставрации выполнялись ООО "СтройГрад" - не имеющем лицензии, права производить и находиться для производства работ на объекте культурного наследия.
По третьему вопросу эксперты пришли к следующим выводам.
В связи с тем, что фактически, в результате работ, неотделимые для объекта улучшения не созданы, расчет стоимости таких улучшений не производился.
По четвертому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.
Произведенные ООО "Агроторг" работы в арендуемых нежилых помещениях, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, пом.1, выполнены с ущербом для имущества нежилых помещений и повлияли на стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения.
По пятому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.
Так как процесс строительства подразумевает работы, результат которых скрывается последующими работами (скрытые работы), в соответствии с пунктами 7.2.1 и 7.2.2 СП 48.13330.2011 "Организация строительства" оценка соответствия отдельных конструкций требованиям проектной и нормативной документации производится на основании актов освидетельствования всех скрытых работ, входящих в состав конструкции, а также исполнительных схем или рабочих чертежей, на которые акты АОСР ссылаются.
Без надлежаще оформленных исполнительных схем, чертежей или АОСР проверка фактического выполнения объемов работ, которые указаны в актах сдачи-приемки работ: N 1 от 02.04.2018 (КС-2), N 2 от 15.05.2018 (КС-2), справках о стоимости выполненных работ и затрат: N 1 от 02.04.2018 (КС-3), N 2 от 15.05.2018 (КС-3) на объекте, переданном ООО "Агроторг" по договору аренды от 15.08.2017, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Ленина, д.2 с кадастровыми номерами 46:29:102304:541 и 46:29:102304:542, не представляется возможной.
По шестому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.
При проведении исследования в рамках поставленного вопроса и в объеме предоставленной документации, экспертами установлено полное соответствие видов и объемов (стоимости) работ, указанных в актах сдачи-приемки работ: N 1 от 02.04.2018 (КС-2), N 2 от 15.05.2018 (КС-2), справках о стоимости выполненных работ и затрат: N 1 от 02.04.2018 (КС-3), N 2 от 15.05.2018 (КС-3), проведенных в ходе ремонтно-строительных работ, условиям договора подряда N 3/11019 от 11.10.2017, заключенного ООО "Агроторг" с ООО "Курскэнергоспецремонт".
По седьмому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.
Ответить на поставленный экспертам вопрос в рамках проведенного исследования не представляется возможным (не представляется возможным произвести корректировку проекта и составить дополнительную проектную документацию).
Экспертам известно, исходя из обстоятельств дела, что сторонами в суде ведется спор о сумме работ, указанных в формах КС-2: Акте N 1 от 02.04.2018, Акте N 2 от 15.05.2018, выполненных по договору подряда от 11.10.2017 N 3/11019. Учитывая тот факт, что в исследуемом объекте магазин "Пятерочка" располагаться не будет, то и расчет стоимости восстановительных работ, для устранения дефектов выполненных работ согласно проекта под размещение магазина, для рассмотрения дела по существу, не будет способствовать объективному раскрытию обстоятельств.
Исходя из условий проведения экспертизы (по имеющимся в деле документам), а также трактовки вопроса N 7, экспертам требуется определить стоимость работ, выполненных качественно, и стоимость работ, указанных в формах КС-2: Акте N 1 от 02.04.2018, Акте N 2 от 15.05.2018, выполненных по договору подряда от 11.10.2017 N 3/11019, которые не могут быть приняты как исполненные, ввиду значимых нарушений и ненадлежащего качества.
Таким образом, стоимость некачественно выполненных работ (не могут быть приняты как исполненные) составляет 3 639 198 руб. 87 коп.
По восьмому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.
Дальнейшая эксплуатация помещений без нарушения положений СНиП, ГОСТ, норм и правил пожарной безопасности и иных норм, по состоянию на дату 21.05.2018 -составление Акта приема-передачи (возврата), условиям Договора аренды нежилого помещения от 05.08.2017, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, д.2, пом.1 -1, площадью 925, 6 кв.м, документации "Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина" невозможна, по следующим причинам:
- отсутствует акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия;
- имеются указанные в Предписании N 02 от 16.02.2018 "О приостановлении ремонтно-реставрационных работ" и Предписании N 03 от 11.04.2018 несоответствия выполненных работ проектной документации;
- отступления от научно-проектной документации, выявленные в ходе ответа на вопросы N 5 и N 7, не согласованы с проектной документацией.
В ходе рассмотрения дела определением Арбитражного суда Курской области от 28.01.2020 производство по делу приостановлено, в связи с назначением повторной судебной экспертизы, производство которой поручено экспертам Федерального государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Курский государственный университет".
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1. Сколько фактического рабочего времени (человека/часов) необходимо для устранения выявленных нарушений в целях исполнения Предписания от 16 февраля 2018 года N 02, Предписания от 11 апреля 2018 года N 03 о приостановлении ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия регионального значения "Здание гостиницы "Центральная", расположенном по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, пом. I, выданных ООО "Курскэнергоспецремонт" Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области?
2. Соответствуют ли представленные ООО "Агроторг" документация, в том числе проектно-сметная, техническое задание, справки о стоимости выполненных работ и затрат, в результате которых выполнены работы в арендуемых нежилых помещениях, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, пом. I, согласно договора аренды нежилого помещения от 15 августа 2017 года научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения "Здание гостиницы "Центральная" (г. Курск, ул. Ленина, д.2) "Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина".
3. Определить стоимость созданных ООО "Агроторг" неотделимых улучшений в арендуемых нежилых помещениях расположенных по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, пом. I, согласно Договора аренды нежилого помещения от 15 августа 2017 года, по состоянию на 21 мая 2018 года, выполненных в целях реализации научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения "Здание гостиницы "Центральная" (г. Курск, ул. Ленина, д.2) "Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина" по состоянию на дату подписания и составления Акта приемапередачи (возврата) 21 мая 2018 года арендуемых нежилых помещений.
4. Произведенные ООО "Агроторг" неотделимые улучшения в арендуемых нежилых помещениях, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, пом. I, выполнены ли без вреда для имущества нежилых помещений и повлияли ли на стоимость объекта недвижимости?
5. Имеет ли место фактическое выполнение объемов работ, которые указаны в актах сдачи-приемки работ: N 1 от 02.04.2018г. (КС-2), N 2 от 15.05.2018г. (КС-2), справках о стоимости выполненных работ и затрат: N 1 от 02.04.2018г. (КС-3); N 2 от 15.05.2018г (КС-3) на объекте, переданном ООО "Агроторг" под договору аренды от 15.08.2017, расположенном по адресу г. Курск, ул. Ленина, д.2 с кадастровыми номерами 46:29:102304:541 и 46:29:102304:542? 9 А 3 5 - 3 1 3 5 / 2 0 1 8
6. Соответствуют ли виды и объем работ, указанные в актах сдачи-приемки работ N 1 от 02.04.2018г. (КС-2), N 2 от 15.05.2018г. (КС-2), справках о стоимости выполненных работ и затрат: N 1 от 02.04.2018г. (КС-3); N 2 от 15.05.2018г (КС-3); проведенные в ходе ремонтно-строительных работ, условиям договора подряда, заключенного ООО "Агроторг" с ООО "Курскэнергоспецремонт"?
7. Соответствует ли качество работ ООО "Курскэнергоспецремонт", указанных формах КС-2: Акте N 1 от 02.04.2018г., Акте N 2 от 15.05.2018г. выполненных по Договору подряда от 11.10.2017г. N 3/11019 с ООО "Агроторг" требованиям СНиП, ГОСТ иным нормативным, правовым актам, требованиям пожарной безопасности, научнопроектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения "Здание гостиницы "Центральная" (г. Курск, ул. Ленина, д.2) "Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина"? Если нет, то какова стоимость устранения недостатков?
8. Соответствует ли, возможна и пригодна ли дальнейшая эксплуатация помещений без нарушения положений СНиП, ГОСТ, нормам и правилам пожарной безопасности, санитарным нормам и правилам, и иных норм, по состоянию на дату 21 мая 2018 года - составление Акта приема-передачи (возврата), условиям Договора аренды нежилого помещения от 15 августа 2017 года, расположенным по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, пом. 1-1, площадью 925, 6 кв.м., документации "Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина"? Если нет, то по каким причинам?
В ходе экспертного исследования по первому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.
Фактическое рабочее время (человека/часов), необходимое для устранения выявленных нарушений в целях исполнения Предписания N 02 от 16 февраля 2018 года, Предписания N 03 от 11 апреля 2018 года о приостановлении ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия регионального значения "Здание гостиницы "Центральная", расположенном по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, пом. 1, выданных ООО "Курскэнергоспецремонт" Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области:
- для исполнения выявленных нарушений Предписанием N 02 от 16.02.2018 г. требуется - 78, 42 человека часа;
- для исполнения выявленных нарушений Предписанием N 03 от 11.04.2018 г. требуется - 77, 55 человека часа.
По второму вопросу эксперты пришли к следующим выводам.
Документация, представленная ООО "Агроторг", в том числе проектно-сметная, техническое задание, справки о стоимости выполненных и затрат, в результате которых выполнены работы в арендуемых нежилых помещениях, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, пом. 1, согласно договора аренды нежилого помещения от 15 августа 2017 года не соответствует научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения "Здание гостиницы "Центральная" (г. Курск, ул. Ленина, 2) "Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина".
По третьему вопросу эксперты пришли к следующим выводам.
1. Многочисленные выявленные нарушения в ходе проведения мероприятий по контролю за проведением работ в соответствии с научно-проектной документацией не устранены, отсутствуют документы подтверждающие устранение нарушений.
2. Предписания N 02, N 03 о приостановлении ремонтно-реставрационных работ, выданные государственным органом охраны объектов культурного наследия подтверждают некачественно выполненные работы, не в соответствии с Проектом, Предписания не исполнены, отсутствуют документы, подтверждающие устранение нарушений.
3. Работы, выполненные ООО "Агроторг" в арендованном помещении ненадлежащего качества, не имеют для Арендодателя потребительскую ценность и их нельзя считать улучшением его характеристик.
4. Отсутствие документов подтверждающих устранение нарушений в арендованных помещениях в Предписания N 02, 03, Актах проверок делает функционирование и эксплуатацию Помещения невозможным.
На основании изложенного и изучения имеющихся в деле документов, проведенных исследований, натурального обследования Помещения по состоянию на дату подписания и составления Акта приема-передачи (возврата) - 21 мая 2018 года, произведенные работы ООО "Агроторг" выполнены с ненадлежащим качеством, с нарушениями выявленными государственным органом охраны, не в соответствии с научно-проектной документацией для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения "Здание гостиницы "Центральная" (г. Курск, ул. Ленина, д.2) "Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина", что исключает возможность эксплуатации Помещений, эксперт пришел к выводу: в результате проведенных ООО "Агроторг" работ в арендуемых нежилых помещениях, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, пом. I, улучшений характеристик арендованного помещения не произошло, соответственно определить стоимость созданных ООО "Агроторг" неотделимых улучшений арендуемых нежилых помещений по состоянию на 21 мая 2018 года не представляется возможным.
По четвертому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.
Произведенные по Договору подряда от 11.10.2017 N 3/11019 ООО "Агроторг" неотделимые улучшения в арендуемых нежилых помещениях, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, пом. I, выполнены с нанесением вреда для имущества нежилых помещений, влияют на стоимость объекта недвижимости снижением на стоимость на сумму понесенных необходимых затрат.
По пятому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.
На момент освидетельствования 25 февраля 2018 года не имеет место фактическое выполнение объемов работ, которые указаны в актах сдачи-приемки работ: N 1 от 02.04.2018 г. (КС-2), N 2 от 15.05.2018 г. (КС-2), справках о стоимости выполненных работ и затрат: N 1 от 02.04.2018 г. (КС-3), N 2 от 15.05.2018 г. (КС-3) на объекте, переданном ООО "Агроторг" по договору аренды от 15.08.2017, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2 с кадастровыми номерами 46:29:102304:541 и 46:29:102304:542.
По шестому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.
Виды и объемы работ, указанные в актах сдачи-приемки работ: N 1 от 02.04.2018 (КС-2), N 2 от 15.05.2018 (КС-2), справках о стоимости выполненных работ и затрат:
N1 от 02.04.2018 (КС-3), N 2 от 15.05.2018 (КС-3), проведенные в ходе ремонтно-строительных работ, не соответствуют условиям договора подряда, заключенного ООО "Агроторг" с ООО "Курскэнергоспецремонт".
По седьмому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.
Оценить качество работ, выполненных но договору подряда от 11.10.2017 N 3/11019 с ООО "Агроторг", их соответствие требованиям СНиП, ГОСТ иным нормативным, правовым актам, требованиям пожарной безопасности, научно-технической документации, не представляется возможным.
По восьмому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.
Помещение 1 по адресу г. Курск, ул. Ленина, д. 2, которое в соответствии с Договором аренды нежилого помещения от 15 августа 2017 года, расположенного по адресу г. Курск, ул. Ленина, 2, пом. 1, площадью 925, 6 кв.м, и документацией "Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина", должно быть введено в эксплуатацию как универсальный магазин. Акт приемки-передачи (возврата) от 21 мая 2018 года свидетельствует о незавершенности объекта, отсутствует акт приемки выполненных работ в соответствии с Приказом Минкультуры России от 25.06.2015 N 1840 (ред. от 05.11.2015). По состоянию на 21 мая 2018 года невозможны и не пригодны к эксплуатации помещения 1 по адресу г. Курск, ул. Ленина, 2 по назначению в качестве универсального магазина по причине не завершения работ по реставрации, не ввода объекта в эксплуатацию и, как следствие, не соответствия СНиП, ГОСТ, нормам и правилам пожарной безопасности, санитарным нормам и правилам и иным нормам.
Решением Арбитражного суда Курской области от 20.10.2020 в удовлетворении заявленных исковых требований ИП Самсонова А.А., а также встречных исковых требований ООО "Агроторг" отказано.
Не согласившись с принятым решением, полагая его незаконным и необоснованным, истец и ответчик обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которой просили решение суда первой инстанции отменить в части и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы, истец по первоначальному исковому заявлению указывает, что ответчиком не исполнены обязательства, предусмотренные пунктам 1.5, 2.2.6 и 2.2.8 Договора аренды. Предписания Управления по охране объектов культурного наследия Курской области от 16.02.2018 N 02, от 11.04.2018 N 03 были выданы в связи с не исполнением ответчиком обязательств, предусмотренных названными пунктами договора аренды, после того, как арендатор направил арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды. Кроме того, по мнению ИП Самсонова А.А. Предписания Управления по охране объектов культурного наследия Курской области от 16.02.2018 N 02, от 11.04.2018 N 03 не были направлены на приостановку комплекса строительно-монтажных и иных работ.
Таким образом, условие о том, что арендная плата не начисляется и не выплачивается в соответствии с абзацем 4 пункта 1 Дополнительного соглашения N 2 к Договору аренды, к отношениям истца и ответчика по вышеуказанным обстоятельствам неприменима.
В обоснование доводов апелляционной жалобы, ответчик по первоначальному исковому заявлению указывает, что судом при вынесении оспариваемого решения неверно определен пункт договора аренды как основание расторжения договора аренды.
Судом при вынесении решения об отказе взыскать в пользу ООО "Агроторг" с ИП Самсонова A.A. затраты на подготовку помещения был учтен только факт отсутствия/наличия неотделимых улучшений, в том время как заключенным между сторонами договором аренды, по мнению ООО "Агроторг" предусмотрена обязанность арендодателя компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных за счет ООО "Агроторг" затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению.
Кроме того, ответчик по первоначальному исковому заявлению возражает против результатов проведенной судебной экспертизы.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Агроторг" поддерживала доводы своей апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его в обжалуемой части, принять по делу новый судебный акт; с доводами апелляционной жалобы ИП Самсонова А.А. не согласна в полном объеме, считая их неподлежащими удовлетворению.
Представитель ИП Самсонова А.А. поддерживал доводы своей апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его в обжалуемой части, принять по делу новый судебный акт; с доводами апелляционной жалобы ООО "Агроторг" не согласен в полном объеме, считает их неподлежащими удовлетворению.
Судебная коллегия, исследовав представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб. Суд при этом руководствуется следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 29 декабря 2005 года N 30610-р объект культурного наследия регионального значения "Гостиница "Центральная", 1956 года постройки, расположенный по адресу: Курская область, г. Курск ул. Ленина, д. 2, зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации за N 461410361830005.
Право собственности на нежилое помещение площадью 939, 4 кв.м, этаж 1, антресоль, кадастровый номер 46:29:102304:541, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ленина, д. 2, пом.1 (комнаты 47- 51, 51а, 52, 52а, 53, 54, 55, 55а, 56, 57, 57а, 49а, 53а, 58,59, 63, 63а,63б, 64-68, 64а, 69а, 69б, 70, 71, 72, 72а, 74, 75, 75а - 75г, 76, 76а, 78, 78а,78б, 79, 79а, 84, 85 - 1 этаж, комната 1 - антресоль) и нежилое помещение, площадью 4,0 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 46:29:102304:542, состоящее из комнаты N 60 на 1-м этаже зарегистрировано за Самсоновым А.А.
15.08.2017 между ИП Самсоновым А.А. (арендодатель) и ООО "Агроторг" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор), согласно которому арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество:
- нежилое помещение площадью 939, 4 кв.м, этаж 1, антресоль, кадастровый номер 46:29:102304:541, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ленина, д. 2, пом.1 (комнаты 47- 51, 51а, 52, 52а, 53, 54, 55, 55а, 56, 57, 57а, 49а, 53а, 58,59, 63, 63а,63б, 64-68, 64а, 69а, 69б, 70, 71, 72, 72а, 74, 75, 75а - 75г, 76, 76а, 78, 78а,78б, 79, 79а, 84, 85 - 1 этаж, комната 1 - антресоль).
- нежилое помещение, площадью 4, 0 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 46:29:102304:542, состоящее из комнаты N 60 на 1-м этаже.
Согласно пункту 1.1. договора указанные помещения принадлежат арендодателю на праве собственности.
В соответствии с пунктом 1.2. заключенного договора целевое назначение помещения: розничная торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией.
В соответствии с пунктом 3.2. договора ежемесячная величина арендной платы составляет:
в первый месяц аренды 1 000 руб. 00 коп. (без НДС),
со второго месяца аренды 428 000 руб. 00 коп. (без НДС).
Согласно пункту 3.4. договора аренды оплата арендной платы производится арендатором не позднее 10 числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды. Оплата арендной платы за первый календарный месяц аренды производится арендатором не позднее 10 банковских дней с даты подписания акта приема-передачи.
В соответствии с пунктом 3.5. договора если первый и/или последний календарные месяцы аренды являются неполными месяцами, то арендная плата рассчитывается за первый календарный месяц, исходя из количества дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи до последнего числа данного календарного месяца, а за последний - исходя из количества дней с первого числа данного календарного месяца до дня расторжения договора.
Согласно пункту 5.1. договора срок аренды составляет 10 лет и исчисляется с даты подписания акта приема-передачи.
В п. 5.2 стороны согласовали право арендатора в любой момент в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, письменно уведомив Арендодателя не менее чем за 3 (три) месяца.
Согласно п. 5.3 заключенного между сторонами договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора с письменным уведомлением Арендодателя за 10 (десять) рабочих дней в случаях:
- наличие препятствий к пользованию Помещением в соответствии с условиями настоящего договора или назначением Помещения и/или
- переданное Помещение имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены Арендодателем и не могли быть обнаружены Арендатором при осмотре Помещения, и/или
- неисполнения гарантий предусмотренных п. 1.4. настоящего договора, и/или
- арендодатель нарушил одно или несколько обязательств, предусмотренных п.и. 2.1.3., 2.1.5, 2.1.8. настоящего договора и не исправил их в срок 20 (двадцать) рабочих дней, и/или
- наличия обстоятельств не связанных с действиями Арендатора, не позволяющих получить лицензию на право осуществления в Помещении розничной торговли алкогольной продукцией без ограничения крепости. При этом Арендатор, при наступлении указанных обстоятельств, вправе по моему выбору либо отказаться от настоящего Договора в порядке, предусмотренном настоящим пунктом, либо изменить размер арендной платы в порядке, предусмотренном п. 3.14 настоящего Договора.
Арендуемые помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 15.08.2017.
Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области 23.10.2017 за N 46:29:102304:541-46/001/2017-16.
Письмом от 14 июля 2017 года N 10.8-01-36/1267 Управлением по охране объектов культурного наследия был согласован эскиз проекта на размещение информационной вывески Арендатора (т.1 л.д 15, т. 8 л.д. 20).
Однако в последующем письмом от 14.02.2018 N 03.4-01-36/263 Управлением было отказано в согласовании визуализации крышной вывески и входной группы на основании распоряжения Губернатора Курской области от 14.11.2014 N 824-рг, указав, что данное проектное решение портит общее восприятие фасада объекта культурного наследия регионального значения "Здание гостиницы "Центральная", а также дисгармонирует со сложившейся исторической средой центральной площади города Курска. (т.8 л.д. 21)
11.09.2017 сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к спорному договору, в соответствии с которым изменен пункт 3.2. договора. В связи с подписанием указанного соглашения размер арендной платы составил:
с первого по второй месяцы аренды включительно - 1 000 руб. 00 коп. (без НДС),
с третьего месяца аренды 428 000 руб. 00 коп. (без НДС).
19.12.2017 арендатором было направлено арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании п.5.2 договора с 19 марта 2018 года.
В тоже время, 20 декабря 2017 года по инициативе арендатора (письмо от 20.12. 2017), сторонами было заключено Дополнительное соглашение N 2 к Договору аренды (зарегистрировано управлением Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Курской области 01.02.2018), согласно которому п. 3.2. Договора аренды дополнили абзацами следующего содержания "ежемесячная величина арендной платы с 01 января 2018 года по 31 января 2018 года составляет 1 000 р. Ежемесячная величина арендной платы с 01 февраля 2018 года составляет 4% от розничного товарооборота, не менее минимального гарантированного платежа в размере 328 000 рублей без НДС".
Согласно абзацу 4 пункта 1 Дополнительного соглашения N 2 от 20.12.2017 в случае приостановки комплекса строительно-монтажных и иных работ для подготовки помещения для использования по целевому назначению на основании решения государственных органов, арендная плата не начисляется и не выплачивается.
Во исполнение обязательств по спорному договору и в соответствии с заключенным Дополнительным соглашением N 2 ответчик по февраль 2018 года включительно перечислял истцу арендную плату в размере, установленном Дополнительным Соглашением N 2, что подтверждается платежными поручениями, копии которых приобщены к материалам дела, и не оспаривается сторонами.
19.02.2018 арендатором повторно было направлено арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании п.5.2 договора с 19 мая 2018 года.
Согласно пункту 1.5. Договора аренды для использования Арендатором Помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.2. настоящего договора, Арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение Арендатором работ по перепланировке Помещения согласно Приложению N 3 к Договору аренды.
Воспользовавшись указанным правом на производство работ в Помещении, 11.10.2017 Арендатор заключил договор подряда N 3/11019 (далее - "Договор подряда") с обществом с ограниченной ответственностью "Курскэнергоспецремонт" (далее - "Подрядчик").
Предметом Договора подряда является комплекс мероприятий/работ, определенный в техническом задании на Объект (Приложение N 1 к Договору подряда), подлежащий выполнению Подрядчиком на Объекте в соответствии с условиями Договора подряда, а также работы, определенно не упомянутые, но необходимые и достаточные для достижения результатов работ по Договору подряда (пункты Договора подряда: 1.1.16., 2.1., 2.2.).
Согласно п. 3.1. Договора подряда, стоимость работ определена сторонами в Сметном расчете (Приложение N 2 к Договору подряда) и составляет 5 357 633 рублей 90 копеек, кроме того НДС, в размере 964 374, 10 рублей 10 копеек.
16.02.2018 Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области было выдано предписание N 02 о приостановлении ремонтно-восстановительных работ на объекте культурного наследия регионального значения "Здание гостиницы "Центральная" 1956 года постройки, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Ленина, д. 2" в связи с выявленными нарушениями в ходе их проведения в срок до 16 февраля 2018 года.
Письмом от 04.04.2018 Управление по охране объектов культурного наследия Курской области сообщило ИП Самсонову А.А., что предписание от 16.02.2018 N 2 является действующим до момента проверки управлением по охране объектов культурного наследия, факта исполнения предписания.
Дополнительным соглашением от 02.04.2018 N 1 к Договору подряда стоимость работ на Объекте была скорректирована в результате изменения видов и объемов работ, указанных в Сметном расчете, и составила 5 683 759 рублей 32 копейки, кроме того НДС, в размере 1 023 076, 68 руб.
11.04.2018 Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области вновь было выдано предписание N 03 о приостановлении ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия регионального значения "Здание гостиницы "Центральная" 1956 года постройки, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Ленина, д. 2" в связи с выявлением новых нарушений в ходе их проведения.
Дополнительным соглашением от 25.04.2018 N 2 к Договору подряда стоимость работ на Объекте была скорректирована в результате изменения видов и объемов работ, указанных в Сметном расчете и составила: 5 306 924 рубля 21 копейка, кроме того НДС, в размере 955 246, 36 руб.
Согласно п. 3.2. Договора подряда, стоимость работ по договору включает в себя полную стоимость всех выполняемых Подрядчиком в соответствии с техническим заданием работ, включая оплату Подрядчиком налогов, других обязательных платежей, действующих на территории РФ, а также работ, определенно не упомянутых, но необходимых и достаточных для достижения результатов работ, а также расходы Подрядчика за услуги сторонних организаций.
В соответствии с п.3.3. Договора подряда в стоимость работ входят также стоимость поставки, транспортировки, хранения, оборудования и материалов, разгрузки, доставки к месту монтажа, таможенной очистки оборудования и материалов, необходимых для выполнения работ и стоимость услуг государственных организаций по согласованию технической документации, связанной с исполнением Договора подряда.
Платежным поручением от 11.01.2018 N 94574 арендатор оплатил Подрядчику аванс (в соответствии с п. 4.3. Договора подряда), на основании выставленного Подрядчиком на оплату счета от 27.12.2017 N 143 в размере 1 071 526 рублей 78 копеек и кроме того НДС, в размере 192 874 рубля 82 копейки, а всего: 1264 401 рубль 60 копеек, включая НДС.
02.04.2018 Арендатор и Подрядчик подписали акт N 1 о сметной стоимости (по форме КС-2) (отчетный период с 28.11.2017 по 02.04.2018) и справку о стоимости выполненных работ и затрат N 1 от 02.04.2018 (по форме КС-3) (отчетный период с 28.11.2017 по 02.04.2018), согласно которым стоимость выполненных Подрядчиком работ на Объекте на момент подписания акта N 1 и справки составила: 4 546 044 рубля 38 копеек, кроме того НДС, в размере 818 287 рублей 99 копеек, а всего: 5 364 332 рубля 37 копеек, включая НДС.
Платежным поручением от 10.04.2018 N 39962 Арендатор оплатил Подрядчику часть стоимости выполненных работ, указанных в акте N 1 о сметной стоимости (по форме КС-2) (отчетный период с 28.11.2017 по 02.04.2018) и справке о стоимости выполненных работ и затрат N 1 от 02.04.2018 (отчетный период с 28.11.2017 по 02.04.2018), за вычетом:
- суммы аванса по Договору подряда в размере 1 072 866, 47 руб.;
- суммы гарантийного удержания в размере: 268 216, 62 руб.
Всего платежным поручением от 10.04.2018 N 39962 Арендатор оплатил Подрядчику сумму в размере 4 023 249 рублей 28 копеек, включая НДС.
15.05.2018 Арендатор и Подрядчик подписали акт N 2 о сметной стоимости (по форме КС-2) (отчетный период с 03.04.2018 по 15.05.2018) и справку о стоимости выполненных работ и затрат N 2 от 15.05.2018 (отчетный период с 03.04.2018 по 15.05.2018), согласно которым стоимость выполненных Подрядчиком работ на Объекте на момента подписания акта N 2 и справки составила 760 879 рублей 83 копейки, кроме того НДС, в размере: 136 958 рублей 37 копеек, а всего: 897 838 рублей, 20 копеек, включая НДС.
Платежным поручением 31.05.2018 N 80378 Арендатор оплатил Подрядчику часть стоимости выполненных работ, указанных в акте N 2 о сметной стоимости (по форме КС-2) (отчетный период с 03.04.2018 по 15.05.2018) и справке о стоимости выполненных работ и затрат от 15.05.2018 N 2 (отчетный период с 03.04.2018 по 15.05.2018), за вычетом:
- суммы аванса по Договору подряда в размере 191 535, 13 руб.;
- суммы гарантийного удержания в размере: 44 891, 91 руб.
Всего платежным поручением от 31.05.2018 N 80378 Арендатор оплатил Подрядчику сумму в размере: 661 411 рублей 16 копеек, включая НДС.
Таким образом, по Договору подряда Арендатор оплатил Подрядчику стоимость выполненных Подрядчиком работ на Объекте, в общей сумме: 5 949 062 руб. 04 коп. (1264 401, 60 + 4 023 249,28 + 661411,16), в т.ч. НДС, что подтверждается представленными в материалы дела документами.
18.04.2018 арендатором вновь было направлено Арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды уже на основании пункта 5.3 Договора аренды в связи с нарушением Арендодателем пункта 2.1.3 договора с 19.05.2018.
21.05.2018 между ИП Самсоновым А.А. и ООО "Агроторг" был подписан акт приема-передачи (возврата) арендованного помещения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, истец обратился в Арбитражный суд Курской области с настоящим исковым заявлением с требованием о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате.
Ответчик заявленные исковые требования истца оспорил, сославшись на их незаконность и необоснованность, исходя из достигнутых сторонами условий договора и дополнительного соглашения N 2. Заявил встречные исковые требования, в обоснование которых сослался на то, что договор аренды был досрочно прекращен не по вине арендатора. В связи с чем, по мнению ответчика, на стороне арендодателя возникла обязанность по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений Помещения и затрат на подготовку Помещения к использованию по целевому назначению, которая составила: 5 949 062 рубля 04 копейки, включая НДС.
Разрешая спор по существу, Арбитражный суд Курской области, руководствуясь положениями статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая условия договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 20.12.2017 N 2, предусматривающего освобождение арендатора от уплаты арендных платежей, отказал во взыскании задолженности по арендной плате, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Исходя из заключения судебной экспертизы, установившей отсутствие каких-либо улучшений, а также сделав вывод, что договор расторгнут на основании п. 5.2 и на основании уведомления от 19.02.2018 о предстоящем расторжении договора с 19.05.2018 Арбитражный суд Курской области отказал в удовлетворении встречного иска.
Суд апелляционной инстанции согласен с выводами Арбитражного суда Курской области по следующим основаниям.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель свои обязанности по спорному договору исполнил надлежащим образом, передав помещения арендатору по акту приема-передачи от 15.08.2017 (т.д. 1, л.д. 21).
В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с пунктом 3.2 (в редакции дополнительного соглашения от 20.12.2017 N 2) заключенного между сторонами договора аренды ежемесячная величина арендной платы с 01 января 2018 года по 31 января 2018 года составляет 1 000 рублей. Ежемесячная величина арендной платы с 01 февраля 2018 года составляет 4% от розничного товарооборота, не менее минимального гарантированного платежа в размере 328 000 рублей без НДС.
Согласно абзацу 4 пункта 1 Дополнительного соглашения от 20.12.2017 N 2 в случае приостановки комплекса строительно-монтажных и иных работ для подготовки помещения для использования по целевому назначению на основании решения государственных органов, арендная плата не начисляется и не выплачивается.
В силу пункта 3.13 заключенного между сторонами договора аренды установлено, что в случае наступления обстоятельств (наступление которых не связано с действиями, за которые несет ответственность арендатор), препятствующих использованию арендатором помещения в соответствии с п. 1.2 настоящего договора, арендная плата в период действия указанных обстоятельств не начисляется и не выплачивается.
ИП Самсонов А.А. указывает, что в материалы дела доказательств надлежащего исполнения ООО "Агроторг" обязанности по оплате арендной платы не представлено.
Согласно расчету истца по первоначальному исковому заявлению задолженность ООО "Агроторг" за период март, апрель, май (по 22 мая 2018 года) составила 878 193, 55 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ за период с 19.03.2018 по 07.10.2020 составили 146 573,16руб. (Приложение N 1 (с учетом уточнений исх. от 06.10.2020 N 64).
В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Проанализировав условие Договора аренды и Дополнительного соглашения N 2 от 20.12.2017, содержащееся названном пункте, с учетом буквального толкования по правилам статьи 431 ГК РФ и природы арендного обязательства, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что сторонами распределены соответствующие риски между собой, в том числе, состоящие в том, что если ответчик как арендатор не может достигнуть цели договора - розничная продажа товаров по причине приостановки работ государственными органами, то арендная плата не начисляется и не выплачивается арендатором.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, вместе с тем истцом не представлено доказательств того, что ИП Самсонов А.А. имел намерение и предпринимал усилия, для согласования иных условий, чем предусмотренных Дополнительным соглашением от 20.12.2017 N 2, доказательств того, что на момент заключения названного дополнительного соглашения истец выражал намерение согласовать иное содержание спорного пункта, доказательств направления протокола разногласия в адрес арендатора истцом не представлено, а материалами дела подтверждено перечисление ответчиком арендной платы за период с августа 2017 года по февраль 2018 года включительно (л.д. 97-104, т.д. 25), в связи с чем судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что дополнительное соглашение N 2 подписано в соответствии с волеизъявлением сторон, при установлении сторонами условий Дополнительного соглашения N 2 нарушений действующего гражданского законодательства не допущено.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что сторонами не согласованы иные дополнительные условия для наступления соответствующих последствий (наличие либо отсутствие вины, недобросовестности в действиях как одной, так и другой стороны), которые бы создали условия и возможность для наступления последствий в виде освобождения от арендной платы, в связи с чем довод истца о том, что выдача предписаний Управления по охране объектов культурного наследия Курской области от 16.02.2018 N 02, от 11.04.2018 N 03 явилось следствием не исполнения ответчиком обязательств, предусмотренных пунктами 1.5, 2.2.6 и 2.2.8 договора аренды, отклоняется судебной коллегией.
Также отклоняется довод ИП Самсонова А.А., согласно которому Предписания Управления по охране объектов культурного наследия Курской области от 16.02.2018 N 02, от 11.04.2018 N 03 не были направлены на приостановку комплекса строительно-монтажных и иных работ, поскольку результат толкования абзаца 4 пункта 1 Дополнительного соглашения N 2 от 20.12.2017 позволяют сделать вывод, что решающее значение для освобождения арендатора от арендной платы являлся сам факт приостановки комплекса строительно-монтажных и иных работ для подготовки помещения для использования по целевому назначению по требованию соответствующего государственного органа.
Довод истца по первоначальному исковому заявлению о допущенных нарушениях подрядной организацией в рамках договора подряда между ООО "Агроторг" и ООО "Курскэнергоспецремонт" условий проведения ремонтных работ и условий договора аренды, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонен, как не имеющий правового значения для существа рассматриваемого судом спора.
Истцом по первоначальному исковому заявлению также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 139 293, 86 рублей по состоянию на 3 сентября 2020 года.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
В соответствии с п. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств, оснований для взыскания долга по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется.
Разрешая спор по существу, Арбитражный суд Курской области пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречных требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 5 949 062 рублей 04 копейки.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в указанной части в связи со следующим.
Настоящий спор о возмещении стоимости улучшений арендованного имущества вытекает из договорных (арендных) отношений, поэтому он подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
Согласно статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии со статьей 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Таким образом, в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества либо наличие иных условий, установленных договором аренды; факт прекращения договора аренды; наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором; их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.
Согласно пункту 5.1 заключенного между сторонами договора аренды, стороны предусмотрели отсутствие права арендатора на возмещение убытков в случае реализации арендатором одностороннего отказа от Договора в соответствии с п. 5.2 настоящего договора, если такой отказ не вызван виновными действиями арендодателя.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды, арендатор вправе в любой момент в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, письменно уведомив Арендодателя не менее, чем за 3 (три месяца).
Согласно пункту 5.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора с письменным уведомлением арендодателя за 10 (десять) рабочих дней в том числе в случае, если Арендодатель нарушил одно или несколько обязательств, предусмотренных п.п. 2.1.3, 2.1.5, 2.1.8 настоящего договора и не исправил их в срок 20 (двадцать) рабочих дней.
Истец по встречному исковому заявлению указывает, что договор аренды между ИП Самсоновым А.А. и ООО "Агроторг" расторгнут на основании п. 5.3. договора аренды ввиду неисполнения обязательств ИП Самсоновым А.А. Полагает, что в нарушение п. 2.1.3. договора арендатору в соответствии с Приложением N 2 к настоящему договору, не представлено место для размещения арендатором и/или его субарендатором наружных вывесок, кроме того, не переданы заверенные арендодателем копии договоров с обеспечивающими нормальную эксплуатацию помещения организациями.
Кроме того, ООО "Агроторг" полагает, что имелись препятствия в пользовании помещением в связи с его назначением - розничная продажа продовольственных и непродовольственных товаров (отсутствие вывески, запрет (предписания) на производство работ на объекте культурного наследия), что в соответствии с п. 5.3 договора аренды является отдельным основанием для расторжения договора и компенсации стоимости строительных работ.
Материалами дела подтверждено, что 19 декабря 2017 года арендатором было направлено арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании п. 5.2 договора с 19 марта 2018 года.
19 февраля 2018 года арендатором повторно было направлено арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании п. 5.2 договора с 19 мая 2018 года.
20 февраля 2018 года арендатор вновь предложил истцу рассмотреть вопрос о возможном снижении размера арендной платы.
В последующем, 18 апреля 2018 года арендатором вновь было направлено Арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды уже на основании пункта 5.3 Договора аренды, в связи с нарушением Арендодателем пункта 2.1.3 договора с 19.05.2018.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Согласно пункту 2 статьи 393 ГК РФ убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).
При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.
Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).
Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Таким образом, в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость произведенных улучшений.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
На основании изложенного, истец по встречному исковому заявлению, обратившийся с настоящим иском, должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.
В процессе рассмотрения дела Арбитражным судом Курской области производство по делу приостанавливалось в связи с назначением судебных экспертиз, производство которых поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "ЭксКом", Федерального государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Курский государственный университет".
В учетом результатов проведенного экспертного исследования, факт создания ответчиком каких-либо неотделимых улучшений не подтвержден.
Оценив результаты проведенных по делу двух судебных экспертиз по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно принял их в качестве надлежащих доказательств, ввиду соответствия требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).
Доводы апелляционной жалобы ответчика по встречному исковому заявлению не опровергают выводы суда первой инстанции о том, что ответчик не представил доказательства, которые бы подтверждали фактическое выполнение им работ по производству неотделимых улучшений, что было подтверждено экспертами и отражено в представленных заключениях. Так как ответчик не доказал факт выполнения работ по улучшению арендованного помещения, а также несения соответствующих затрат, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что встречное исковое заявление о взыскании с истца стоимости неотделимых улучшений удовлетворению не подлежит.
Изложенные заявителем возражения по экспертным заключениям не принимаются судебной коллегией, поскольку сводятся к несогласию с выводами, сделанными квалифицированным специалистом в области строительства и касаются вопроса специальных познаний.
В соответствии со статьей 7 Закона N 73-ФЗ, который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), при производстве судебной экспертизы эксперт независим, он не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.
Не допускается воздействие на эксперта со стороны судов, судей, органов дознания, лиц, производящих дознание, следователей и прокуроров, а также иных государственных органов, организаций, объединений и отдельных лиц в целях получения заключения в пользу кого-либо из участников процесса или в интересах других лиц.
Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.
С учетом изложенного, учитывая предупреждения судебных экспертов об уголовной ответственности, основания для вывода о сомнительности или противоречивости выводов составленных ими исследований отсутствуют.
Довод ООО "Агроторг" о возможности взыскания не только неотделимых улучшений, но и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению стоимость которых определяется по документам подтверждающим фактические затраты отклоняется судебной коллегией в силу следующего.
Согласно п. 2.1.14. Договора аренды, в случае досрочного расторжения договора не по вине Арендатора, в том числе в случае нарушения условий, предусмотренных п.5.3 Договора, а равно неисполнение условий, предусмотренных п. 5.1 настоящего Договора, Арендодатель обязуется в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента (дня) освобождения Арендатором Помещения, компенсировать (выплатить) Арендатору стоимость произведенных за счет Арендатора и/или за счет уполномоченных Арендатором лиц, входящих с ним в одну группу лиц (как этот термин определен ст.9 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции"), и/или его/их субарендаторов неотделимых улучшений и затрат на подготовку Помещения к использованию по целевому назначению (в том числе но, не ограничиваясь: стоимость ремонта Помещения, а также монтажа/демонтажа, транспортировки оборудования, прокладки и ремонта коммуникационных сетей, обеспечивающих эксплуатацию Помещения, а также стоимость работ, указанных в п. 2.4.9. настоящего договора), при этом указанная стоимость определяется по документам, подтверждающим фактические затраты.
Стоимость неотделимых улучшений и затрат на подготовку спорного помещения к использованию по целевому назначению, возмещению не подлежит, в связи с тем, что в материалах настоящего дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о возможности применения п. 2.1.14 договора аренды.
Заключением судебной экспертизы установлено отсутствие каких-либо произведенных улучшений в спорном помещении, также установлена невозможность дальнейшей эксплуатации в связи с некачественными, незавершенными работами не в соответствии Проектной документации, кроме того возникла необходимость нести затраты по устранению дефектов выполненных работ, стоимость работ указанная в формах КС-2, КС-3 не соответствует видам работ и проектной документации ввиду значимых нарушений и ненадлежащего качества работ, указанные работы не имеют для Арендодателя потребительской ценности, выполнены без согласия Арендодателя с нанесением вреда и ущерба для спорных нежилых помещений, повлияли на стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения.
Довод ответчика о наличии оснований для одностороннего отказа от исполнения Договора аренды на основании пункта 5.3 Договора аренды в связи с нарушением Арендодателем пункта 2.1.3 был предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно им отклонен в силу следующего.
Как следует из условий договора, в соответствии с пунктом 2.1.3 Договора аренды Арендодатель принял на себя обязательство "в день подписания настоящего договора предоставить Арендатору в соответствии с Приложением N 2 к настоящему договору место для размещения Арендатором и/или его субарендатором наружных вывесок". При этом, стороны Договора аренды констатировали, что согласие Управления по охране объектов культурного наследия Курской области на размещение информационной вывески Арендатора в соответствии с Приложением N 2 к настоящему Договору подтверждается письмом N 10.8-01-36/1267 от 14.07.2017.
В обоснование правомерности расторжения договора на основании п.5.3, арендатор сослался на невозможность использования помещения и осуществления там торговой деятельности, ввиду отсутствия возможности размещения наружных информационных вывесок, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендодателем обязанности, предусмотренной п. 2.1.3. договора.
Вместе с тем, пункт 2.1.3 Договора аренды не накладывает никаких иных обязательств на Арендодателя, кроме указанных - предоставление Арендатору места для размещения наружных вывесок в день подписания Договора аренды.
В день подписания Договора аренды арендодателем в полном объеме было исполнено обязательство, предусмотренное пунктом 2.1.3 Договора аренды, что подтверждается самим фактом заключения договора без каких-либо возражений на этот счет со стороны арендатора. Так, Арендодателем было согласовано место для размещения наружных вывесок, а также был подписан паспорт с указанием места, что подтверждается п. 2.1.3 договора аренды и подписанными 15 августа 2017 г. индивидуальным предпринимателем Самсоновым А.А. Приложением N 2 и Приложением N 2а к договору аренды (т.1 л.д.7-15).
Все последующие действия, связанные с размещением наружных вывесок после дня подписания Договора, не относятся к обязательствам Арендодателя и должны были совершаться самим Арендатором, что следует из п. 2.4.3 договора аренды, на основании которого арендодатель предоставил арендатору право использовать место для информационных вывесок и п.2.1.7 договора аренды согласно которому изготовление, размещение, получение и оформление всей разрешительной документации на всю наружную (фасадную) рекламу арендатора, арендатор осуществляет за счет собственных средств. Однако арендатором соответствующее согласование с Комитетом архитектуры и градостроительства г. Курска дизайн-проекта, с учетом требований, утвержденных Курским городским Собранием Правил благоустройства территории муниципального образования "город Курск" от 09 ноября 2017 г. N 5-6-РС произведено не было, в состав и содержание Проектной документации разработки конструкций с указанием размеров, мест размещения, материала и цветового решения вывески, вида конструкции и способов крепления, включены не были.
Действия по согласованию места размещения вывески были осуществлены ООО "Агроторг" уже после того, как ему стало известно о невозможности размещения вывески на фасаде здания, что следует из представленных в дело документов: обращение начальника отдела развития ООО "Агроторг" от 16 марта 2018 г.; обращения директора кластера ООО "Агроторг" от 26 марта 2018 г., от 27 марта 2018 г., от 09 апреля 2018 г. (т.26 л.д.64-83).
Таким образом, Арбитражный суд Курской области обоснованно пришел к выводу об отсутствии каких-либо нарушений п. 2.1.3 договора аренды со стороны арендодателя и, как следствие, об отсутствии у арендатора оснований для отказа от договора аренды по п.5.3 договора.
Кроме того, судебная коллегия, рассматривая отдельные доводы, приведенные в апелляционных жалобах, учитывает что они аналогичны доводам, изложенным в исковой заявлении и встречном исковом заявлении и исходит из того, что эти доводы уже получили надлежащую оценку судом первой инстанции. Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и материалов дела судом и лицами, участвующими в деле, также не является правовым основанием для отмены или изменения решения по настоящему делу.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
При таких обстоятельствах решение следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на заявителя жалобы и возврату не подлежит.
руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Курской области от 22.10.2020 по делу N А35-3135/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Агроторг", апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Самсонова Александра Александровича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
председательствующий судья
М.С. Воскобойников
судьи
Г.Н. Кораблева
Е.Ю. Щербатых


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка