Решение от 27 мая 2010 года №А35-2651/2010

    арбитражный суд курской области
    ул. К. Маркса, д. 25, г. Курск, 305004
 
    ИМЕНЕМ   РОССИЙСКОЙ    ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЕ
 
 
    город Курск                                                           Дело № А35-2651/2010
 
    27 мая 2010 года
 
 
    Резолютивная часть объявлена 21 мая 2010 года
 
    Полный текст решения изготовлен  27 мая  2010 года
 
 
    Арбитражный суд Курской области в составе судьи Курятиной А. А.,  при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
 
    Индивидуального предпринимателя Моисеенко Зои Александровны
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Коралл» (г. Курск), обществу с ограниченной ответственностью «Компания инновационного строительства» (г. Курск)
 
    третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области, общество с ограниченной ответственностью «КурИАСЭБ» (г. Курск, ул. Добролюбова, 15 А)
 
    о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки
 
 
    при участии в заседании:
 
    от истца – индивидуального предпринимателя Моиссенко З.А., Барыбина Р. В. – по дов. от 26.04.2009 г.,
 
    от ответчика (ООО «ИСК «Коралл») – Маховицкой О.В. по дов. № 8 от 05.04.2010 г., 
 
    от ответчика (ООО «КОМИС») – Маховицкой О.В. по дов. № 6 от 05.04.2010 г., 
 
    от третьего лица (ООО «КурИАСЭБ») – не явился, уведомлен,
 
    от третьего лица (Управления федеральной регистрационной службы по Курской области)  – Хмелевской Т. В. – по дов. №64 от 07.05.2010,
 
 
    установил: 
 
    Индивидуальный предприниматель Моисеенко Зоя Александровна обратилась  в Арбитражный суд Курской области с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Коралл» (г. Курск) (далее по тексту – ООО «ИСК «Коралл»), обществу с ограниченной ответственностью «Компания инновационного строительства» (г. Курск) (далее по тексту – ООО «КОМИС») о признании недействительным договора об инвестировании строительства торгово-административного здании по ул. Красной Армии – ул. Добролюбова в г. Курске № 8 от 19.09.2007 г., в части помещений № 3, 4, 5, 8, 9 (санузлы), № 10 (кладовая), № 11 (холл), № 14 (вестибюль), признании зарегистрированного права собственности на указанные помещения недействительным, признании права собственности на указанные объекты имущества, расположенные в торгово-административном здании по адресу: г. Курск, ул. Добролюбова, д. 15А за Моисеенко З.А.  
 
    К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «КурИАСЭБ» - заказчик объекта (г. Курск, ул. Добролюбова, 15 А).
 
    В процессе рассмотрения дела истец, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил заявленные требования (вх. 23.04.2010), согласно которым просит:
 
    - признать недействительным договор об инвестировании № 8 от 19.09.2007, заключенный между ответчиками, в части помещений №3 (санузел), №14 (вестибюль) в торгово-административном здании по адресу:                  г. Курск, ул. Добролюбова, д. 15А ;
 
    - признании недействительным зарегистрированного права собственности на помещения №№3 (санузел), 4 (вестибюль) в торгово-административном здании по адресу: г. Курск, ул. Добролюбова, д. 15А.
 
    Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.
 
    В обоснование заявленных требований истица сослалась на то, что указанные помещения относятся к местам общего пользования, следовательно, у нее как инвестора здания возникло право общей собственности на них.
 
    В судебном заседании истец поддержал заявленные требования.
 
    ООО «КурИАСЭБ» представило отзыв на иск и доказательства, его обосновывающие, которые приобщены к делу.
 
    В судебном заседании истец поддержал заявленные требования.
 
    ООО «ИСК «Коралл» требования истца считает необоснованными, поскольку, по мнению общества,  указанные помещения не относятся к местам общего пользования, поскольку не обладают признаками такого имущества. На момент рассмотрения спора право собственности на спорные помещения зарегистрировано за обществом. Истцом, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил доказательств нарушения его прав на спорное имущество зарегистрированным правом собственности ответчика.
 
    ООО «КОМИС» требования истца также не признало, ссылаясь на то, что спорный объект (помещение №3 - туалет) не обладает теми индивидуально-определенными признаками, на которые ссылается истец, т.е. не является местом общего пользования, поскольку спроектирован для использования отдельной организацией для своих целей. Утверждения истца о том, что вместе с правом собственности на проинвестированные помещения он приобрел право общей долевой собственности на нежилые помещения №3 и №14, ошибочны, так как оспариваемые помещения состоят из отдельных, индивидуально определенных помещений (частей здания), в отношении каждого из которых, при необходимости, может быть проведен кадастровый или технический учет как отдельных объектов недвижимости.
 
 
    Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Курской области пояснил, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся сведения о государственной регистрации 19.05.2009 права собственности ООО «ИСК «Коралл» на часть нежилого помещения IIIв здании, литера А, площадью 512,58 кв. м., в том числе комнаты №№3 и 14, расположенные на 5-м этаже. Первоначально право собственности за ООО «ИСК «Коралл» зарегистрировано 07.05.2008 на нежилое помещение в здании, литера А, площадью 564,2 кв. м., номера на поэтажном плане: 30, 33- 4-й этаж, 2-5, 7-11, 13-15, 19- 5-й этаж; основанием для регистрации послужил договор №8 от 19.09.2007 об инвестировании строительства торгово –административного здания по адресу:  г. Курск, ул. Добролюбова, д. 15А, и акт приема – передачи от 03.12.2007.
 
    ООО «КурИАСЭБ» считает, что основания для признания недействительным договора об инвестировании № 8 от 19.09.2007, заключенного между ООО «ИСК «Коралл» и ООО «КОМИС», в части комнат № 3 и № 14 помещения III по пятому этажу - нет, как и оснований для признания недействительным зарегистрированного права собственности на спорные помещения.
 
    В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица (ООО «КурИАСЭБ»), надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения спора.
 
 
    Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей истца, ответчиков и Управления федеральной регистрационной службы по Курской области, суд установил следующее:
 
    30 марта 2005 года Департаментом архитектуры и градостроительства города Курска ООО «КурИАСЭБ» выдано разрешение №35 на строительство объекта - торгово-административного здания по ул. Красной Армии - ул. Добролюбова в составе: пятиэтажного торгово-административного здания, двухэтажного складского здания с пристройкой АБК.
 
    30 марта 2005 года между ООО «КурИАСЭБ» и ООО «Комис» заключен договор об инвестировании строительства торгово-административного здания по ул. Красной Армии - ул. Добролюбова в городе Курске, в соответствии с которым ООО «Комис» инвестировал денежные средства в строительство объекта в сумме 53 775 516 руб. для получения по окончании строительства в IV квартале 2007г. нежилые помещения торгово-административного здания общей площадью 2260,7 кв.м., в том числе помещения подвала в осях 1а-7а/А-Е, площадью 485,4 кв.м; помещения 3 этажа площадью 634,8 кв.м; помещения 4 этажа площадью 563,1 кв.м; помещения 5 этажа площадью 577,4 кв.м, а также инвестирует денежные средства в строительство общего имущества объекта, согласно проекту, расположенного по ул. Красной Армии -ул. Добролюбова в г.Курске (п. 1.3. договора).
 
    Согласно пункту 3.4. Инвестор - ООО «Комис» вправе привлекать третьих лиц для финансирования строительства объекта с заключением с ними соответствующих договоров и передавать профинансированные нежилые помещения в собственность по акту приема-передачи.
 
    ООО «ИСК «Коралл» и Моисеенко З. А. являлись инвесторами строительства указанного административно - административного здания.
 
    ООО «КОМИС» и ООО «ИСК «Коралл» (Инвестор) 19.09.2007 заключили договор №8, предметом которого являлось привлечение финансовых средств ООО «ИСК «Коралл» на строительство вышеуказанного объекта. ООО «ИСК «Коралл» обязалось инвестировать денежные средства в сумме 21 734 626 руб. 50 коп. в строительство объекта для получения по окончании строительства помещения в осях 1а-2а/А-Е, расположенные на четвертом этаже, общей проектной площадью 57,0 кв.м., а также помещения в осях 1а-8а/А-Е, расположенные на пятом этаже, общей проектной площадью 507,2 кв.м торгово-административного здания, общей проектной площадью 564,2 кв.м. (п. 1.3. договора).
 
    05 марта 2007 года ООО «Комис» был заключен с Моисеенко З. А. и Пеньковой Т. А. (Инвесторы) договор №18 об инвестировании строительства торгово-административного здания по ул. Красной Армии - ул. Добролюбова в городе Курске, предметом которого было привлечение финансовых средств Моисеенко З. А. и Пеньковой Т. А. в строительство указанного здания по ул. Красной Армии - ул. Добролюбова в г. Курске.
 
    Согласно п. 1.3 Моисеенко З. А. и Пеньковой Т. А. инвестируют денежные средства в строительство объекта для получения по окончании строительства в общую долевую собственность (по 1/2 доле каждому) помещение в осях 3а-5а/А-Б, расположенное на пятом этаже торгово-административного здания, общей проектной площадью 34,9 кв.м.
 
    На основании заключенного между Моисеенко З. А. и Пеньковой Т. А. договора б/н от 23.10.2007, Пенькова Т. А. уступила Моисеенко З. А. право требования ½ доли инвестируемых помещений.
 
    После окончания строительства и получения разрешений на ввод объектов в эксплуатацию от 02.11.2007 № га 46302000-183, № га 46302000-184, 14.11.2007 ООО «КурИАСЭБ» и ООО «КОМИС» подписали акт распределения помещений в пятиэтажном торгово-административном здании по адресу: г. Курск, ул. Добролюбова, д. 15-а, литер А; по акту приема-передачи от 03.12.2007 ООО «КурИАСЭБ» передало, а ООО «КОМИС» приняло с правом последующей передачи в собственность инвесторам ниже перечисленные нежилые помещения: Помещение 1 по подвалу 2,4,5,12,13,14-а,15,16,17,18,19,20,21,22 площадью 485,4 кв. м.; Помещение Ш по 3 этажу 1-16 площадью 634.8 кв. м.; Помещение Ш по 4 этажу: 2-11, 13-16, 18-33, площадью 563,1 кв. м.; Помещение III по 5 этажу: 2-5,7-11,13-20  площадью 577,4 кв. м., в том числе спорные комнаты № 3 и № 14.
 
    Обязательства ООО «ИСК «Коралл» и ООО «КОМИС» по договору №8 от 19.09.2007 исполнены: оплата произведена в полном объеме, о чем свидетельствуют платежные документы и соглашение от 03.12.2007; по акту приема-передачи от 03.12.2007 ООО «КОМИС» передало ООО «ИСК «Коралл» следующие нежилые помещения торгово-административного здания в г. Курске по ул. Добролюбова, д. 15а, лит.А, общей площадью 564,2 кв.м, в том числе:
 
    - в Помещении III на 4 этаже помещения: №30 площадью  51,7 кв.м, №33 - подсобное площадью 5,3 кв.м;
 
    - в Помещении III на 5 этаже помещения: №2 - кабинет площадью 49,7 кв.м, №3 - туалет площадью 2,9 кв.м, №4 - туалет площадью 2,5 кв.м, №5 -туалет площадью 3,0 кв.м, №7 - кабинет площадью 41,9 кв.м, №8 - туалет площадью 3,3 кв.м, №9 - туалет площадью 3,3 кв.м, №10 – кладовая площадью 1,6 кв.м, №11 - холл площадью 111,2 кв.м, №13 - кабинет площадью 8,7 кв.м, №14 - вестибюль площадью 84,1 кв.м, №15 - кабинет площадью 113,6 кв.м, №19 - кабинет площадью 81,4 кв.м.
 
    Право зарегистрировано ООО «ИСК «Коралл» на данные помещения зарегистрировано 07.05.2008 в УФРС по Курской области (копии свидетельств имеются в материалах дела).
 
    В связи с отчуждением ООО «ИСК «Коралл» Леонидову Олегу Владимировичу нежилого помещения №30 на 4-м этаже спорного здания по договору б/н от 20.02.2009 и регистрацией перехода права собственности на него от продавца покупателю, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены изменения и 19.05.2009 ООО «ИСК «Коралл»  выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на часть нежилого помещения IIIв здании, литера А, площадью 512,58 кв. м., в том числе комнаты №№3 и 14, расположенные на 5-м этаже.
 
    01.02.2008 ООО «КОМИС» передало Моисеенко З. А. акту приема – передачи 2 нежилых помещения: комнаты № №16,17 площадью 16,8 кв.м и 17,7 кв.м. соответственно, расположенные в Помещении III на 5 этаже торгово-административного здания в г.Курске по ул. Добролюбова, д. 15а, лит.А.
 
    Право собственности Моисеенко З. А. на переданные помещения №№16, 17 зарегистрировано в УФРС по Курской области, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 14.07.2008 (копии имеются в материалах дела).
 
    Истец, ссылаясь на то, что заключенный между ответчиками договор № 8 от 19.09.2007 инвестирования строительства торгово – административного здания  по ул. Добролюбова в г. Курске в части комнат №3 и №14 на 5 этаже в помещении IIIв торгово-административном здании по адресу: г. Курск, ул. Добролюбова, д. 15А, является недействительной сделкой как заключенной в нарушение норм п. 1,2 ст. 2, п. 1 ст. 6, ст. 133, п. 1 ст. 218, п. 4 ст. 244, ст. ст. 249, 289, 290, 277, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации,  ст. 36 ЖК РФ, ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности РФ», и как следствие недействительным зарегистрированное на основании данного договора за ООО «ИСК «Коралл» право собственности на указанные помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
 
 
    В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закона о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
 
    На основании п. 1 ст. 17 названного Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
 
    Как следует из материалов дела, Моисеенко З. А. является собственником помещений №№16,17 площадью 16,8 кв.м и 17,7 кв.м. соответственно в Помещении III на 5 этаже торгово-административного здания в г.Курске по ул. Добролюбова, д. 15а, лит.А; за ООО «ИСК «Коралл» зарегистрировано право собственности на часть нежилого помещения III в  указанном здании площадью 512,58 кв. м., в том числе комнаты №№3 и 14, расположенные на 5-м этаже (копии свидетельств имеются в материалах дела).
 
    Основаниями для государственной регистрации за ООО «ИСК «Коралл» на данные помещения послужил договор инвестирования строительства торгово – административного здания  по ул. Добролюбова  в г. Курске № 8 от 19.09.2007, заключенный между ООО «ИСК «Коралл» и ООО «КОМИС».
 
    На основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее по тексту – ГК РФ) сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.
 
    Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
 
    Обращаясь в суд с вышеуказанными требованиями, истец как  инвестор спорного здания, сослался на то, что спорные нежилые помещения являются вспомогательными помещениями, не имеют самостоятельного назначения (№3- туалет, №14 – вестибюль), должны находится в общей долевой собственности всех собственников помещений в указанном здании, поэтому,  по его мнению, право собственности на них не может быть зарегистрировано за одним инвестором.
 
    В силу ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
 
    В соответствии со ст. 6 названного Закона инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
 
    Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежат им на праве общей собственности.
 
    Поскольку истец наряду с ответчиками являлся инвестором работ по строительству спорного здания, то он имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами строительства.
 
    Согласно разъяснениям, данным судам в пунктах 1, 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
 
    В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
 
    К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
 
    Согласно экспликации к поэтажному плану торгово-административного здания, литера А,  по ул. Добролюбова, д. 15а, г. Курск, комната №3 в помещении IIIпятого этажа является санузлом, вход в который осуществляется через комнату №14 – вестибюль. Из поэтажного плана данного строения и пояснений сторон следует, что данные комнаты предназначены для обслуживания более одного помещения: помещение №3 (санузел) используются совместно как пользователями помещений №№16,17, собственником которых является истец, так и помещений №№2, 13, 15, 18, 19, 20; помещение №14 (вестибюль) также используются пользователями указанных комнат, так как вход в него имеет каждое из указанных помещений и используется ими для прохода на лестничную площадку.
 
    Таким образом, суд считает, что указанные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома в силу статьи 290 ГК РФ с учетом разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 2 Постановления Пленума от 23.07.2009 № 64.
 
    Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    Доводы ООО «КОМИС» об отказе истца от предложения приобрести доли санузла с правом регистрации права общей долевой собственности не могут быть приняты судом во внимание в силу вышеизложенного.
 
    При указанных обстоятельствах, договор инвестирования строительства торгово – административного здания  по ул. Добролюбова  в г. Курске № 8 от 19.09.2007, заключенный между ООО «ИСК «Коралл» и ООО «КОМИС» является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку совершена в нарушение ст.ст. 244, 249, 289, 290 ГК РФ.
 
    Требование истца о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество правомерно и подлежит удовлетворению, поскольку основание, послужившее для регистрации права собственности - договор инвестирования, признан в рамках настоящего дела судом недействительным (ничтожным).
 
    Учитывая вышеизложенное, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.
 
    На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение настоящего иска в размере 4000 руб. относится на ответчиков в равном размере.
 
    Учитывая, что истец при подаче иска оплатил госпошлину в сумме 2000 руб., 2000 руб. суд относит на ООО «ИСК «Коралл» с возмещением в пользу истца, 2000 руб. – на ООО «КОМИС», которые подлежат взысканию в доход федерального бюджета.
 
    Руководствуясь статьями 16, 167-170. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Курской области
 
 
    Р Е Ш И Л:
 
 
    Требования Индивидуального предпринимателя Моисеенко Зои Александровны удовлетворить.
 
    Признать недействительным договор инвестирования строительства торгово – административного здания  по ул. Добролюбова  в г. Курске № 8 от 19.09.2007, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Коралл» (г. Курск) и Обществом с ограниченной ответственностью «Компания инновационного строительства» (г. Курск), в части комнат №3 и №14 на 5 этаже в помещении IIIв торгово-административном здании по адресу: г. Курск, ул. Добролюбова, д. 15А .
 
    Признать недействительным зарегистрированное за Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Коралл» (г. Курск) права собственности на помещения №3 и №14 в помещении IIIна 5-м этаже торгово-административного здания по адресу:                 г. Курск, ул. Добролюбова, д. 15А по торгово-административном здании по адресу: г. Курск, ул. Добролюбова, д. 15А.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Коралл» (г. Курск) в пользу Моисеенко Зоей Александровной, 15 марта 1957 года рождения, уроженки с/з «Вперед» Кизлярского района Дагестанской АССР, зарегистрированной в качестве индивидуального предпринимателя за основным государственным регистрационным номером 304463228600863, проживающей по адресу: ул. Прогулочная, д. 2, кВ. 22, г. Курск, 2000 руб. в счет возмещения расходов по госпошлине.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Компания инновационного строительства» (г. Курск) в доход федерального бюджета 2000 руб. госпошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в течение месяца со дня его принятия, в кассационную инстанцию в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, через Арбитражный суд Курской области.
 
 
    Судья                                                                                     А. А. Курятина