Решение от 15 сентября 2010 года №А35-1777/2010

 
 
Арбитражный суд Курской области
 
Ул. К. Маркса, 25, г. Курск, 305004
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Курск                                                             Дело № А35-1777/2010
 
    15 сентября  2010 года  
 
 
    Резолютивная часть объявлена 24 августа 2010 года
 
    Полный текст решения изготовлен 15 сентября  2010 года
 
 
    Арбитражный суд Курской области в составе судьи Курятиной А. А., при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев после объявленного  17.08.2010 в порядке ст. ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  перерыва в открытом судебном заседании дело по иску
 
 
    Общества с ограниченной ответственностью «Эстедент» (г. Курск)
 
    к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска
 
    третье лицо - Проскурина Татьяна Николаевна,
 
    о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества
 
 
    при участии в заседании:
 
    от истца – Рожковой Н. Р. –  по дов. от 23.03.2010,
 
    от ответчика – Масаловой Е.М. по  дов. №2457-07/01-07 от 12.04.2010,
 
    от третьего лица – не явился, уведомлен,
 
 
    установил:
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Эстедент» (г. Курск) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества № 06-2010/01/В, внеся изменения в п. 3 указанного договора, сославшись на необоснованно завышенную выкупную стоимость имущества.
 
    В судебном заседании истец, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил требования – просит обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска заключить с ООО «Эстедент» договор купли-продажи муниципального имущества № 06-2010/01/В, изложив п. 3 договора в редакции Истца:
 
    «3. Имущество продается по цене 1 213 800 руб. (Один миллион двести тринадцать тысяч восемьсот рублей) с учетом НДС, в том числе НДС- 185 156 руб. (Сто восемьдесят пять тысяч сто пятьдесят шесть рублей). Основная сумма платежа в соответствии с экспертным заключением об оценке рыночной стоимости 1 028 644 руб. (Один миллион двадцать восемь тысяч шестьсот сорок четыре рубля) без учета НДС.
 
    На сумму основного долга, начисляются проценты, исходя из ставки, равной одно трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже   арендуемого имущества.
 
    Оплата   приобретаемого   имущества   по   настоящему договору производится Покупателем в рассрочку.
 
    Сумма процентов, начисленных   на  основной   долг,    определяется следующим образом:
 
    О х D х 1/3 ставки рефинансирования
 
    365 х 100 где
 
    ПР - сумма процентов,
 
    О - остаток задолженности по основному долгу,
 
    D - фактическое количество календарных дней между платежами,
 
    365 - фактические дни в году.
 
    Оплата процентов по настоящему договору производится Покупателем одновременно с погашением основного долга.
 
    Оплата приобретаемого имущества осуществляется Покупателем самостоятельно в текущем месяце до 10 числа каждого месяца включительно, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.
 
    Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.
 
    При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.
 
    Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:
 
    - на уплату неустойки;
 
    - на уплату процентов;
 
    - на погашения основного долга.»
 
    Оплата приобретаемого имущества производится равными долями одновременно с уплатой процентов, рассчитанных в соответствии с пунктом 3 договора. Внесение оплаты производится в порядке, установленном в пункте 3 договора купли-продажи, после вступления решения суда в законную силу .» .
 
    Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.
 
    Ответчик считает доводы истца о завышенной стоимости выкупаемого имущества не подтвержденными документально. Поскольку  Отчет №05-11/01-10 от 12.01.2010, проведенный по требованию Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска независимым оценщиком  Проскуриной Т.Н., истцом в судебном порядке не оспорен,  ответчик полагает , что  отсутствуют основания для признания установленной им рыночной стоимости имущества недостоверной. Представленный истцом Отчет рыночной стоимости имущества №298/18-01.10, составленный 26.01.2010 НП «Общество специалистов – оценщиков «СМАО», по  убеждению Комитета,  не может являться надлежащим доказательством по настоящему делу, поскольку оценка имущества проведена по заказу неуполномоченного лица с нарушением норм ФЗ «Об оценочной деятельности» и  ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ).
 
    Ответчик считает, что истцом утрачено преимущественное право на выкуп муниципального имущества на основании  ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ, в связи с отказом подписать договор на предложенных Комитетом условиях , а также в связи с отменой по этой причине Комитетом своего  решения от 19.01.2010 за номером 07 «Об условии приватизации арендуемого имущества муниципальной собственности» .
 
    К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Проскурина Татьяна Николаевна, проводившая оценку объекта по заказу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска.
 
 
    Производство по настоящему делу приостанавливалось, в связи с назначением по ходатайству истца судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения, арендуемого ООО «Эстедент» (г. Курск), проведение которой было поручено ИП Батурину Дмитрию Александровичу.
 
    По ходатайству ответчика в судебное заседание вызван эксперт Батурин Д. А., проводивший экспертизу, пояснения которого отражены в протоколе судебного заседания.
 
 
    Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей истца и ответчика, суд установил  следующее:
 
    ООО «Эстедент» является субъектом малого бизнеса и арендатором нежилого помещения Iмуниципального фонда, находящегося на 1-м этаже в здании литер А площадью 80,7 кв.м., расположенном по адресу г. Курск, ул. Ломоносова, 3б,  на основании договора аренды нежилого помещения от 20.07.2009 N 2228, заключенного сроком с 15.07.2009 по 13.07.2010.
 
    20.03.2009 ООО «Эстедент» обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с заявлением о выкупе арендуемых помещений; 02.04.2009 направлено уточненное заявление.
 
    Получив от ООО «Эстедент» заявление о  реализации преимущественного права покупки арендованного имущества , Комитет   заключил с оценщиком – ИП Проскуриной Т.Н. договор на выполнение работ по определению рыночной стоимости  объекта  для приватизации.
 
    В соответствии с Отчетом № 05-11/01-10 об оценке рыночной стоимости  объекта оценки по состоянию на 31.12.2009 ,  составленным 12.01.2010, рыночная стоимость объекта составляет  2 119 000 руб. без учета НДС.
 
    19.01.2010 Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска принято решение за номером 07 «Об условии приватизации арендуемого имущества муниципальной собственности»  нежилого помещения Iмуниципального фонда, находящегося на 1-м этаже в здании литер А, площадью 80,7 кв.м., расположенном по адресу г. Курск, ул. Ломоносова, 3б.  Указанным решением установлена выкупная цена объекта  - 2 500 420 руб. с учетом НДС, 2 119 000 (без учета НДС), с учетом результатов оценки .
 
    В заявлении, полученном ответчиком  13.01.2010, общество просило сообщить рыночную стоимость имущества и представить отчет независимого оценщика.
 
    Отчет истцу представлен не был, письмом от 20.01.2010 №192-07/01-11 Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска в адрес ООО «Эстедент» направлены : копия указанного решения об условии приватизации и проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения от 22.01.2010 №06-2010/01В.
 
    В пункте 3 договора указано, что имущество продается по цене                2 500 420 рублей (с учетом НДС в сумме 381 420 руб.). Основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости имущества
 
    2 119 000 рублей (без учета НДС).
 
    В связи с непредставлением Комитетом ООО «Эстедент» отчета оценщика, общество заключило  с НП «Общество специалистов – оценщиков «СМАО» договор на определение рыночной стоимости выкупаемого имущества, согласно результатам оценки (отчет №298/18-01.10) стоимость помещения составила 1 140 033 руб. (с учетом НДС).
 
    Полагая, что стоимость выкупаемого имущества значительно завышена, ООО «Эстедент» 28.01.2010 направило Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска письмо с предложением внести в пункт 3 указанного договора изменения, указав стоимость выкупаемого имущества равную 1 140 033 руб. (с учетом НДС) , определенную на основании отчета  НП «Общество специалистов – оценщиков «СМАО».
 
    Уведомлением 09.02.2010 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска сообщил ООО «Эстедент» о том, что отчет о рыночной стоимости спорного имущества №298/18-01.10 не принимается к сведению , ввиду того, что общество не было уполномочено Комитетом на проведение оценочных работ спорного имущества, и сообщил об утрате последним преимущественного права на выкуп арендованного муниципального имущества, в случае не подписания договора купли – продажи на предложенных Комитетом условиях  в предусмотренный законом срок (30 дней с момента получения его проекта).
 
    Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
 
    В процессе рассмотрения дела  Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска решением  от 02.03.20.10 №14  отменил ранее принятое решение от 19.01.2010 за № 07 «Об условии приватизации арендуемого имущества муниципальной собственности», посчитав, что ООО «Эстедент» , не подписавшее проект договора  в срок до 22.02.2010 , в силу пункта 2 части 4 статьи 9 Федерального закона  от 22.07.2008 №159-ФЗ  утратило право на выкуп  муниципального имущества.
 
    Поскольку данное решение от 02.03.2010 ООО «Эстедент» не оспорено в установленном законом порядке, по мнению Комитета, требования истца, утратившего преимущественное право  на выкуп арендуемого помещения , не подлежат удовлетворению.
 
 
    Требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим  основаниям.
 
    В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность юридического лица в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
 
    Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации), под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
 
    В силу пункта 4 статьи 14 Закона о приватизации органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации соответственно государственного и муниципального имущества.
 
    Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом ( пункт 3 статьи 2 Закона о приватизации).
 
    В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ),   субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых) , при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
 
    Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения Iмуниципального фонда, находящегося на 1-м этаже в здании литер А, площадью 80,7 кв.м., расположенном по адресу г. Курск, ул. Ломоносова, 3б,  на основании договора аренды нежилого помещения от 20.07.2009 N 2228.
 
    Наличие у истца условий для возникновения преимущественного права на приобретение арендуемого имущества , предусмотренных  статьей 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ , на момент обращения с иском в суд  не оспаривалось ответчиком.
 
    Статьей 4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ  определен порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества.
 
    Разногласия между истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска возникли относительно выкупной стоимости имущества при заключении договора.
 
    Из материалов дела усматривается, что итоговая цена объекта недвижимости, подлежащего отчуждению в сумме 2 500 420 руб. (с учетом НДС), указана в договоре, направленном истцу,  на основании отчета об оценке рыночной стоимости спорного помещения, проведенного Проскуриной Т. Н. по заказу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска.
 
    Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям. Более того, оценка обязательна при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям, в целях их приватизации (статья 8 ФЗ N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).
 
    Вместе с тем, выкупную стоимость имущества  истец считает завышенной , не соответствующей фактически рыночной стоимости объекта на момент оценки.
 
    В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
 
    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии  с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 
 
    В силу статьи 446 ГК РФ ,  в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
 
    Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации , данным в Информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (часть  5 пункта 1). В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки , акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
 
    Поскольку Отчет рыночной стоимости имущества №298/18-01.10 выполнен  26.01.2010 НП «Сообщество специалистов – оценщиков «СМАО» по заявке истца из-за непредставления Комитетом ему отчета об оценке , в процессе рассмотрения дела по ходатайству истца, в связи с оспариванием им результатов оценки, выполненной Проскуриной Т.Н.,   проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено индивидуальному предпринимателю Батурину Дмитрию Александровичу. Согласно экспертному заключению, рыночная стоимость имущества по состоянию на январь 2010 году составляет 1 213 800 руб. 
 
    В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
 
    Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы ,  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств ( ст. 71 АПК РФ ) .
 
    Согласно статье 20 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
 
    Согласно  статье 12  Закона,  итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке , которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
 
    Пунктом 18 ФСО №1 установлено, что  оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки – в данном случае объекта недвижимости (здания). Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности ( пункт 19 ФСО № 1) .
 
    Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
 
    Пунктами 21 и 22 ФСО № 1 предусмотрено, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Под аналогом объекта оценки понимается сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
 
    В соответствии с пунктом 23 ФСО №1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо  учитывать износ и все виды устареваний.
 
    Пунктом 4 Федерального стандарта оценки №3 (далее - ФСО №3) , утвержденного приказом от 20 июля 2007 года № 254 Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации , установлено, что  состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
 
    Согласно пункту 10 ФСО №3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
 
    Анализируя представленные в дело доказательства – отчет оценщика Проскуриной Т.Н. и экспертное заключение Батурина Д.А.,   суд установил, что  при оценке имущества Поскуриной Т.Н. и Батуриным Д.А. применялись доходный, затратный и сравнительный подходы  исследования.
 
    Вместе с тем, при использовании сравнительного метода оценки Проскурина Т.Н.  сравнивала оцениваемый объект с другими объектами недвижимости, не учитывая при этом качественные характеристики (в том числе техническое состояние) как самого объекта оценки, так и объектов-аналогов .
 
    В отчете, выполненном оценщиком  Проскуриной  Т.Н.,не приведены необходимые  данные (номера телефонов, наименование сайтов и т.д.), отсутствуют  ссылки об источниках получения информации относительно приведенных  в качестве сравнения объектов -аналогов, а также конкретные адреса объектов, которые могли бы служить доказательством достоверности информации, используемой в расчетах путем реализации принципа проверяемости.При внесении корректировок оценщик (Проскурина Т.Н.)  не обосновал шкалу корректировок  от 5до 10 % и не привел объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.
 
    В отчете Проскуриной Т.В. приведен только физический износ, без определения износа функционального ( морального) и внешнего ( указано, что они отсутствуют, а также, что они равны нулю).
 
    Вместе с тем, здание, в котором располагается объект оценки, построено до 1917 года, стены кирпично-бревенчатые, перегородки и перекрытия деревянные, планировка старая, трудно изменяемая в связи с большим возрастом  самого здания и материалов конструктивных элементов.
 
    В дело также истцом представлен акт осмотра технического состояния объекта от 07.09.2006, из которого следует ,что  разрушена стена дома, непосредственно примыкающего в зданию по ул. Ломоносова, 3б.
 
    При указанных обстоятельствах , при применении затратного подхода  оценщиком Проскуриной Т.Н. не учтены износ здания  и все виды  его устареваний , влияющие на уменьшение стоимости объекта оценки.
 
    В судебном заседании Проскурина Т. Н. пояснила, что в период выполнения оценки объект сравнивался с  объектами- аналогами,  год постройки здания, по ее мнению,  влияет на рыночную стоимость помещения , но незначительно.
 
    В связи с тем, что отчет Проскуриной  Т.Н. не содержит необходимой информации, предусмотренной действующими стандартами оценки, итоговая величина объекта оценки , указанная в Отчете , не может быть признана достоверной.
 
    Представленные Проскуриной Т.Н. в процессе рассмотрения дела письменные пояснения   не устраняют полностью  вышеперечисленные недостатки.
 
    В соответствии со статьей 11 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
 
    Из экспертного заключения ИП Батурина Д. А. следует, что стоимость помещения составляет 1 213 800 руб. (с учетом НДС).
 
    При применении  затратного подхода эксперт указал, что   оцениваемому объекту свойственно уменьшение стоимости  в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, поэтому был учтен износ объекта и здания в целом и все виды устареваний.
 
    При применении сравнительного  подхода дано  полное описание объектов-аналогов  , при сопоставлении с оцениваемым объектом применены все используемые корректировки, которые аргументированы, имеют расчетную величину, что позволяет установить достоверное представление об объекте оценки. К отчету приложены фотографии объекта оценки и здания в целом, из которых можно также составить представление  о фактическом их состоянии, его местонахождении и привлекательности объекта для покупателей .
 
    Эксперт в судебном заседании пояснил, что величина рыночной стоимости определена затратным подходом с учетом технического состояния объекта, года постройки за минусом износа.
 
    Возражений на экспертное заключение Батурина Д.А. Комитет не представил.
 
    Уточненными исковыми требованиями со стороны истца выражено согласие с указанной выкупной стоимостью имущества  в размере 1 213 800 руб.
 
    Поскольку  после проведения  судебной экспертизы истец не основывает свои исковые требования на Отчете №298/18-01.10, выполненном НП «Сообщество специалистов – оценщиков «СМАО» ,  данный отчет  с учетом требований ст.ст. 67, 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств, не принимается судом во внимание и не подлежит исследованию, так  как оценка имущества проведена по заказу неуполномоченного ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ лица только лишь в связи с его сомнениями относительно рыночной стоимости арендуемого помещения.
 
    В пункте 1 статьи 1 Закона о приватизации в качестве одного из основных принципов приватизации государственного и муниципального имущества указано признание равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.
 
    Таким образом, учитывая принцип равенства покупателей муниципального имущества и открытость (прозрачность) сделок по приватизации государственного (муниципального) имущества, Общество имело право на получение сведений о выкупаемой  стоимости приобретаемого в ходе приватизации муниципального имущества и не лишено возможности оспорить оценку в судебном порядке  .
 
    Из материалов дела и пояснений представителя следует, что ООО «Эстедент» от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не отказывалось; разногласия, возникшие при заключении договора относительно цены имущества ,   переданы на рассмотрение суда в порядке, установленном законом.
 
    Офертой статья 435 ГК РФ признает адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определено и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято  предложение.
 
    Оферта связывает направившее ее лицо  с  момента  ее получения адресатом.
 
    Полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.
 
    С учетом вышеизложенного , вынесенное ответчиком после обращения истца в суд с настоящими требованиями решение  от 02.03.20.10 №14  об отмене ранее принятого решения от 19.01.2010, не является препятствием для рассмотрения спора по существу.
 
    Поскольку  ООО «Эстедент»  изъявило желание заключить сделку, само по себе не подписание договора купли-продажи в тридцатидневный срок не может свидетельствовать об утрате обществом права преимущественного выкупа спорного имущества.
 
    Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
 
    Разрешая возникший спор по существу, суд считает необходимым понудить Комитет   заключить с ответчиком  договор  в редакции  направленного истцу договора купли-продажи № 06-2010/01/В, за исключением  пункта 3, изложив его в редакции истца ,  определив  цену выкупаемого имущества  с учетом рыночной стоимости спорного имущества, определенной экспертом – ИП Батуриным Д. А. в сумме 1 213 800 руб. (Один миллион двести тринадцать тысяч восемьсот рублей) с НДС, в том числе НДС- 185 156 рублей (Сто восемьдесят пять тысяч сто пятьдесят шесть рублей).
 
    График платежей - Приложение № 1 к договору- подлежит пересчету  Комитетом исходя из условий, указанных в п. 3 договора.
 
    В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации , изложенной в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 № 139 ,  государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела в сумме 4000 руб., уплаченная истцом при  обращении в суд , а также понесенные им расходы в размере 4000 руб. по оплате стоимости экспертизы, подлежат взысканию с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в пользу ООО «Эстедент» .
 
 
    Руководствуясь статьями 16, 167- 170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Курской области
 
    Р Е Ш И Л:
 
    Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Эстедент» (г. Курск) удовлетворить.
 
    Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Эстедент»                   (г. Курск) договор купли – продажи муниципального имущества                          в следующей редакции:
 
    «Комитет   по   управлению   муниципальным   имуществом   города Курска в лице заместителя главы Администрации города Курска -председателя комитета Булгакова Александра Николаевича, действующего на основании Положения о Комитете, именуемый в дальнейшем «Продавец», и общество с ограниченной ответственностью «Эстедент» в лице директора Кириленко Юрия Анатольевича, действующее на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Покупатель», а вместе в дальнейшем именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
 
    1. Продавец продает на основании решения комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об условии приватизации арендуемого имущества от 19 января 2010 года № 07, а Покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение I, на 1-ом этаже в здании литер А, площадью 80,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ломоносова, 3б (далее - Имущество).
 
    2. Имущество на момент заключения настоящего договора является собственностью муниципального образования «Город Курск», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.11.2009 года серия 46 АЕ № 027768.
 
    3. Имущество продается по цене 1 213 800 руб. (Один миллион двести тринадцать тысяч восемьсот рублей) с учетом НДС, в том числе НДС-                  185 156 руб. (Сто восемьдесят пять тысяч сто пятьдесят шесть рублей). (Два миллиона пятьсот тысяч четыреста двадцать). Основная сумма платежа в соответствии с экспертным заключением об оценке рыночной стоимости                1 028 644 руб. (Один миллион двадцать восемь тысяч шестьсот сорок четыре рубля) без учета НДС.
 
    На сумму основного долга, начисляются проценты, исходя из ставки, равной одно трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже   арендуемого имущества.
 
    Оплата   приобретаемого   имущества   по   настоящему договору производится Покупателем в рассрочку.
 
    Сумма процентов, начисленных   на  основной   долг,    определяется следующим образом:
 
    О х D х 1/3 ставки рефинансирования
 
    365 х 100 где
 
    ПР - сумма процентов,
 
    О - остаток задолженности по основному долгу,
 
    D - фактическое количество календарных дней между платежами,
 
    365 - фактические дни в году.
 
    Оплата процентов по настоящему договору производится Покупателем одновременно с погашением основного долга.
 
    Оплата приобретаемого имущества осуществляется Покупателем самостоятельно в текущем месяце до 10 числа каждого месяца включительно, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.
 
    Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.
 
    При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.
 
    Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:
 
    - на уплату неустойки;
 
    - на уплату процентов;
 
    - на погашения основного долга.»
 
    Оплата приобретаемого имущества производится равными долями одновременно с уплатой процентов, рассчитанных в соответствии с пунктом 3 договора. Внесение оплаты производится в порядке, установленном в пункте 3 договора купли-продажи, после вступления решения суда в законную силу.»
 
    3.1. Исполнение Покупателем обязательств по настоящему Договору обеспечивается залогом Имущества.
 
    4.    Стороны договорились проводить сверку взаиморасчетов по
настоящему Договору по состоянию на 01 апреля, 01 июля, 01 октября,
01 января (ежеквартально до 5 числа следующего за отчетным периодом
месяца).
 
    5. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему Договору или до расторжения настоящего Договора в случаях, предусмотренных законодательством.
 
    6. Передача Имущества Продавцом и принятие его Покупателем осуществляются по подписываемому Сторонами Акту приема-передачи.
 
    7.    Переход права собственности на Имущество подлежит
государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом
Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Федеральным законом
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
 
    8.    Продавец гарантирует, что продаваемое Имущество не обременено правами третьих лиц, право собственности на Имущество не оспаривается, Имущество под арестом и другими запрещениями не находится, Продавцу ничего не известно о возможности его изъятия для муниципальных нужд.
 
    9. Продавец считается выполнившим свои обязательства по настоящему Договору с момента фактической передачи Имущества Покупателю. При этом Продавец не несет ответственности за качество и состояние проданного Имущества.
 
    10. Покупатель считается полностью выполнившим свои обязательства по настоящему Договору с момента зачисления на счет Продавца суммы, указанной в п. 3 Договора, и процентов, начисленных на сумму основного долга, а также уплаты всех начисленных неустоек, пени, штрафов и иных обязательных платежей, налогов, сборов в соответствии с настоящим Договором и действующим законодательством.
 
    Исполнением обязательства по оплате платежей считается дата зачисления   на   счет   Продавца по   соответствующему   коду   бюджетной классификации  суммы основного долга согласно графику платежей, и процентов, рассчитанных по формуле, указанной в п. 3 настоящего Договора. существо находится в залоге у Продавца до полной его оплаты.
 
    11.  Покупатель обязуется:
 
    - Полностью оплатить цену Имущества в размере, порядке и сроки, установленные п. 3 настоящего Договора.
 
    - Письменно своевременно уведомлять Продавца об изменении своих почтовых и банковских реквизитов. В противном случае, а также в случае неполучения Покупателем по указанному в Договоре адресу (реквизитам) любых извещений, уведомлений, повесток и других документов, направленных Покупателю по адресу (реквизитам), указанным в настоящем Договоре, документы считаются врученными Покупателю с даты их отправления.
 
    - В течение 5 (пяти) календарных дней после ежемесячной оплаты стоимости Имущества и процентов представить Продавцу документы, подтверждающие оплату (далее - Документы), в т.ч. копию соответствующего платежного поручения.
 
    -      Оплатить расходы, связанные с государственной регистрацией
перехода права собственности на Имущество и всех изменений и соглашений
к Договору.
 
    12.  Продавец обязуется:
 
    -      При изменении реквизитов письменно своевременно уведомить о таком изменении Покупателя.
 
    13.  Обязанности Сторон, не урегулированные настоящим Договором, устанавливаются в соответствии с действующим законодательством.
 
    В случае нарушения установленного пунктом 3 настоящего Договора срока оплаты стоимости Имущества Покупатель уплачивает Продавцу неустойку, устанавливаемую в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.
 
    Уплата неустойки не освобождает Покупателя от исполнения обязательств по настоящему Договору.
 
    Расторжение настоящего Договора не освобождает Покупателя от уплаты неустойки в случае, если расторжение произведено вследствие нарушения Покупателем своих обязанностей по настоящему Договору.
 
    В случае нарушения установленного пунктом 3 настоящего Договора срока оплаты стоимости Имущества или нарушения иных существенных условий Договора Покупатель уплачивает Продавцу штрафные санкции в размере 10% от стоимости Имущества, установленной в п. 3 Договора.
 
    Ответственность Сторон, не урегулированная настоящим Договором, устанавливается действующим законодательством.
 
    14.  Продавец вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и расторгнуть его в одностороннем (внесудебном) порядке путем уведомления Покупателя в любом из следующих случаев, каждый из которых признается существенным нарушением настоящего Договора:
 
    -      однократного невнесения Покупателем ежемесячной суммы
основного долга полностью, указанной в графике платежей - приложение
№ 1 к Договору, и процентов, начисленных на сумму основного долга;
 
    -      неполной оплатой независимо от суммы недоплаты   ежемесячной суммы основного   долга  полностью,   указанной   в   графике   платежей   - приложение № 1 к Договору, и процентов, начисленных на сумму основного долга;
 
    -      оплатой ежемесячной суммы основного долга, указанной в графике платежей - приложение № 1 к Договору и процентов, начисленных на сумму основного долга с нарушением сроков, установленных настоящим
Договором.
 
    15.  В иных случаях, кроме предусмотренных в п. 14 настоящего
Договора, настоящий Договор может быть расторгнут по основаниям,
установленным действующим законодательством, по соглашению сторон
или в судебном порядке.
 
    В случае расторжения настоящего договора по вине Покупателя, а также в случае расторжения Договора по основаниям, предусмотренным п. 14 настоящего Договора, полномочия Покупателя в отношении указанного в п. 1 Договора Имущества прекращаются, Имущество подлежит возврату Продавцу. При этом все ранее уплаченные Покупателем денежные средства по Договору, включая сумму основного долга, процентов, неустоек и штрафных санкций Продавцом возмещению не подлежат.
 
    В случае расторжения настоящего Договора по вине Покупателя с Покупателя подлежат взысканию убытки, причиненные неисполнением настоящего Договора.
 
    Все споры между Сторонами, возникающие по настоящему Договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
 
    16. Стороны подтверждают выполнение Продавцом и Покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
 
    17. Настоящий Договор составлен в 3 (трёх) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых один экземпляр - Продавцу, один экземпляр - Покупателю и один экземпляр для Управления Федеральной регистрационной службы по Курской области.
 
    ПРИЛОЖЕНИЯ:
 
    Приложение №1 график платежей, Приложение № 2 акт приема-передачи.
 
    ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
 
    ПРОДАВЕЦ:
 
    Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска
 
    305004, г. Курск, ул. Ленина, 69
 
    УФК   по   Курской   области   (Комитет   по   управлению   муниципальным имуществом города Курска)
 
    Счет № 40101810600000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Курской области г. Курск, КБК 911 114 02033 04 0000 410
 
    ИНН 4632001084 КПП 463201001 БИК 043807001 ОКАТО 38401000000
 
    ПОКУПАТЕЛЬ:
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Эстедент»
 
    305016, г. Курск, ул. Ломоносова, 3б
 
    р/с 40702810500300001217 в ОАО Курскпромбанк, г. Курск
 
    БИК 043807708 к/с 30101810800000000708 ОГРН 1044637027082».
 
    Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска  в пользу ООО «Эстедент» (г. Курск)  4000 руб. в счет возмещения понесенных расходов по оплате стоимости экспертизы и 4000 руб. в счет возмещения уплаченной государственной пошлины.
 
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд  в городе Воронеже в течение месяца со дня его принятия, в кассационную инстанцию в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в городе Брянске в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу через Арбитражный суд Курской области.
 
 
    Судья                                                                                     А. А. Курятина