Решение от 08 сентября 2014 года №А35-1735/2014

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ
 
г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25
 
http://www.kursk.arbitr.ru; е-mail: info@kursk.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Курск
 
    08 сентября 2014 года
 
Дело № А35-1735/2014
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 01 сентября 2014 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 08 сентября 2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Курской области в составе судьи Курятиной А. А.  при ведении протокола секретарем судебного заседании Сидоровой А. В. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению
 
    общества с ограниченной ответственностью «Медфарм»
 
    к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска
 
    об обязании безвозмездно устранить недостатки нежилого помещения, приобретенного по договору купли-продажи муниципального имущества № 09-2011/02/В от 22.02.2011 (в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2013).
 
 
    В судебном заседании приняли участие представители:
 
    от истца - Сауткин П. Е. - по доверенности от 25.01.2014, Дрожжина Н.А. по доверенности от 09.01.2014,
 
    от ответчика - не явился, уведомлен надлежащим образом.
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Медфарм»( ОГРН 1074611000595, ИНН 461101001, Курская область, Курский район , п. Юбилейный) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковыми требованиями, уточненными в ходе судебного разбирательства, к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (ИНН: 4632001084, дата внесения записи: 02.12.2002, ОГРН: 1024600957853, адрес (место нахождения): Курская область, г. Курск, ул. Ленина, 69)  об обязании безвозмездно устранить недостатки нежилого помещения, приобретенного по договору купли-продажи муниципального имущества № 09-2011/02/В от 22.02.2011 (в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2013), а именно , выполнить следующие виды работ: заменить все существующие деревянные оконные витражи на главном фасаде в количестве 5 штук и окна на тыльном фасаде в количестве 5 штук; заменить деревянные коробки с деревянными полотнами в количестве 8 штук; провести ремонт системы отопления с заменой труб и обогревательных приборов в торговом зале в количестве 5 штук по 21 секции, в служебных помещениях в количестве 5 штук по 7 секций; установить узел учета потребляемой тепловой энергии; произвести замену всей электропроводки в количестве 350 метров, выполнив ее из медного трехжильного кабеля соответствующего сечения; заменить вводный узел и узел учета электроэнергии (1 электрощит: ВРУ с узлом учета); заменить электрические выключатели в количестве 15 штук, розетки в количестве 20 штук; установить современные электроосветительные приборы в количестве 32 штук; сбить старую штукатурку на стенах и потолках во всех помещениях, при необходимости с заменой и (или) ремонтом сгнивших участков деревянных перегородок; выполнить новую штукатурку стен на площади 741 кв.м и потолков на площади 209,8 кв.м; выполнить чистовую отделку стен на площади 741 кв.м и потолков на площади 209,8 кв. м; заменить кафельную плитку на полах, стенах санузла и коридора общей площадью 41,2 кв.м; заменить санитарно-техническое оборудование санузла: унитаз - 1 шт., смывной бачок - 1 шт., раковину - 1 шт.,  металлические трубы холодной воды на пластиковые трубы - 5 м; установить счетчик расхода холодной воды.
 
    Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее – КУМИ г. Курска, Комитет, ответчик) возражал против удовлетворения требований общества с ограниченной ответственностью «Медфарм» ( далее – ООО «Медфарм») , так как считает, что заявленные истцом требования нарушают не только общие принципы преимущественного права выкупа арендуемогопомещения, предусмотренныеФедеральным законом от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее — Федеральный закон №159-ФЗ),но и нарушают пункт 3 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации,  поскольку имущество находилось у истца в аренде с 2005 года и при  заключении договора купли-продажи  в 2011 году фактически истцу не передавалось. Непрерывное владение имуществом более двух лет, по мнению ответчика, не может свидетельствовать  о том, что имущество имеет недостатки,  неизвестные арендатору на момент подачи заявления о его выкупе.
 
    В процессе рассмотрения спора истец заявлял ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, на разрешение которой просил поставить следующие вопросы :
 
    1. Соответствовало ли нежилое помещение III, состоящее из комнат №29, 29-а, 29д, 30, 31, 33-35, 35а,36 на первом этаже в здании А, площадью 209,8 кв.м., расположенное по адресу: г.Курск, ул.Вокзальная, д.1, требованиям строительных норм и правил СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» и санитарным нормам, предъявляемым к нежилым помещениям, на момент передачи этого помещения ООО «Медфарм» по акту приема передачи к договору купли-продажи муниципального имущества №09-2011/02/В от 22.02.2011?
 
    2. Какие работы по ремонту нежилого помещения III, состоящего из комнат №29, 29-а, 29д, 30, 31, 33-35, 35а,36 на первом этаже в здании А, площадью 209,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул.Вокзальная, д.1, необходимо выполнить для устранения недостатков этого нежилого помещения, имевшихся по состоянию на 22.02.2011г., и для приведения его в состояние, соответствующее требованиям СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» и санитарным нормам?
 
    3. Какой объем этих работ и их сметная стоимость?
 
    Ответчик возражал  против удовлетворения ходатайства, ссылаясь на  отсутствие доказательств, подтверждающих ненадлежащее состояние  объекта на момент заключения  сделки купли-продажи с истцом, получившим  его по акту приема-передачи без возражений в удовлетворительном состоянии.
 
    Оценив в совокупности все доводы и возражения сторон, представленные в дело доказательства, а также учитывая предмет заявленных требований, суд отказал в удовлетворении ходатайства истца о назначения судебной строительно-технической экспертизы, в том числе и по поставленным вопросам, не относящимся к предмету спора, поскольку специальные познания   для разрешения спора не требуются.
 
 
    Изучив материалы дела и выслушав мнение представителей сторон, суд установил:
 
    01.01.2008 между КУМИ г. Курска  (арендодатель) и ООО «Медфарм» (арендатор) был заключен договор № 3639, по которому арендатору было передано помещение муниципального нежилого фонда (далее - объект) общей  площадью 209,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д.1.
 
    15.10.2009 ООО «Медфарм» на основании Федерального закона №159-ФЗобратилось в КУМИ г. Курска  с заявлением о предоставлении права на приобретение арендуемого имущества в собственность.
 
    КУМИ г. Курска отказал истцу в предоставлении права на приобретение арендуемого имущества в собственность, что послужило основанием для обращения ООО «Медфарм» в арбитражный суд.
 
    Решением Арбитражного суда Курской области от 24.05.2010, оставленным без изменения постановлениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2010 и Федерального арбитражного суда Центрального округа от 01.02.2011 по делу № АЗ5-1326/2010,  отказ Комитета  признан незаконным.
 
    На основании указанного решения суда между КУМИ г. Курска и ООО «Медфарм» был заключен договор купли-продажи муниципального имущества от 22.02.2011 № 09-2011/02/В, который  зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 06.04.2011.
 
    Выкупная стоимость была определена в пункте 3 договора в размере 6535 100 руб. с учетом НДС .
 
    Полагая, что решение Комитета от 18.02.2011 № 09 «Об условиях приватизации арендуемого имущества» в разделе «выкупная стоимость имущества с учетом НДС, руб. - 6535100 руб.» в части определения стоимости выкупаемого имущества является незаконным, нарушающим права и законные интересы, ООО «Медфарм» обратилось в суд с требованием о признании недействительным в этой части  вышеуказанного решения  КУМИ г. Курска.
 
    По делу №А35-7061/2011 была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости -нежилого помещения IIIплощадью 209,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1.
 
    Согласно заключению эксперта №008/01/13 от 18.01.2013, по результатам проведенной   по делу №А35-7061/2011 судебной экспертизы, экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта по состоянию на 21.01.2011 составляет 4 040 000 руб.
 
    Решением Арбитражного суда Курской области от 13.05.2013 по делу № АЗ5-7061/2011 признано недействительным решение КУМИ г. Курска  от 18.02.2011 № 09 в разделе «выкупная стоимость имущества с учетом НДС, руб. - 6 535 100 руб.» в части определения стоимости выкупаемого имущества, превышающей сумму 4040000 руб.
 
    Суд обязал КУМИ г. Курска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя - внести изменения в договор купли-продажи муниципального имущества №09-2011/02/В от 22.02.2011, заключенный КУМИ г. Курска и Обществом с ограниченной ответственностью «Медфарм», в части цены продажи имущества, указав ее в размере 4 040 000 руб. с учетом НДС, в том числе НДС 616 271 руб. 19 коп.
 
    Дополнительным соглашением от 01.10.2013 к договору купли-продажи от 22.02.2011 №09-2011/02/В на основании решения Арбитражного суда Курской области по делу №А35-7061/2011 в п. 3 договора внесены изменения в части продажной цены объекта недвижимости - цена  продажи составила 4 040 000 руб. с учетом НДС.
 
    Истец в иске указывает, что из описательной части заключения эксперта №008/01/13 от 18.01.2013  по делу №А35-7061/2011  следует, что   «помещение нуждается в капитальном ремонте, необходимо выполнение следующих работ: заменаоконных рам, ремонт системы отопления (замена радиаторов и труб),электропроводки, отделочные работы (замена штукатурного слоя на потолке и стенах, окраска), замена кафельной половой плитки, ремонт санузла».
 
    По мнению истца, рыночная стоимость указанного нежилого помещения, определенная экспертом при проведении экспертизы сравнительным подходом, определена без учета состояния указанных конструктивных элементов (оконных рам, отопления, электропроводки, пола, внутреннего состояния) оцениваемого помещения и помещений-аналогов экспертом не анализировалось и, соответственно, не повлияла на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
 
    Истец считает, что на момент заключения сделки нежилое помещение не соответствовало СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», в связи с чем, ссылаясь на пункт 1 статьи 475,  статьи 469, 549, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и локальный сметный расчет капитального ремонта вышеуказанного помещения , обратился в суд с первоначально заявленными требованиями об обязании ответчика вынести изменения в договор купли-продажи  муниципального имущества № 09-2011/02/В от 22.02.2011 (в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2013), заключенный между сторонами, в части цены продажи имущества, указав ее в размере 1 425 408 руб. с учетом НДС.
 
    В процессе судебного разбирательства истец, пользуясь правом, предусмотренным статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изменил предмет иска и просил суд обязать ответчика  безвозмездно устранить недостатки нежилого помещения, приобретенного по договору купли-продажи муниципального имущества № 09-2011/02/В от 22.02.2011 (в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2013), выполнив вышеперечисленные работы (уточненные требования от 20.08.2014 (т.2, л.д. 173-17) приняты судом к рассмотрению).
 
    В обоснование своих требований истец сослался на нормы статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи  549, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Кроме того, истец считает, что в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации капитальный ремонт нежилого помещения должен был провести ответчик. Включение жилого дома по ул. Вокзальная, 1, в программу по проведению капитального ремонта свидетельствует о том, что указанный дом и, соответственно, нежилые помещения в нем, принадлежащие муниципальному образованию «Город Курск», требовали капитального ремонта.
 
    В качестве доказательств, обосновывающих уточненные требования,  истец представил заключение эксперта (строительно-техническую экспертизу) № 126/14, выполненное по заказу ООО «Медфарм» от 16.08.2014, в котором содержатся выводы о том, что на момент подписания  акта приема-передачи к договору  купли-продажи муниципального имущества  № 09-2011/02/В от 22.02.2011 состояние нежилого помещения III общей  площадью 209,8 кв.м не соответствовало требованиям СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», пункты 3.14; 3.15; 3.16; 4.33; 8.1; 9,1; 9.2, для устранения которых необходимо выполнить вышеуказанные работы; копии актов о залитии помещения  и переписка с ответчиком.
 
    КУМИ г. Курска письменного отзыва на уточненное исковое заявление не представил. В заседании 25.08.2014  представитель Комитета возражал против их удовлетворения, ссылаясь на непрерывное использование спорного помещения с 01.12.2005 правопредшественником  истца, а с 2007 года истцом на праве аренды на основании договоров  аренды, предусматривающих обязанность арендатора производить капитальный ремонт объекта за счет собственных средств, а также ненадлежащее исполнение арендатором  своих обязанностей.
 
 
    Требования ООО «Медфарм» не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В силу части  1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой  своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном  Кодексом.
 
    Предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.
 
    Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    В обоснование своих требований истец ссылается на  статью 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
 
    В силу части  1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок.
 
    Вместе с тем, истцом не учтено следующее.
 
    Согласно части 3 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.
 
    Из материалов дела следует, что истец приобрел в собственность помещение  в соответствии с  Федеральным законом №159-ФЗ.
 
    Существо обязательства, возникшего между сторонами, всилу Федерального закона №159-ФЗ имеет свои особенности.
 
    Так, из положений Федерального закона №159-ФЗ следует, что никакой фактической передачи имущества от собственника покупателю не происходит, так как одно из условий выкупа имущества - непрерывное нахождение его на праве аренды у покупателя.
 
    Непрерывное владение имуществом более двух лет не может свидетельствовать о том, что имущество имеет недостатки,  неизвестные арендатору на момент подачи заявления о его выкупе.
 
    Преимущественное право выкупа - добровольное волеизъявление другой стороны по приобретению имущества, которым оно владеет на условиях направленного стороне договора купли продажи (безусловное).
 
    Вступившими в законную силу судебными актами по делу №А35-11326/2010 установлено, что нежилое помещение муниципального нежилого фонда использовалось с 01.12.2005 по 01.10.2007 ООО «УНИФАРМ» на праве аренды на основании договоров аренды от 01.12.2005 и от 01.01.2007 №2616, заключенных последним с Комитетом. С 01.10.2007 - ООО «Медфарм» (правопреемником ООО «УНИФАРМ», образованным в результате реорганизации в форме выделения) на праве аренды на основании договоров от 01.10.2007 и 01.01.2008 № 3639.
 
    Таким образом, ООО «Медфарм» приобрело права и обязанности по договору аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1, от 01.01.2007 № 2616, продлившему договор аренды от 01.12.2005 №2616.
 
    В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
 
    С учетом изложенного,  требования ООО «Медфарм»,  основанные на статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации,  не состоятельны, так как ответчик  по договору купли-продажи недвижимости фактически не передавал имущество истцу, поскольку оно находилось у последнего непрерывно  в пользовании с 01.12.2005, было принято в удовлетворительном состоянии. Более того,  в соответствии с пунктами 3.2.5 договоров аренды истец обязан был проводить капитальный ремонт объекта за счет собственных средств.
 
    В соответствии с положениями статьи 3 Федеральный закон от22.07.2008 №159-ФЗсубъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
 
    Из материалов дела следует, что истец, не согласившись с  выкупной ценой арендуемого имущества, после заключения договора купли-продажи от 22.01.2011 уже обращался в суд с требованием  о внесении изменений в договор купли-продажи  в части уменьшения выкупной цены (дело № А35- 7061/2011).
 
    По делу №А35-7061/2011 была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости -нежилого помещения общей площадью 209,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1.
 
    Из решения по делу №А35-7061/2011 следует, что согласно заключению № 008/01/13 от 18.01.2013 эксперта НП СРО «Деловой Союз Оценщиков» Курепова М.М., по результатам проведенной  судебной экспертизы делу № А35-7061/2011 экспертом сделан вывод о том, что  рыночная стоимость нежилого помещения III, состоящего из комнат №№29, 29а, 29д, 30, 31, 33-35, 35а, 36 на 1-ом этаже в здании литер А, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, 1, по состоянию  на 21.01.2011 составляет 4 040 000 (четыре миллиона сорок тысяч) руб., в том числе НДС 616271,19 (шестьсот шестнадцать тысяч двести семьдесят один) руб. 19 коп.
 
    Решением от 13.05.2013 по делу № А35- 7061/2011, вступившим в законную силу, суд обязал КУМИ г. Курска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя - внести изменения в договор купли-продажи муниципального имущества №09-2011/02/В от 22.02.2011, заключенный КУМИ г. Курска  и ООО «Медфарм», в части цены продажи имущества, указав ее в размере 4 040 000 руб. с учетом НДС, в том числе НДС 616 271 руб. 19 коп.
 
    На основании решения Арбитражного суда Курской области по делу №А35-7061/2011 дополнительным соглашением от 01.10.2013 к договору купли-продажи от 22.02.2011  №09-2011/02/В  стороны в п. 3 договора внесли изменения в части продажной цены объекта недвижимости - цена  продажи составила 4 040 000 руб. с учетом НДС.
 
    Обстоятельства, установленные  в решении арбитражного суда от 13.05.2013 по делу № А35-7061/2011  в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  имеют преюдициальное значение для истца и ответчика по настоящему делу.
 
    С учетом изложенного,  доводы истца о том, рыночная стоимость  нежилого помещения на 21.01.2011 при проведении экспертизы по делу № А35-7061/2011 сравнительным подходом определена экспертом без учета состояния  конструктивных элементов (оконных рам, отопления, электропроводки, пола, внутреннего состояния) и  не повлияла на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, суд признает несостоятельными, поскольку они фактически выражают несогласие истца с ценой продажи имущества в размере 4 040 000 руб. с учетом НДС, указанной  в судебном акте по делу № А35-7061/2011 и направлены на переоценку обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением суда.
 
    По вышеперечисленным основаниям не принимаются судом во внимание  представленные истцом доказательства (заключение эксперта (строительно-техническая экспертиза № 126/14; постановления Администрации города Курска от 28.01.2009 № 66 и от 07.06.2008 № 1287,  акты  о залитии помещения и переписка КУМИ г. Курска (т.2,л.д. 90-105)).
 
    Судебная практика, на которую ссылается истец, также не может быть принята судом во внимание, поскольку не является судебной практикой по аналогичным делам.
 
    Оценив в совокупности все представленные в дело доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца.
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся судом на истца  и подлежат взысканию с него в доходы федерального бюджета, так как ООО «Медфарм» при обращении в суд с настоящим иском была предоставлена отсрочка в ее уплате.
 
    Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 102, 110, 167-171 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
    Р  Е  Ш  И  Л:
 
 
    В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Медфарм» отказать.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Медфарм» в доход федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге через Арбитражный суд Курской области при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
 
 
    Судья                                                                           А. А. Курятина