Решение от 02 августа 2010 года №А35-12409/2009

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Ул. К. Маркса, 25, г. Курск, 305004
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    город Курск 
 
    02 августа 2010 года                                      Дело №  А35-12409/2009    
 
    Резолютивная часть объявлена 13 июля  2010 город
 
    Полный текст решения изготовлен 02 августа 2010 город
 
 
    Арбитражный суд Курской области в составе судьи Петровой О.И., при ведении протокола судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению
 
    Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Гаркуши Ирины Дмитриевны 
 
    к  
 
    Администрации Волжанского сельсовета Советского района Курской области
 
    о понуждении к регистрации договора аренды земельного участка №01 от 03.12.2007,
 
    третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области  в лице Щигровского отдела,     
 
 
    при участии в судебном  заседании:
 
    от истца: Гаркуша И.Д., Чаплыгин В.Л. – по доверенности от 03.09.2009,  
 
    от ответчика: не явился, уведомлен надлежащим образом,    
 
    от третьего лица: не явился, уведомлен надлежащим образом.                                             
 
 
    Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Гаркуша Ирина Дмитриевна обратилась в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Администрации Волжанского сельсовета Советского района Курской области о понуждении к регистрации договора аренды земельного участка №01 от 03.12.2007.
 
    В судебном заседании истец поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.
 
    Представители ответчика и третьих лиц, извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом, в заседание суда не явились.
 
    Неявка в судебное заседание участников процесса, уведомленных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, не препятствует, согласно ст.ст. 123, 156 АПК РФ, рассмотрению дела по существу.
 
    Выслушав доводы истца, изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.
 
 
    03 декабря 2007 года между Администрацией Волжанского сельсовета Советского района Курской области (Арендодатель по договору) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Гаркушей Ириной Дмитриевной (Арендатор по договору) составлен и подписан договор аренды двух земельных участков из земель населенных пунктов сельскохозяйственного использования с кадастровыми номерами 46:21:050901:71 и 46:21:050901:70 , общей площадью 80654 квадратных метров, расположенных по адресу: Курская область, Советский район, Волжанский сельсовет, с.Мелехово для использования в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - рыборазведения. Один из участков площадью 78000 кв.м расположен под прудом , а второй площадью 2654 кв.м под гидротехническим сооружением -плотиной. 
 
    По акту приема-передачи от 03.12.2007 указанные земельные участки были переданы Арендатору. 
 
    Срок договора аренды определен сторонами в п .2.1. и устанавливается с 03.12.2007 по 02.12.2056.
 
    Как следует из п.2.2 договора аренды, договор, заключенный на срок более одного года вступает в силу с даты его государственной регистрации в Щигровском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Курской области.
 
    Ежегодная арендная плата, согласованная сторонами в п.п. 3.1 договора аренды в размере 1290,46 руб. оплачивалась Арендатором.
 
    На обращение истца в 2009 году совершить необходимые действия по регистрации договора аренды в Управлении Федеральной регистрационной службы РФ по Курской области арендодатель отказался от совершения указанных действий, сославшись на расторжение в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 03.12.2007.
 
    На основании вышеизложенного истец обратился в Арбитражный суд  Курской области с заявлением о понуждении Администрации Волжанского сельсовета Советского района Курской области  к регистрации договора аренды земельного участка №01 от 03.12.2007.
 
 
    Суд находит заявленные истцом  требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Федеральным законом "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" от 03.06.2006 N 73-ФЗ разграничены земельные участки, в границах которых расположены водные объекты.
 
    В соответствии с п. 4 ст. 7 Закона "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" от 03.06.2006, земельные участки, которые не находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных районов, граждан, юридических лиц и в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, являются собственностью поселений, городских округов.
 
    Как следует из имеющегося в материалах дела Устава,  муниципальное образование «Волжанский сельсовет» Советского района Курской области имеет статус сельского поселения.
 
    Согласно пункту 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации.
 
    24.11.2008 между ООО «Кшенский мясокомбинат» и главой КФХ Гаркуша И.Д. был заключен договор уступки прав по договору купли-продажи гидротехнического сооружения СПК «Родина», заключенной с победителем торгов. Как следует из Раздела 1 данного договора, ООО Кшенский мясокомбинат» уступил, а глава КФХ Гаркуша И.Д. приняла в полном объеме права требования, принадлежавшие ООО «Кшенский мясокомбинат» по договору купли-продажи гидротехнического сооружения СПК «Родина» от 06.12.2007.
 
    03.12.2007 между Администрацией Волжанского сельсовета Советского района Курской области и главой КФХ Гаркуша И.Д. подписан  договор аренды земельного участка № 01.  В силу п.1.1 данного договора, Арендодатель (ответчик) предоставляет , а Арендатор   (истец)  принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов сельскохозяйственного использования с кадастровым номером 46:21:05 09 01:0071 и 46: 21: 05: 09: 01: 0070, находящийся под водой и плотиной, находящийся по адресу ( имеющий адресные ориентиры) : Курская область, Советский район, Волжанский сельсовет, с. Мелехово для использования в целях ведения крестьянского ( фермерского) хозяйства – рыборазведения в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемого к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 80 654 кв.м.
 
    03.12.2007 сторонами подписан Акт приема-передачи земельного участка.
 
    Срок договора аренды был установлен сторонами с 03.12.2007 по 02.12.2056.
 
    В силу положений статей 8, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации право аренды земельного участка возникает на основании договора аренды.
 
    Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Как следует из материалов дела, истец обратился 09.07.2009  с заявлением к Главе Администрации Волжанского сельсовета о регистрации договора аренды от 03.12.2007.
 
    Письмом от 06.08.20089 № 211 Глава Администрации сообщил истцу, что регистрация осуществлена быть не может в связи с расторжением  в одностороннем порядке договора аренды Администрацией на основании распоряжения от 13.11.2008. 
 
    В информационном письме от 16.02.2001 № 59 ( пункте 7)  Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.
 
    Согласно пункту 3 статьи 165 Кодекса в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 Кодекса носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. 
 
    Как следует из вышеизложенного, на обращение истца о государственной регистрации договора аренды земельного участка № 01 от 03.12.2007 ответчик сообщил ему о расторжении данного договора на основании распоряжения Администрации Волжанского сельсовета Советского района Курской области  № 91-р.
 
    Распоряжением от 13.11.2008 № 91-р Администрация предупредила Гаркушу И.Д.  о расторжении договора аренды № 01 от 03.12.2007 по истечении трех месяцев с момента ознакомления с распоряжением вследствие несоблюдения требований пункта 4.11. Договора аренды земельного участка № 01 в части использования земельного участка по нецелевому назначения.
 
    Постановлением Главы Администрации Волжанского сельсовета Советского района Курской области от 13.02.2009 № 1  Администрация изъявила волю на расторжение в одностороннем порядке договора аренды № 01 от 03.12.2007 с Гаркушей И.Д., начиная с 13.02.2009.
 
    Вместе с тем в силу положений ст.ст. 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации до момента государственной регистрации договора аренды объекта недвижимости, срок действия которого составляет более года, такой договор является незаключенным, а незаключенный договор не создает права  и обязанности для сторон.  Помимо изложенного, незаключенный договор не может быть расторгнут.
 
    Акт осмотра территории от 13.11.2008 составлен без участия истца или его представителей и содержит описание территории, расположенной с противоположенной стороны пруда, тогда как предметом аренды, согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка  № 01 является земельный участок, находящийся под водой и плотиной.
 
    При таких обстоятельствах суд квалифицирует действия Администрации Волжанского сельсовета Советского района Курской области как уклонение от государственной регистрации договора аренды.
 
    В пункте 63 Постановления № 10/22 от 29.04.2010 Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). 
 
    Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    В договоре аренды №01 от 03.12.2007 указаны кадастровые номера земельных участков, место нахождения пруда и плотины т.е. данные, позволяющие идентифицировать объект, являющийся предметом договора аренды.
 
    При этом, как следует из материалов дела, между сторонами достигнуто согласие по всем существенным вопросам, договор подписан сторонами. 
 
    В соответствии с п. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
 
    Доказательств уклонения истца от исполнения своих обязательств в части государственной регистрации договора суду не представлено. 
 
    При таких обстоятельствах  требования главы крестьянского (фермерского) хозяйства Гаркуша Ирины Дмитриевны о понуждении Администрации Волжанского сельсовета Советского района Курской области к государственной регистрации договора аренды земельного участка №01 от 03.12.2007 подлежат удовлетворению с отнесением судебных  расходов по оплате государственной пошлины на ответчика.
 
    На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 17, 27, 28, 102, 110, 167-170,  174, 176, 177 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 
 
 
Р Е Ш И Л :
 
    Понудить Администрацию Волжанского сельсовета Советского района Курской области зарегистрировать  договор аренды земельного участка №01 от 03.12.2007 между Администрацией Волжанского сельсовета Советского района Курской области  и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Гаркушей Ириной Дмитриевной. 
 
    Взыскать с Администрации Волжанского сельсовета Советского района Курской области в пользу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Гаркуша Ирины Дмитриевны судебные расходы по оплаты государственной пошлины в размере 2000 руб. 
 
    Данное решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в городе Воронеже, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в городе Брянске.
 
 
 
Судья                                                                 О.И.Петрова