Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2021 года №А35-12236/2019, 19АП-413/2021

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 марта 2021 года Дело N А35-12236/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2021 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 марта 2021 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
Поротикова А.И.,
судей
Кораблевой Г.Н.,
Воскобойникова М.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Карабковой О.В.,
при участии:
от индивидуального предпринимателя Карамышевой Анастасии Викторовны: Завдовьевой А.Н., представителя по доверенности от 21.12.2020,
от общества с ограниченной ответственностью "Артель-Курск": Петровой О.В., представителя по доверенности 20.01.2020,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карамышевой Анастасии Викторовны на решение Арбитражного суда Курской области от 07 декабря 2020 г. по делу N А35-12236/2019 (судья Захарова В.А.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Карамышевой Анастасии Викторовны (ОГРН 315463200016208, ИНН 463244596720) к обществу с ограниченной ответственностью "Артель-Курск" (ОГРН 1174632001400, ИНН 4632225486) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 280317 от 01 февраля 2017 за период с августа 2019 по 24 ноября 2019 в размере 620 473 руб. 74 коп., неустойки в размере 408 054 руб. 10 коп. за период с 01.02.2017 по 07.11.2019, и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Артель-Курск" к индивидуальному предпринимателю Карамышевой Анастасии Викторовны о взыскании неосновательного обогащения в сумме 407 847 руб. 80 коп., а также затрат на проведение капитального ремонта в размере 149 479 руб.,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Карамышева Анастасия Викторовна (далее - ИП Карамышева А.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Артель-Курск" (далее - ООО "Артель-Курск") о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 280317 от 01 февраля 2017 г. за период с августа 2019 г. по 24 ноября 2019 г. в размере 620 473 руб. 74 коп., неустойки в размере 408 054 руб. 10 коп. за период с 01 февраля 2017 г. по 07 ноября 2019 г. (с учетом принятых судом уточнений).
Ответчик, в свою очередь, обратился в суд с встречным иском о взыскании с ИП Карамышевой А.В. 407 847 руб. 80 коп. неосновательного обогащения, а также затрат на проведение капитального ремонта в размере 149 479 руб.
Решением Арбитражного суда Курской области от 07 декабря 2020 г. по настоящему делу первоначальные исковые требования удовлетворены в части: с ответчика в пользу истца взыскано задолженность коммунальным платежам в сумме 9 178 руб. 34 коп. и 11 005 руб. 50 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части требований отказано, встречный иск удовлетворен в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением в части удовлетворения встречного иска о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных арендных платежей и отказа во взыскании коммунальных расходов, полагая его незаконным и необоснованным, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить его в указанной части, принять новый судебный акт.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2021 г. указанная жалоба принята к производству.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Карамышевой А.В. доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая решение в обжалуемой части незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его в указанной части и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Артель-Курск" в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считаел решение в обжалуемой части законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
По правилам части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Учитывая, что от участвующих в деле лиц не поступило возражений против проверки решения в обжалуемой части, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения суда только в указанной части.
Судебная коллегия, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.
Из установленных судом обстоятельств дела следует, что по договору аренды недвижимого имущества N 280317 от 01 февраля 2017 г. истец предоставил ответчику в пользование на семь лет нежилые помещения, общей площадью 455, 6 кв.м., расположенные по адресу: 305000; РФ, Курская область, г. Курск, ул. Ленина. 31. По акту от указанной даты объекты недвижимости переданы арендатору.
Согласно пунктам 5.1., 5.2. договора арендная плата составляет 270 000 руб. в месяц и подлежит внесению не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному. В состав арендных платежей не включена стоимость коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, отопление, которые арендатор оплачивает не позднее, чем через семь дней с момента получения счетов, выставленных арендодателем.
В соответствии с пунктом 5.4. договора, размер арендной платы может быть пересмотрен - не чаще одного раза в год, начиная со второго года аренды и не более чем на 7 %. При этом сторона - инициатор обязуется письменно уведомить другую сторону за два месяца о предстоящем изменении.
Письмами от 28 апреля 2017 г. и 07 мая 2019 г. арендодатель уведомлял арендатора о повышении арендной платы на 7% с 01 июля 2017 г. и 08 августа 2019 г. соответственно.
Арендные платежи в спорный период времени вносились арендатором с просрочкой, что привело к образованию задолженности в сумме 620 473 руб. 74 коп., из которых по арендной плате - 592 300 руб. 90 коп. (за август 2019 г. - 15 656 руб. 50 коп., за сентябрь 2019 г. - 20 223 руб., за октябрь 2019 г. - 309 123 руб., за ноябрь - 247 297 руб. 40 коп.; по оплате коммунальных услуг - 28 272 руб. 84 коп. (за июль 2019 г. - 3 582 руб. 99 коп., за август 2019 г. - 10 307 руб. 14 коп., за сентябрь 2019 г. - 7 951 руб. 21 коп., за октябрь 2019 г. - 6 331 руб. 5 коп.).
В период действия договора арендатор неоднократно сообщал арендодателю о недостатках кровли арендованного помещения, создающих угрозу разрушения, препятствующих использованию помещения по назначению, просил принять меры, направленные на устранение таких недостатков, о чем свидетельствуют письма от 16 марта 2018 г., 15 мая 2018 г., 1 марта 2019 г., 29 октября 2019 г.
В связи с неотложной необходимостью арендатор за свой счет произвел капитальный ремонт арендованного имущества, заключив договор подряда N 11/09 на выполнение строительно-монтажных работ от 11 июня 2019 г. и подписав акты выполненных работ. Оплата произведенных ремонтных работ на сумму 149 489 руб. произведена платежным поручением N 499 от 24 сентября 2019 г.
По акту от 25 ноября 2019 г. арендованное имущество возвращено арендодателю, договор аренды расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендатора, в соответствии с пунктом 7.4. договора.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению платежей за пользование имуществом, арендодатель, соблюдая претензионный порядок урегулирования спора, обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании суммы основного долга и неустойки.
Возражая на иск и заявляя встречное требование, общество указало на переплату по договору, возникшую вследствие того, что арендодатель необоснованного увеличил размер арендной платы уведомлением, содержащимся в письме от 28 апреля 2017 г.; просил снизить размер неустойки, ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства; заявил о возмещении расходов на проведение капитального ремонта арендованного имущества.
Арбитражный суд согласился с доводами ответчика и, посчитав одностороннее увеличение арендных платежей, путем уведомления в апреле 2017 г., не соответствующим условиям заключенного между сторонами договора, а факт несения расходов по содержанию арендованного имущества доказанным, удовлетворил требование истца в части, взыскав с общества задолженность по коммунальным платежам и неустойку, а с арендодателя - образовавшуюся, в связи с этим, сумму переплаты в качестве неосновательного обогащения и стоимость капитального ремонта арендованного имущества.
Предприниматель обжаловал принятое по делу решение в части удовлетворения встречного иска о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных арендных платежей и отказа во взыскании коммунальных расходов в порядке апелляционного производства, ссылаясь на то, что арендные отношения между сторонами имели место с марта 2016 г. и не прекращались. Ранее действующий договор аренды от 28 марта 2016 г. был перезаключен 01 февраля 2017 г. по просьбе ответчика, в связи с образованием нового юридического лица, уведомление об изменении платежей за пользование было направлено по истечении установленного договором срока аренды, следовательно, заявленная ко взысканию сумма задолженности по арендным платежам начислена арендатору правомерно.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, отклоняет доводы апелляционной жалобы, руководствуясь следующим.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды недвижимого имущества арендная плата за предоставленные помещения составляет 270 000 руб. в месяц.
Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Проанализировав условие договора аренды, содержащееся в пункте 5.4 раздела 5 "Арендная плата и порядок расчетов", с учетом его буквального толкования по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что согласованное сторонами право арендодателя на односторонний пересмотр арендных платежей возникает у данного субъекта не ранее второго года аренды.
Между тем уведомление от 28 апреля 2017 г. об увеличении арендной платы с 01 июля 2017 было направлено арендатору задолго до наступления установленного договором срока.
Содержащиеся в апелляционной жалобе ссылки на то, что при определении срока аренды необходимо учитывать время, предшествовавшее заключению договора, когда нежилые помещения находились в пользовании иных лиц, связанных с обществом, не могут быть приняты во внимание.
По смыслу статьи 53.2 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие между лицами отношений связанности (аффилированности) вызывает правовые последствия только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими законами.
Законодательство об аренде не позволяет включить в срок действующего между сторонами договора период пользования нежилыми помещениями по сделкам, заключенным с другими лицами, на том основании, что они находятся в отношениях аффилированности с арендодателем.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, договор аренды недвижимого имущества N 280317 от 01 февраля 2017 г. является новым обязательством, действие которого не связано с предшествующими отношениями по поводу пользования тем же имуществом.
Пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" предусмотрено, что если одностороннее изменение условий обязательства совершено тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдено требование к их совершению, то, по общему правилу, такое одностороннее изменение условий договора не влечет юридических последствий, на которые они были направлены.
Учитывая, что на момент получения письма от 28 апреля 2017 г., которым арендодатель сообщил о новом размере арендной платы, условия, необходимые для возникновения права одностороннего изменения договора, не наступили, внесенные арендатором в спорный период платежи в размере, указанном арендодателем, следует считать излишне уплаченными.
Довод предпринимателя о том, что своими действиями по внесению арендных платежей в увеличенном размере арендатор согласился с изменением арендной платы, отклоняется апелляционным судом.
Действительно, в силу пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Вместе с тем правилами статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают специальные требования к письменной форме договора аренды недвижимости, заключаемого путем составления одного документа, подписанного сторонами, что по смыслу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает возможность изменения спорного договора посредством акцепта действием в порядке пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Исходя из пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного, в связи с этим обязательством.
В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 49 "О практике рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" разъяснено, что правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.
Из обстоятельств дела следует, что в период с 1 февраля 2017 г. по 30 октября 2019 г. арендатором было выплачено 9 601 400 руб., тогда как в соответствии с условиями договора размер арендных платежей, подлежащих внесению, составил 9 193 552 руб. 20 коп.
Установив, что в спорный период времени общество вносило предпринимателю арендные платежи в размере, превышающем согласованную сторонами цену, апелляционный суд вслед за судом области полагает необходимым взыскать с ответчика излишне исполненное в сумме 407 847 руб. 80 коп.
Помимо требования о взыскании суммы основного долга по договору, истцом также было заявлено о наличии у ответчика задолженности по коммунальным услугам в сумме 28 272 руб. 84 коп. (3 582 руб. 99 коп. - за июль 2019 года, 10 307 руб. 14 коп. - за август 2019 года, 7 951 руб. 21 коп. - за сентябрь 2019 года, 6 331 руб. 50 коп. - за октябрь 2019 года), в числе которых за водоотведение и водоснабжение - 9 178 руб. 34 коп., за ремонт и содержание общего имущества - 18 994 руб. 50 коп., которое было признано арбитражным судом области обоснованным в сумме 9 178 руб. 34 коп.
Отказывая во взыскании с ответчика расходов на содержание общего имущества здания, арбитражный суд области обоснованно заключил, что передача помещения по договору аренды не освобождает собственника помещения от бремени расходов по содержанию иного его имущества, и не дает возможности переложить это бремя на арендатора без соответствующего указания об этом в договоре аренды.
Из положений пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести расходы на содержание арендованного имущества, но не общего имущества в здании. Возложение данных расходов на арендатора условиями договора и приведенным пунктом также не предусмотрено
В части взыскания с истца в пользу ответчика расходов на проведение капитального ремонта арендованного имущества, согласно пояснениям заявителя жалобы, данным в судебном заседании суда апелляционной инстанции 12 марта 2021 г., решение суда не оспаривается, в связи с чем, обоснованность и законность выводов суда в данной части судебной коллегией не проверяется.
Суд апелляционной инстанции считает, что истцом в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Курской области от 07 декабря 2020 г. по делу N А35-12236/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карамышевой Анастасии Викторовны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
председательствующий судья
А.И. Поротиков
судьи
Г.Н. Кораблева
М.С. Воскобойников


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка