Дата принятия: 12 мая 2010г.
Номер документа: А35-11971/2009
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. К. Маркса, 25, г. Курск, 305004
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
город Курск Дело № А35-11971/2009
12 мая 2010 года
резолютивная часть решения объявлена 11 мая 2010 года
полный текст решения изготовлен 12 мая 2010 года
Арбитражный суд Курской области в составе судьи Хмелевского Сергея Ильича, при ведении протокола судебного заседания судьей Хмелевским С.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению
открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания", в лице Московского филиала
к открытому акционерному обществу "Рыльскзооветснаб"
о взыскании основного долга по договору аренды и пени
встречные исковые требования
открытого акционерного общества "Рыльскзооветснаб", г.Рыльск Курской области
к открытому акционерному обществу "Железнодорожная торговая компания", в лице Московского филиала
о признании договора аренды недвижимого имущества №МФ-ЖТК-0-73/2009 от 01 июня 2009 г. недействительным и взыскании задолженности
при участии:
от истца: Евтюхов В.Е. - по дов. №52-Д от 17 апреля 2009 г.
от ответчика: Щеглов В.И. - директор
Установил: ОАО "Железнодорожная торговая компания", в лице Московского филиала обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Рыльскзооветснаб", г.Рыльск Курской области о взыскании задолженности по арендной плате в размере 16 976 руб. 20 коп., пени в сумме 1 088 руб. 36 коп., затраты на страхование недвижимого имущества в сумме 619 руб. 32 коп. и расходы по оплате государственной пошлины.
Ответчик заявленные требования истца оспорил, заявив встречные исковые требования к открытому акционерному обществу "Железнодорожная торговая компания", в лице Московского филиала о признании договора аренды недвижимого имущества №МФ-ЖТК-0-73/2009 от 01 июня 2009 г. недействительным и взыскании с ответчика по встречным исковым требованиям 53 305 руб. 64 коп., в том числе: 41 861 руб. 64 коп. – оплату за аренду; 3 000 руб. – за проведение рыночной оценки арендуемого помещения; 5 570 руб. – за ремонт крыши арендуемого помещения; 2 874 – расходы на оплату услуг адвоката.
В судебном заседании 11 мая 2010 г., истец заявленные исковые требования поддержал.
Ответчик заявленные требования истца оспорил, сославшись на их незаконность и необоснованность, поддержал заявленные встречные исковые требования.
Изучив материалы дела, суд установил следующее.
01 июня 2009 г. между ОАО «Железнодорожная торговая компания» в лице Московского филиала ОАО «Железнодорожная торговая компания», г. Орёл (Арендодатель) и открытым акционерным обществом «Рыльскзооветснаб», г.Рыльск Курской области (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества №МФ-ЖТК-О-73/2009, согласно которого ОАО «Железнодорожная торговая компания» в лице Московского филиала ОАО «Железнодорожная торговая компания», г. Орёл обязалось передать, а ОАО «Рыльскзооветснаб», г.Рыльск Курской области обязалось принять в аренду нежилое недвижимое имущество – помещение магазина-павильона №18, кадастровый №46:13:18:00:00:000:0:000.2, литер №1, общей площадью 36,2 кв.м., расположенное по адресу: Курская область г.Льгов ул.Вокзальная, принадлежащее ОАО «Железнодорожная торговая компания», г. Орёл на праве собственности.
01 июня 2009 г. арендованное имущество в удовлетворительном состоянии было передано арендатору по акту приема-передачи.
Срок действия договора аренды согласно п.2 договора с 01 июня 2009 г. по 31 декабря 2009 г.
Согласно п. 5.1 вышеуказанного договора аренды, размер годовой арендной платы за арендуемый объект составляет 60 816 руб. в год, без учета НДС. При этом за первый месяц аренды (июнь 2009 г.) арендная плата составила 30408 руб. без НДС, последующие месяцы – 5 068 руб. 00 коп. в месяц без учета НДС.
В соответствии с п.5.2. договора, Арендатор обязан вносить арендную плату за каждый месяц вперед до 5-го числа оплачиваемого месяца.
Согласно п. 3.2.3. договора Арендатор обязан своевременно и полностью перечислять на счёт арендодателя арендную плату.
Указанные обязанности ответчиком исполнялись ненадлежащим образом.
14 октября 2009 г. истцом ответчику была направлена претензия о досрочном расторжении договора в связи с неоплатой по договору аренды.
27 октября 2009 г. по акту приема-передачи арендованное имущество было возвращено арендатором арендодателю в удовлетворительном состоянии.
Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы в период нахождения в арендуемом помещении, в результате чего задолженность по арендной плате за август, сентябрь и октябрь 2009 г. составила 16 976 руб. 20 коп., истец обратился в Арбитражный суд с настоящим исковым требованием.
Ответчик заявленные исковые требования оспорил, сославшись на недействительность договора аренды.
Как усматривается из представленных материалов дела, требования истца подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования ОАО «Рыльскзооветснаб» не подлежат удовлетворению по следующим основаниям по следующим основаниям.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 5.1 вышеуказанного договора аренды стороны предусмотрели, что размер годовой арендной платы за арендуемый объект составляет 60 816 руб. в год, без учета НДС. При этом за первый месяц аренды (июнь 2009 г.) арендная плата составила 30408 руб. без НДС, последующие месяцы – 5 068 руб. 00 коп. в месяц без учета НДС.
В соответствии с п.5.2. договора, Арендатор обязан вносить арендную плату за каждый месяц вперед до 5-го числа оплачиваемого месяца.
Срок действия договора аренды согласно п.2 договора с 01 июня 2009 г. по 31 декабря 2009 г. Однако фактически ответчик занимал арендованное помещение с ноября 2008 года, что подтверждается имеющимися материалами дела (Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 02 июня 2009 г., справкой Администрации г.Льгова о дислокации аптечной сети по г.Льгову), показаниями свидетелей и не оспаривается сторонами.
Согласно п. 3.2.3. договора Арендатор обязан своевременно и полностью перечислять на счёт арендодателя арендную плату.
Исходя из указанных условий договора, достигнутых сторонами, арендатор должен был внести арендную плату за период с июня по октябрь 2009 г. в размере 58 837 руб. 84 коп. (35 881 руб. 44 коп. за июнь + 5 980 руб. 23 коп. за июль + 5 980 руб. 23 коп. за август + 5 980 руб. 23 коп. за сентябрь + 5 015 руб. 68 коп. за октябрь)
Как следует из материалов дела, пояснений истца и не оспаривается ответчиком, арендатор внес арендную плату в размере 41 861 руб. 64 коп. (копии платежных поручений приобщены к материалам дела).
Таким образом наличие задолженности по внесению арендной платы за август, сентябрь и октябрь 2009 г. в сумме 16 976 руб. 20 коп. подтверждено материалами дела.
Доказательств погашения указанной суммы задолженности ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитору, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Согласно п.6.2 договора аренды в случае несвоевременного внесения арендной платы, арендатор обязан перечислить арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,7% от просроченной суммы арендной платы.
Таким образом, согласно предоставленного истцом расчета, с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с 06 августа 2009 г. по 31 августа 2009 г. в сумме 1 088 руб. 36 коп.
Также в соответствии с п.3.2.13 и п.3.2.18 договора аренды ответчик обязался в течение месяца с даты вступления в силу договора аренды либо компенсировать арендодателю его затраты на страхование переданного в аренду недвижимого имущества, либо застраховать в пользу Арендодателя риски гибели и повреждения переданного в аренду недвижимого имущества на весь срок действия договора и предоставить Арендодателю надлежащим образом оформленный страховой полис, выданный страховой организацией, а также обязался компенсировать арендодателю его затраты на проведение рыночной оценки величины арендной платы объекта.
В соответствии с договором №01-07-0008-09 от 28 января 2009 г. истцом было застраховано все недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собственности, в состав которого вошло и спорное арендуемое помещение - здание магазина-павильона №18 , расположенное по адресу: Курская область, г.Льгов, ул.Вокзальная. Согласно расчета представленного истцом, расходы на страхование магазина-павильона №18 (страховая премия) составили 619 руб. 32 коп.
Доказательств погашения указанной суммы задолженности ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ также не представлено.
Доводы ответчика, изложенные во встречном исковом заявлении, о том, что указанный договор аренды является недействительным, поскольку заключен под влиянием обмана и злонамеренного соглашения Арендодателя с Арендатором, вынужденным совершить сделку в следствие стечения тяжелых обстоятельств, на крайне невыгодных для себя условиях, не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку не подтверждаются материалами дела и представленными сторонами доказательствами.
В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.
Кроме того, согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). При этом ст. 168 ГК РФ устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
При этом под обманом подразумевается умышленное введение стороны в заблуждение с целью склонить другую сторону к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение.
Доводы ответчика о том, что договора аренды подписан лицом, не имеющим таких полномочий, опровергаются представленными истцом доказательствами.
Ссылка ответчика на то, что в нарушение Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ размер арендной платы, указанный в договоре не соответствует размеру арендной платы, определенном независимым оценщиком, не может быть признана судом обоснованной, поскольку в соответствии со ст. ст. 2, 3, 8 Федерального закона от 29.07.98 N 135 "Об оценочной деятельности" проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе при передаче их в аренду. Доказательств того, что объект аренды относится полностью либо частично к муниципальной либо государственной собственности в материалах дела не имеется.
Кроме того, Закон об оценочной деятельности не содержит норм, устанавливающих зависимость величины арендной платы от стоимости передаваемого в аренду объекта недвижимости.
Само по себе несогласие арендатора с размером арендной платы не может быть признано судом основанием для признании сделки недействительной исходя из положений п.1 ст.179 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий контрагента, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.
Таким образом, в предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана входит, в том числе, факт умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки.
Поскольку таких доказательств ответчиком в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, у суда отсутствуют основания для удовлетворения данного встречного искового требования, а также требования ответчика о взыскании с истца 41 861 руб. 64 коп. арендной платы и 3 000 руб. за проведение оценки арендуемого помещения (исходя из условий п.3.2.18 договора аренды).
Требование ответчика о взыскании с истца расходов по ремонту крыши арендуемого помещения в размере 5 570 руб. также не может быть признано судом обоснованным.
В соответствии со ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Также арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно п.3.2.6 договора аренды стороны договорились, что арендатор обязан своевременно производить за свой счет (не реже двух раз в год) текущий ремонт арендуемого недвижимого имущества, а также не производить неотделимых улучшений, капитальный ремонт, перепланировку, переоборудование арендуемого недвижимого имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя (п.3.2.7).
Также, согласно п.3.2.8 договора аренды, арендатор обязался принимать долевое участие в капитальном ремонте недвижимого имущества, производимом арендодателем, пропорционально площади занимаемого недвижимого имущества. При этом необходимость проведения капитального ремонта должна определяться согласно техническому заключению, составляемому организацией, имеющей соответствующую лицензию.
В обоснование заявленных требований в части компенсации затрат на проведение ремонта крыши ответчик сослался на то, что крыша помещения магазина-павильона №18 была разрушена ураганным ветром и по этой причине был произведен ее ремонт. Однако доказательств данного факта ответчиком в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств обращения к арендодателю с требованием об устранении данной неисправности либо получения соответствующего разрешения на ее устранение.
Таким образом, характер фактически осуществленных арендатором в 2009 году работ, необходимость их проведения и их стоимость, в нарушение условий договора, не были согласованы с арендодателем.
Исходя из изложенного, заявленные требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 16 976 руб. 20 коп., пени в сумме 1 088 руб. 36 коп., затрат на страхование недвижимого имущества в сумме 619 руб. 32 коп. подлежат удовлетворению в полном объеме, с отнесением расходов по оплате государственной пошлины на ответчика.
Встречные исковые требования ОАО "Рыльскзооветснаб" к открытому акционерному обществу "Железнодорожная торговая компания", в лице Московского филиала о признании договора аренды недвижимого имущества №МФ-ЖТК-0-73/2009 от 01 июня 2009 г. недействительным и взыскании с ответчика по встречным исковым требованиям 53 305 руб. 64 коп., в том числе: 41 861 руб. 64 коп. – оплату за аренду; 3 000 руб. – за проведение рыночной оценки арендуемого помещения; 5 570 руб. – за ремонт крыши арендуемого помещения; 2 874 – расходы на оплату услуг адвоката удовлетворению не подлежат.
Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на ответчика.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 610, 619, 622 ГК РФ, ст.ст. 17, 27, 28, 102, 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования открытого акционерного общества «Железнодорожная торговая компания» в лице Московского филиала ОАО «Железнодорожная торговая компания», г. Орёл удовлетворить.
Взыскать с открытого акционерного общества «Рыльскзооветснаб», г. Рыльск Курской области в пользу открытого акционерного общества «Железнодорожная торговая компания» в лице Московского филиала ОАО «Железнодорожная торговая компания», г. Орёл задолженность по арендной плате в размере 16 976 руб. 20 коп., пени в сумме 1 088 руб. 36 коп., затраты на страхование недвижимого имущества в сумме 619 руб. 32 коп. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 747 руб. 35 коп.
В удовлетворении встречных исковых требований открытого акционерного общества «Рыльскзооветснаб», г. Рыльск Курской области отказать.
Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Воронеже, в срок не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в г.Брянске.
Судья С.И. Хмелевской
