Решение от 14 апреля 2010 года №А35-11180/2009

 
Арбитражный суд Курской области
Ул. К.  Маркса, 25,  Курск, 305004
 
    Именем Российской Федерации
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
    город Курск                                                          Дело № А35-11180/2009
 
    14 апреля 2010 года
 
    Резолютивная часть решения оглашена 1 апреля 2010 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 14 апреля 2010 года.
 
 
    Арбитражный суд Курской области в составе судьи Курятиной Аллы Анатольевны, при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    Общества с ограниченной ответственностью «Курский фондовый центр» (г. Курск)
 
    К закрытому акционерному обществу «Ресторатор» (г. Курск)
 
    Третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области, индивидуальные предприниматели Савченко Андрей Александрович и Дмитриев Леонид Леонидович,
 
    о признании договора расторгнутым  и обязании возвратить имущество,
 
    при участи в судебном заседании:
 
    от истцов – Варенья Н. И.  – по дов. от 08.12.2009 г.,
 
    от ответчика – Терновцова А.В. по дов. № 12/09 от 01.06.2009 г.,
 
    от 3-х лиц – не явились, уведомлены,
 
 
    установил:
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Курский фондовый центр» (г. Курск) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к закрытому акционерному обществу «Ресторатор» (г. Курск) о признании договора купли – продажи недвижимого имущества от 12 октября 2006 г. расторгнутым и обязании ответчика возвратить истцу одноэтажное нежилое здание, литер Б1 общей площадью 645,3 кв. м. и одноэтажное нежилое здание, литер В2 общей площадью 739,8 кв. м., расположенные по адресу: г. Курск, 2-й Литовский пер., д. 5.
 
    Ответчик требования не признал, ссылаясь на отсутствие оснований для их удовлетворения. Ответчик считает, что истец, зная о том, что здания, продаваемые по Договору,  находятся в споре и на них имеются притязания третьих лиц, действовал с намерением причинить вред ЗАО «Ресторатор» ,  который  не сможет распоряжаться имуществом  в соответствии со ст. 209 ГК, что , по его мнению, и подтверждается отсутствием до настоящего времени за ответчиком  регистрации права собственности на одноэтажное нежилое здание литер В2 общей площадью 739,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Курск, 2-й Литовский пер., д. 5.
 
    К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора,  привлечены индивидуальные предприниматели Савченко Андрей Александрович и Дмитриев Леонид Леонидович ( прежний собственник) , Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области .
 
    По ходатайству истца  арбитражным судом 17 ноября 2009 года  по делу приняты обеспечительные меры в виде ареста на одноэтажное нежилое здание, литер Б1 общей площадью 645,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, 2-й Литовский пер.,  5, а также запрета Управлению Федеральной регистрационной службы по Курской области до рассмотрения спора осуществлять регистрацию перехода к закрытому акционерному обществу «Ресторатор» права собственности на одноэтажное нежилое здание литер В2 общей площадью 739,8 кв.м., расположенное по вышеуказанному адресу.
 
 
    В судебное заседание представители третьих лиц не явились, отзывов на иск не представили, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом, что не препятствует рассмотрению спора по существу в силу ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
 
    Изучив материалы дела и выслушав мнение представителей сторон, суд установил следующее :
 
    12.10.2006г. между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества ( далее – договор), по условиям которого Истец (Продавец) обязался передать в собственность Ответчика (Покупателя)  одноэтажное нежилое здание литер Б1 общей площадью 646,2 кв.м. и одноэтажное нежилое здание литер В2 общей площадью 739,8 кв.м., расположенные по адресу: г. Курск, 2-й Литовский пер., д. 5 (пункт 1.1. Договора купли-продажи).
 
    В п. 2.1. стороны установили цену имущества – 5 000 000 ( пять миллионов) руб.,  в том числе  : здание литер Б1 – за 2 000 000 руб., а здание литер В2 – за 3 000 000 руб. Покупатель выплачивает Продавцу в день подписания договора 1 000 000 руб. за здание литер Б1 и 1 500 000 руб. за здание литер В2. Оставшиеся суммы в размере 1 000 000  за здание литер Б1 и 1 500 000 руб. за здание литер В2 Покупатель обязуется уплатить Продавцу до 01.02.2007 г., залог при этом не возникает.
 
    В соответствии с пунктом 4.1. договора купли-продажи право собственности Ответчика возникает с момента регистрации права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области.
 
    12.10.2006 г. по акту приема-передачи указанные здания переданы от Продавца к Покупателю.
 
    Ответчик платежным поручением №431 от 13.10.2006г. произвел оплату денежных средств в размере 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей в соответствии с  пунктом 2.1. договора.
 
    Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области ( далее – УФРС по Курской области) 10.11.2006 г. на основании договора зарегистрирован переход права собственности на здание литер Б1 от истца к ответчику.  В отношении здания литер В2 регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с запретом УФРС по Курской области осуществления государственной  регистрации сделок и перехода права , в результате принятых  определением Арбитражного суда Курской области от 13.10.2006 г. по делу № А35-7332/06 обеспечительных мер.
 
    Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по оплате оставшейся суммы долга в размере 2500 000 руб. в установленный договором срок и отказ истца, в связи с эти,  от  дальнейшего исполнения договора, ООО «Курский фондовый центр» обратилось в суд  с настоящими требованиями в силу п.п.2, 3 ст. 453, п.3 ст. 488, п. 2 ст. 489, ст. 555, п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации .
 
    Оценив в совокупности все представленные сторонами доказательства , суд не находит оснований для удовлетворения требований ООО «Курский фондовый центр» .
 
    Как следует  из материалов дела, между сторонами сложились отношения купли-продажи недвижимого имущества с отсрочкой платежа ( ст.ст. 487, 556 ГК РФ).
 
    В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит право собственности.
 
    Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
 
    В силу п. п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
 
 
    Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (в силу ст. 309 ГК РФ) .
 
    Между тем, на момент обращения с настоящим иском в суд  переход права собственности от истца (продавца) к ответчику (покупателю)  зарегистрирован только на одно здание литер Б1, в отношении здания литер В 2 имеются запреты , его собственником в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним значится ООО «Курский фондовый центр» ( соответствующая выписка имеется в материалах дела).
 
    Как следует из материалов дела , на момент заключения сделки имелись правопритязания  третьих лиц на здание литер В2 (заявлен в Арбитражный суд иск о понуждении к государственной регистрации  договора залога, заключенного между предыдущим  собственником (Дмитриевым А.Л.) и Савченко А.А. , дело № А35-7332/2006).
 
    Более того, с октября 2006г. до даты предъявления исковых требований по настоящему делу ЗАО «Ресторатор» находилось в стадии постоянных судебных разбирательств в отношении приобретенного по договору купли-продажи объекта недвижимости литер В2 ( дело № А35-7761/2006 по иску ИП Савченко А.А. к Дмитриеву Л.Л. ,ООО «Курский фондовый центр», третье лицо ЗАО «Регистратор» о признании недействительным договора купли-продажи от 29.09.2006 г., заключенного между Дмитриевым  Л.Л. и ООО «Курский фондовый центр» и применении последствий ; дело № А35-3171/2007 по иску ИП Савченко А.А. к Дмитриеву Л.Л. ,ООО «Курский фондовый центр», третье лицо ЗАО «Регистратор» о признании недействительным договора купли-продажи от 29.09.2006 г., заключенного между Дмитриевым  Л.Л. и ООО «Курский фондовый центр»; дело № А35-4000/2008 по иску конкурсного управляющего ИП Дмитриева Л.Л. о признании недействительным  вышеуказанного договора)
 
    Учитывая, что в рамках судебных дел принимались обеспечительные меры,  связанные с арестами и установлением запретов в отношении спорного объекта, производились проверки правоохранительными органами (соответствующие  копии имеются в деле),  Ответчик был лишен возможности полного и эффективного использования объекта, а также был ограничен в праве распоряжения объектами недвижимости. Кроме того, имелась неопределенность в отношении судьбы спорного имущества,  следовательно, ответчик имел право приостановить исполнение своих обязательств .
 
    В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.1998 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами , покупатель не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
 
    Таким образом, доводы   ООО «Курский фондовый центр» о надлежащем исполнении им обязательства по договору от 12.10.2006 г.  при отсутствии регистрации перехода права собственности к покупателю , нельзя признать обоснованными .
 
    При вышеуказанных обстоятельствах ЗАО «Ресторатор»  не может считаться  просрочившим своё обязательство  по оплате оставшейся части долга в силу п. 3 ст. 405 ГК РФ , поэтому истец не вправе требовать исполненного им по договору ( возврата имущества) на основании ст. 489 ГК РФ .
 
    Следует также отметить, что   ООО «Курский фондовый центр» с 01.02.2007 года , участвуя в судебных процессах по указанным делам,  не предпринимало никаких действий ни по предъявлению требований к ЗАО «Ресторатор» по оплате имущества , ни по возврату его и расторжению договора от 12.10.2006 г.
 
    Первое письмо ООО «Курский фондовый центр»  направило ЗАО «Ресторатор» с  уведомлением об изменении условий договора в части повышения ранее установленной договором цены направлено только 02.07.2008 г.   (после  вступления в законную силу решения по делу  №А35-7761/2006, которым  отказано ИП Савченко А.А. в иске о признании недействительным  договора купли-продажи  недвижимого имущества от 29.09.2006 г., заключенного между ИП Дмитриевым Л.Л. и ООО «Курский фондовый центр»).
 
    01.09.2009 г.  от истца  в адрес ответчика поступило  предложение  о расторжении  договор от 12.10.2006 г., однако, положительного ответа получено не было .
 
    29.09.2009 г. ООО «Курский фондовый центр» снова предложило ответчику изменить условия договора в части увеличения цены продаваемого имущества в два раза (10 миллионов рублей).
 
    ЗАО «Ресторатор» в ответах на все вышеназванные письма никогда не отказывалось от исполнения обязательств по договору, а лишь указывало ООО «Курский фондовый центр» на неисполнение последним обязательства по передаче здания литер В2 общей площадью 739,8 кв.м. в собственность. В процессе рассмотрения дела  ответчиком денежные средства в размере  2 500 000 руб. были внесены  на депозит суда  в качестве встречного обеспечения , что свидетельствует о возможности исполнения  им договора
 
    купли-продажи от 12.10.2006 г. после отмены обеспечительных мер .
 
    Кроме того, согласно ч. ч. 1, 3 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
 
    При указанных обстоятельствах доводы истца о том, что договор является расторгнутым , нельзя признать обоснованными , а требования  о возврате имущества – не подлежащими удовлетворению.
 
    Госпошлина  в силу ст. 110 АПК РФ относится на истца, оплатившего ее при обращении в суд с настоящим иском.
 
    На основании статей  65,  110, 167, 170 - 176, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Курской области                          
 
    Р Е Ш И Л :
 
    В удовлетворении исковых требований отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в городе Воронеже, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу -  в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в городе Брянске, через Арбитражный суд Курской области.
 
 
    Судья                                                                               А. А. Курятина