Решение от 21 мая 2010 года №А35-10062/2009

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ
 
    Ул. К. Маркса, 25, г. Курск, 305004 
 
    Именем Российской Федерации
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Курск  
 
    21 мая 2010 года                                                    Дело №  А35-10062/2009
 
 
    Резолютивная часть объявлена 14 мая 2010 года
 
    Полный текст решения изготовлен  21 мая  2010 года
 
 
    Арбитражный суд Курской области в составе судьи Курятиной А.А., при ведении протокола судьей Курятиной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
 
    Общества с ограниченной ответственностью фирма «Д-Брок» (г. Курск)
 
    К администрации города Курска
 
    Третьи лица: Комитет по управлению имуществом Курской области, Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Курской области
 
    О  рассмотрении разногласий , возникших при заключении договора,
 
 
    при участи в судебном заседании:
 
    от истца – Долженковой Т. А. – ген. директора,
 
    от ответчика – Чаплыгиной М. В. – по дов. №974/01-03 от 15.07.2009 г.,
 
    от 3-х лиц  - не явились, уведомлены,
 
 
    установил:
 
    Общество с ограниченной ответственностью фирма «Д- Брок»                        (г. Курск) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском  к администрации города Курска о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, в связи с чем  просит:
 
    - изложить пункт 1.1. договора купли – продажи №В170-08 в следующей редакции:
 
    «Продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок общей площадью 4963 кв. м., состоящий из двух земельных участков из земель: населенных пунктов: с кадастровым номером площадью 41 кв. м. и с кадастровым номером 46:29:103046:35 площадью  4922 кв. м., для эксплуатации здания административно – хозяйственного назначения, в границах указанных кадастровых паспортах, являющихся приложением к настоящему договору.».
 
    - изложить пункт 2.2. договора купли – продажи №В170-08 в следующей редакции:
 
    «Выкупная цена участка по настоящему договору составляет 862 265 руб. 57 коп.».
 
    Администрация города Курска возражала против удовлетворения требований истца. В отзыве и дополнениях к нему ответчик не оспаривал наличие у ООО фирма «Д-Брок» права на выкуп земельного участка по адресу: г. Курск, ул. Энгельса, 140,  необходимого для использования принадлежащего ему на праве собственности здания, вместе с тем, считает, что между сторонами имеется лишь разногласие относительно площади земельного участка, подлежащего выкупу.
 
    По мнению ответчика, ООО Фирма «Д-Брок» как покупатель здания вправе оформить соответствующее право на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание.   Между тем, доказательств того,  что прежний собственник объекта недвижимости использовал земельный участок площадью 4963 кв.м, истцом не представлено.
 
    Администрация города Курска пояснила, что с учетом имеющегося у истца свидетельства о праве собственности на объект площадью 30,1 кв.м. , было принято решение о предоставлении ему в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 46:29:103046:40 и направлен проект договора купли-продажи ООО фирма «Д-Брок».
 
    Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Курской области пояснило суду, что в результате проведения кадастрового учета путем раздела земельного участка с кадастровым номером 46:29:103046:29 (кадастровый номер 46:29:103046:29 равнозначен кадастровому номеру 46:29:103046:0029) площадью 73100 кв.м., расположенного по адресу: г.Курск, ул.Энгельса,140, на кадастровый учет были поставлены вновь образованные земельные участки площадью: 25661 кв. м. с кадастровым номером 46:29:103046:32 ; 14387 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103046:33; 5121 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103046:34;  4922 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103046:35; 800 кв. м. с кадастровым номером 46:29:103046:36; 769 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103046:37; 11902 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103046:38 и 9538 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103046:39. Земельный участок, расположенный по адресу: г.Курск, ул.Энгельса,140, площадью 41 кв.м. поставлен на государственный кадастровый учет 02.09.2008, на основании заявления о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 29.08.2008 № К 29/08-03359 и Межевого плана (Описание земельного участка) от 29.08.2008. В результате проведения кадастрового учета данному земельному участку присвоен кадастровый номер 46:29:103046:40. По состоянию на 25.11.2009 г. в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 46:29:103046:40 носят временный характер в соответствии с ч. 4 ст.24 Федерального закона №221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости». Земельный участок расположенный по адресу: г. Курск, ул. Энгельса, 140 площадью 4922 кв.м. поставлен на государственный кадастровый учет 26.02.2008 на основании заявления, уполномоченного лица Администрации г.Курска от 20.02.2008 №29-01/08-0578, правоустанавливающих документов на землю, т.е.постановлений администрации г.Курска №3224 от 22.11.2007 , №3646 от 26.12.2007 г., №350 от 20.02.2008 и документов о межевании (Описание земельного участка) от 15.02.2008. Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Курской области заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
 
    Ходатайство удовлетворено.
 
    Комитет по управлению имуществом Курской области пояснил, что  управление и распоряжение земельными участками, государственная  собственность на которые не разграничена, расположенными в границах  города Курска, отнесено к полномочиям Комитета с 31.10.2006. Так как правоотношения по предоставлению земельного участка ООО фирма «Д-Брок» возникли с 06.10.2006, Комитет по управлению имуществом Курской области не вправе предоставлять спорный земельный участок. Земельный участок площадью 4922 кв. м. из земель населенного пункта с кадастровым номером 46:29:1 03 046.6 0035 относится к собственности МО «Г. Курск», в связи с чем Комитет заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
 
    Ходатайство удовлетворено.
 
    В процессе рассмотрения дела по ходатайству ответчика проведена судебная экспертизы ( заключение имеется в материалах дела) , в качестве свидетелей заслушаны : Шемякин Сергей Викторович- директор ООО «Геомастер»; Жидких Вячеслав Степанович – директор МУП «Центр архитектуры и градостроительства  города Курска» , а также эксперт Государственного учреждения «Курская лаборатория судебной экспертизы Министерства Российской Федерации» Чистяков Денис Александрович.
 
    Настоящее дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации , в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о дате и времени рассмотрения спора, по имеющимся в деле доказательствам.
 
 
    Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей истца и  ответчика, суд установил:
 
    ООО фирма «Д-Брок» зарегистрировано в качестве юридического лица Администрацией г. Курска 08.02.1999 г., свидетельство № 1721, ОГРН 1024600950527.
 
    Истец является собственником одноэтажного нежилого здания площадью 30,1 кв. м. по адресу: г Курск, ул. Энгельса, д. 140, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.08.2000 г.  
 
    Как собственник указанного объекта недвижимости, имеющий в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка под объектом недвижимости , ООО фирма «Д-Брок» обратилось в администрацию города Курска с заявлением от 06.10.2006, исх. №43, о приобретении в собственность земельного участка; письмом от 17.10.20007 г. истец просил ответчика утвердить границы земельного участка под принадлежащим ему объектом.
 
    Решением Арбитражного суда Курской области от 13.06.2007г. по делу №А35-8765/06-С20, вступившим в законную силу, признаны незаконными бездействия Администрации города Курска, выразившиеся в несоблюдении предусмотренной ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации сроков и обязанности изготовления кадастровой карты (плана) земельного участка, утверждения проекта границ земельного участка за счет Общества ; принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату, направлении заявителю проекта договора купли- продажи земельного участка. Суд обязал Администрацию города Курска устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО  фирма «Д-Брок».
 
    Из представленных в дело доказательств следует, что в 2006 году  земельный участок 7,3100 га  с кадастровым номером 46 : 29 : 1 03 046:0029 из земель населенных пунктов по ул. Энгельса, 140, на котором расположен принадлежащий истцу объект недвижимого имущества, ответчиком был предоставлен в аренду  МУП «Курская городская ярмарка».
 
    В 2007 году по заявке МУП «Курская городская ярмарка» проведены работы по размежеванию указанного земельного участка ООО «Геомастер».
 
    20.02.2008 г. Администрацией города Курска вынесено постановление  № 350 «О предоставлении земельных участков по ул. Энгельса, 140, в аренду» , согласно которому участок площадью 0,4922 га является свободной городской землей.
 
    Этим же постановлением установлено обременение земельных участков правом ограниченного пользования охранными зонами, в том числе земельный участок площадью 0,4922 га – ВЛ -35 кВ  площадью 0,1045 га.
 
    В результате проведения кадастрового учета путем раздела земельного участка с кадастровым номером 46:29:103046:29 площадью 73100 кв.м., расположенного по адресу: г.Курск, ул.Энгельса,140, на кадастровый учет были поставлены вновь образованные земельные участки площадью: 25661 кв. м. с кадастровым номером 46:29:103046:32, 14387 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103046:33, 5121 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103046:34, 4922 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103046:35, 800 кв. м. с кадастровым номером 46:29:103046:36, 769 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103046:37, 11902 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103046:38 и 9538 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103046:39.
 
    Земельный участок, расположенный по адресу: г. Курск, ул.Энгельса, 140, площадью 4922 кв.м. поставлен на государственный кадастровый учет 26.02.2008 по заявлению Администрации города Курска.
 
    02.09.2008 г. земельный участок по адресу: г.Курск, ул.Энгельса,140, площадью 41 кв.м (согласно пояснений Администрации города Курска исходя из площади принадлежащего истцу объекта – 30.1 кв.м.)  поставлен на государственный кадастровый учет на основании заявления  ответчика о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 29.08.2008 № К 29/08-03359 и Межевого плана (Описание земельного участка) от 29.08.2008; данному земельному участку присвоен кадастровый номер 46:29:103046:40.
 
    10.11.2008 Администрацией города Курска издано распоряжение            У-804-ра «О предоставлении земельного участка по ул. Энгельса, 140 ООО фирме «Д-Брок» в собственность за плату» и 17.11.2008  истцу  был направлен договор купли-продажи № В170-08 земельного участка площадью 41 кв.м. с кадастровым номером, который был получен 18.11.2008 директором ООО фирма «Д-Брок» Долженковой Т.А.
 
    18.12.2008 года общество возвратило в Земельный комитет города Курска договор купли - продажи № В170-08 земельного участка , подписанный с протоколом разногласий.
 
    В предлагаемой редакции истец указал площадь выкупаемого земельного участка равной 4963 кв. м., выкупную цену участка – 862 265 руб. 57 коп., исходя из  площади , определенной , по его мнению, землеустроительным делом № 7-627. 
 
    Письмом от 23.12.2008 г. Администрация города Курска уведомила ООО фирма «Д-Брок» об отказе в подписании протокола разногласий к договору купли - продажи земельного участка № В170-08, ввиду отсутствия правовых оснований у ООО фирмы «Д-Брок» на предоставление за плату земельного участка площадью 4963 кв.м.
 
    Истец, ссылаясь на обстоятельства, подтвержденные вступившими в законную силу судебными актами, а также на то, что указанный в проекте договора земельный участок площадью 41 кв. м. не позволяет нормально эксплуатировать принадлежащее ему на праве собственности здание общей площадью 44,6 кв. м., обратился в арбитражный суд с настоящим иском. По его мнению, урегулирование данного вопроса возможно только путем рассмотрения протокола разногласий.
 
    В обоснование своих доводов истец ссылается также на заключение ООО фирма «Фактор» , из которого , а также пояснений заслушанного в качестве свидетеля Жидких Вячеслава Степановича ( ведущего архитектора ООО фирмы «Фактор») следует, что минимальная площадь земельного участка для обслуживания объекта, принадлежащего истцу, с учетом заданий заказчика (ООО фирма «Д-Брок») , составляет 700,65 кв.м., в идеале – 0,7860 га.
 
    В процессе рассмотрения спора Администрация города Курска, учитывая фактические обстоятельства дела и представленные истцом доказательства, обратилась в МУП «Центр архитектуры и градостроительства города Курска» с запросом о расчете площади земельного участка в порядке п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации, необходимой для  эксплуатации и обслуживания принадлежащего истцу объекта – павильона ( по плану БТИ № 484-7 на территории ВДНХ ) .
 
    Согласно расчета , представленного указанным предприятием , необходимая площадь  для использования павильона площадью 44,6 кв.м. составляет 82,6 кв.м.
 
    Основываясь на представленном расчете , Администрация города Курска  в процессе рассмотрения дела брала на себя обязательства  предоставить истцу два земельных участка ( один из который  площадью 41 кв.м с кадастровым номером  46:29:103046:40, другой – сформировать  из участка с кадастровым номером 46:29:103046:35) общей площадью 82,6 кв.м. С целью урегулирования спора, в адрес истца был направлен проект мирового соглашения , от подписания которого   ООО фирма «Д-Брок» отказалось.  Истец считает, что расчеты выполнены заинтересованным лицом, подотчетным Администрации города Курска .
 
    По ходатайству ответчика  в процессе рассмотрения дела проведена судебная экспертиза Государственным учреждением «Курская лаборатория судебной экспертизы» . Основываясь на выводах эксперта Чистякова Д.А. о  максимально необходимой площади земельного участка в размере 200 кв.м., Администрация города Курска также предлагала истцу рассмотреть вопрос о мирном урегулировании спора , однако, положительного результата достигнуто не было.
 
    В судебном заседании истец поддержал требования по основаниям, изложенным в иске.
 
 
    Требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии со ст. 36 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
 
    Из материалов дела следует, что истец является собственником одноэтажного нежилого здания площадью 30,1 кв. м. по адресу: г Курск, ул. Энгельса, д. 140 (копия свидетельства о государственной регистрации права от 15.08.2000 имеется в материалах дела).
 
    В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации  от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее - ГК РФ).
 
    Из данной нормы права следует, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны , которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
 
    В силу п. 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
 
    При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
 
    В этом случае согласно статье 446 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
 
    В процессе рассмотрения дела установлено, что разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли – продажи земельного участка, касаются площади земельного участка.
 
    Согласно пункту  3 статьи  33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией .
 
    Из содержания указанной нормы следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы правообладатель этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить, как часть, которая занята объектом недвижимости, так и часть, необходимая для ее использования.
 
    По смыслу статей 35 и 36 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.
 
    В нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств, подтверждающих право на приобретение в собственность земельного участка под спорным объектом заявленной площадью.
 
    Так, из технической документации на принадлежащий истцу объект недвижимости (павильон №29 «Новинка» на территории ВДНХ) усматривается, что  общая площадь объекта по внутреннему обмеру составляет 30,1 кв. м. и 44,6 кв. м. – по внешнему обмеру.
 
    В ходе рассмотрения спора по ходатайству истца была проведена судебная строительно-техническая экспертиза по  определению площади земельного участка, необходимого для использования вышеуказанного объекта недвижимости.
 
    Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении, для технического обслуживания объекта недвижимости  необходима площадь 77,5 кв.м., для эксплуатации – может составлять 80-200 кв.м, что несоразмерно с площадью испрашиваемого  истцом земельного участка – 4963 кв.м.
 
    По ходатайству сторон в заседании заслушан эксперт Чистяков Денис Александрович , который пояснил, что площадь им рассчитана исходя из назначения объекта в период его обследования и использования под швейную мастерскую  . Эксперт  считает , что площадь земельного участка , необходимая для эксплуатации объекта, изменяется от его функционального  назначения ,  с учетом установленных правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и назначения земельного участка.
 
    Доказательства того, что прежний собственник объекта недвижимости , которым согласно пояснений истца являлось ООО «Галантерея» (см. протокол судебного заседания в т.2 , л.д. 119)  использовал земельный участок площадью 4963 кв.м. , истцом не представлено.
 
    Ссылки истца на заключение ООО фирма «Фактор» не принимаются судом во внимание, поскольку указанные в нем нормативы применяются при проектировании зданий с учетом особенностей , связанных с вновь возводимыми объектами при получении необходимых разрешений и  реальных возможностей ,исходя из функционального назначения земельного участка.
 
    Между тем,  объект, принадлежащий ООО фирме «Д-Брок» , не является вновь возводимым , расположен на   земельном участке , входящем  в границы особо охраняемых территорий города, в отношении которого установлен режим особой охраны и использования особо охраняемых природных территорий.
 
    Ссылки истца на то, что границы земельного участка площадью 4963 кв.м. согласованы уполномоченными органами для ООО фирма «Д-Брок» безосновательны. Так, в материалах землеустроительного дела № 7/627 от 2007 года представлен проект размежевания земельного участка, закрепленного за МУП «Курская городская ярмарка» площадью 73100 кв.м. ( из землеустроительного дела № 7/588), в границах которого расположен объект недвижимости , принадлежащий истцу. В соответствии с  пунктом 9 Положения о согласовании  и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 июля 2002 года № 514, в составе материалов по формированию земельного участка территориальные органы Роснедвижимости утверждают следующие документы : акт установления границ земельного участка на местности; чертеж границ земельного участка. Между тем, в материалах землеустроительного дела № 7/627 от 2007 года границы земельного участка площадью 4963 кв.м. для ООО фирма «Д-Брок» не были согласованы в соответствии с действующим законодательством.
 
    Ссылки истца на вступившие в законную силу судебные акты также не состоятельны и не принимаются судом, поскольку площадь земельного участка, предоставляемая в собственность  ООО фирма «Д-Брок» , не относилась к предмету  рассмотрения дела № А35-8765/06-С20  .
 
 
    Государственная пошлина на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца, оплатившего ее при обращении в суд.
 
 
    На основании статьями 110, 167, 170 - 176, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Курской области
 
 
    Р Е Ш И Л :
 
 
    В удовлетворении исковых требований ООО фирма «№Д-Брок» отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в городе Воронеже  в течение месяца со дня его принятия; в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу  - в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в городе Брянске, через Арбитражный суд Курской области.
 
 
    Судья                                                                               А. А. Курятина