Решение от 15 августа 2014 года №А34-7444/2013

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,
 
тел. (3522) 41-84-84, факс (3522) 41-88-07
 
E-mail: info@kurgan.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Курган
 
Дело №А34-7444/2013
 
    15 августа 2014 года
 
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 08 августа 2014 года. В полном объеме решение изготовлено 15 августа 2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Курганской области в составе: судьи Саранчиной Н.А., при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Тугозвоновой А.А., после перерыва секретарем судебного заседания Большаковой А.Н., рассмотрев в   открытом  судебном  заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Прибор» (ИНН 4501163324, ОГРН 1104501006720)
 
    к  Департаменту имущественных и земельных отношений Курганской области (ИНН 4501133979, ОГРН 1074501006931)
 
    о разрешении разногласий, возникших при заключении договора
 
 
    при участии в заседании представителей:
 
    от истца: Сокольский В.В., доверенность от 09.01.2012,
 
    от ответчика: Башкирова Т.В., доверенность от 10.06.2014,
 
 
установил:


 
    общество с ограниченной ответственностью «Прибор» (далее – истец, общество «Прибор») обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Курганской области (далее – ответчик, департамент). Истец просит считать договор купли-продажи земельного участка № 710 от 19.11.2013 заключенным на условиях, изложенных в протоколе разногласий, ссылаясь на статью 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Определением Арбитражного суда Курганской области от 31.03.2014 производство по делу № А34-7444/2013 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Курганской области по делу № А34-1146/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью «Прибор» к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка.
 
    Определением от 17.06.2014 производство по делу возобновлено.
 
    Судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 08.08.2014 до 13 часов 00 минут.
 
    Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях в полном объеме, представил дополнительные доказательства (приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    Представитель ответчика возражал против исковых требований. Полагает, что требования истца, в основание которых им при расчете цены выкупа спорного земельного участка применяется уже новая кадастровая стоимость спорного земельного участка, установленная решением Арбитражного суда Курганской области по делу № А34-1146/2014, подлежат оставлению без рассмотрения, в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком.
 
    Суд, рассмотрев доводы иска и отзыва, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства, приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в части.
 
    Из материалов дела следует, что обществу «Прибор» на праве собственности принадлежит нежилое здание, площадью 6670 кв.м., инвентарный номер: 37:401:001:002719840. Литер: У-У1. Этажность 1, расположенное по адресу: г. Курган, ул. Ястржембского, д. 41-а, строение № 8, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 08.10.2013 (л.д. 14).
 
    Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 16332 кв. м с кадастровым номером 45:25:020803:83 (л.д. 20-21).
 
    ООО «Прибор» 10.10.2013 обратилось в Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области с просьбой выкупить вышеуказанный земельный участок в собственность (л.д. 15).
 
    Директором Департамента было издано распоряжение № 530-р от 01.11.2013, из которого следует, что земельный участок площадью 16332 кв. м, с кадастровым номером 45:25:020803:83 подлежит предоставлению ООО «Прибор» в собственность по цене, определенной из расчета десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (л.д. 13).
 
    Департамент представил истцу проект договора, указав выкупную цену земельного участка в размере 1 754 228 руб. 29 коп. (л.д. 17-19).
 
    Не согласившись с предложенным расчетом цены земельного участка, ООО «Прибор» подписал договор № 710 купли-продажи земельного участка от 19.11.2013 с протоколом разногласий (л.д. 12), согласно которому расчет цены выкупа определен истцом в размере 89640 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 2988000 руб. и ставки земельного налога от кадастровой стоимости – 0,3%, применяемой в отношении земельных участков, занятых объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.
 
    Письмом от 17.12.2013 № 11-01-7176 департамент отклонил протокол разногласий от 29.11.2013 к договору купли-продажи земельного участка № 710 от 19.11.2013 и отказал обществу «Прибор» в перерасчете выкупной цены земельного участка (л.д. 11), что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
 
    В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
 
    Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
 
    Учитывая, что между департаментом и обществом при заключении договора купли-продажи земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, возникли разногласия в части определения выкупной стоимости земельного участка, данный спор подлежит рассмотрению как преддоговорный в соответствии со ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 указанного Кодекса).
 
    Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 
    В п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
 
    В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
 
    В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
 
    В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации) при продаже в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. Отсутствие поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения, не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.
 
    Согласно правовой позиции, изложенной в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться указанным Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
 
    Из изложенного следует, что договор купли-продажи земельного участка должен соответствовать нормам права, действующим на момент заключения договора.
 
    В соответствии с п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в названной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 данного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
 
    Пункт 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в месячный срок со дня поступления указанного в п. 5 названной статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 того же Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 данного Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
 
    Из материалов дела следует, что общество «Прибор» обратилось в департамент с заявкой на выкуп земельного участка 10.10.2013.
 
    Решением Арбитражного суда Курганской области от 25.04.2014 по делу № А34-1146/2014 кадастровая стоимость спорного земельного участка признана равной рыночной стоимости в размере 2 988 000 руб., о чем в государственный кадастр недвижимости внесена соответствующая запись.
 
    В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
 
    В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
 
    Поскольку решением суда установлена новая кадастровая стоимость, внесены изменения в государственный кадастр недвижимости и договор купли-продажи земельного участка после обращения общества «Прибор» за выкупом земельного участка не заключен, соответственно, при урегулировании разногласий по договору относительно цены, подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная судом в размере 2 988 000 руб.
 
    Стоимость земельного участка, определенная в проекте договора купли-продажи на момент подачи заявки о выкупе земельного участка (10.10.2013), была рассчитана департаментом исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 11 694 855 руб. 24 коп., что существенно превышает его рыночную стоимость, подтвержденную судебным актом.
 
    Применение кадастровой стоимости, предложенной департаментом, при наличии новой кадастровой стоимости на момент заключения договора купли-продажи, нарушает права и законные интересы общества «Прибор» как лица, имевшего намерение приобрести в собственность указанный земельный участок, и следовательно, противоречит положениям п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    В отношении разногласий между сторонами о подлежащей применению налоговой ставки, суд приходит к следующим выводам.
 
    В соответствии с постановлением Правительства Курганской области от 10.07.2012 № 324 (в ред. от 10.06.2013) «Об установлении цены находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков и порядка оплаты земельных участков, находящихся в собственности Курганской области или государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курганской области» (далее – Постановление № 324 от 10.07.2012), цена применительно  к спорному земельному участку установлена в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не больше его кадастровой стоимости.
 
    В городе Кургане, где находится спорный земельный участок, ставки земельного налога утверждены решением Курганской городской Думы от 21.09.2005 № 219, согласно пункту 2.8 которого, налоговая ставка для спорного земельного участка составляет 1,5% от кадастровой стоимости участка.
 
    Истец считает, что выкупная цена земельного участка должна определяться исходя из вида функционального использования - занятого объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) с применением налоговой ставки – 0,3%. Департамент отмечает, что земельный участок, на котором находится нежилое здание, предоставлен для эксплуатации и обслуживания здания склада металла. По его мнению, при определении выкупной цены  подлежит применению налоговая ставка – 1,5%.
 
    Согласно п.п. 1 п. 1 статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации налоговые ставки для исчисления земельного налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать 0,3 процента в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства.
 
    В соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса Российской Федерации налоговые ставки не могут превышать 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.
 
    Аналогичные положения содержатся в решении Курганской городской Думы от 21.09.2005 № 219.
 
    Понятие «объекты инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса» в Налоговом кодексе Российской Федерации и иных нормативных правовых актах налогового законодательства не определено, поэтому с учетом ст. 11 Налогового кодекса Российской Федерации данное понятие следует применять в том значении, в каком оно применяется в соответствующих отраслях законодательства.
 
    П.1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»  предусмотрено определение организации коммунального комплекса как юридического лица независимо от его организационно-правовой формы, осуществляющего эксплуатацию системы (систем) коммунальной инфраструктуры, используемой (используемых) для производства товаров (оказания услуг) в целях обеспечения тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, и(или) осуществляющего эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов.
 
    Понятие «жилищный фонд» раскрыто в п. 1 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
 
    Как следует из указанных положений, для квалификации определенных объектов недвижимого имущества в качестве объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса необходимо установить, что их функционирование направлено на обеспечение жизнедеятельности населенных пунктов (муниципальных образований), а также тот факт, что они необходимы для эксплуатации жилищного фонда.
 
    Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 16332 кв. м поставлен на кадастровый учет 23.11.2007 с присвоением кадастрового номера 45:25:020803:83 и разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания здания склада металла, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (л.д. 20).
 
    Согласно ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
 
    В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие изменение вида разрешенного использования земельного участка в установленном законом порядке, а также документы, подтверждающие регистрацию права собственности на спорное имущество как объекта инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.
 
    При определении размера платы необходимо исходить из статуса объекта, размещенного на земельном участке, существующего в спорный период, и вида разрешенного использования земельного участка.
 
    Кроме того, из представленного акта обследования земельного участка от 24.10.2013 усматривается, что к приемке предъявлено здание, похожее на склад, что не опровергает функциональное назначение и целевое использование земельного участка, указанное в кадастровом паспорте.
 
    Суд также учитывает, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 2 988 000 руб. определена с учетом сведений о виде разрешенного использования земельного участка – для эксплуатации и обслуживания здания склада металла (т.1 л.д. 34).
 
    Судом установлено, что при расчете платы департамент применил показатели, соответствующие указанному виду разрешенного использования.
 
    Обществом сведений, подтверждающих принадлежность нежилого здания к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, не представлено.
 
    Такой вид деятельности, как оказание услуг в области жилищно-коммунального хозяйства, уставной целью общества не является; жилищно-коммунальные услуги на территории муниципального образования оно не оказывает, в обслуживании жилищного фонда на территории названного муниципального образования его имущество не используется. Предоставление собственником спорного здания склада лицу, оказывающему жилищно-коммунальные услуги, не является основанием для установления льготной ставки земельного налога. Следовательно, у общества отсутствовало право на применение пониженной ставки земельного налога в размере 0,3 процента.
 
    По смыслу ст. 209, ст. 1020 Гражданского кодекса Российской Федерации и других статей главы 53 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществление доверительным управляющим правомочий собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление, не означает делегирования ему собственником своих вещно-правовых правомочий, а представляет собой содержание его обязательств перед собственником - учредителем доверительного управления имуществом в качестве должника по обязательству, возникающему из договора.
 
    Департамент указывает, что поскольку требования истца, в основание которых при расчете цены выкупа спорного земельного участка применяется уже новая кадастровая стоимость, установленная судебным актом по делу № А34-1146/2014, иск подлежит оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком.
 
    Данный довод суд считает неправомерным. 
 
    При передаче преддоговорного спора на рассмотрение арбитражного суда в связи с не достижением сторонами соглашения по условиям договора, изменение, предложенной истцом цены не произошло. При этом основание иска - рассмотрение преддоговорного спора, также не изменилось.  Установление кадастровой стоимости в размере равной рыночной не является основанием для оставления иска без рассмотрения. Статья 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет истцу право на представление доказательств и других прав.
 
    В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.05.2007 № 1340/07 по делу № А63-3233/05-С3 по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Суд должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия. По данной категории спора суд не вправе принимать решение об отказе в иске, т.к. в таком случае спор остается не разрешенным судом.
 
    В силу ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
 
    В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине» при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
р е ш и л:
 
 
    иск удовлетворить частично.
 
    Изложить п. 2.1, п. 2.4 и приложение № 1 к договору № 710 купли-продажи земельного участка от 19.11.2013 в следующей редакции:
 
    п. 2.1. Расчет цены выкупа земельного участка определен в приложении к договору, являющемся неотъемлемой частью договора в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и Курганской области и составляет 448200 рублей (четыреста сорок восемь тысяч двести рублей).
 
    п. 2.4. Оплата производится в рублях. Сумма платежа составляет 448200 рублей (четыреста сорок восемь тысяч двести рублей) и перечисляется на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Курганской области (Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области) № 40101810000000010002 в ГРКЦ ГУ Банка России по Курганской области г. Курган, ИНН 4501133979, КПП 450101001, БИК 043735001, код бюджетной классификации 01911406012040000430, ОКАТО 37401000000.
 
    Приложение № 1.
 
    Кадастровая стоимость земельного участка – 2988000 руб., ставка земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка – 1,5%, установленная кратность ставки земельного налога – 10, расчет цены выкупа земельного участка – 2988000х1,5х10,
 
    100
 
    цена выкупа участка составляет 448200 руб.
 
    Взыскать с департамента имущественных и земельных отношений Курганской области (ИНН 4501133979, ОГРН 1074501006931)  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Прибор» (ИНН 4501163324, ОГРН 1104501006720) в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины 4000 руб.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), через Арбитражный суд Курганской области.
 
 
    Судья
 
Н.А. Саранчина