Решение от 09 апреля 2009 года №А34-7085/2008

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
г. Курган, ул. Климова, 62
 
именем Российской Федерации
 
Решение
 
    г.Курган                                                                           Дело № А34-7085/2008
 
    « 3 »    апреля  2009 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 27 марта 2009 года. Текст решения в полном объеме изготовлен  3 апреля 2009 года.
 
    Арбитражный суд Курганской области в составе: судьи Фроловой С.В., при ведении протокола судебного заседания  судьей С.В.Фроловой, рассмотрев в судебном  заседании дело по исковому
 
    заявлению ООО «ГиперСити»
 
    к ООО «Мир развлечений»
 
    о взыскании 2 377 795 руб. 80 коп.
 
    при участии в заседании представителей:
 
    от истца: надлежащим образом извещен о месте и времени  судебного заседания, что  подтверждается росписью представителя в протоколе от 24.03.209 года, явку своего представителя не обеспечил.
 
    от ответчика: Пупкова В.В. – представителя по доверенности от 01.11.2008,
 
установил:
 
    общество с ограниченной ответственностью «ГиперСити» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мир развлечений» (далее – ответчик) о взыскании 2 377 795 рублей 80 копеек, из них: 54650 рублей 93 копейки – задолженность по возмещению коммунально-эксплуатационных расходов и затрат за водоснабжение и водоотведение, 637 237 рублей 29 копеек – задолженность по возмещению затрат за холодоснабжение, 1 685 907 рублей 58 копеек – задолженность по оплате работ и оборудования по переданному в пользование помещению.
 
    В обоснование исковых требований истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательств по возмещению коммунально-эксплуатационных расходов и затрат за время фактического использования помещения, предоставленных ответчику по акту приема-передачи от 15.02.2008.
 
    Определением от 12.02.2009 года судом   в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято  изменение основания исковых требований и правового обоснования исковых требований. Истец, указывая, что ответчик без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований пользуется помещением, ссылаясь при этом на ст.1102 Гражданского кодекса РФ,  просит взыскать с ответчика стоимость неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением в сумме 2 377 795 рублей 80 копеек, из них: 54650 руб. 93 коп. – долг по оплате за водоснабжение и водоотведение, 637 237 руб. 29 коп. – долг по оплате за холодоснабжение, 1 685 907 руб. 58 коп – задолженность по оплате работ и оборудования по переданному в пользование помещению.
 
    Определением от 24.03.2009 года судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ  принято уменьшение размера исковых требований  до 734558 рублей 26 копеек, из которых: 637237 рублей 29 копеек – долг по оплате за холодоснабжение (кондиционирование) за период с 01.08.2008 года по 31.10.2008 года, 97320 рублей 97 копеек –долг по оплате за водоснабжение и водоотведение за период с 01.08.2008 года по 17.11.2008 года.
 
    Ответчик с иском не согласен по основаниям, изложенным в отзыве, представил пояснения по делу (приобщены к материалам дела в порядке статей 66, 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что здание, в котором ответчик арендует помещение, было введено в эксплуатацию 11.08.2008. Подача ресурсов, в том числе воды, во вновь построенный, либо реконструированный объект капитального строительства, не может начаться до выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию. Показания приборов учета снимались эксплуатационной организацией (Компания Инженеринг), с которой  у истца имеется соответствующий договор.  Задолженности по оплате услуг водоснабжения и водоотведения у ответчика не имеется. Услуга по обеспечению помещения  холодоснабжением истцом в спорный период ответчику не оказана.
 
    Истец  явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте заседания извещен надлежащим образом.
 
    Судебное заседание проведено в отсутствие представителя истца  в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, арбитражный суд
 
    УСТАНОВИЛ:
 
    между  ООО «ГиперСити»  и ООО «Строительное управление 25» заключено соглашение о существенных условиях аренды коммерческой недвижимости, объект недвижимости –реконструируемые помещения  в здании корпуса № 15 общей площадью 10498, 2 кв.м. (Лит.Л3),  7076, 6 кв.м.; общей площадью 8435, 2 кв.м.(Лит.Л.2, Л.5), в   Центре Деловой Активности «ТРЦ «ГиперСити», расположенном  по адресу: г.Курган ул.Невежина 3 стр.7, на земельных участках с кадастровыми номерами 45:25:07 01 05:0058:45:25:07 01 05:0002; 45:25:07 01 05.0094  от 5.10.2007 года (т.1 л.д.12-18).
 
    Между ООО «ГиперСити» (сторона -1), ООО «Строительное управление 25» (сторона - 2)   и ООО «Мир развлечений»  (сторона - 3) 15.02.2008 года заключено  соглашение о перемене стороны в обязательстве по соглашению  о существенных  условиях  аренды коммерческой недвижимости от 05.10.2007 года. Согласно условиям, которого  с момента заключения настоящего соглашения  сторона- 2  передает, а сторона - 3 принимает на себя  права и исполнение  обязательств, предусмотренных  соглашением  о существенных  условиях аренды коммерческой недвижимости от 05.10.2007 года в полном  объеме и на условиях существующих в момент заключения настоящего соглашения (пункт 1).
 
    21.08.2008 года сторонами подписано  дополнительное соглашение № 1 к соглашению  о существенных  условиях аренды  коммерческой недвижимости  от 5.10.2007 года (т.1 л.д.42-43). Согласно условиям которого с 12.08.2008 года  до даты заключения  предварительного договора  аренды нежилого помещения  арендодателем  оплачивается фактическое пользование  помещением, расположенном  на втором  этаже здания ТРЦ «ГиперСити», арендуемой  площадью 3831 кв.м. (пункт 1 соглашения).
 
    В соответствии с п.5 соглашения о существенных условиях аренды коммерческой недвижимости от 05.10.2007 г., стороны обязались заключить основной договор (договор аренды) указанного помещения в течение 60 рабочих дней после сдачи реконструируемого объекта в эксплуатацию и внесения в ЕГРП уточненных данных об объекте недвижимого имущества после реконструкции.
 
    Из содержания  соглашения  от 05.10.2007 года  с учетом содержащихся в нем слов и выражений ,  действительной воли сторон  и  цели соглашения (ст.431 Гражданского кодекса РФ) суд делает вывод о том, что соглашение о существенных условиях аренды коммерческой недвижимости от 05.10.2007 г. содержит в себе условия предварительного договора.
 
    Стороны при заключении договора отдавали отчет о его предварительном характере, соглашение (договор) соответствует требованиям п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ.
 
    Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского Кодекса  РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
 
    Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
 
    Согласно статье 190 Гражданского Кодекса  РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
 
    Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
 
    Поскольку условие о сроке заключения основного договора сторонами поставлено в зависимость от сдачи реконструируемого объекта в эксплуатацию и внесения в ЕГРП уточненных данных об объекте недвижимого имущества после реконструкции, то есть не носит характера неизбежности, суд полагает, что срок заключения основного договора сторонами не определен.
 
    Таким образом, основной договор должен был быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.
 
    Однако до 05.10.2008 года договор аренды сторонами не заключен, доказательств, подтверждающих  направление  другой стороне предложения заключить этот договор в материалы дела сторонами не представлено ( п. 6 статьи 429 Гражданского Кодекса  РФ).
 
    Предметом предварительного договора   является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества, в связи с чем к правоотношениям сторон по предварительному договору  не подлежат применению положения об аренде, содержащиеся в гл.34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии с п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предварительные договоры, по которым стороны обязались в будущем заключить договоры аренды, не являются сделками с недвижимостью.
 
    Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Таким образом, к правоотношениям сторон по предварительному договору не подлежат применению положения об аренде, содержащиеся в гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Во исполнение постановления Администрации города Кургана от 11.08.2008 года № 4444 ООО «ГиперСити» (истец) выдано разрешение  на ввод объекта в эксплуатацию - реконструированного объекта капитального строительства помещения центра деловой активности (первая очередь) после реконструкции корпуса № 15 в части помещений (Лит.Л.2, Л.3, Л.4, Л.5), расположенного по адресу город Курган, улица Коли - Мяготина, № 8. Указанное разрешение дает право на включение  объекта в государственную статистическую отчетность, техническую паспортизацию, государственную  регистрацию и использование объекта по назначению (пункт 2 указанного постановления Администрации города Кургана).
 
    До наступления указанных событий (ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции, создание помещения в здании площадью 3831 кв.м.,  проведение работ по технической инвентаризации и паспортизации объекта после реконструкции, регистрации права собственности на вновь созданное помещение после реконструкции)  сторонами подписан акт приема – передачи   от 15.02.2008 года (т.1 л.д.41).  В соответствии с которым арендодатель (истец) передал, а   арендатор принял  помещения указанные  в п.4 соглашения о существенных условиях недвижимости  от 05.10.2007 года в реконструируемом  здании корпуса, расположенном  по адресу: г.Курган, ул.Невежина, 3 стр.7 для выполнения арендатором работ  в соответствии  с приложением № 1 к соглашению, а также  для проведения подготовительных мероприятий, необходимых для открытия развлекательного центра арендатора в ТРЦ «ГиперСити».
 
    Истец, ссылаясь на  отсутствие у ответчика законных оснований для пользования и владения помещением общей площадью 3831 кв.м.  с целью  функционирования в нем  развлекательного центра «БиБаБо», указывает, что указанное помещение обеспечивалось им коммунальными ресурсами, в том числе водоснабжением и холодоснабжением.
 
    Однако ответчик без установленных законом оснований, иными правовыми актами оснований сберег  свои   денежные средства, не произведя  оплату коммунальных платежей. Стоимость полученных ответчиком, но неоплаченных  им коммунальных услуг, является неосновательным обогащением ответчика, просит взыскать  637237 рублей 29 копеек – долг по оплате за холодоснабжение (кондиционирование) за период с 01.08.2008 года по 31.10.2008 года, 97320 рублей 97 копеек –долг по оплате за водоснабжение и водоотведение за период с 01.08.2008 года по 17.11.2008 года.
 
    Истцом  представлен в материалы дела расчет исковых требований, согласно которому цена за водоснабжения (водоотведение)  определена равной 5,33 рубля  за 1 кв.м. используемой площади ответчиком за период с 01.08.08 по 13.08.08 (размер задолженности =20426,68 рублей),  за период с 01.09.2008 года по 17.09.2008 года  в размере 4,45 рублей за 1 кв.м. (размер задолженности =17040,60 рубле), за период с 17.09.2008 года по 17.10.2008 года  в размере 5,85 рублей за 1 кв.м. (размер задолженности 22399,38 рублей), за период с 17.10.2008 года по 17.11.2008 года 5,29 рублей за 1 кв.м. (размер задолженности 20270,66 рублей).
 
    Цена за холодоснабжение (кондиционирование) за период август – октябрь  2008 года определена в размере 166,34 рублей за 1 кв.м., всего на сумму 637237,29 рублей.
 
    В силу п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Ответчиком произведена оплата, назначение платежа:  в размере компенсации расходов  по оплате  коммунальных услуг (водопотребление/водоотведение) за период с 12.08.2008 года по 17.10.2008 года  в сумме 8382 рубля и за период с 17.11.2008 года  по 17.11.2008 года  в сумме 3878 рублей 28 копеек, что подтверждается платежным поручением  от 21.11.2008 года № 408 (т.1 л.д.51), а также  в размере 28977 рублей 98 копеек, назначение платежа: компенсация расходов  по оплате коммунальных услуг (водопотребление/водоотведение) по соглашению о существенных условиях аренды коммерческой недвижимости от 05.10.2008 года.  Всего оплачено 41238 рублей 26 копеек.
 
    Следовательно, истец должен доказать, что стоимость коммунальных  услуг (водоотведение/водоснабжение), оказанных им, меньше чем денежная сумма, уплаченная  ответчиком по указанным платежным поручениям.
 
    Кроме того, с учетом распределения бремени доказывания, истец обязан доказать, что стоимость коммунальных услуг истца  составляет за период с 01.08.2008 года по 17.11.2008 года 97320 рублей 97 копеек,  стоимость холодоснабжения (кондиционирования) за период с 01.08.2008 года по 31.10.2008 года составляет 637237 рублей 29 копеек.  Денежные средства, не полученные истцом, являются неосновательным обогащением ответчика и у ответчика отсутствуют основания для удержания данных денежных средств.
 
    Тогда как, из материалов дела следует, что  стоимость оказанных услуг (водоотведение/водоснабжение)  в размере 97320 рублей 97 копеек, (холодоснабжение/кондиционирование) в размере 637237 рублей 29 копеек, истец обосновывал исключительно собственным расчетом (т.1 л.д.105-106). Доказательства, подтверждающие, что указанные услуги имели место быть, были оказаны истцом и тот факт, что при сравнимых обстоятельствах стоимость аналогичных услуг составила бы сумму в размере, приближенном к 97320 рублей 97 копеек и 637237 рублей 29 копеек истцом не представлены.
 
    Возложение на ответчика обязанности обосновать стоимость предоставленных услуг суд считает противоречащим ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    В материалы дела  истцом не представлено доказательств (актов, иных письменных документов),  подтверждающих признание ответчиков принятия услуг по водоснабжению (водоотведению), холодоснабжению (кондиционированию) на сумму, предъявленную к взысканию.
 
    Сторонами не оспаривается и подтверждается материалами дела, что  реконструкция  помещений в здании Центра Деловой активности «ТРЦ «ГиперСити» произведена в соответствии с проектной документацией.
 
    Несмотря на неоднократные предложения суда, истцом не представлено  доказательств, подтверждающих  наличие в проектной документации системы холодоснабжения как единого целого, акта ввода ее в эксплуатацию, ее запуск, наличие холодоснабжения в здании, относимости холодоснабжения к помещению пользование которым осуществляется ответчиком  (ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
 
    Ответчик, произвел   расчет за потребленный объем воды и за сброс  по цене, установленной для данного вида услуг Решением Курганской городской Думы от 5 декабря 2007 г. №308 «Об установлении на 2008 год тарифов за услуги по водоснабжению и водоотведению для потребителей МУП «Курганводоканал», находящихся на территории города Кургана, кроме населения» тарифы за услуги по водоснабжению и водоотведению для потребителей МУП «Курганводоканал», находящихся на территории города Кургана.
 
    Поскольку стороны не достигли письменного соглашения в части стоимости оказываемых услуг по водоснабжению (водоотведению),  истец полагает, что  в данной ситуации подлежит применению п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В качестве доказательства стоимости  водоснабжения (водоотведения), холодоснабжения (кондиционирования), определенной средней стоимостью 1 кв.м.,   истцом предоставлены предварительные договоры аренды  нежилых помещений, заключенных с пользователями объекта – «Центра деловой Активности» и доказательства их исполнения  (т.1 л.д.108-150, т.2 л.д.1-19).
 
    В соответствии с п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
 
    При определении цены за неосновательное пользование чужим имуществом или услугами, может быть использовано правило п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги, т.е. в случае отсутствия в договоре условия о цене товара (услуги, работы) оплачивается по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (услуги, работы).
 
    Однако оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства    (контррасчет ответчика т.1 л.д.20-21) и в подтверждение содержащихся в нем сведений договор  генерального подряда № 107/р-97 на выполнение  строительно – монтажных работ на объекте «ГиперСити», таблицы  расхода горячей воды  и холодной  воды торгового центра «ГиперСити», из которых усматривается расход воды  на помещение в сутки, занимаемое ООО «Мир развлечений» (ответчик), письмо ООО «Группа компаний энергоэффективные технологии» (генподрядчик), наличие в помещении приборов учета, наличие волеизъявления сторон по  определению количества оказываемых услуг по водоотведению и водоснабжению в кубах, отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих,   реально понесенных  истцом расходов, и их относимости на помещение ответчика), суд считает, что  цена, определенная истцом  не является  наиболее приближенной к цене, подлежащей использованию для расчета неосновательного обогащения по следующим основаниям.
 
    При подписании сторонами соглашения о существенных  условиях аренды коммерческой недвижимости  Центр Деловой Активности «ТРЦ «ГиперСити»  от 05.10.2007 года, сторонами было предусмотрено, что коммунально–эксплутационные услуги и затраты, предоставляемые арендодателем, возмещаются  по отдельным соглашениям (договорам), заключаемым  одновременно с предварительным договором и основным договором. Коммунальные платежи рассчитываются как стоимость фактически потребленных  в помещении  за месяц электроэнергии, воды, рассчитываемых  на основании показаний приборов учета.
 
    В тех случаях, когда прибор  учета установить невозможно, метод расчета  стоимости потребленного  арендатором  количества коммунальных услуг за истекший период определяется пропорционально занимаемым площадям. Начало оплаты – с момента передачи помещения по акту, ежемесячно.
 
    Ответчиком в качестве  доказательств отсутствия  задолженности по водоснабжению (водоотведению) представлены доказательства, подтверждающие  снятие    показаний узла учета  (т.1 л.д.67-68),   содержание сведений в которых истцом не оспаривалось. Напротив, в заявление  об уточнении исковых требований (т.1 л.д.103), истец ссылается на них, как на доказательство  подтверждающее обеспечение ответчика коммунальными ресурсами.
 
    Принимая во внимание  неоднократно выраженную сторонами волю сторон  на установление порядка возмещения коммунально – эксплутационных затрат ответчиком (коммунальные платежи рассчитываются  как стоимость  фактически потребленных в помещении за месяц воды, рассчитываемых  на оснований показаний приборов учета,  а  в случае их отсутствия количество коммунальных услуг за истекший период, определяется пропорционально занимаемым площадям),  суд полагает, что именно такой порядок был согласован сторонами (измерение потребляемой и отведенной воды в кубах), а не порядок, используемый истцом -  исчисление стоимости водоотведения (водопотребления) стоимостью одного квадратного метра площади.
 
    Судом неоднократно (определениями от 27.01.2009, от 12.02.2009, от 18.03.2009, от 24.03.2009) у истца запрашивались доказательства по делу в подтверждение заявленных им обстоятельств. Определения суда истцом не выполнены, доказательства суду не представлены.
 
    Исходя из принципа возложения на истца бремени доказывания  установленных в статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств  (ст.9,65 Арбитражного процессуального кодекса РФ) суд приходит к выводу о недоказанности допустимыми доказательствами (ст.68 Арбитражного процессуального кодекса РФ) истцом факта сбережения ответчиком за счет истца денежных средств в размере 734558 рублей 26 копеек, из которых: 637237 рублей 29 копеек – долг по оплате за холодоснабжение (кондиционирование) за период с 01.08.2008 года по 31.10.2008 года, 97320 рублей 97 копеек –долг по оплате за водоснабжение и водоотведение за период с 01.08.2008 года по 17.11.2008 года и отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований.
 
    Согласно  части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
 
    При подаче искового заявления в федеральный бюджет была уплачена государственная пошлина в сумме 30689 рублей 43 копейки, тогда как с учетом рассматриваемых судом исковых требований  (с учетом их уменьшения), необходимо 13845 рублей 58 копеек.
 
    Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд
 
решил:
 
    в иске отказать.
 
    Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ГиперСити» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 16843 рубля 85 копеек.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) , а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Курганской области.
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aac.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
 
 
    Судья                                                                          С.В. Фролова