Дата принятия: 03 апреля 2009г.
Номер документа: А34-6870/2008
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Курган Дело № А 34-6870/2008
« 3 » апреля 2009 года
Резолютивная часть решения оглашена 2 апреля 2009 года
Решение изготовлено в полном объеме 3 апреля 2009 г.
Арбитражный суд Курганской области в составе: судьи Фроловой С.В., при ведении протокола судебного заседания судьей Фроловой С.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
ООО «ГиперСити»
к ООО «ГЛЭМ»
о взыскании 1 533 948 руб. 35 коп.
при участии в заседании представителей:
от истца: Борисовой Л.Г.– представителя по доверенности от 01.11.2008,
от ответчика: надлежащим образом извещен о месте и времени судебного заседания, что подтверждается уведомлением органа связи, явку своего представителя не обеспечил.
Процессуальные права и обязанности разъяснены.
общество с ограниченной ответственностью «ГиперСити» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ГЛЭМ» (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 1 547 321 рубля 56 копеек, из них: 225 755 рублей 95 копеек - задолженность по внесению постоянной части платы за фактическое пользование помещением; 4 701 рубль 90 копеек - задолженность по внесению переменной части платы за фактическое пользование помещением «маркетинговый сбор»; 708 рублей 40 копеек - задолженность по внесению переменной частиплаты за фактическое пользование помещением (плата за обеспечение дополнительного уровня качества арендуемого Помещения посредством организации дополнительного потока Потребителей в ТРЦ); 8740 рублей 45 копеек - задолженность по внесению переменной части платы за фактическое пользование помещением (плата за обеспечение Помещения Арендатора коммунальными ресурсами); 640573 рубля 74 копейки задолженность по оплате оборудования, материалов и работ; 5 968 рублей 20 копеек - задолженность по оплате операционных услуг; 120499 рублей 40 копеек - договорная неустойка за несвоевременное внесение постоянной части платы за фактическое пользование помещением; 3 163 рубля 65 копеек - договорная неустойка за несвоевременное внесение переменной части платы за фактическое пользование помещением «маркетинговый сбор»; 523 836 рублей 66 копеек - договорная неустойка за несвоевременную оплату оборудования, материалов и работ выполненных в помещении арендатора.
В обоснование исковых требований истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательств по внесению платы за фактическое пользование помещением, расположенного на первом этаже здания Торгово-развлекательного центра (ТРЦ), ориентировочной площадью 25,3 кв.м., согласно схеме на поэтажном плане первого этажа здания ТРЦ, по адресу: г. Курган, ул. Невежина, 3 стр.7, а также операционных услуг по содержанию здания и прилегающей к нему территории.
Нормативное обоснование исковых требований ст. 309, 310, 317, 421,614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в отзыве (т.1 л.д.65-66).
Определением от 23.01.2008 судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято увеличение размера исковых требований до 2549635 рублей 48 копеек, из них: 900 650 руб. 08 коп. – основной долг, 1648985 рублей 40 копеек – договорная неустойка.
Определением от 02.02.2009 года судом принято в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уменьшение размера исковых требований, истец просит взыскать с ответчика:
- задолженность по внесению постоянной части платы за фактическое пользование помещением - 156 269 руб.75 коп.;
- задолженность по внесению переменной части платы за фактическое пользование помещением «маркетиновый сбор» - 4 701 руб. 90 коп.;
-задолженность по внесению переменной части платы за фактическое пользование помещением (плата за обеспечение дополнительного уровня качества арендуемого Помещения посредством организации дополнительного потока Потребителей в ТРЦ (shuttle-bus)- 708 руб. 40 коп.;
-задолженность по внесению переменной части платы за фактическое пользование помещением (плата за обеспечение помещения Арендатора электроэнергией)-21 460 руб. 51 коп.;
- задолженность по внесению переменной части платы за фактическое пользование помещением (плата за водоотведение и водоснабжение)-443 руб. 21 коп.;
- задолженность по внесению переменной части платы за фактическое пользование помещением (плата за отопление) -5 053 руб. 08 коп.;
- задолженность по внесению переменной части платы за фактическое пользование помещением (плата за холодоснабжение) -4 206 руб. 39 коп.;
- задолженность по внесению переменной части платы за фактическое пользование помещением (плата за вывоз мусора)- 813 руб. 40 коп.;
- задолженность по внесению переменной части платы за фактическое пользование помещением (плата за вывоз снега)- 406 руб. 07 коп.;
- задолженность по оплате операционных услуг -11 936 руб. 40 коп.;
-задолженность по оплате оборудования, материалов и работ – 640573 руб. 74 коп.;
- договорную неустойку за несвоевременное внесение постоянной части платы за фактическое пользование помещением 164 703 руб.;
-договорную неустойку за несвоевременное внесение переменной части платы за фактическое пользование помещением «маркетиновый сбор» - 141 руб. 87 коп.;
-договорную неустойку за несвоевременное внесение платы за фактическое пользование помещением (плата за обеспечение дополнительного уровня качества арендуемого Помещения посредством организации дополнительного потока Потребителей в ТРЦ (shuttle-bus)- 399 руб. 35 коп.;.
-договорную неустойку за несвоевременное внесение переменной части платы за фактическое пользование помещением (плата за обеспечение Помещения Арендатора электроэнергией) -4 752 руб. 17 коп.;
-договорную неустойку за несвоевременное внесение переменной части платы за фактическое пользование помещением (плата за водоотведение и водоснабжение) -99 руб. 09 коп.;
-договорную неустойку за несвоевременное внесение переменной части платы за фактическое пользование помещением (плата за отопление) -695 руб. 87 коп.;
-договорную неустойку за несвоевременное внесение переменной части платы за фактическое пользование помещением (плата за холодоснабжение) -2 923 руб. 08 коп.;
-договорную неустойку за несвоевременное внесение переменной части платы за фактическое пользование помещением (плата за вывоз мусора) – 261 руб. 94 коп.;
- договорную неустойку за несвоевременное внесение переменной части платы за фактическое пользование помещением (плата за вывоз снега) – 110 руб. 12 коп.;
-договорную неустойку за несвоевременное внесение операционных услуг -5 260 руб. 15 коп.;
-договорную неустойку за несвоевременное внесение оплаты оборудования, материалов и работ- 813 073 руб. 57 коп.;
Таким образом, судом рассматриваются исковые требования о взыскании о 1 838 991 руб. 50 коп., в том числе 846 571 руб. 34 коп. – сумма основного долга и 992 420 руб. 20 коп. договорной неустойки (пени).
Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал. Представил суду объяснения по делу, приобщены к материалам дела в порядке ст.81 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте заседания извещен надлежащим образом.
Судебное заседание проведено в отсутствие представителя ответчика в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, арбитражный суд
УСТАНОВИЛ:
между ООО «Глэм» и ООО «ГиперСити» 03 июня 2008 года заключен предварительный договор аренды нежилого помещения №041/ПДА-08, согласно условиям которого стороны обязуются в будущем подписать и передать на государственную регистрацию основной договор аренды нежилого помещения (помещений), расположенного на первом этаже здания ТРЦ, ориентировочной площадью 25,3 кв.м, согласно схеме на поэтажном плане первого этажа здания ТРЦ.
Подлежащее передаче в аренду помещение располагается в реконструируемом здании корпуса № 15: общей площадью 10504, 9 кв.м (Лит.Л2,Л5), расположенном по адресу: г.Курган, ул.Невежина, 3 стр.7, на земельных участках с кадастровыми номерами 45:25:07 01 05:0058; 45:25:07 01 05:0002; 45:25:07 01 05:0094.
Расчет площади является ориентировочным, точная площадь и точное отражение на плане будут определены при заключении основного договора, после получения поэтажного плана здания ТРЦ по результатам технической инвентаризации по итогам реконструкции. Ориентировочная дата открытия ТРЦ -111 квартал 2008 года (пункт 1.1. договора).
Таким образом, стороны при заключении договора отдавали отчет о его предварительном характере, договор соответствует требованиям п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ.
Основной договор аренды стороны обязались подписать в 60 (шестидесятидневный) срок после внесения уточненных данных об объекте недвижимого имущества в ЕГРП, после получения разрешения на ввод ТРЦ в эксплуатацию, при условии выполнения арендатором принятых на себя обязательств по настоящему договору обязательств (пункт 1.2. договора).
В соответствии с пунктом 1.3. договора помещение должно использоваться арендатором с целью открытия и функционирования в нем магазина розничной торговли.
Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского Кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно статье 190 Гражданского Кодекса РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Поскольку условие о сроке заключения основного договора сторонами в пункте 1.2. предварительного договора поставлено в зависимость от внесения уточненных данных об объекте недвижимого имущества в ЕГРП, получения разрешения на ввод ТРЦ в эксплуатацию, выполнения арендатором принятых на себя обязательств по настоящему договору, то есть не носит характера неизбежности, суд полагает, что срок заключения основного договора сторонами не определен.
Таким образом, основной договор должен был быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского Кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Договор аренды между сторонами предварительного договора заключен не был.
Предметом предварительного договора от 3 июня 2008 года является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества, в связи с чем к правоотношениям сторон по предварительному договору от 3 июня 2008 года не подлежат применению положения об аренде, содержащиеся в гл.34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предварительные договоры, по которым стороны обязались в будущем заключить договоры аренды, не являются сделками с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Таким образом, к правоотношениям сторон по предварительному договору не подлежат применению положения об аренде, содержащиеся в гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В материалы дела представлен акт приема –передачи нежилого помещения (т.1 л.д.59), являющийся приложением № 4 к предварительному договору аренды нежилого помещения № 041/ПДА -08 от 03.06.2008 года, согласно которому в соответствии с предварительным договором арендодатель передал, а арендатор принял помещение, указанное в пункте 1.1. предварительного договора в реконструируемом здании корпуса № 15, расположенном по адресу: г.Курган, ул.Невежина,3 стр.7 для выполнения арендатором работ в соответствии с приложением № 7 к предварительному договору, а также проведения подготовительных мероприятий, необходимых для открытия магазина арендатора.
Как указывает истец, учитывая, что ответчик занимал нежилое помещение и сторонами заключен непоименованный в законе договор, но не противоречащий требованиям ст.421 Гражданского кодекса РФ, отношения сторон по фактическому пользованию помещения регулируются именно условиями данного договора.
Указанные доводы истца подлежат отклонению судом по следующим основаниям. Поскольку договор аренды спорного помещения между ООО «Глэм» и ООО «ГиперСити» сторонами заключен не был, то при наличии доказательств (ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ) фактического пользования ответчиком помещением, о котором указывает истец, последний обязан возместить стоимость этого пользования. К сложившимся правоотношениям сторон по пользованию помещением применяются нормы главы 60 Гражданского кодекса РФ. Изложенная позиция подтверждена в определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2008 года № 2873/08.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского Кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Для разрешения требований о взыскании стоимости неосновательного обогащения в предмет доказывания истцом по делу входят следующие обстоятельства: имеет место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, а имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать; отсутствуют правовые основания, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно.
Истец, несмотря на неоднократные разъяснения суда (запись в протоколе от 23.03.2009 года, от 2.04.2009 года)), предложения суда (определения от 23.01.2009, от 23.03.2009 года) не воспользовался правом на изменение основания иска (ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса).
Кроме того, отклоняя доводы истца об урегулировании сложившихся между сторонами отношений по пользованию помещением условиями предварительного договора № 041/пда-08 от 3.06.2008 года, суд исходит из следующего.
Предметом договора могут быть объекты гражданских прав (ст.128,130 Гражданского кодекса РФ), в том числе помещение.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 01.06.2000 N 53 разъяснил, что согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект", входящий в состав зданий и сооружений.
Кадастровый и технический учет (инвентаризация) (далее также - учет) объекта недвижимости - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества (статья 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Помещение как объект ( ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), возможно идентифицировать только по информации, содержащейся в документах технического учета недвижимого имущества, а также документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Во исполнение постановления Администрации города Кургана от 11.08.2008 года № 4444 ООО «ГиперСити» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию- реконструированного объекта капитального строительства помещения центра деловой активности (первая очередь) после реконструкции корпуса № 15 в части помещений (Лит.Л.2, Л.3, Л.4, Л.5), расположенного по адресу город Курган, улица Коли - Мяготина, № 8.
Указанное разрешение дает право на включение объекта в государственную статистическую отчетность, техническую паспортизацию, государственную регистрацию и использование объекта по назначению (пункт 2 указанного постановления Администрации города Кургана).
Доказательств, подтверждающих, что объект гражданских прав – помещение,расположенного на первом этаже здания ТРЦ, ориентировочной площадью 25,3 кв.м, существовало и было создано на момент заключения предварительного договора, материалы дела не содержат (ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Как следует из представленных в материалы дела истцом копий поэтажного плана и экспликации (т.1 л.д.137, 138) помещение за № 216, площадью 24 кв.м., расположенное в реконструированном объекте капитального строительства помещения центра деловой активности, расположенного по адресу: г.Курган, ул.К-Мяготина, 8, стало возможно идентифицировать только после 19.11.2008 года (технический паспорт составлен по состоянию на 19.11.2008 года).
Из свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданного 14.04.2005 года, следует, что ООО «ГиперСити» на праве собственности принадлежат помещения в здании корпуса № 15, назначение нежилое, общая площадь 10498, 2 кв.м, номера на поэтажном плане: на первом этаже № 183-197, на антресольном этаже: 218-219(Лит.Л.3).
Из свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданного 22.02.2007 года, следует, что ООО «ГиперСити» на праве собственности принадлежат помещения в здании корпуса 15 (ЛитЛ.4), назначение нежилое, общая площадь 7076, 6 кв.м, номера на поэтажном плане: на 1 этаже: №220-266, 222а, 231а, 252, а на антресольном этаже: № 1-11.
Из свидетельства о государственной регистрации права, выданного 06.08.2007 года, следует, что ООО «ГиперСити» на праве собственности принадлежат помещения в нежилом здании корпуса № 15, назначение: нежилое, общая площадь 8435, 2 кв.м., номера на поэтажном плане: на первом этаже: 101-103, 154-167, 171-182, 1722; на антресольном этаже: 1-11 (Лит.Л2, Л.5).
Доказательств, подтверждающих наличие у истца зарегистрированного права собственности на помещение центра деловой активности после реконструкции, являющееся объектом предварительного договора аренды, в материалы дела не представлено (ст.131 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено п. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса, каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.
Способы защиты гражданских прав определены ст. 12 Гражданского кодекса РФ, другими нормами Гражданского кодекса и иными законами.
В соответствии со ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в исковом заявлении должны быть указаны требования истца со ссылкой на законы и иные нормативно-правовые акты, исходя из которых судом устанавливаются права и обязанности сторон в спорных правоотношениях.
В обоснование заявленных исковых требований о взыскании задолженности по предварительному договору № 041/пда-08 от 03.06.2008 года истцом указаны общие нормы гражданского права об обязательствах - ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд исходит из того, что между сторонами отсутствуют договорные отношения по пользованию и владению ответчиком спорным нежилым помещением. Суд, рассмотрел исковые требования исходя из требований норм права, определяющих правоотношения сторон, основанных на предварительном договоре аренды (ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Учитывая изложенные обстоятельства в удовлетворении требования, основанного на ненадлежащем исполнении ответчиком условий предварительного договора, суд отказывает.
Исходя из размера исковых требований (с учетом их увеличения) размер государственной пошлины составляет 20694 рубля 96 копеек. Истцом при подаче иска уплачено в федеральный бюджет 19236 рублей 60 копеек.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГиперСити» в доход федерального бюджета 1458 рублей 36 копеек.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия решения (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Курганской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aac.ruили Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Судья С.В.Фролова
