Дата принятия: 24 апреля 2009г.
Номер документа: А34-6869/2008
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Курган Дело № А 34-6869/2008
Резолютивная часть решения оглашена 16 апреля 2009 года
Решение в полном объеме изготовлено23 апреля 2009 г.
« 23 » апреля 2009 года
Арбитражный суд Курганской области в составе: судьи Куклевой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Куклевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
ООО «ГиперСити»
к ЗАО «Холдинговая компания «Рост»
о взыскании 2 538 856 рублей 89 копеек
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: явки нет (извещен),
от ответчика: Старцев А.В., директор,
Полихронова Ю.А., доверенность №26 от 25.02.2009,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «ГиперСити» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к закрытому акционерному обществу «Холдинговая компания «Рост» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по основному долгу в размере 1 690 243 рублей 73 копеек, из них:
- задолженность по внесению платы за фактическое пользование помещением в сумме: за период с 1 сентября 2008 по 31 октября 2008 - 384962 рублей 55 копеек, с 1 декабря 2008 по 31 января 2009 - 880726 рублей;
- задолженность по возмещению операционных расходов и затрат в сумме:
за период с 1 сентября 2008 по 30 сентября 2008 - 51513 рублей, с 1 декабря по 31 декабря 2008 - 51513 рублей;
- задолженность по возмещению коммунально-эксплуатационных расходов и затрат по состоянию на 19.11.2008 за водоснабжение и водоотведение 3140 рублей 77 копеек, за электроэнергию 8921 рубль 83 копейки, за холодоснабжение - 36594 рубля 66 копеек, компенсация за дератизацию помещения - 2849 рублей 37 копеек;
- задолженность за «рекламный пакет» в размере: за период с 1 сентября 2008 по 30 сентября 2008 - 13629 рублей, с 1 октября 2008 по 31 октября 2008 - 13629 рублей, с 1 декабря 2008 по 31 декабря 2008 - 13629 рублей;
- задолженность по компенсации затрат за Shuttle-busв размере: за период с 08 августа 2008 по 31 августа 2008 - 2111 рублей 29 копеек, с 01 сентября 2008 по 30 сентября 2008 - 2727 рублей 08 копеек, с 1 октября 2008 по 31 октября 2008 – 2727 рублей 08 копеек, с 01 ноября 2008 по 30 ноября 2008 - 2722 рублей 30 копеек, с 1 декабря 2008 по 31 декабря 2008 – 2722 рублей 30 копеек.
Истцом, в том числе ставится требование о взыскании с ответчика договорной неустойки в общей сумме 848613 рублей 16 копеек.
В обоснование иска истец указывает, что между сторонами заключен предварительный договор, включающий в себя элементы договора аренды в части возмещения расходов собственника при фактическом пользовании арендатором предоставленными помещениями в период реконструкции здания и элементов договора в части заключения договора аренды помещений после реконструкции; соглашения о возмещении коммунально-эксплуатационных и операционных расходов и затрат; ответчик ненадлежащим образом исполняет обязательства по внесению платежей за фактическое пользование помещением, операционных и коммунальных затрат.
Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и дате проведения судебного разбирательства.
Представители ответчика исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в отзыве, заявили ходатайство о принятии встречных исковых требований. В удовлетворении ходатайства о принятии встречного иска отказано, о чем вынесено отдельное определение.
Судебное заседание проведено в отсутствие представителя истца в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав объяснения представителей ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований исходя из следующего.
Установлено, что 29.12.2007 между ООО «ГиперСити» и ЗАО «Холдинговая компания «Рост» заключен предварительный договор № 012/ПДА-07 аренды нежилого помещения, по условиям которого стороны приняли обязательство по заключению в будущем в течение 60 дней после сдачи объекта – «Центр Деловой Активности «Торгово-Развлекательный центр «ГиперСити» в эксплуатацию и внесения сведений Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним уточненных данных об объекте имущества, основной договор аренды нежилого помещения, расположенного на первом этаже здания ТРЦ, ориентировочной общей площадью 220 кв.м, из которых площадь торгового зала составляет 150 кв.м., площадь подсобных помещений составляет 70 кв.м., согласно схеме на поэтажном плане первого этажа ТРЦ (том 1 л.д. 8-19).
Подлежащее передаче в аренду помещение располагается в реконструируемом здании корпуса № 15: общей площадью 10504, 9 кв.м (Лит.Л3), общей площадью 7076,6 кв.м. (Лит.4), общей площадью 8435,2 кв.м. (Лит. Л2, Л5), расположенном по адресу: г.Курган, ул.Невежина, 3 стр.7, на земельных участках с кадастровыми номерами 45:25:07 01 05:0058; 45:25:07 01 05:0002; 45:25:07 01 05:0094.
Расчет площади является ориентировочным, точная площадь и точное отражение на плане будут определены при заключении основного договора, после получения поэтажного плана здания ТРЦ по результатам технической инвентаризации по итогам реконструкции. Ориентировочная дата открытия ТРЦ -1 квартала 2008 года (пункт 1.1. договора).
В соответствии с пунктом 1.4. договора помещение должно использоваться арендатором с целью открытия и функционирования в нем магазина розничной торговли мужской и женской одежды.
В дополнительном соглашении № 1 к предварительному договору стороны определили, что основной договор аренды будет заключен сроком до 1 февраля 2014 года, за время фактического пользования помещением со дня технического открытия (начало работы) ТРЦ до заключения (государственной регистрации) основного договора аренды арендатор уплачивает арендодателю за фактического пользование помещением денежные средства, в размере, определенном пунктом 2 соглашения. Плата за фактическое пользование начисляется с момента начала работы, то есть открытия в ТРЦ магазина арендатора, которое должно подтверждаться свободным посещением посетителей, а также пробитием и выдачей первого кассового чека (пункты 1, 3, 4 дополнительного соглашения).
Таким образом, исходя из условий договора, стороны при заключении договора отдавали отчет о его предварительном характере (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1.3. предварительного договора стороны предусмотрели, что одновременно с подписанием предварительного договора аренды стороны обязуются заключить соглашения о возмещении коммунально-эксплуатационных и операционных затрат и расходов арендодателя. Заключение указанных соглашений является обязательным условием заключения предварительного и основного договора.
В связи с заключением предварительного договора стороны 29.12.2007 подписали соглашения о возмещении коммунально-эксплуатационных и операционных расходов и затрат № 1 КЭ-012/ПДА-07 и № 2 ОР-012/ПДА-07 .
В соответствии с п. 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предварительные договоры, по которым стороны обязались в будущем заключить договоры аренды, не являются сделками с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Таким образом, к правоотношениям сторон по предварительному договору не подлежат применению положения об аренде, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что предметом предварительного договора № 012/ПДА-07 от 29.12.2007 является обязательство сторон по заключению будущего договора, к правоотношениям сторон не применяются нормы, регулирующие арендные отношения, истец при наличии доказательств (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) фактического пользования ответчиком помещением, вправе ставить требование о взыскании задолженности, руководствуясь нормами главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из исковых требований следует, что основанием для взыскания задолженности, неустойки истцом указывается предварительный договор, соглашения, заключенные во исполнение предварительного договора, статьи 309, 310, 429, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статьям 9, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации выбор способа защиты принадлежит истцу.
Истец, несмотря на разъяснения суда (определение от 26.03.2009) не воспользовался правом на изменение основания иска (часть 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации).
Суд рассмотрел дело в пределах заявленных оснований исковых требований (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд принимает во внимание изложенные ответчиком возражения в части того обстоятельства, что на момент подписания акта-приема передачи фактически помещение не существовало.
Пунктом 1.1. предварительного договора стороны определили объект аренды, как нежилое помещение, расположенное на первом этаже в реконструируемом здании корпуса № 15, по адресу: г.Курган, ул.Невежина, 3 строение 7, ориентировочной общей площадью 220 кв.м, из которых площадь торгового зала составляет 150 кв.м., площадь подсобных помещений составляет 70 кв.м.
Истцом в материалы дела представлен акт приема-передачи от 23.05.2008, в котором отражено, что в соответствии с предварительным договором аренды № 012/ПДА-07 от 29.12.2007 арендодатель передал, а арендатор принял помещения в реконструированном здании корпуса № 15 по адресу: город Курган, улица Невежина, 3 стр. 7. Состояние передаваемого помещения: по периметру помещения (за исключением фасадной части) выполнены ограждающие конструкции, пол - бетонная стяжка, потолок – оцинкованный профнастил по металлическим балкам перекрытия (том 2 л.д. 13).
В соответствии со статьями 128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом договора могут быть объекты гражданских прав.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 01.06.2000 N 53 разъяснил, что согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект", входящий в состав зданий и сооружений.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» кадастровый и технический учет (инвентаризация) (далее также - учет) объекта недвижимости - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества Помещение как объект возможно идентифицировать только по информации, содержащейся в документах технического учета недвижимого имущества, а также документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доказательств, подтверждающих, что объект гражданских прав – помещение,расположенное на первом этаже здания ТРЦ, ориентировочной площадью 220 кв.м, существовало и было создано на момент подписания предварительного договора, акта приема-передачи, материалы дела не содержат (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Постановлением Администрации города Кургана от 11.08.2008 года № 4444 ООО «ГиперСити» предоставлено право ООО «ГиперСити» на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию- реконструированного объекта капитального строительства помещения центра деловой активности (первая очередь) после реконструкции корпуса № 15 в части помещений (Лит.Л.2, Л.3, Л.4, Л.5), расположенного по адресу город Курган, улица Коли - Мяготина, № 8 Указанное разрешение дает право на включение объекта в государственную статистическую отчетность, техническую паспортизацию, государственную регистрацию и использование объекта по назначению (том 2 л.д. 12). Документы технического учета на нежилые помещения не пердставлены. Фактически регистрация права собственности ООО «ГиперСити» на помещения центра деловой активности после реконструкции корпуса № 15 (Лит: Л2, Л3, Л4, Л5) произведена 6.10.2008 (свидетельство – том 2 л.д. 11).
Суд исходит из того, что между сторонами отсутствуют договорные отношения по пользованию и владению ответчиком спорным нежилым помещением. Суд, рассмотрел исковые требования исходя из требований норм права, определяющих правоотношения сторон, основанных на предварительном договоре аренды (ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Учитывая изложенные обстоятельства в удовлетворении требования, основанного на ненадлежащем исполнении ответчиком условий предварительного договора, суд отказывает.
Кроме того, суд принимает во внимание и признает обоснованными возражения ответчика об отсутствии доказательств по заявленным требованиям истца о взыскании с ответчика задолженности по возмещению коммунально-эксплуатационных расходов и затрат, по предоставлению «рекламного пакета», затрат за Shuttle-bus.
Определениями суда от 12.01.2009, 28.01.2009, 4.03.2009, 26.03.2009 истцу предлагалось представить подробные расчеты заявленных исковых требований, доказательства в обоснование наличия задолженности.
Представленные истцом копии счетов – фактур и договоров от 24.03.2008 не подтверждают заявленный истцом размер задолженности и не свидетельствуют о понесенных истцом затрат по возмещению коммунально-эксплуатационных и операционных расходов и затрат. Каких-либо иных документов, подтверждающих факт наличия задолженности, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку в иске отказано судебные расходы по государственной пошлине возлагаются на истца, который при подаче иска оплатил государственную пошлину в полном объеме. В связи с изложенным, суд не рассматривает вопрос о взыскании государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
р е ш и л:
в удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия решения (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Курганской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aac.ruили Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Судья Е.А. Куклева
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Резолютивная часть
г.Курган Дело № А 34-6869/2008
« 16 » апреля 2009 года
Арбитражный суд Курганской области в составе: судьи Куклевой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Куклевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
общества с ограниченной ответственностью «ГиперСити»
к закрытому акционерному обществу «Холдинговая компания «Рост»
о взыскании 2 538 856 рублей 89 копеек
при участии в судебном заседании представителей: данные в протоколе
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
р е ш и л:
в удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия решения (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Курганской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aac.ruили Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Судья Е.А. Куклева
