Дата принятия: 20 апреля 2009г.
Номер документа: А34-6372/2008
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ
г. Курган, ул. Климова, д.62
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Курган Дело № А34- 6372/2008
20 апреля 2009 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 апреля 2009 года
В полном объеме решение изготовлено 20 апреля 2009 года
Арбитражный суд Курганской области в составе: судьи Логиновой Л. М.,
При ведении протокола судебного заседания судьей Логиновой Л.М.
Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению
Шадринского городского комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Шадринска
к предпринимателю Михайловой Инне Геннадьевне
о взыскании 132 817 руб. 74 коп.
при участии в судебном заседании представителей: от сторон – явки нет, извещены (уведомления в деле)
Шадринский городской комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Шадринска (далее – истец, Комитет, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к предпринимателю Михайловой Инне Геннадьевне (далее – ответчик, Михайлова И.Г., арендатор) о взыскании 132 817 руб. 74 коп.
В исковом заявлении истец по существу иска пояснил следующее: в соответствии с договором аренды КН-26№004926 от 09.07.2003 Обществу «Восток-Сервис» для эксплуатации нежилого здания был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 45:26:05 03 03:0007, площадью 4367 кв.м., расположенный в г.Шадринске по адресу ул.Ломоносова, 30а сроком до 08.07.2028. Договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 24.05.2007 права арендатора в полном объеме по договору КН-26№004926 от 09.07.2003 переданы ответчику (акт приема-передачи от 24.05.2007). По условиям договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 24.05.2007 (пункт 4 акта приема-передачи земельного участка от 24.05.2007) новый арендатор - Михайлова И.Г. берет на себя долги прежнего арендатора - ООО «Восток-Сервис» по арендной плате за пользование земельного участка и обязуется их выплатить в течении одного месяца со дня подписания договора 25.05.2007. Однако данное условие выполнено не было. Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды за период с 24.05.2007 по 01.11.2008 послужило основанием для предъявления настоящего иска о взыскании 132 817 руб. 74 коп., в том числе: основной долг в размере 105 120 руб. 14 коп., пени в размере 27 697 руб. 60 коп. Исковые требования основывает на положениях статей 309,314,393,614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением от 12.02.2009 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято изменение размера иска в части требования о взыскании пени до 7697 руб. 60 коп.
Определением от 17.03.2009 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято изменение размера иска: по сумме основного долга до 90 107 руб. 43 коп., договорная неустойка до 26 951 руб. 11 коп. Изменение связано с увеличением срока начисления арендной платы: по 31.12.2008 года и частичным погашением долга.
В настоящее судебное заседание представители сторон не явились (уведомления - в деле), через канцелярию суда от истца и ответчика поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей. Названные ходатайства судом удовлетворены и дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон (статьи 12 3, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Через канцелярию от истца поступило ходатайство об изменении размера иска: по сумме основного долга – до 88 107 руб.43 коп. ( в связи с уплатой ответчиком 9.04.2009 года 2000 руб.). Указанное изменение размера иска судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, к материалам дела приобщены, поступившие через канцелярию суда: пояснения по иску (с отметкой о вручении их ответчику) и Выписка из ЕГРП по регистрации договора аренды (статья 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К материалам дела также приобщены поступившие через канцелярию суда от ответчика: дополнительный отзыв на иск (с отметкой о вручении его истцу) и доказательства в обоснование доводов, указанных в дополнительном отзыве: приходный кассовый ордер на оплату 2000 руб., Выписка из ЕГРП от 2.04.2009 года (статья 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно отзыву и дополнениям к нему ответчик исковые требования считает необоснованными, указывая, что истец не является стороной по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 24.05.2007 и не вправе обращаться с настоящим иском; условие о возложении обязанности по уплате долга за прежнего арендатора следует считать не имеющим юридической силы; перевод долга не законен, поскольку произведен без согласия кредитора (статья 391 Гражданского кодекса Российской Федерации); договор зарегистрирован только 23.05.2007, в связи с чем, является заключенным с этой даты; требование о взыскании арендной платы и неустойки за период до регистрации договора аренды, незаконно; за период после 24.05.2007 (после регистрации договора о переводе прав арендатора на ответчика), арендную плату ответчик оплатил.
Суд, рассмотрев доводы иска и возражений против него, изучив материалы дела, и рассмотрев представленные доказательства, приходит к выводу об удовлетворении иска частично.
Установлено, что 09.07.2003 года между истцом и ООО «Восток –Сервис» был подписан договор аренды земельного участка площадью 4367 кв.м. предоставленный для эксплуатации нежилого здания , расположенного по адресу г.Шадринск, ул.Ломоносова, 30а сроком до 08.07.2028 года (л.д.9-10). По договору от 24.05.2007 о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между ООО «Восток-Сервис» и ответчиком, права арендатора в полном объеме перешли к Михайловой И.Г.
Поскольку ответчик несвоевременно вносил арендную плату по договору, то истец обратился в суд с иском о взыскании; задолженности по арендной плате в размере 88 107 руб.43 коп., договорной неустойка в размере 26 951 руб. 11 коп.(с учетом принятых судом изменений размера иска).
Доводы ответчика о том, что спор не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, поскольку недвижимость была приобретена ответчиком как физическим лицом и не используется в предпринимательской деятельности, отклоняются судом как противоречащие материалам дела.
Согласно свидетельству о регистрации права собственности (л.д.14) ответчиком по договору купли продажи от 10.05.2007 приобретено здание –цех табачных изделий с пристроен административных помещений; по договору аренды – земельный участок предоставлен для эксплуатации нежилого здания – цеха табачных изделий с пристроем (пункты 1.1,1.2 договора). Доказательств внесение изменений в договор в части цели использования земельного участка, а также использования объекта (цеха табачных изделий с пристроем) для личных или семейных нужд ответчиком не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ответчик является предпринимателем с 18.07.2005 (Выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей – л.д.31-38) Следовательно, и по субъектному составу, и по характеру спора данный иск подлежит рассмотрению в арбитражном суде (статьи 27, 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Из расчета исковых требований (л.д.11) следует, что по существу заявлено о взыскании двух «условно самостоятельных» задолженностей: за период до 25.05.2007- арендная плата в размере 86 469 руб., договорная неустойка в размере26 915 руб.11 коп., указанные в расчете иска как «задолженность ООО «Восток – Сервис»; и за период с 24.05.2007 (замена прежнего арендатора ответчиком) по 31.12.2008 арендная плата в размере 1 638 руб.29 коп.
В обоснование взыскания задолженности за период до 24.05.2007 истец ссылается на договор от 24.05.2007 о передаче прав и обязанностей, как на перевод долга, и на гарантийное письмо от 25.05.2007 (л.д.15).
Из содержания договора о передаче прав и обязанностей от 24.05.2007 (л.д.12-13) следует, что в самом договоре нет указания на наличие каких либо долгов прежнего арендатора перед арендодателем и на передачу новому арендатору этих долгов.
В акте приема передачи земельного участка (л.д.13) в пункте 4-ом, как «прочие условия», указано буквально следующее: «Новый арендатор берет на себя долги по уплате земельного налога прежнего арендатора и обязуется выплатить их в течение одного месяца со дня подписания договора».
В силу статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод долга на другое лицо - это заключаемое с согласия кредитора письменное соглашение между должником и новым должником, в результате которого происходит замена стороны обязательства: первоначального должника новым должником.
По смыслу указанной нормы переводимое на нового должника обязательство должно существовать и быть действительным, так как определяет предмет договора о переводе долга.
Учитывая, что в договоре от 24.05.2007 вообще не указано о каком либо переводе долга, а в акте приема передачи – указано «на долг по земельному налогу», при этом не указан размер этого долга, период за который он образовался, то суд считает, что в договоре от 24.05.2007 конкретно не определено переводимое на нового должника (ответчика) обязательство по оплате спорных сумм (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу статей 391, 392 Гражданского кодекса Российской Федерации договор о переводе долга является многосторонней сделкой, предусматривающей согласованные волеизъявления двух должников (старого и нового) и кредитора.
Учитывая названные требования, гарантийное письмо от 24.05.2007 как доказательство заключения договора о переводе долга суд отклоняет, поскольку указанное письмо, подписанное только ответчиком (без участия прежнего арендатора) и адресованное истцу, не отвечает требованиям к договору о переводе долга.
Согласно статье 392 Кодекса новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником.
Ответчик, возражая против взыскания с него задолженности по арендной плате и неустойке за период до 24.05.2007, указывает на незаключенность договора аренды от 09.07.2003 года в спорный период в связи с отсутствием государственной регистрации этого договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из материалов дела следует, что в договоре аренды земельного участка от 09.07.2003 указан срок аренды – с 09.07.2003 по 08.07.2028, в связи с чем, в соответствии с пунктом 2 статьи 25, пунктом 3 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор подлежал государственной регистрации, как заключенный на срок более года.
Сторонами не оспаривается, что договор аренды земельного участка от 09.07.2003 года был зарегистрирован в установленном порядке только 23.05.2007, то есть перед заключением договора от 24.05.2007 года о переводе прав на нового арендатора, что подтверждается представленными обеими сторонами выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимого имущество и сделок с ним ( в деле).
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом.
С учетом указанных требований закона и установленных обстоятельств, суд считает неправомерными требования о взыскания арендной платы и договорной неустойки за период до регистрации договора аренды в установленном порядке, со ссылкой на указанный договор и нормы законодательства, регулирующие арендные отношения.
Кроме того, истцом заявлено о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 638 руб.29 коп. (с учетом принятых судом изменений размера и оснований иска в этой части), за период с 24.05.2007 (замена прежнего арендатора на ответчика) по 31.12.2008.
В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершать в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом, только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (статья Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли в Российской Федерации.
Ответчик по существу не оспаривал наличие у него на момент предъявления иска задолженности по арендным платежам и договорной неустойке за период после 24.05.2007 года. В ходе судебного разбирательства ответчик произвел оплату в размере 22000 руб., в связи с чем истец дважды изменял исковые требования.
На основании статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно пункту 3.4 договора арендная плата вносится ежеквартально, равными частями, до истечения десятого дня начала следующего квартала.
Из расчета исковых требований (л.д.11) и произведенных ответчиком оплат следует, что непогашенной на момент вынесения решения суда является часть задолженности по арендной плате за 4 квартал 2008 года (платеж в декабре 2008 года) в размере 1 638 руб.29 коп.
Учитывая, что срок оплаты аренды за 4 квартал 2008 года наступил, арендная плата внесена ответчиком не полном размере, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период являются обоснованными.
Оценивая доводы иска и возражений против иска, а также представленные доказательства в совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд считает, что иск подлежит удовлетворению частично: в размере 1 638 руб.29 коп.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Госпошлина при подаче иска истцом не была уплачена в связи с предоставлением отсрочки (определение суда от 13.11.2008). От рассмотренных судом требований (арендная плата в размере 88 107 руб.43 коп.+ договорная неустойка в размере 26 951 руб. 11 коп.) государственная пошлина составляет 3 801 руб.17 коп.
Государственная пошлины с истца не взыскивается, поскольку, как орган местного самоуправления, он освобожден от её уплаты ( пп. 1.1 статьи 333.37 Налогового Кодекса Российской Федерации- введен Федеральным законом от 25.12.2008 N 281-ФЗ)
Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, а равно ему предоставлена отсрочка уплаты, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
р е ш и л :
иск удовлетворить частично.
Взыскать с предпринимателя Михайловой Инны Геннадьевны в пользу Шадринского городского комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Шадринска основной долг в размере 1 638 руб.29 коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с предпринимателя Михайловой Инны Геннадьевны в доход
федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 54 руб.12 коп.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу, через арбитражный суд, принявший решение.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://www.18aas.ruили Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru»
Судья Логинова Л.М.
