Решение от 15 февраля 2009 года №А34-6156/2008

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
г. Курган, ул. Климова, 62
 
именем Российской Федерации
 
Решение
 
    г.Курган                                                                             Дело № А 34-6156/2008
 
    «16» февраля »  2009 года                                                                                                                             
 
    Резолютивная часть решения объявлена 10 февраля 2009 года.
 
    Текст решения в полном объеме изготовлен 16 февраля 2009 года.
 
    Судья Арбитражного суда Курганской области Фролова С.В.,                 
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Фроловой С.В., проведя  судебное заседание по делу по иску
 
    Администрации города Кургана
 
    к ОАО «Зауральский торговый дом»
 
    о взыскании 104 470 руб. 42 коп.
 
    при участии в заседании представителей :
 
    от истца : Голощаповой О.Ю.– представителя по доверенности № 2418 от 27.08.2008,
 
    от ответчика : Саласюк Е.В.– представителя по доверенности от 03.10.2008,
 
установил:
 
             Администрация города Кургана (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Зауральский торговый дом» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору № 478 аренды земель от 30.09.1998 в размере  104 470 руб. 42 коп., из них: 43 570 руб. 66 коп. – основной долг за период с 15.04.2006 по 15.04.2008, 60 899 руб. 76 коп. – договорная неустойка за период с 15.04.2006 по 24.09.2008.
 
    В обоснование исковых требований истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей по договору № 478 аренды земель от 30.09.1998 года, согласно которому ответчику предоставлен земельный участок площадью 88 кв.м., расположенный по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, 68.
 
    В судебном заседании истцом заявлено ходатайство о принятии судом уменьшения размера исковых требований, просит взыскать с ответчика 67095 рублей 41 копейку из них - 6195 рублей 66 копеек – сумма основного долга  (задолженность по арендной плате за 2006- 2008 годы), 60899 рублей 76 копеек - договорная неустойка за период с 15.04.2006 года по 24.09.2008 года.
 
    Уменьшение размера исковых требований принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
 
    В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в  судебном заседании 03.02.2009 был объявлен перерыв до 9.02.2009 г. с целью   подготовки возражений ответчиком на уточненные исковые требования.
 
    Для предоставления сторонами  дополнительных доказательств  в судебном заседании  был объявлен перерыв до 10.02.2009 года.
 
    В  судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал. Пояснил, что в спорный период подлежал применению коэффициент равный 15, а не 7, как указано в письмах, представленных ответчиком. В соответствии с пунктом 2.4 договора, размер арендной платы и сроки платежей могут быть пересмотрены арендодателем в одностороннем порядке без дополнительного согласования с арендатором в связи с решениями представительных органов федеральной и местной власти, публикуемыми в печати. В письмах, на которые ссылается ответчик, ошибочно указан коэффициент функционального использования равный 7, тогда как подлежит применению коэффициент равный 15.
 
    Ответчик с иском не согласен по основаниям, изложенным в отзыве (приобщен к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В отзыве указано: ответчик осуществлял оплату в сроки, предусмотренные договором, фактически за 2008 г. оплачено 74749, 60 руб. ОАО « ЗТД » осуществляло оплату аренды по расчётам, предоставленным истцом. Так, согласно письму Департамента развития городского хозяйства отдел территориального (городского) земельного кадастра от 09.03.05. №223 размер арендной платы на 2005 г. был установлен в сумме 74 749-75 руб. Согласно письму Департамента развития городского хозяйства Управление земельными ресурсами от 03.04.06. №04-23\677 размер арендной платы на 2006 г. был установлен в сумме 39513-11 руб. (а в расчёте истец указывает сумму 76814,89 руб.). Также в расчёте размера арендной платы на 2006 г., указанном в письме от 03.04.06., К - диффиренцированный коэффициент для расчёта арендной платы составляет 7,0. Исходя из начисленных сумм арендной платы за 2006-08 г.г., указанных в расчёте иска - 76814,89 руб., механизм расчёта, применённый истцом одинаков. Но этот коэффициент указан в расчёте иска в размере 15,0. Таким образом, ОАО « ЗТД » долга по арендной плате не имеет.
 
    Представитель ответчика в  судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск.  Пояснил, ответчик использовал в спорный период,  предоставленный земельный участок для размещения павильона  общественного питания, что не нарушает целевое использование земельного участка, предусмотренного договором, о чем известно истцу. В связи с чем ответчик оплачивал  2006-2008  году   арендную плату не применяя коэффициент К-15..
 
    Представитель истца  указанные доводы ответчика отклонил, указав, что договор аренды заключен на основании предоставленного акта выбора земельного участка от 06.08.1998. В соответствии с данным актом земельный участок был предоставлен для размещения торгового павильона. В соответствии с распоряжением мэра города Кургана от 29.09.1998 года № 5363-Р ответчику земельный участок предоставлен для размещения и эксплуатации торгового павильона. Ответчик ошибочно трактует решение Курганской городской Думы № 2 от 25.01.2006 года и № 22 от 06.02.2008 года.
 
    Судом установлены следующие обстоятельства: на основании проведенного обследования комиссия сочла возможным предоставление земельного участка, расположенного по адресу: г.Курган, ул.Куйбышева, 68  ОАО «Зауральский Торговый Дом» для размещения павильона, что подтверждается актом № 272-98 выбора и обследования земельного участка (в материалах дела).
 
    Распоряжением главы городского самоуправления – мэром города Кургана  от 29.09.1998 года  (т.1 л.д.18)   ОАО «Зауральский Торговый Дом»   предоставлен земельный участок площадью 0, 0088 га для размещения и эксплуатации торгового павильона по ул.Куйбышева в первой промышленной зоне градостроительной ценности территории города Кургана.
 
    Во исполнение указанного распоряжения между сторонами заключен договор № 478 аренды земель от 30.09.2008 года, согласно условиям которого арендодатель, сдал, арендатор принял на в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер, площадью 88 кв.м., расположенный по адресу: ул.Куйбышева,68  в первой промышленной зоне градостроительной ценности, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка (приложение № 1) (пункт 1.1. договора).
 
    Участок предоставлен для размещения и эксплуатации торгового павильона (пункт 1.2 договора).
 
    Договор заключен сроком до 29.09.2001 года.
 
    Договор зарегистрирован в Курганском городском  земельном комитете, о чем имеется соответствующая отметка на договоре от 30.09.1998 года.
 
    Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственном земельном кадастре", что подтверждается предоставленным в материалы дела кадастровым паспортом земельного участка от 21.01.2009 года, имеет следующий кадастровый номер 45:25:070311:47 (предыдущие номера: 45:25:070340:0001), вид разрешенного использования: для размещения и эксплуатации торгового павильона.  Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 29.09.1998 года.
 
    Договор аренды  содержит достаточные сведения, позволяющие однозначно определить передаваемый в аренду земельный участок, поскольку в договоре аренды указаны площадь и место нахождения участка, а также описаны его границы (длины сторон, дирекционные углы), в связи с чем фактически договор аренды содержит  данные, предусмотренные ст. 14 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", и которые позволяют идентифицировать участок при его постановке на кадастровый учет.  Отсутствие кадастрового номера земельного участка само по себе не свидетельствует о неопределенности предмета аренды в договоре аренды. 
 
    Согласно постановлению Администрации Курганской области от 28.09.1998 года № 494 «О начале регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной палатой Курганской области и ее взаимодействие с органами производящими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в городе Кургане на территории Курганской области» регистрационная палата Курганской области приступила к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 1 октября 1998 года (договор зарегистрирован земельным комитетом 30.06.1998 года).       Согласно статье 6 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.     Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.
 
       Следовательно, форма и государственная регистрация договора № 1653 аренды земель от 27.03.1997 года соответствует требованиям пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Сторонами 1.09.2001 года   подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды земель, согласно которому площадь земельного участка определена равной 97 кв.м (т.1 л.д.16).   Поскольку соглашение  не было зарегистрировано в установленном порядке в нарушение ст. 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем, не может быть признано заключенным. Кроме того, земельный участок по указанному адресу, указанной площадью (97 кв.м.) не сформирован, следовательно, не может быть объектом гражданских прав, в том числе объектом аренды (ст.607 Гражданского кодекса РФ).
 
    Согласно пункту 2.1 арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определяемом  действующим  на территории города ставками. Порядок расчетов приведен в приложениях № 2. Арендная плата исчисляется с 1 октября 1998 года. Арендная плата по договору вносится арендатором в срок до 15 апреля, разница по платежам, возникшая в результате повышения ставок арендной платы, вносится не позднее 15 ноября.  Размер арендной платы и сроки платежей могут быть пересмотрены арендодателем в одностороннем порядке без дополнительного согласования с арендатором в связи с решениями представительных органов федеральной и местной власти, публикуемыми в печати (п.21. -2.4. договора).
 
    Согласно части 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
 
    Согласно статье 21 Закона РФ "О плате за землю" при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Ставки арендной платы исчисляются на основании ставок земельного налога в соответствии с Законом РФ «О плате за землю» и ежегодно индексируются на основании федеральных законов. В соответствии с частью 2 статьи 8 Закона «О плате за землю» средние ставки дифференцируются  по местоположению и зонам градостроительной ценности.
 
    Истцом ответчику произведен расчет арендной платы за 2006-2008 года следующим образом 88 (площадь земельного участка)*1,5 ставка земельного налога) *15 (дифференцированный коэффициент для расчета арендной платы за земельные участки, установленный для каждого вида функционального  использования земельного участка)  *3879,54 (кадастровая стоимость земельного участка в рублях)/100=76814,89.
 
    Расчет истца судом проверен, признан соответствующим условиям договора, выполнен в соответствии с требованиями   решения Курганской городской Думы от 25.01.2006 года № 2  и решения Курганской городской Думы от 06.02.2008 года № 22.
 
    Ответчиком арендные платежи в спорный период уплачивались, однако имела место быть недоплата за каждый год в размере 2065 рублей 42 копейки, а также оплата арендной платы в нарушение сроков, определены в пункте 2.3. договора.
 
    Сущность спора между сторонами заключается в следующем:  истец при  расчете размера арендной платы в расчете применяет  дифференцированные коэффициенты по видам функционального использования земель в кратности к ставке земельного налога, утвержденные решением Курганской городской Думы от 25.01.2006 года № 2 (т.1 л.д.20-22)  и  решением Курганской городской Думы от 6.02.2008 года № 22  (т.1 л.д.23- 25). При этом принимает  коэффициент  (К)  вида функционального использования земель равный 15, и  исходит из того, что в п/п №  5 «Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автосервиса, автозаправочными и газонаполнительными станциями»    для земельных участков под объектами мелкорозничной торговли (торговые киоски  и временные торговые павильона) предусмотрен коэффициент равный 15. 
 
    Ответчик, также ссылается на  п/п №  5 «Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автосервиса, автозаправочными и газонаполнительными станциями», но считает необходимо применять коэффициент равный 5,5 – земельные участки под гостиницы, ателье, парикмахерские, мастерские по ремонту часов, бытовой техники, мебели, химчистки, прачечные, бани, сауны, пункты проката, столовые.
 
    В подтверждение своих доводов ответчиком представлены следующие документы: экспертная оценка объекта № 1023 от 28.03.2007 года, выданная центром гигиены и эпидемиологии в Курганской области, ГОСТ 30389-95/ ГОСТ Р 50762-95, налоговые декларации по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности.
 
    Суд отклоняет довод ответчика по следующим основаниям.
 
    Согласно положению о порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности и земли, расположенные на территории города Кургана, полномочия по управлению и распоряжению которыми до разграничения государственной собственности  на землю отнесены к компетенции Администрации города Кургана, утвержденного решением Курганской городской Думы от 25.01.2006 года № 2, К-это дифференцированный коэффициент для расчета арендной платы за земельные участки, установленный для каждого вида функционального использования земельного участка в соответствии с приложением к настоящему положению.
 
    Из смысла п.1 положения и п/п 5 приложения к указанному положению  следует, что к объектам мелкорозничной торговли отнесены торговые павильоны и для них предусмотрен  коэффициент 15, независимо от того фактически ли осуществляется там деятельность по мелкорозничной торговле, понятие которой установлено в Налоговом кодекса РФ.
 
     Согласно представленного в материалы дела паспорта, выданного Администрацией города Кургана   по адресу ул.Куйбышева, 68 расположен павильон, вид товара изготовление и реализация товаров.
 
    Доказательств, подтверждающих  издание органом местного самоуправления ненормативного акта определяющего  иное целевое назначение использования спорного земельного участка, чем то, которое определено в  представленных в материалы дела документах (распоряжение от 29.09.98 года № 5363-р, кадастровый паспорт земельного участка, акт выбора и обследования земельного участка, договор аренды № 478 от 30.09.1998 года),  ответчиком не представлено  (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
 
    В силу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон. Такие соглашения считаются заключенными с момента их государственной регистрации (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 16.02.2001 № 59).
        Вместе с тем,  представленные в материалы дела имеющийся в деле расчеты арендной платы на 2005-2006  годы, составленные Управлением земельными ресурсами,  и отделом территориального земельного  кадастра (т.1 л.д.71-72)  не являются соглашением сторон об изменении размера арендной платы по следующим основаниям.
 
    Договор аренды земельного участка не содержит условий о размере арендной платы, установленной в твердой сумме.
 
    Согласно п. 2.4 перерасчет суммы арендной платы производится арендодателем на основании решений представительных органов федеральной и местной власти, публикуемых в печати.
 
         Условие договора о цене в виде установления порядка определения размера арендной платы не противоречит требованиям п. 3 ст. 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    При уведомлении арендатора о пересмотре арендной платы в порядке п. 2.4 договора в соответствии с нормативными актами, регулирующими порядок взимания платы за землю, внесение изменений или дополнений в договор не требуется.
 
     Фактическое изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, т.к. сам порядок определения размера арендной платы сторонами не изменен.
        При таких условиях определение суммы арендной платы с учетом нормативной цены земли и коэффициентов, установленных уполномоченными на то органами на основании действующего законодательства, должно осуществляться сторонами независимо от их волеизъявления.
 
    Дополнительное согласование сторонами нормативной цены земли и необходимых коэффициентов в этом случае не нужно.
         Из текста расчета арендной платы на 2005-2006  годы не следует, что он является приложением к договору аренды. Кроме того, при установлении в договоре аренды порядка определения размера арендной платы, предоставление арендатору расчета арендной платы не обязательно. Изменение расчета может происходить при наличии изменений в документах, на основании которых он производится. Арендатор может производить расчет арендной платы самостоятельно, на основании согласованного договором порядка.
 
    Согласно статьям 307,309,310 Гражданского кодекса РФ стороны должны исполнять свои обязательства в соответствии с условиями договора и закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим. В соответствии с частью 1  статьи  614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Учитывая изложенные обстоятельства, заявленные требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по  31.12.2008 года в размере 6195 рублей 66 копеек заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению .
 
    Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
 
    Обязательство прекращается  его надлежащим исполнением (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ),  неустойка продолжает начисляться до момента исполнения обеспеченного ею обязательства (пункт 2 статьи 396 Гражданского кодекса).
 
    Учитывая, что со стороны ответчика  в 2006 -2008 году имело место нарушение сроков внесения арендной платы, установленных в пункте 2.3. договора, истцом заявлено требование о взыскании договорной неустойки (пени) в размере  60899 рублей 76 копеек (расчет в материалах дела). Ответчиком контррасчета к расчету истца не представлено (ст.65 арбитражного процессуального кодекса РФ)
 
    Согласно пункту 2.6. договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор обязан заплатить арендодателю неустойку в размере 0,3% за каждый день просрочки.
 
    Ответчиком заявлено ходатайство о применении ст. 333 Гражданского кодекса РФ.
 
    В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 года  N 6/8). Согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.07.1997 года  N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса РФ", критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств.
 
    Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных в законе правовых способов, направленных на установление баланса между применяемой к должнику мерой ответственности и оценкой отрицательных последствий, наступивших для кредитора в результате нарушения обязательства.
 
    Суд учитывает, что сторонами предусмотрен чрезмерно высокий процент  договорной неустойки – 0,3 % за день, в сравнении, с действующей на день вынесения решения процентной ставкой рефинансирования  Центрального банка РФ -  13% годовых (указание  ЦБ РФ от 28.12.2008 г. № 2135-У).
 
    Применяя принцип соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства (статья 333 Гражданского кодекса РФ), суд уменьшает подлежащую взысканию с ответчика неустойку, снизив ставку начисления с 0,3% в день до действующей на день вынесения решения ставки рефинансирования Центрального Банка  РФ - 13%  годовых.
 
    С учетом указанной ставки Центрального Банка РФ, периода просрочки, суммы задолженности по арендной плате, требования истца о взыскании договорной неустойки подлежат удовлетворению в сумме 7231 рубль 13 копеек.
 
    При  уменьшении арбитражным судом размера  неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ расходы по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения (пункт 9 Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 20.03.1997 г. «О некоторых вопросах применения законодательства «О государственной пошлине»).
 
    Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика   в полном объеме от суммы заявленных истцом требований о взыскании  договорной неустойки (пени).
 
    Истцом при подаче искового заявления государственная пошлина  уплачена не была, поскольку ему в силу статьи 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации была предоставлена отсрочка.
 
    Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд                                                                                  
 
р е ш и л:
 
 
       иск удовлетворить частично. Взыскать с открытого акционерного общества «Зауральский торговый дом» в пользу Администрация города Кургана 6195 рублей  66 копеек– задолженность по арендной плате, 7231 рубль 13 копеек –договорной неустойки (пени), всего  13426 рублей 79 копеек
 
    В остальной части иска отказать.
 
    Взыскать с открытого акционерного общества «Зауральский торговый дом» в доход федерального  государственную пошлину в размере 2512 рублей 86 копеек.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия решения (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Курганской области.
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aac.ruили Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
 
 
    Судья                                                                          С.В.Фролова