Дата принятия: 02 февраля 2009г.
Номер документа: А34-6154/2008
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Курган Дело № А34-6154/2008
Резолютивная часть решения объявлена 19 января 2009 года. В полном объеме решение изготовлено 26 января 2009 года.
«26» января 2009 года
Арбитражный суд Курганской области в составе: судьи Куклевой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Куклевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Администрации города Кургана
к ОАО «Зауральский торговый дом»
о взыскании 135380 рублей 20 копеек
при участии в судебном заседании:
от истца: Голощапова О.Ю., доверенность № 2418 от 27.08.2008;
от ответчика: Саласюк Е.В., доверенность от 23.10.2008;
установил:
Администрация города Кургана (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с иском к открытому акционерному обществу «Зауральский торговый дом» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за землю и неустойке в сумме 135380 рублей 20 копеек. В обоснование иска истец указал, что ответчик в нарушение условий договора № 510 от 14.10.2004 в период 2006-2008 перечислял арендную плату не в полном объеме.
Определением суда от 23.12.2008 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уменьшение суммы иска до 132766 рублей 54 копеек.
В судебном заседании представитель истца на измененных требованиях настаивал, просил взыскать с ответчика на основании статей 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации задолженность по арендной плате за второе полугодие 2007 в размере 41923 рубля 14 копеек, за второе полугодие 2007 в размере 41923 рубля, за первое полугодие 2008 года в размере 20961 рубль 57 копеек, пени в сумме 27957 рублей 54 копейки. В качестве возражений по доводам ответчика указал, что пунктом 2.1. договора определено, что арендаторы обязаны вносить арендную плату соразмерно площади занимаемых каждым из помещений в жилом доме, в размере, определяемом с учетом ежегодно индексируемой ставки земельного налога и дифференцированных коэффициентов, установленных действующим законодательством на территории Курганской области. Решениями Курганской городской Думы № 2 от 25.01.2006 и № 22 от 6.02.2008 утверждено Положение о Порядке определения размера арендной платы, то есть механизм расчета арендной платы. Ответчик обязан был в соответствии с пунктами 2.1. и 4.2. договора производить сверку и расчеты арендной платы согласно принятых и опубликованных Решений Курганской городской Думы. Считает ссылки ответчика на прекращение договора аренды и возникновение право собственности на спорный земельный участок противоречат положениям статей 8, 131, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 25,26 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (возражения – л.д. 47-48).
Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласен, пояснил в судебном заседании, что истец за спорный период производил начисление арендной платы в нарушение условий пунктов 5.1., 6.1 договора аренды, в одностороннем порядке изменив механизм расчета, считает, что в силу положений Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 01.03.2005 у ОАО «Зауральский торговый дом» возникло право общей долевой собственности на спорный земельный участок, расположенный под жилым домом. Представил свои расчеты арендной платы за спорный период (отзыв – л.д. 29-31, 57-58, расчеты – л.д.32, 35).
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований исходя из следующего.
В судебном заседании установлено, что 23.08.2004 между Администрацией города Кургана (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием «Волна» и открытым акционерным обществом «Зауральский торговый дом» (арендаторами), заключен договор № 487 аренды земель, по условиям которого арендодатель на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, распоряжения главы городского самоуправления, мэра города Кургана № 4569-р от 02.08.2004, предоставил, а арендаторы приняли в пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений, имеющий кадастровый номер 45:25:07 0310:0111, площадью 2393 кв.м, расположенный по адресу: город Курган, улица Ленина, дом 20 в первой промышленной (1-Б жилой) зоне градостроительной ценности территории города Кургана, в границах, указанных на прилагаемой к договору кадастровой карте (плане) земельного участка (пункт 1.1 договора).
Пунктами 1.2, 1.3. договора стороны определили, что участок предоставлен для обслуживания жилого дома со встроенными помещениями, срок действия договора - 11 месяцев со дня подписания договора.
Учитывая, что арендатор продолжал пользоваться земельным участком, и отсутствовали возражения со стороны арендодателя (истца), на основании части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанный договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Факт пользования спорным земельным участком ответчиком не оспаривается.
Полагая, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязательство по внесению арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с указанными исковыми требованиями (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2.1 договора арендаторы обязались вносить арендную плату за право пользования участком пропорционально (соразмерно) площади занимаемых каждым из них помещений в жилом доме, расположенном на участке, в размере, определяемом с учетом ежегодно индексируемой ставки земельного налога и дифференцированных коэффициентов, установленных действующим законодательством на территории Курганской области, в соответствии с фактическим функциональным использованием помещений.
Пунктом 6.1 договора стороны определили механизм расчета арендной платы.
Решением Курганской городской Думы №2 от 25.01.2006 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности и земли, расположенные на территории города Кургана, полномочия по управлению и распоряжению которыми до разграничения государственной собственности на землю отнесены к компетенции Администрации города Кургана. Решением Курганской городской Думы №22 от 06.02.2008 утверждено Положение о порядке определения размера и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности».
Истец произвел начисление ответчику арендной платы по договору за период с 01 января 2006 года по первое полугодие 2008 года на основании указанных решений Курганской городской Думы, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога в процентах.
Ответчик не согласен с иском, полагая, что расчеты произведены в нарушение условий заключенного между сторонами договора.
Проанализировав условия договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд признает обоснованными возражения ответчика.
Пунктом 6.1 договора стороны предусмотрели механизм расчета арендной платы, в соответствии с которым расчет производится, исходя из площади земельного участка и занимаемых помещений, средней ставки земельного налога и дифференцированных коэффициентов.
Указанный механизм установлен в соответствии с действующим на момент заключения договора постановлением Администрации (Правительства) Курганской области №223 от 21.05.2002 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за участки земель несельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, расположенных на территории Курганской области».
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Пунктом 5.1 договора стороны определили, что изменение и расторжение договора оформляются соглашением сторон в простой письменной форме, подписанным уполномоченными представителями договаривающихся сторон, кроме случаев, упомянутых в договоре.
В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Следовательно, в случае, если бы в договор аренды земельного участка № 487 от 23.08.2004 были внесены изменения относительно механизма расчета размера арендной платы, то они должны были быть в письменной форме.
В судебном заседании стороны не отрицали то обстоятельство, что каких либо соглашений по условиям начисления арендной платы между сторонами не подписывалось.
Факт направления Управлением земельными ресурсами письма от 03.04.2006 № 04-23/673 содержащие механизм расчета арендной платы на основании Решений Курганской городской Думы № 219 от 21.09.2005 и № 2 от 25.01.2006 и его получения ответчиком не может являться доказательством достижения между сторонами согласия на изменение условий договора по расчету арендной платы.
Судом отклонены ссылки истца на пункт 4.2 договора аренды.
Указанным пунктом установлено, что арендаторы обязаны ежегодно за 1 месяц до срока платежа арендной платы предоставлять в отдел территориального (городского) земельного кадастра Департамента развития городского хозяйства произведенный в соответствии с нормативными правовыми актами органов власти, опубликованными в источниках официального опубликования, и механизмом расчета арендной платы за землю, установленном в договоре, расчет размера арендной платы за землю, производить его сверку, а в случае необходимости – проводить при этом сверку имеющейся задолженности по арендной плате за землю.
Таким образом, из буквального содержания указанного пункта договора аренды не следует, что механизм расчета арендной платы, предусмотренный договором, изменяется при изменении методики расчета арендной платы, установленной нормативными правовыми актами органов власти.
Таким образом, поскольку договор аренды не мог быть изменен Администрацией города Кургана в одностороннем порядке в силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказательств того, что в договор аренды вносились изменения по механизму расчета арендной платы занимаемого ответчиком земельного участка истцом не представлено, расчет арендной платы за период с 01 января 2006 по первое полугодие 2008 произведен истцом в нарушение условий заключенного договора и признается судом необоснованным.
Истец, начисляя арендную плату, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога в процентах, изменил тем самым в одностороннем порядке порядок ее исчисления в сторону увеличения.
Судом отклонены доводы ответчика о возникновении права собственности ответчика на спорный земельный участок в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и прекращении действия договора аренды по следующим основаниям.
Изменение жилищного законодательства не влечет автоматического прекращения правоотношений, возникших в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако передача объектов общего имущества в пользование возможна только по решению собственников помещений в многоквартирном доме (статья 247 Гражданского кодекса Российской Федерации). По общему правилу такое решение принимается на общем собрании в порядке, предусмотренном ст.46-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Доказательств, наличия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества ответчиком не представлено.
В пункте 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Доказательств регистрации права собственности на спорный земельный участок ответчиком не представлено.
С учетом вышеизложенного суд признает необоснованными ссылки ответчика на кадастровый паспорт земельного участка от 20.11.2008.
В соответствии с пунктом 1 статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный земельный кадастр (кадастр недвижимости) представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах кадастрового учета, включая их правовой режим, месторасположение и размер.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.
В судебном заседании ответчик поддержал представленные расчеты с учетом пункта 6.1 договора аренды земли.
По определению суда истец представил в судебное заседание условные расчеты по договору с учетом применяемого ответчиком механизма и дифференцированного коэффициента по видам функционального использования 8 и 5,5.
Проверив представленные расчеты, суд приходит к выводу, что ответчиком в соответствии с условиями договора применен механизм расчета арендной платы, однако, не верно применен размер коэффициента по видам функционального использования – 8, поскольку решением Курганской городской Думы № 2 от 25.01.2006 «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности и земли, расположенные на территории города Кургана, полномочия по управлению и распоряжению которыми до разграничения государственной собственности на землю отнесены к компетенции Администрации города Курган» с 2006 года определен дифференцированный коэффициент использования земли под объектами торговли в размере 5,5.
Суд принимает во внимание представленный истцом условный расчет арендной платы за спорный период с учетом механизма расчета в рамках действующего договора и дифференцированного коэффициента использования земли в размере 5,5.
Из указанного расчета следует, что размер арендной платы за период с 1 января 2006 года по первое полугодие 2008 года составил 93183 рубля 99 копеек, фактически ответчиком оплачена арендная плата в сумме 112926 рублей 25 копеек.
Таким образом, в судебном заседании установлен факт оплаты ответчиком арендной платы за спорный период в полном объеме, заявленные исковые требования в части взыскания основного долга удовлетворению не подлежат.
В случае неуплаты арендной паты в установленный договором срок арендаторы обязаны заплатить арендодателю неустойку в размере 0,06% от суммы неуплаты за каждый день просрочки (пункт 2.5 договора).
В судебном заседании представитель истца пояснил, что начисление неустойки произведено на сумму произведенных недоплат основного долга.
Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, что оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате не имеется, суд приходит к выводу, что также отсутствуют основания и для удовлетворения исковых требований в части взыскания договорной неустойки (пени).
На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Истцу при подаче иска предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. Поскольку в удовлетворении иска отказано, с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 4155 рублей 33 копейки.
Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
р е ш и л :
в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Администрации города Кургана в доход Федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 4155 рублей 33 копейки.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Курганской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной и кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ruили Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.
Судья Е.А. Куклева
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Курган Дело № А34-6154/2008
«19» января 2009 года
Арбитражный суд Курганской области в составе: судьи Куклевой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Куклевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Администрации города Кургана
к ОАО «Зауральский торговый дом»
о взыскании 135380 рублей 20 копеек
при участии в судебном заседании: данные в протоколе
Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
р е ш и л :
в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Администрации города Кургана в доход Федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 4155 рублей 33 копейки.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Курганской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной и кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ruили Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.
Судья Е.А. Куклева
