Решение от 26 декабря 2008 года №А34-3687/2007

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
г. Курган                                                                   Дело № А34-3687/2007
    Резолютивная часть решения объявлена  25 декабря  2008 года. Полный текст решения изготовлен 26 декабря  2008 года.
 
    « 26 » декабря  2008 года
 
    Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Куклевой Е.А.,
 
    при ведении протокола судебного заседания  судьей Куклевой Е.А.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску
 
    Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Курганской области
 
    к предпринимателю Богомолову Александру Ивановичу
 
    третье лицо: ООО «Аукционно-оценочная консалтинговая компания «ГИД»
 
    об изменении условий договора
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: Булатова Л.С., доверенность  от 25.07.2008г. № 05-01/3076,
 
    от ответчика: Богомолов А.И. – предприниматель, паспорт,
 
    Марков А.В. –  доверенность от 15.09.2008,
 
    Ларькин А.А., доверенность от 19.03.2008,
 
    от третьего лица: явки нет, извещен,
 
    эксперт: Ломакин В.В., паспорт,
 
установил:
 
    Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Курганской области (ТУ Росимущества по Курганской области) (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к предпринимателю Богомолову Александру Ивановичу (далее – ответчик) об изменении условий пункта 3.2 арендно-охранного договора № 583 от 31.05.2000 и установления арендной платы в размере 326 рублей в месяц за 1 квадратный метр федерального имущества – памятник архитектуры «Здание Союза Сибирских маслодельных артелей» по адресу: г.Курган, ул.Куйбышева, д.57.
 
    В обоснование иска указано, что согласно пунктам 2.2.1, 3.1, 3.2 арендно-охранного договора № 583, заключенного 31.05.2000 Департаментом государственного имущества и промышленной политики и потребительского рынка и Богомоловым А.И. арендатор обязуется произвести ремонт здания, в связи с чем, на срок осуществления ремонтных работ (но не более 5 лет со дня подписания акта приема-передачи – до 17.01.2006) арендатор освобождается от уплаты арендной платы. По истечении срока ремонтно-восстановительных работ в соответствии с действующим законодательством рассчитывается арендная плата за пользование и владение зданием и согласуется сторонами. 15.02.2007 истец направил ответчику проект соглашения о внесении изменений в договор (об установления ежемесячной арендной платы в размере 326 рублей за 1 квадратный метр – в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 02.11.2006), однако 15.03.2007 ответчик от подписания указанного проекта отказался, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, руководствуясь статьями 12,452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Определением суда от 8.11.2007 по ходатайству ответчика назначена судебно-оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено.
 
    Определением суда от 28.02.2008 производство по делу возобновлено в связи с поступлением заключения эксперта.
 
    Определением Арбитражного суда Курганской области от 25.03.2008, на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом принято изменение исковых требований: истец просит изменить пункт 3.2 договора аренды № 583 от 31.05.2000 и установить арендную плату в размере 318 рублей (без НДС) в месяц за 1 квадратный метр федерального имущества – памятник архитектуры «Здание Союза Сибирских маслодельных артелей» по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, д. 57.
 
    Определением Арбитражного суда Курганской области от 14.04.2008 (резолютивная часть определения от 07.04.2008) производство по настоящему делу приостановлено до получения результатов повторной судебно-оценочной экспертизы.
 
    Определением Арбитражного суда Курганской области от 24.06.2008 производство по настоящему делу возобновлено в связи с поступлением в суд отчета № 5 об оценке арендной платы на основе рыночной стоимости объекта недвижимости, находящегося по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, 57.
 
    Определением суда от 12.08.2008 производство по делу приостановлено в связи с назначением дополнительной экспертизы.
 
    Определением суда от 2.09.2008 производство по делу возобновлено в связи с поступлением письма из экспертного учреждения ООО «Центр консалтинга и оценки» о невозможности проведения экспертизы.
 
    Определением суда от 23.10.2008года производство по делу приостановлено  до получения результатов  дополнительной судебно -оценочной экспертизы.
 
    Определением суда от 23.10.2008года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора  привлечено ООО «Аукционно-оценочная консалтинговая компания «ГИД».
 
    Определением суда от 1.12.2008года производство по делу возобновлено  в связи с поступлением экспертного заключения.
 
    Определением  Арбитражного суда Курганской области от 15.12.2008года  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято изменение иска,  истец просит  изменить п.3.2 арендно - охранного договора от 31.05.2000 года № 583 и установить арендную плату  в размере 351 рубля (без НДС) в месяц за 1 квадратный метр федерального имущества-здания памятника архитектуры «Здание Союза Сибирских маслодельных артелей», расположенного по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, д.57.
 
    Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении наименования истца, на измененных исковых требованиях настаивал, поддержал экспертное заключение ООО «Агентство независимой оценки «Эксперт», указывая, что возражения ответчика по заключения эксперта нормативно не обоснованны.
 
    Заявленное ходатайство судом удовлетворено, уточнено наименование истца -  территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Курганской области.
 
    Представитель ответчика в судебном заседании не согласился с выводами экспертизы,  считает, что арендная плата завышена,  просил удовлетворить иск частично, определить средний показатель арендной платы, считал, что арендная плата должна быть установлена в размер 320 рублей с учетом НДС.
 
    Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
 
    Судебное заседание в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проведено в отсутствии не явившегося третьего лица.
 
    В судебном заседании  в порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  заслушан  эксперт ООО «Агентство независимой оценки «Эксперт» Ломакин В.В., давший пояснения по экспертному заключению №  02.02-41.
 
    В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв 13-20 часов 23 декабря 2008года, до 25 декабря 2008года до 15-00 часов.
 
     Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования обоснованным и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Из материалов дела усматривается, что 31.05.2000года между Департаментом государственного имущества и промышленной политики Курганской области, наделенного  правами  территориального  агентства Мингосимущества (арендодатель) и предпринимателем Богомоловым Александром Михайловиче6м (арендатор) заключен арендно-охранный договор № 583, по условиям которого  арендодатель  совместно с Центром сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание памятник архитектуры «Здание союза Сибирских маслодельных артелей», расположенное по ул. Куйбышева 57, общей площадью 896,4 кв.м. для проведения ремонтно - строительных работ арендатора (пункт 1 .1 договора).
 
    Согласно изменений и дополнений к договору от 20.08.2001года пункт 1.1 изложен в следующей редакции «арендодатель  совместно с Центром сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание памятник архитектуры «Здание 05 Союза Сибирских маслодельных артелей», расположенное по ул. Куйбышева 57, общей площадью 21 3 04,5 кв.м. ( в том числе 391,8 кв.м-подвал) для проведения ремонтно – строительных работ арендатора и в дальнейшем для осуществления предпринимательской деятельности арендатора, определенной его свидетельством о предпринимательской  деятельности».
 
    Согласно пункту 1.2 договора срок аренды устанавливается с 15.06.2000 года по 15.06.2049года. При отсутствии взаимных претензий  до окончания срока действия договора, он пролонгируется на неопределенный срок.
 
    Арендатор обязуется произвести восстановительный ремонт здания  по согласованному с арендодателем и Центом проекту в течение 5 лет со дня подписания акта приема-передачи здания. На срок осуществления ремонтно -восстановительных работ (но не более 5-ти лет со дня подписания акта приема-передачи) арендатор освобождается от уплаты арендной платы. По истечении е указанного срока в соответствии  с действующими на тот момент нормативными актами, рассчитывается арендная плата за пользование и владение зданием и согласуется сторонами(пункт 2.2.1, 3.1 , 3.2 договора).
 
    Право собственности на предоставляемое в аренду нежилое помещение подтверждено свидетельством о государственной регистрации права № 45 АБ 005600 от 9.08.2005 года, субъектом права является Российская Федерация (том 1 л/д 6).
 
    Акт приема - передачи составлен 17.01.2001года (том 1 л.д.13).
 
    Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке  18 апреля 2002года (том 1 л.д. 14).
 
    Согласно  приказу Министерства имущественных отношений РФ от 19.11.2003года полномочия Департамента  государственного имущества и промышленной политики Курганской области по управлению и распоряжению   федеральным имуществом прекращены и переданы  Территориальному  управлению Министерства  имущественных отношений Российской Федерации  по Курганской области (том 1 л.д. 40).
 
    Отчетом № 27/РО/2006 от 2.11.2006года была проведена оценка рыночной стоимости  объекта аренды  на 10.04.2006г (том 1 л.д.16-33). По результатам анализа   рыночная стоимость  объекта оценки составляет  13 426 000 рублей,  рыночный размер месячной арендной платы  за пользование объектом оценки  составляет 326 рублей за 1 кв.м. в месяц.
 
    15.02.2007года ответчику направлено соглашение о внесении изменений в арендно -охранный договор № 583 от 31.05.2000 года, согласно которого в пункт 3 добавлен подпункт 3.6 «ежемесячная арендная плата за пользование зданием без учета НДС составляет 425267 рублей  (том 1 л.д 35),
 
    6.09.2007года ответчик письмом уведомил об отказе от подписания соглашения. 
 
    В связи с отказом ответчика от подписания соглашения об изменении условий договора истец обратился в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов с настоящим иском (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Заявленные требования соответствуют действующему законодательству.
 
    Согласно статьям 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны должны исполнять свои обязательства в соответствии с условиями договора и закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.
 
    В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации  соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор.
 
    В соответствии с частью 1  статьи  614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Пунктами 3.1, 3.2. арендно – охранного договора установлено, что арендатор освобождается от уплаты арендной платы на срок осуществления ремонтно-восстановительных работ (но не более 5-ти лет со дня подписания акта приемо-передачи), по истечении указанного в пункте 3.1. срока, в соответствии с действующими на тот момент нормативными актами, рассчитывается арендная плата за пользование и владение зданием и согласуется сторонами.
 
    Акт приема-передачи составлен между сторонами 17.01.2001.
 
    В силу статьи 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях их передачи в аренду.
 
    По ходатайству ответчика в связи с оспариванием проведено истцом экспертизы для определения размера арендной платы, судом  назначались  экспертизы по делу.
 
    Определением суда от 8.11.2007 по делу назначалась судебно-оценочная экспертиза, проведение которой поручалось предпринимателю Таюрскому О.В.
 
    В связи с несоответствием отчета оценщика требованиям части 4 статьи 11 ФЗ «Об оценочной деятельности», стандартам оценки нарушением  определением суда от 14.04.2007 по делу назначалась повторная экспертиза, проведение которой поручалось ООО «Агентство недвижимости и оценки «Абажур».
 
    Определением суда от 12.08.2008 (резолютивная часть определения от 05.08.2008) в связи с тем, что заключение ООО «Агентство недвижимости и оценки «Абажур» признано судом неполным. По делу назначалась дополнительная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр консалтинга и оценки».
 
    По заявлению экспертного учреждения в связи с невозможностью проведения экспертизы определением суда от 23.10.2008проведжение экспертизы поручено ООО «Агентство независимой оценки «Эксперт».
 
    Определением суда  от 1.12.2008 производство по делу возобновлено в связи с поступлением заключения экспертиза.
 
    Согласно статье 3 Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в указанной статье.
 
    Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации (пункт 17 раздела 3 Стандартов оценки).
 
    В рассматриваемом случае рыночная оценка здания производилась для определения стоимости арендной платы.
 
    Согласно экспертному заключению  общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки «Эксперт» № 02.02.-41 рыночная стоимость здания составляет 40 042 045  рублей, размер арендной платы за 1 кв.м. в месяц составляет 351 рубль без учета НДС.
 
    В судебном заседании эксперт в порядке части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ поддержал выводы, изложенные в заключении, дал необходимые пояснения по заключению и ответил на вопросы лиц, участвующих в деле.
 
    Представитель ответчика возражал против заключения экспертизы, указывая, что отчет оценщика является недостоверным и противоречит действующему законодательству. Заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу.
 
    Заявленные возражения ответчика судом отклонены  как необоснованные, поскольку кандидатура эксперта выбрана судом  на основании имеющихся в деле документов по квалификации и специализации экспертов и мнения сторон, оснований не доверять выводам экспертов у суда не имеется. Доводы ответчика о неправомерном применении либо неприменении тех или иных методов оценки необоснованны, поскольку противоречат статье 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и пунктам 13,18 Стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6.07.2001 №519, предоставляющим оценщику право самостоятельно выбирать методы оценки в рамках каждого из подходов и подходы к оценке с обоснованием отказа от использования того или иного метода.  
 
    В заключении экспертизы имеются подробные обоснования применения методов оценки, применяемых коэффициентов, ответчиком нормативно необоснованно применение иных коэффициентов.
 
    Каких-либо надлежащих документальных доказательств, свидетельствующих о том, что средний размер арендной платы за нежилое помещение, аналогичные спорному, в городе Кургане значительно ниже ответчиком в материалы дела не представлено.
 
    Кроме того, несмотря на значительные сроки рассмотрения настоящего спора, ответчик не представил в материалы дела контррасчет среднего размера арендной платы, и вообще не представил никаких доказательств, свидетельствующих о том, что средний размер арендной платы за спорные помещения составляет меньшую сумму, чем установлено экспертизой.
 
    При этом ответчик не представил никаких доказательств, свидетельствующих о том, что представленный в материалы дела отчет оценщика не соответствует требованиям действующего законодательства, и о том, что размер средней арендной платы определен оценщиком неверно, а все заявленные ответчиком доводы носят предположительный характер и не подтверждены никакими доказательствами.
 
    Судом не установлено нарушений закона при проведении оценки.
 
    Повторная экспертиза назначается при наличии оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: сомнений в обоснованности заключения эксперта или противоречий в выводах эксперта, чего в заключении экспертизы судом не установлено.
 
    Таким образом, экспертное заключение признано судом допустимым доказательством, соответствующим требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
 
    При изложенных обстоятельствах, оценивая представленные доказательства (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований,
 
    На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    Государственная пошлина в размере 2000 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход Федерального бюджета Российской Федерации.
 
    Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
    решил:
 
    иск удовлетворить.
 
    Внести изменения в пункт 3.2 арендно - охранного договора № 583 от 31.05.2000года,  установить  арендную  плату в размере 351 рубль (без учета НДС) в месяц за 1 квадратный метр федерального имущества – здания  памятника архитектуры «Здание Союза Сибирских маслодельных артелей», расположенного  по адресу: г.Курган, ул.Куйбышева, д.57.
 
    Взыскать с предпринимателя БогомоловаАлександра Ивановича государственную пошлину в размере 2000 рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу, через арбитражный суд, принявший решение.
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения  апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.аrbitr.ruили Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru».
 
 
 
    Судья                                                                                         Е.А.Куклева