Решение от 08 декабря 2008 года №А34-3190/2008

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
г. Курган                                                                   Дело № А34-3190/2008
    Резолютивная часть решения объявлена 24 ноября 2008 года. Полный текст решения изготовлен 1 декабря  2008 года.
 
    « 1 »  декабря  2008 года
 
    Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Куклевой Е.А.,
 
    при ведении протокола судебного заседания  судьей Куклевой Е.А.
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску
 
    предпринимателя Орловой  Натальи Сергеевны
 
    к ООО «Мир недвижимости»
 
    третье лицо: Ельчанинов М.А.
 
    о взыскании  95 846 рублей  65 копеек,
 
    при участии в  судебном заседании:
 
    от истца: Оконечников А.В., доверенность от 18.08.2008 № 45-01/220211,
 
    от ответчика: Шамонина К.В., доверенность от 15.09.2008,
 
    от третьего лица:Юровских Г.Г., адвокат, доверенность от 15.10.2008,
 
установил:
 
    предприниматель Орлова  Наталья Сергеевна  (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к ООО «Мир недвижимости» (далее – ответчик) о взыскании  задолженности в размере 95 846 рублей  65 копеек по договору субаренды  нежилого помещения  № 404 от 28.12.2007года.
 
    Определением суда  от 7.10.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Ельчанинов М.А.
 
    Определением Арбитражного суда Курганской области от 28.10.2008года  в порядкестатьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом принято изменение  предмета иска, истец просит взыскать основной долг в размере 30 546 рублей 65 копеек, 45 140 рублей - неустойка, 11 800 рублей - за пользование частью фасада  здания при размещении рекламного щита в период с 01.07.2008года по 28.10.2008года, итого 87 486 рублей 65 копеек.
 
    В судебном заседании 17.11.2008года   на основании статьи 163  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации   объявлялись перерывы  до 24.11.2008года  до 16-30 часов.
 
    24.11.2008года в 16-30 судебное заседание продолжено с участием представителей истца и ответчика.
 
    В  судебном заседании  представитель представил уточенный расчет исковых требований, реестр распределения платежей,  договор аренды № 29 от 1.10.2006года, договоры субаренды № 211 от 28.12.2007года, № 127 от 1.05.2008года № 408 от 31.1.22007года № 413 от 30.1.22007года,  № 414 от 31.12.2007года, акта от 20.11.2008года.
 
    Согласно уточненному расчету истец просит взыскать:  за май 2008года задолженность по оплате за пользование имуществом - 16 800 рублей, за июнь 2008года - 12 320 рублей, итого 29 120 рублей;    неустойку за период с 27.05.2008года  по 30.05.2008года, с 31.05.2008года по  30.06.2008года -   39 200 рублей; задолженность за пользование фасадом за май - 1116,16 рублей, июнь 2008года – 3000 рублей, итого 4116,65 рублей;  неустойка за  несвоевременное исполнение обязательств по оплате за пользование фасадом -  3500 рублей; задолженность за пользование частью фасада  за период  с 1.07.2008года по 30.09.2008года – 9000 рублей, с 1.10.2008года  по  28.10.2008 года - 11 800 рублей, итого 87 736 рублей 65 копеек.
 
    Представитель ответчика с иском не согласен,  заявил ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва на исковое заявление, справок.
 
    В обоснование своих доводов о несогласии с исковыми требованиями  ответчик указал на незаключенность договора субаренды в связи с несогласованием объекта аренды, использование помещения  не по целевому назначению, определенному в договоре аренды, на превышение срока действия договора субаренды (до 30.12.2008года) срока действия договора аренды (до 20.10.2008года), что, по мнению ответчика, противоречит требованиям статьи 615 пункта 2 Гражданского кодекса  Российской Федерации  и согласно ст. 167, 168 Гражданского кодекса  Российской Федерации влечет признание договора недействительным.  Ответчик считает, что дополнительное соглашение  от 1.05.2008года к договору субаренды  является  недействительным, так как  в соответствии со статьей 614 пункта 3 Гражданского кодекса  Российской Федерации, Информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда   № 66 от 11.01.2002года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»  арендная плата не может быть изменена  соглашением сторон в течение  срока действия договора  субаренды, заключенным на срок  не более года (с 1.01.2008года  по 30.1.2008года).  Фасад здания не является объектом аренды, так как представляет собой конструктивный элемент здания  и не является самостоятельным  объектом недвижимости, который может быть передан в пользование отдельно  от здания. Истица не является собственником арендуемого здания, следовательно,  договор возмездного пользования фасадом  заключен с ненадлежащим лицом и является недействительным с момента заключения. Считал заявленную неустойку в размере 1/30 месячной арендной платы чрезмерно высокой (отзывы в деле).
 
    В судебном заседании представитель истца не согласился с заявленными ответчиком доводами, представил письменные возражения, в которых указывает, что согласно статье  421 Гражданского кодекса  Российской Федерации между сторонами заключен смешанный договор субаренды  с элементами договора  о предоставлении прав  на использование  части фасада здания, предмет аренды определен надлежащим образом, указаны все данные,  позволяющие индивидуализировать  переданное в субаренду помещение, разногласий по данному вопросу в период действия договорных отношений не было, договор  соответствует  требования законодательства, чьих-либо прав не нарушается, размер арендной платы изменен по соглашению сторон.   При заключении договора стороны  пришли к  добровольному соглашению о размере неустойки.  Сведений о  заключении договора под влиянием заблуждения,  понуждении к его заключению  ответчиком представлено не было.
 
    Представитель истца, третьего лица возражали против приобщения к материалам дела справок, как ненадлежащих доказательств.
 
    Представитель третьего лица подрежал заявленные исковые требования, представил письменный отзыв на исковое заявление.
 
    Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, суд находит исковые требования   подлежащими  удовлетворению частично исходя из следующего.
 
    Из материалов дела усматривается, что 22.10.2007года  между  гражданином Ельчаниновым Максимом  Анатольевичем (арендодатель) и предпринимателем Орловой  Натальей  Сергеевной  (арендатор) заключен договор  аренды нежилых помещений № 3, согласно которого последней передано  во временное владение и пользование  недвижимое имущество, а именно: здание магазина промышленных товаров  (Лит А), общей площадью 2 046,7 кв.м., расположенный  по адресу: Курганская область, г. Курган, ул. Куйбышева № 72б. Согласно пункту  1.5 договора  арендодатель наделил арендатора  правом сдачи арендуемого имущества в субаренду.
 
    Письмом от 30.09.2008 указанный договор  продлен  на неопределенный срок (л.д.63).
 
    Собственником сданного в  аренду помещения является Ельчанинов Максим Анатольевич, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 45 АБ 112825 от 02.11.2006 (л/д. 45).
 
    28.12.2008года  между предпринимателем Орловой  Натальей  Сергеевной  и ООО «Мир недвижимости» заключен договор № 404, согласно Орлова Наталья Сергеевна передает, а ООО «Мир недвижимости» принимает во временное пользование, согласно экспликации торговый зал (часть торгового зала) площадью 28 кв.м., расположенное на 4 этаже, секция Д, а также часть фасада здания, площадью 7 кв.м. для размещения вывесок, указателей, иных изображений, содержащих полное, сокращенное  либо фирменное наименование,  обозначение субарендатора, его товарный знак, знак обслуживания, расположенных по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева 72Б.
 
    Истцом  согласие собственника на право сдачи спорного имущества было получено, что подтверждается пунктом 1.5  договора  аренды № 3 от 22.10.200 (л/д 3,4).
 
    Помещение по договору № 404  от 28.12.2007 передано ответчику в пользование  по акту приема-передачи от 1.01.2008 года (л/д. 13).
 
    Согласно пункту 5.1  договора срок по договору составлял с 01 января  2008 года по 30 декабря 2008 года, в части расчетов  до полного выполнения обязательств.
 
    Поскольку ответчик не погасил задолженность по договору в полном объеме,  истец обратился в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов с настоящим иском (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Согласно статьям 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны должны исполнять свои обязательства в соответствии с условиями договора и закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.
 
    В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
 
    Проанализировав условия спорного договора, суд приходит к выводу, что между сторонами заключен смешанный договор, содержащий условия субаренды помещения и возмездного оказания услуг по размещению рекламы на фасаде здания.
 
    К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    Исходя из анализа спорного договора № 404 от 28.12.2007 года следует, что предметом субаренды является торговое место площадью 28 кв.м., расположенное на 4 этаже, секция Д,   расположенное по адресу:               город  Курган, ул. Куйбышева, д72-Б. Имущество передано по акту приема-передачи, при подписании которого у сторон не возникло неопределенности по составу переданного в аренду имущества. Указанные выводы подтверждаются представленной в материалы дела перепиской сторон. Так из претензии ответчика от 17.06.2008, направленной в адрес истца, следует, что ООО «Мир недвижимости» с 2004 года использовалось в качестве офиса помещение по адресу: город Курган, ул. Куйбышева, 72б, секция 4Д (л.д. 17).
 
    В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что условия по передаче ответчику в субаренду нежилого помещения согласованы, доводы ответчика о незаключенности договора судом отклонены как противоречащие материалам дела.
 
    Судом также отклонены возражения ответчика о недействительности договора в связи с превышением срока действия договора первоначальному договору, об отсутствии права истца на предоставление в пользование фасада здания, поскольку по условиям договора аренды от 22.10.2007 Орловой Н.С. были переданы в пользование объекты недвижимости, в том числе здание магазина, расположенное по адресу: город Курган, ул. Куйбышева, 72б. Срок договора аренды продлен между ответчиком и истцом на неопределенный срок.
 
    Пунктом 3.1 договора  согласована  плата  за пользование помещением  в размере 33 600 рублей  в месяц,  исходя из стоимости  1 200 рублей  за 1 кв.м., за пользование фасада здания в сумме 700 рублей,  исходя из стоимости 100 рублей за кв. Общая сумма арендной платы за пользование имуществом составляет 34 300 рублей  и вносится субарендатором  ежемесячно в срок не позднее 25 числа  месяца, предшествующего месяцу, за который  производится оплата.
 
    Дополнительным соглашением к договору  от 1.05.2008года установлена плата за пользование помещение в размер 33 600 рублей в месяц исходя из  стоимости 1200 рублей  за 1 кв.м., за  пользование фасада здания 3000 рублей исходя из стоимости 427 рублей 58 копеек за кв.м. Общая сумма арендной платы составляет 36 600 рублей  и вносится субарендатором  ежемесячно в срок не позднее 25-го числа, предшествующего месяцу, за который производится оплата.
 
    Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что расчеты по договору  осуществляются только в безналичном расчете, путем перечисления  денежных средств на расчетный счет арендатора. Днем расчетов по арендной плате  является  день зачисления  средств  на расчетный счет арендатора. При этом перечисленные  денежные средства  направляются  на уплату неустойки,  во вторую очередь  погашается задолженность по арендной плате, оставшаяся сумма  засчитывается  в счет арендного платежа  за аренду помещения.
 
    Ответчик  в счет основного долга перечислил 54900 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером № 859  от 8.05.2008года (л/д 15) и  платежным поручением   № 20 от 29.05.2008года ( л.д.16).
 
    Представитель истца в судебном заседании пояснил, что перечисленные ответчиком денежные средства с учетом условий договора в первую очередь засчитывались истцом в счет неустойки.
 
    Согласно уточненному расчету исковых требований, истец предъявил к  взысканию задолженность: за май 2008года задолженность по оплате за пользование имуществом - 16 800 рублей, за июнь 2008года - 12 320 рублей, итого 29 120 рублей;  неустойку  за период с 27.05.2008года  по 30.05.2008года, с 31.05.2008года по  30.06.2008года -   39 200 рублей; задолженность за пользование фасадом за май - 1116,16 рублей, июнь 2008года – 3000 рублей, итого 4116,65 рублей;  неустойка за  не своевременное исполнение обязательств по оплате за пользование фасадом -  3500 рублей; задолженность за пользование частью фасада  за период  с 1.07.2008года по 30.09.2008года – 9000 рублей, с 1.10.2008года -28.10.2008 года- 11 800 рублей, итого 87 736 рублей 65 копеек.
 
    В силу статей 329, 330 Кодекса исполнение обязательства может обеспечиваться предусмотренной договором неустойкой, которой признается денежная сумма, которую должник обязан уплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
 
    Согласно статье 319 Кодекса сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
 
    Указанная статья под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, подразумевает проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, по основаниям, не связанным с его нарушением (в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предварительной оплаты). Порядок погашения санкций за неисполнение или просрочку в исполнении денежного обязательства данная норма не регулирует. Санкции за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства в порядке, предусмотренном указанной статьей, погашению не подлежат.
 
    Взыскание в первую очередь неустойки затрудняет исполнение основного обязательства и искусственно увеличивает задолженность, что противоречит обеспечительной природе неустойки.
 
    Таким образом, исходя из вышеизложенной нормы права, объяснений ответчика о том, что платежи направлялись на погашение основного долга, суд признает неправомерным зачисление истцом поступивших от ответчика оплат в первую очередь в неустойку.
 
    Исходя из представленного истцом расчета следует, что истцом произведены начисления за пользование торговым местом 45920 рублей (за май 2008: 33600 рублей + за 11 дней июня: 12320 рублей), за размещение рекламного щита на фасаде здания с мая 2008 по 28 октября 2008 в сумме  17800 рублей.
 
    Всего общая сумма начислений по основному долгу составила 63720 рублей (45920 рублей+17800 рублей).
 
    Суд признает обоснованным определение периода пользования помещением до 11 июня 2008 года. Поскольку доказательств иного ответчиком не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    Учитывая, что ответчиком оплачен основной долг в размере 54900 рублей, суд приходит к выводу, что задолженность по основному долгу составляет  8820 рублей (63720 - 54900).
 
    Факт оказания услуг по предоставлению ответчику возможности размещать рекламный щит на фасаде здания,  подтвержден в судебном заседании. Представитель ответчика не оспаривал факт установки рекламного щита и отсутствия сведений о его демонтаже.
 
    При изложенных обстоятельствах, оценивая представленные доказательства,  суд приходит к выводу о частичном  удовлетворении требований  истца о взыскании с ответчика суммы основного долга в размере  8 820 рублей на основании статей 309, 310, 614, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    С учетом оценки  договора как смешанного, содержащим элементы договора субаренды и возмездного оказания услуг, суд отклоняет доводы ответчика о противоречии условий договора и дополнительного соглашения  статье 614 Гражданского кодекса РФ в части изменения арендных платежей.
 
    Согласно пункту 4.2 договора  в случае задержки  внесения платы  субарендатор выплачивает неустойку в размере 1/30 месячной арендной платы  за каждый день просрочки.
 
    Истцом за период с 27.05.2008 по 30.06.2008 начислена договорная неустойка в размере 45140 рублей.
 
    Представитель ответчика  в судебном заседании оспаривал размер неустойки, указывая на ее несоразмерность.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Из содержания названной нормы следует, что неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
 
    Поскольку материалами дела подтверждено нарушение ответчиком сроков оплаты по договору, то имеются основания для взыскания договорной неустойки.
 
    Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
 
    Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
 
    В Информационном письме от 14.07.97 N 17 "Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
 
    Суд пришел к выводу, что сторонами в договоре  предусмотрен чрезмерно высокий процент  договорной неустойки – 1/30 месячной арендной платы  за каждый день просрочки, в сравнении, с действующей на день вынесения решения процентной ставкой рефинансирования  Центрального банка РФ -  12% годовых.
 
    Применяя принцип соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает подлежащую взысканию с ответчика неустойку до 4000 рублей.
 
    Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению частично,  а именно в части в части взыскания основного  долга  8820 рублей, неустойка – 4000 рублей.
 
    Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
р е ш и л:
 
    исковые требования удовлетворить частично.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мир недвижимости» в пользу предпринимателя Орловой  Натальи Сергеевны основной долг в размере долга  8820 рублей, неустойку в сумме 4000 рублей.
 
    В остальной части иска отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу, через арбитражный суд, принявший решение.
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения  апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ruили Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru».
 
 
 
    Судья                                                                                             Е.А.Куклева