Дата принятия: 26 декабря 2008г.
Номер документа: А34-2435/2008
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Курган Дело № А34-2435/2008
Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2008 года.
Полный текст решения изготовлен 24 декабря 2008 года.
24 декабря 2008года
Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Куклевой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Куклевой Е.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
ООО «Торговый дом «Детский мир»
к ЗАО «Курганкнига»
третьи лица:1.Шадринский городской комитет по управлению муниципальным имуществом,
2.Управление Федеральной регистрационной службы по Курганской области,
об обязании ответчика освободить нежилое помещение магазина
при участии в судебном заседании:
от истца: Грибанова А.А., доверенность от 01.07.2008года,
от ответчика: Петрова Н.М., генеральный директор, паспорт,
Умнов А.В., доверенность от 24.07.2008года,
от третьих лиц: 1. явки нет, ходатайство,
2. явки нет, извещен,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом» «Детский мир» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Курганкнига» (далее - ответчик) об обязании освободить встроенное нежилое помещение магазина литер «I», общей площадью 745,5 кв.м., находящееся на первом этаже в многоквартирном жилом доме литер «Б», расположенного по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. Комсомольская, 22 (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда Курганской области от 25.08.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Шадринский городской комитет по управлению муниципальным имуществом.
Определением Арбитражного суда Курганской области от 20.10.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Курганской области.
Истец на заявленных требованиях настаивал.
По мнению представителя истца, описание объекта, переданного в пользование и владение ответчику по договору аренды № 44 от 17.01.2003 в приложении № 2 к спорному договору, являющемуся неотъемлемой частью данного договора не совпадает с описанием объекта недвижимости в п. 1.1 договора, а также с данными технического учета объекта. Кроме того, как считает представитель истца, при регистрации муниципальной собственности 06 июня 2000 года за муниципальным образованием г. Шадринск объект недвижимого имущества был идентифицирован как нежилое помещение - встроенный магазин под лит. «I» , общей полезной площадью 747 кв.м., расположенный по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. Комсомольская, 22. Данному описанию соответствует условие п. 1.1. договора аренды № 44 от 17 января 2003 года и не соответствуют условия описания объекта недвижимого имущества, содержащиеся в приложении № 2 к данному договору аренды. Также истец полагает, что данные сведения о фактах предоставляют возможность единственного вывода о том, что на 2003 год объекта недвижимого имущества с характеристиками, указанными в приложении к договору аренды № 44 от 17 января 2003 года, не существовало, а его описание, указанное в данном приложении не соответствует действительности и противоречит описанию, указанном в п. 1.1. договора аренды.
На основании статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству представителя истца к материалам дела приобщены дополнительные объяснения по иску.
Ответчик с иском не согласен по основаниям, изложенным в отзыве, указывая, что все существенные условия в договоре согласованы, помещение определено в договоре и передано в соответствии с технической документацией, договор исполнялся, сомнений у сторон не вызывал. Просил в иске отказать (отзыв-том 2 л.д. 52).
По ходатайству представителя ответчика на основании статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к материалам дела приобщен дополнительный отзыв на исковое заявление.
От третьего лица (Управление Федеральной регистрационной службы по Курганской области) поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя. В письменном отзыве отражено, что все представленные на государственную регистрацию сторонами документы соответствовали действующему законодательству, представленный договор аренды содержал все существенные условия, в том числе описание предмета аренды, размера арендной платы. Оснований для отказа в государственной регистрации, предусмотренных статьей 20 Закона о регистрации, не имелось (том 2 л.д. 56-57).
Третье лицо (Шадринский городской комитет по управлению муниципальным имуществом) явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте заседания извещен надлежащим образом. В представленном отзыве третьим лицом по измененным требованиям отражено, что расчет арендной платы производился на основании ставок арендной платы, утвержденных Шадринской городской Думой на торговую площадь 396,6 кв.м. и складские, вспомогательные площади 141,5 кв.м. Подвальное помещение магазина, общей площадью 208,9 кв.м. на основании акта ГУ ЦГСЭН в городе Шадринске и Шадринском районе от 28.01.2003 признано непригодным для эксплуатации, арендатором ЗАО «Курганкнига» не использовалось, начисление арендной платы на него не производилось (отзыв – том 2 л.д. 50).
Судебное заседание в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проведено в отсутствии не явившихся представителей третьих лиц.
Заслушав доводы представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 17 января 2003 года между Шадринским городским комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Курганкнига» (арендатор)был заключен договор аренды № 44 нежилого помещения муниципальной собственности, по которому во временное пользование передано помещение, расположенное по адресу: г.Шадринск, ул. Комсомольская, 22, встроенный магазин литер Iна 1 этаже, общей площадью 747.0 кв.м. (том 1 л.д. 9-11).
Помещение передано ответчику по акту приема -передачи (приложение № 1 к договору - том 2 л.д. 12).
Договор заключен сроком с 01.01.2003 по 31.12.2012.
Указанный договор аренды является долгосрочным, зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Курганской области 15.05.2003, запись регистрации № 45-01.02-09.2003-0100 (том 1 л.д. 12).
Расчет арендной платы за пользование данным помещением производился с 01.01.2003 на основании ставок арендной платы, утвержденных Шадринской городской Думой на торговую площадь 396,6 кв.м. и складские, вспомогательные площади 141,5 кв.м (приложение № 2 к договору (том 2 л.д. 12(оборотная сторон)-13).
Подвальное помещение магазина площадью 208,9 кв.м. на основании акта ГУ ЦГСЭН в г. Шадринске и Шадринском районе от 28.01.2003г. признано непригодным для эксплуатации, арендатором ЗАО «Курганкнига» не использовалось, начисление арендной платы на него не производилось.
На основании протокола об итогах аукциона от 24.10.2007 и договора купли-продажи № 294 от 29.10.2008 ООО «Торговый дом «Детский мир» приобрело нежилое помещение - встроенный магазин литер Iна 1 этаже, общей площадью 745,5 кв.м. в жилом многоквартирном доме литер «Б» по адресу: г. Шадринск, ул.Комсомольская, 22.
Нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 26.11.2007.
Право собственности на указанный объект за ООО «Торговый дом «Детский мир» зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курганской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.12.2007 сделана запись регистрации № 45-45-02/057/2007-490 (том 1 л.д. 15-18).
Полагая, что договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности от 17.01.2003 является незаключенным в связи с несогласованием сторонами его существенного условия – объекта договора, а ответчик пользуется помещением без законных оснований, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исковые требования мотивированы ссылками на статьи 432, 607, 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявленные истцом требования не соответствуют действующему законодательству.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Согласно разъяснений пункта 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды здания (а равно и нежилого помещения) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Кодекса).
Исходя из требований указанных норм права, стороны обязаны согласовать существенные условия договора аренды на момент подписания и регистрации договора аренды и его условия становятся для них обязательными лишь с этого момента.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно свидетельству N 45 РП 062659 от 6.06.2000 зарегистрировано право муниципальной собственности на нежилое помещение – встроенный магазин под литером I, общей площадью 747.0 кв.м., по адресу: город Шадринск, улица Комсомольская, дом 22 (том 2 л.д. 68).
По условиям договора от 17.01.2003 стороны определили предмет аренды: нежилое помещение муниципальной собственности, расположенное по адресу: город Шадринск, улица Комсомольская, 22, встроенный магазин литер Iна 1 этаже, общей площадью 747.0 кв.м. (пункт 1.1договора).
Из справки Шадринского городского бюро технической инвентаризации от 5.01.2000 и поэтажного плана (том 2 л.д. 113-115) следует, что общая площадь здания, расположенного в городе Шадринске, улица Комсомольская, 22 составляет 2251,3 кв.м., в том числе встроенный магазин, литер Iна 1 этаже общей полезной площадью 747 кв.м. (538,1кв.м.+208,9 кв.м.), в которую включена:
торговая площадь, состоящая из основной (396,6 кв.м.), вспомогательной (47,6 кв.м.) и складской (93,9 кв.м.), итого 538,1 кв.м.;
подвал, состоящий из: основной (123,5 кв.м.) и вспомогательной (85, 4 кв.м.), итого 208,9 кв.м.
Указанная информация содержится в справке № 2980 от 28.04.2003 с приложением экспликации и поэтажного плана Шадринского государственного унитарного предприятия технической инвентаризации, а именно общая площадь нежилого помещения магазина 747 кв.м., полезной площадью 538, 1 кв.м (том 2 л.д. 69-73).
Таким образом, при подписании оспариваемого договора аренды стороны руководствовались данными нежилого помещения, указанными в технической документации, в свидетельстве о регистрации права муниципальной собственности на указанное помещение. При передаче имущества и подписании акта приема-передачи имущества у сторон не возникло неопределенности по составу передаваемого объекта.
Аргументы истца о том, что в приложении к договору № 2 (расчете арендной платы), также содержатся противоречивые данные в отношении объекта аренды, опровергаются письменными материалами дела.
В приложении к договору (преамбуле) в соответствии с данными государственного технического учета и инвентаризации указано, что общая площадь нежилого помещения, расположенного по ул. Комсомольская, 22, составляет 747 кв.м., в том числе торговая 396 кв.м., складская 141,5 кв.м., подвал 208,9 кв.м. (том 2 л.д. 12-13).
Пунктом 2.2 договора стороны определили, что расчет арендной платы производится арендодателем при заключении договора по ставкам, установленным решением Шадринской городской Думы № 54 от 4.11.2002 и оформляется приложением № 2, которое является неотъемлемой частью договора. Приложением № 2 к договору стороны согласовали определение арендной платы исходя из площади 538, 1 кв.м., за исключением площади подвала.
В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что в связи с невозможностью использования подвала с момента заключения договора стороны пришли к согласию о начислении арендной платы на площадь помещения 538, 1 кв.м, за исключением площади подвала - 208,9 кв.м. В подтверждение заявленных доводов представил заключения акты обследования магазина ( том 1 л.д. 151-153).
В представленном отзыве третье лицо - Шадринский городской комитет по управлению муниципальным имуществом подтвердил доводы ответчика, указывая, что в связи с невозможностью использования подвала на основании актов ГУ ЦГСЭН в г. Шадринске и Шадринском районе, в расчете арендной плате использовалась площадь нежилого помещения 538, 1 кв.м без учета площади подвала.
В соответствии с частью 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
По смыслу указанной нормы права следует, что арендатор должен располагать информацией о размере арендной платы, которую он обязан уплатить арендодателю. В условиях договора аренды может быть указана либо конкретная сумма в рублях, либо механизм ее определения.
Исходя из анализа договора и приложения № 1 к договору стороны согласовали следующий механизм определения арендной платы за пользование помещениями: арендная плата состоит из 2 частей - постоянной (площади) и переменной (применяемые коэффициенты). Таким образом, суд приходит к выводу, что арендная плата в оспариваемом договоре установлена сторонами в соответствии с пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании вышеизложенного судом отклонены доводы истца о несогласованности сторонами размера арендной платы в связи с разногласия в описании объекта аренды.
Исходя из требований норм права, обуславливающих обязанность сторон согласовать существенные условия договора аренды на момент подписания и регистрации договора, суд не принимает во внимание ссылки истца на уточнение размеров технических характеристик помещения, а именно уменьшение (1,5метра) общей площади помещения на дату подписания договора купли-продажи спорного помещения (технические данные по состоянию на 2007 год).
Сведения об объектах учета, полученные от организации по технической инвентаризации объектов, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтому последующее изменение технических характеристик объекта учета, в данном случае незначительное уменьшение площади помещений, влияет на правомочие собственника и право ответчика ставит вопрос об изменении условий договора и расчета арендной платы исходя из уточнения технических характеристик помещения.
С учетом установленных обстоятельств по делу, суд не усматривает оснований для признания оспариваемого договора аренды незаключенным.
Соблюдая требования статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел настоящий спор по предмету и основаниям, указанным истцом в исковом заявлении (с учетом изменений оснований) и поддержанных истцом в ходе судебного разбирательства.
Учитывая, что оспариваемый договор является заключенным, действие договора не прекращено, ссылки истца на статьи 432, 607, 614, 654 и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение судом отклонены. В иске следует отказать.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.
Истцом при подаче искового заявления, исходя из первоначально заявленных требований, была уплачена государственная пошлина в размере 4000 руб., тогда как необходимо уплатить (с учетом принятых судом уточнений исковых требований) 2000 руб. (статья 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено Кодексом, сумма излишне уплаченной государственной пошлины подлежит возврату.
Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
в удовлетворении иска отказать.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Детский мир» из Федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 2000 рублей
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Курганской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aac.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.
Судья Е.А.Куклева
