Решение от 25 июня 2009 года №А34-2056/2009

 
 
Арбитражный суд Курганской области
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Курган                                                                          Дело № А34-2056/2009
 
    25 июня  2009 года.
 
    Резолютивная часть решения объявлена 22 июня  2009 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 25 июня  2009 года.
 
    Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Обабковой Н.А.,
 
    при ведении протокола секретарем судебного заседания Усмановой А.В.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
 
    общества с ограниченной ответственностью «Фирма Баскаль»
 
    к Управлению Федеральной регистрационной службы по Курганской области
 
    о признании незаконными действий государственного органа
 
    при участии в заседании:
 
    от заявителя: Ковалев М.В., доверенность от 12.04.2007 № 337;
 
    от заинтересованного лица: Кайгородцева О.А., доверенность от 21.11.2008№ 147;
 
установил:
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Фирма Баскаль» (далее – заявитель, ООО «Фирма Баскаль») обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением о признании государственной регистрации ипотеки в силу закона на квартиру № 20, находящуюся по адресу: город Курган, 6-А микрорайон, дом 4 а, произведенную Управлением Федеральной регистрационной службы по Курганской области (далее – Управление ФРС), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.04.2009 сделана запись регистрации № 45-45-16/013/2009-686, незаконной, и отмене данной регистрации.
 
    В обоснование  заявленных требований заявитель указал, что являясь застройщиком, построил и ввел в эксплуатацию многоквартирный дом № 4а, по адресу: г. Курган, 6-А микрорайон, строительство которого осуществлялось с привлечением денежных средств  физических лиц – участников долевого строительства. В установленные сроки ООО «Фирма Баскаль» выполнило свои обязательства по передаче квартир всем участникам долевого строительства, путем подписания актов приема-передачи. После чего обратилось с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру № 20, находящуюся в указанном доме, и не являющейся объектом долевого строительства. Регистрирующий орган вместе с регистрацией  права собственности на квартиру зарегистрировал ипотеку в силу закона. По мнению заявителя, регистрационный орган зарегистрировал ипотеку в качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, которые фактически исполнены.
 
    Представитель заявителя в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал по основаниям заявления и возражению на отзыв. Пояснил, что обращаясь в регистрационный орган с заявлением о  регистрации права собственности на квартиру, не являющуюся объектом долевого строительства, застройщиком были представлены акты приема-передачи квартир, подтверждающие выполнение обязательств перед  участниками долевого строительства в полном объеме. Регистрация ипотеки на объект недвижимости созданный после исполнения обязательств перед участниками долевого строительства, в качестве обеспечения исполнения не существующих обязательств, является незаконной, нарушает права заявителя, так как отчуждение данного имущества в дальнейшем невозможно, кроме того собственник обязан нести бремя расходов по его содержанию, учитывая количественный фактор непроданных квартир, затраты на их содержание являются значительными.
 
    Представитель заинтересованного лица в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился по доводам, изложенным в письменном отзыве на заявление и в дополнении к отзыву, имеющимся в материалах дела. Суду пояснил, что регистрация  ипотеки произведена в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты  Российской федерации» (далее – Закон о долевом строительстве), представленные в регистрирующий орган акты приемки-передачи квартир участникам долевого строительства не могут являться основанием для прекращения права залога участников долевого строительства, которое возникло в силу статьи 13 Закона № 214-ФЗ; в соответствии с пунктом 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 № 82, (далее - Инструкция) регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, судом установлено следующее.
 
    Как следует из материалов дела, по договору аренды от 25.12.2006  № 4025-з   арендатору передан земельный участок из земель поселений, площадью 5232 кв.м с кадастровым номером 45:25:02 04 13:0021, расположенный по адресу: г. Курган, 6-А микрорайон, для строительства многоквартирного жилого дома. Договор аренды зарегистрирован Управлением ФРС    28.02.2007.
 
    01.03.2007 заключен договор передачи прав и обязанностей между индивидуальным предпринимателем Баскаль В.А. и общества с ограниченной ответственностью «Фирма Баскаль», по договору аренды земельного участка № 4025-з от 25.12.2006 для строительства многоквартирного дома на земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 45:25:02 04 13:0021, площадью 5232 кв.м, расположенный по адресу: г. Курган, 6-А микрорайон.
 
    В дальнейшем  в договор аренды № 4025-з от 25.12.2006  соглашением  внесены изменения, раздел 1 изложен в новой редакции: Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение участка: г. Курган, 6-А микрорайон, для строительства многоквартирных жилых домов, в границах указанных в кадастровом  плане участка с кадастровым номером 45:25:02 04 13:0041, общей площадью 32329 кв.м.  Соглашение от 16.10.2007 зарегистрировано Управлением ФРС    28.12.2007.
 
    Также в последующем в договор аренды № 4025-з от 25.12.2006  соглашением внесены изменения, раздел 1 изложен в новой редакции: Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов для строительства многоэтажных жилых домов, местоположение участка: г. Курган, 6-А микрорайон,   в границах указанных в кадастровом паспорте  участка с кадастровым номером 45:25:02 04 13:51, общей площадью 31980 кв.м. Соглашение от 16.06.2008 зарегистрировано Управлением ФРС    28.08.2008.
 
    Постановлением Администрации города Кургана от 27.02.2009 № 1709 выдано разрешение  № RU45301000-245 на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома позиция 6 первой очереди строительства группы жилых домов по адресу: Курганская область, город Курган, 6-А микрорайон, № 4а.
 
    14.04.2009 заявитель обратился в Управление ФРС    с заявлением о государственной регистрации права  собственности на квартиру № 20, находящуюся по адресу: город Курган, 6-А микрорайон, дом 4 а. Представил в Управление ФРС в качестве правоустанавливающих документов разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, справки об оплате  стоимости  квартир по договорам долевого участия в строительстве и акты приема - передачи квартир участникам долевого строительства, список участников долевого строительства дома 4а, в 6-А микрорайоне.
 
    Управление ФРС 17.04.2009 зарегистрировало право собственности ООО «Фирма Баскаль»   на квартиру № 20   площадью  64 кв.м с условным номером 45-45-16/013/2009-686, расположенную на 1 этаже дома по адресу: Курганская область, г. Курган, 6-А микрорайон, дом 4 а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 45 АБ 352172. Одновременно в Единый государственный реестр прав внесена запись о наличии обременения в виде ипотеки в силу закона.
 
    Считая, что регистрация ипотеки произведена после прекращения обязательств застройщика, ООО «Фирма Баскаль» обратилось с заявлением в арбитражный суд.
 
    В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве  по договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
 
    В силу части 1 статьи 12 Закона о долевом строительстве   обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
 
    Устанавливаемый Законом о долевом строительстве залог обеспечивает прежде всего обязательство по предоставлению объекта долевого строительства. Возникновение иных обязательств, указанных в пункте 2 статьи 12.1 Закона о долевом строительстве, связано с обязанностью передать объект участнику долевого строительства; такие обязательства являются следствием неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности застройщика по передаче объекта долевого строительства. Поэтому залог должен прекращаться при исполнении основного обязательства, которое он обеспечивает, - обязательства по передаче объекта.
 
    Согласно статье 13 Закона о долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.
 
    В силу  пункта 8 названной статьи с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
 
    В соответствии со статьёй 12.1 Закона о долевом строительстве залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
 
    К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом (пункт 9 статьи 13 указанного закона).
 
    Согласно пункту 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
 
    В соответствии с пунктом 1  статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
 
    Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.
 
    Судом   установлено и материалами дела подтверждается, что на момент регистрации права собственности застройщика на спорную квартиру последний исполнил свои обязательства перед всеми участниками долевого строительства.
 
    В подтверждении исполнения перед всеми участниками долевого строительства обязательств на момент регистрации права собственности ООО «Фирма Баскаль» на квартиру № 20, представил перечень актов приема-передачи квартир по жилому дому, расположенному по адресу:   Курганская область, город Курган, 6-А микрорайон, № 4а,  переданных 14.04.2009 в Управление ФРС для регистрации права собственности  участников долевого строительства.
 
    Факт представления указанных актов для регистрации Управление ФРС не оспаривает.
 
    При таких обстоятельствах следует  что, поскольку на момент регистрации права собственности застройщика на квартиру, построенную на его средства, все квартиры, построенные за счет участников долевого строительства, были им переданы, у Управления ФРС не имелось законных оснований для регистрации ипотеки в силу закона на спорную квартиру.
 
    Несостоятельна ссылка Управления ФРС на пункт 21  Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской федерации от 09.06.2005 №82, которыми предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразделе III-2 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в котором было зарегистрировано право собственности застройщика на данный объект, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства. Запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, поскольку указанный пункт Инструкции, как следует из решения Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.12007 № ГКПИ07-728, не затрагивает вопроса о времени прекращения ипотеки, а лишь определяет условия  совершения регистрационного действия в отношении записи об ипотеке.
 
    Также не состоятельны доводы заинтересованного лица относительно того, что проводя  правовую экспертизу, государственный регистратор не имел возможности установить подлинность подписей участников долевого строительства в актах приема-передачи квартир, поскольку данные акты были сданы единолично ООО «Фирма Баскаль» уже подписанные сторонами. В акте  приема-передачи квартиры № 9 Панкратьевым Татьяне Ивановне и Роману Игоревичу имеется подпись только одного лица, в связи с чем полагают, что применение пункта 1 статьи 12 Закона о долевом строительстве, согласно которому обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта, в данном случае невозможно.
 
    Подписание в акте приема-передачи квартиры № 9 одним лицом вместо двух участников долевого строительства, не может является основанием для регистрации ипотеки в силу закона, поскольку лицо подписавшее акт приема-передачи, является участником долевого строительства и вправе принять объект долевого строительства. Кроме того Управлением ФРС не было  приостановлена государственная регистрация права, по этим основаниям.
 
    При рассмотрении дела, заявителем в материалы дела,  и в регистрирующий орган был представлен акт приема-передачи  квартиры № 9, подписанный обоими участниками долевого строительства, что фактически подтверждает надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств.
 
    Довод Управления ФРС  на указание в заявлении ООО «Фирма Баскаль» просьбы зарегистрировать ограничение (обременение) права – ипотеку в силу закона не состоятелен, поскольку заявление составляется не представителем застройщика, а специалистом регистрационного органа и в единственном экземпляре. Целью обращения застройщика являлась регистрация права собственности на квартиру, а не регистрация (обременение) права - ипотеки в силу закона.
 
    Данные обстоятельства подтверждаются представлением на государственную регистрацию актов приема-передачи квартир всем участникам долевого строительства в качестве подтверждения исполнения своих обязательств, полученных Управлением ФРС 01.04.2009 (л.д. 9).
 
    Квартира № 20 как объект недвижимости образован путем создания записи в ЕГРП уже после исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.
 
    Кроме того, при аналогичных обстоятельствах Управление ФРС    12.11.2008 зарегистрировало право собственности ООО «Фирма Баскаль» на квартиру № 20 площадью 70,9 кв.м с условным номером 45-45-16/150/2008-540, расположенную на 5 этаже дома по адресу: Курганская область, г. Курган, 6-А микрорайон, дом 8, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 45 АБ 297711, при этом обременение права не зарегистрировано. Постановление Администрации города Кургана от 31.03.2008 № 1557 о выдаче разрешения  № 24 на ввод в эксплуатацию  жилого дома позиция 4 первой очереди строительства группы жилых домов по адресу: Курганская область, город Курган, 6-А микрорайон, № 8.
 
    Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    В соответствии со ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что у регистрирующего органа не имелось оснований, для регистрации ипотеки в силу закона на спорную квартиру.
 
    С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что заявление  ООО «Фирма Баскаль»   подлежит удовлетворению.
 
    Из положений пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов должностных лиц, об отказе в совершении действий, о принятии решения должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом  устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
 
    Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределены в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
    решил:
 
    Заявление удовлетворить.
 
    Признать незаконной  государственную регистрацию    Управлением Федеральной регистрационной службы по Курганской области обременения в виде ипотеки в силу закона на квартиру № 20 в жилом доме по адресу: г. Курган, 6-А микрорайон, д.4а.
 
    Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Курганской области государственную регистрацию    ипотеки в силу закона на квартиру № 20 в жилом доме по адресу: г. Курган, 6-А микрорайон, д.4а, отменить.
 
    Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы  по Курганской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фирма Баскаль» государственную пошлину в сумме 2 000 руб.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления его в законную силу через Арбитражный суд Курганской области.
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru. или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.
 
 
    Судья                                                                         Н.А.Обабкова
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Арбитражный суд Курганской области
 
Именем Российской Федерации
 
Резолютивная часть
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Курган                                                                          Дело № А34-2056/2009
 
    22 июня  2009 года.
 
    Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Обабковой Н.А.,
 
    при ведении протокола секретарем судебного заседания Усмановой А.В.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
 
    общества с ограниченной ответственностью «Фирма Баскаль»
 
    к Управлению Федеральной регистрационной службы по Курганской области
 
    о признании незаконными действий государственного органа
 
    при участии в заседании:
 
    от заявителя: Ковалев М.В., доверенность от 12.04.2007 № 337;
 
    от заинтересованного лица: Кайгородцева О.А., доверенность от 21.11.2008№ 147;
 
установил:
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
    решил:
 
    Заявление удовлетворить.
 
    Признать незаконной  государственную регистрацию    Управлением Федеральной регистрационной службы по Курганской области обременения в виде ипотеки в силу закона на квартиру № 20 в жилом доме по адресу: г. Курган, 6-А микрорайон, д.4а.
 
    Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Курганской области государственную регистрацию    ипотеки в силу закона на квартиру № 20 в жилом доме по адресу: г. Курган, 6-А микрорайон, д.4а, отменить.
 
    Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы  по Курганской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фирма Баскаль» государственную пошлину в сумме 2 000 руб.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления его в законную силу через Арбитражный суд Курганской области.
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru. или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.
 
 
    Судья                                                                         Н.А.Обабкова