Решение от 15 апреля 2009 года №А34-108/2009

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
г. Курган                                                                        Дело № А34-108/2009
    Резолютивная часть решения объявлена 07 апреля 2009 года.
 
    В полном объеме решение изготовлено 13 апреля 2009 года.                                                                                                                        
 
 
    «13» апреля 2009 года
 
    Арбитражный суд Курганской области в составе: судьи Радаевой О.В.,
 
    при ведении протокола  судебного заседания секретарем Гизатуллиной Л.А.,
 
    рассмотрев в   открытом  судебном  заседании дело по иску
 
    предпринимателя Зуевой Людмилы Викторовны
 
    к ООО «Стефан»
 
    с участием третьего лица: Департамента экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана
 
    об обязании освободить нежилое помещение
 
    при участии в заседании представителей:
 
    от истца: Грибанова А.А., доверенность № 45-01/432481 от 14.01.2009,
 
    Зуева Л.В., предприниматель;
 
    от ответчика: Ефимова Г.В.,  доверенность от 14.03.2008,
 
    от третьего лица: Симонова С.В., доверенность от 10.07.2008,
 
 
    установил:
 
    индивидуальный предприниматель Зуева Людмила Викторовна (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стефан» (далее – ответчик) об обязании освобождения нежилого помещения магазина продовольственных товаров общей площадью 75,7 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-6, Литер А, принадлежащее на праве собственности Зуевой Людмиле Викторовне, расположенное по адресу: г. Курган, ул. Кирова, 115.
 
    В обоснование иска истец ссылается на прекращение договора аренды №8/84-04 нежилого помещения от 11.02.2004, на основании которого спорное нежилое помещение было предоставлено Департаментом экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации  города Кургана в аренду ответчику. Истец указывает, что приобрел права собственности на спорное нежилое помещение на основании договора № 362 купли-продажи нежилого помещения от 01.08.2008.
 
    Определением суда от 11.02.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации  города Кургана.
 
 
    В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.
 
    Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласен по основаниям отзыва, считает, что арендатором по договору аренды №8/84 от 11.02.2004 является предприниматель Стефаненко О.Е., а не  истец. Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, так как уведомление о расторжении договора аренды направлено ответчику менее чем за три месяца. Договор аренды №8/84 от 11.02.2004 является незаключенным, так как не содержит условий о предмете договора. Следовательно, требования истца о возврате имущества, вытекающие из незаключенного договора, не могут быть удовлетворены.
 
    Представитель третьего лица считал исковые требования обоснованными, возражал против доводов ответчика о незаключенности договора аренды №8/84 от 11.02.2004.
 
    Заслушав представителей сторон, третьего лица, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как усматривается из материалов дела, 11.02.2004 между Департаментом муниципального имущества Администрации города Кургана (арендодатель) и предпринимателем Стефаненко Олегом Евгеньевичем (арендатор) заключен договор № 8/84 - 04 аренды нежилого встроенного (пристроенного) помещения (здания, сооружения) или их части, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное арендное пользование за плату встроенное (пристроенное) нежилое помещение по адресу: г. Курган, ул. Кирова, 115, общей площадью 74,1 кв.м. (пункт 1.1 договора). Согласно пункту 1.2 договора аренды объект передается арендатору для целевого использования под магазин.
 
    В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    В пункте 1.1 договора аренды № 8/84 - 04от 11.02.2004 указаны адрес передаваемого в аренду помещения, его площадь, а также указано, что помещение используется под магазин.С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что сторонами договора согласованы все необходимые условия договора аренды.
 
    Как установлено судом и следует из материалов дела, в том числе технического паспорта на спорный объект, по адресу г.Курган, ул.Кирова, 115 находится пятиэтажный жилой дом, на первом этаже которого расположены два магазина, один из которых площадью 74,1 кв.м. был передан в аренду предпринимателю Стефаненко О.Е. Впоследствии  площадь магазина уточнена в связи с технической инвентаризацией - 75,7 кв.м.
 
    Третьим лицом в материалы дела представлены заявление предпринимателя Стефаненко О.Е. от 15.01.2004 директору департамента муниципального имущества о предоставлении в аренду занимаемого ранее Стефаненко О.Е. помещения по ул.Кирова, 115 магазина «Хлеб», а также письмо директора департамента муниципального имущества в адрес предпринимателя Стефаненко О.Е. от 23.01.2004 №177-м, в котором департамент не возражает заключить с предпринимателем Стефаненко О.Е. договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу г.Курган, ул.Кирова, 115 общей площадью 74,1 для использования под магазин «Хлеб».
 
    Из представленных суду документов и поведения сторон следует, что объект подлежащий передаче в аренду сторонам при заключении договора был понятен. В последующем сторонами договора, ответчиком и истцом подписывались дополнительные соглашения к договору аренды о перемене арендатора и арендодателя, тем самым указанными лицами признавалось существование договора аренды № 8/84 - 04от 11.02.2004.
 
    В ходе судебного заседания представитель третьего лица пояснил, что договор аренды сторонами исполнялся, арендатором вносилась арендная плата за пользование помещением. Представителем ответчика указанные доводы не опровергнуты.
 
    С учетом изложенного, доводы ответчика о незаключенности договора аренды № 8/84 - 04от 11.02.2004 судом отклоняются.
 
    Пунктом 1.3 договора аренды № 8/84 - 04 от 11.02.2004 установлен срок его действия с 01.01.2004 по 30.01.2004, то есть менее года. Следовательно, договор не подлежал государственной регистрации.
 
    Пунктом 7.4.1 договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться арендуемым объектом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на определенный срок.
 
    Поскольку по истечении срока действия договора аренды № 8/84 - 04, возражений со стороны Департамента муниципального имущества Администрации города Кургана как арендодателя не поступило, а предприниматель Стефаненко О.Е. как арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, договор аренды № 8/84 - 04 от 11.02.2004 возобновлен на неопределенный срок.
 
    16.01.2007 между  Департаментом муниципального имущества Администрации города Кургана (арендодатель), индивидуальным предпринимателем Стефаненко О.Е. (передающая сторона), обществом с ограниченной с ответственностью «Стефан» (принимающая сторона) заключено дополнительное соглашение к договору № 8/84 - 04 от 11.02.2004 о передаче прав и обязанностей арендатора другому лицу (о перенайме). В соответствии с указанным соглашением с согласия арендодателя предприниматель Стефаненко О.Е. передал, а ООО «Стефан» приняло на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды № 8/84 - 04 от 11.02.2004 нежилого помещение по адресу: г. Курган, ул. Кирова, 115, общей площадью 74, 1 кв.м., в том числе и обязанности по погашению в полном объеме задолженности по арендным платежам, пени и неустойкам.
 
    Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
 
    Следовательно, в связи с заключением дополнительного соглашения от 16.01.2007 к договору № 8/84 - 04 от 11.02.2004 о перенайме произошло прекращение прав и обязанностей у первоначального арендатора – предпринимателя Стефаненко О.Е. и возникновение соответствующих прав и обязанностей по указанному договору аренды у ООО «Стефан».
 
    Доводы ответчик о том, что арендатором по договору аренды № 8/84 - 04 от 11.02.2004 является предприниматель Стефаненко О.Е., судом отклоняются как не соответствующие материалам дела.
 
    01.08.2008 Департаментом экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана был проведен открытый аукцион по продаже нежилого помещения магазина продовольственных товаров (лит.А) общей площадью 75,7 кв.м, расположенного по адресу г.Курган. ул.Кирова, 115, победителем которого признана Зуева Л.В.
 
    01.08.2008 между Департаментом экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана и предпринимателем Зуевой Л.В. заключен договор купли-продажи вышеуказанного помещения магазина.
 
    Право собственности Зуевой Л.В. на помещение магазина зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о праве собственности 45 АБ 272265.
 
    02.08.2008 между Департаментом муниципального имущества Администрации города Кургана, обществом с ограниченной ответственностью «Стефан», Зуевой Людмилой Викторовной заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 8/84 - 04 от 11.02.2004, в соответствии с которым арендодателем по указанному договору аренды стала Зуева Л.В., являющаяся собственником арендуемого встроенного нежилого помещения общей площадью 75,7 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-6 (Лит. А), на основании договора купли-продажи от 01.08.2008 года № 362.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, на правоотношения предпринимателя Зуевой Л.В. и ООО «Стефан» распространяются условия договора аренды № 8/84 - 04 от 11.02.2004.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Как указано выше договор аренды № 8/84 - 04 от 11.02.2004 являлся возобновленным на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
 
    В абзаце 2 пункта 7.4.1 договора аренды № 8/84 - 04 от 11.02.2004 установлен сокращенный срок (не менее чем один месяц) предупреждения об отказе от договора, что не противоречит пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как названная норма права носит диспозитивный характер. В связи с этим, доводы ответчика о ничтожности указанного условия договора аренды отклоняются.
 
    Реализовав право одностороннего отказа от исполнения договора аренды № 8/84 - 04 от 11.02.2004, предприниматель Зуева Л.В. 25.11.2008 направила ООО «Стефан» уведомление о прекращении договора аренды № 8/84 - 04 от 11.02.2004 по истечении 30 дней с момента получения арендатором данного уведомления, содержащего также предложение об освобождении к указанному сроку и передачи помещения по акту приема передачи.
 
    Уведомление о прекращении договора аренды № 8/84 - 04 от 11.02.2004 получено директором ООО «Стефан» Стефаненко О.Е. 10.12.2008, что следует из почтового уведомления  о вручении (л.д.31).
 
    Факт получения указанного уведомления ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспаривался.
 
    Следовательно, договор аренды № 8/84 - 04 от 11.02.2004 в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратил свое действие с 10.01.2009 (по истечении месяца со дня получения ответчиком уведомления о прекращении договора аренды).
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
 
    Таким образом, поскольку договор аренды № 8/84 - 04 от 11.02.2004 прекратил свое действие, требование истца о возврате арендованного имущества при прекращении договора аренды является правомерным и подлежит удовлетворению на основании статей 309, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Согласно  части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Следовательно, судебные расходы истца по уплате государственной пошлины  в сумме  2000 рублей  относятся на ответчика.
 
    Руководствуясь статьями 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
решил :
 
    исковые требования удовлетворить.
 
    Обязать общество с ограниченной ответственностью «Стефан» освободить нежилое помещение магазина продовольственных товаров общей площадью 75, 7 кв.м., номера на поэтажном плане на первом этаже: 1-6. Литер А, принадлежащее на праве собственности Зуевой Людмиле Викторовне, расположенное по адресу: г. Курган, ул. Кирова, 115.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стефан» в пользу предпринимателя Зуевой Людмилы Викторовны 2000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Курганской области.
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной и кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ruили Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.
 
 
    Судья                                                                     О.В.Радаева