Решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 сентября 2017 года №А33-9418/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
 
РЕШЕНИЕ
от 29 сентября 2017 года Дело N А33-9418/2017
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22.09.2017.
В полном объёме решение изготовлено 29.09.2017.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Шишкиной И.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрации поселка Шушенское Красноярского края (ИНН 2442006838, ОГРН 1022401134964, п.Шушенское, Красноярский край)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН 2466124510, ОГРН 1042402980290, г.Красноярск)
о признании приостановления регистрации договора аренды незаконным,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:
- общества с ограниченной ответственностью "Казанцево" (ИНН 2442013105, ОГРН 1152455000830, 662721, Красноярский край, Шушенский район, с.Казанцево, ул.Енисейская, зд.17, пом. 1, 2),
при участии:
от заявителя: Дудина А.В.- представителя по доверенности от 16.01.2017, паспорт (после перерыва),
от ответчика: Кейнер М.В. - представителя по доверенности от 16.12.2016 N 70-55/115, паспорт,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Чанчиковой И.В.,
установил:
Администрация поселка Шушенское Красноярского края обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о признании приостановления государственной регистрации прав - договора аренды земельного участка от 20.02.2017 N 19 с кадастровым номером N 24:42:0100001:162 согласно уведомления от 13.03.2017 N24/028/003/2017-858 о приостановлении государственной регистрации, незаконным.
Заявление принято к производству суда в рамках дела N А33-9418/2017. определением от 05.05.2017 возбуждено производство по делу, на 03.07.2017 назначено предварительное судебное заседание.
Администрация поселка Шушенское обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о признании постановления государственной регистрации прав - договора аренды земельного участка от 20.02.2017 N15 с кадастровым номером 24:42:0100001:164 согласно уведомления от 13.03.2017 N24/028/003/2017-864 о приостановлении государственной регистрации, незаконным.
Исковое заявление принято к производству суда в рамках дела N А33-9405/2017.
Администрация поселка Шушенское обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о признании постановления государственной регистрации прав - договора аренды земельного участка от 20.02.2017 N15 с кадастровым номером 24:42:0100001:164 согласно уведомления от 13.03.2017 N24/028/003/2017-864 о приостановлении государственной регистрации, незаконным.
Исковое заявление принято к производству суда в рамках дела N А33-9417/2017.
определением от 31.05.2017 дела А33-9405/2017, А33-9417/2017 и А33-9418/2017 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу N А33-9418/2017.
В рамках дела А33-9418/2017 рассматриваются требования Администрация поселка Шушенское к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о признании постановлений государственной регистрации прав незаконными, а именно:
- уведомление о приостановлении государственной регистрации от 13.03.2017 N24/028/003/2017-864 договора аренды земельного участка от 20.02.2017 N15 с кадастровым номером 24:42:0100001:164;
- уведомление о приостановлении государственной регистрации от 13.03.2017 N24/028/003/2017-860 договора аренды земельного участка от 20.02.2017 N18 с кадастровым номером 24:42:0100001:161;
- уведомление о приостановлении государственной регистрации от 13.03.2017 N24/028/003/2017-858 договора аренды земельного участка от 20.02.2017 N 19 с кадастровым номером N 24:42:0100001:162.
определением от 03.07.2017 судебное разбирательство отложено на 01.08.2017, к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Казанцево".
Протокольным определением от 29.08.2017 судебное разбирательство отложено на 14.09.2017.
Заявитель, третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, для участия в судебном заседании не явились. Сведения о дате и месте слушания размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте www.kad.arbitr.ru.
В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 12 час. 00 мин. 22 сентября 2017 года, о чем вынесено протокольное определение.
После перерыва судебное заседание было продолжено с участием представителя заявителя и ответчика.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, для участия в судебном заседании после перерыва не явилось. Сведения о дате и месте слушания размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте www.kad.arbitr.ru.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю представлен отзыв на заявление, в котором Управление не согласно с заявленными требованиями по следующим основаниям:
- в качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию представлены договоры аренды, находящихся в государственной собственности земельных участков NN 18, 19, 15 от 20.02.2017, согласно которым администрация п. Шушенское, предоставляет в аренду ООО "Казанцево" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:164 на срок 20 лет. Как следует из п. 1.1. указанных договоров аренды, данные договоры заключены на основании протокола аукциона N 1 от 18.01.2017. Извещение по продаже права аренды указанного земельного участка было размещено на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 20.12.2016;
- законодательством установлен прямой запрет на проведение аукциона в отношении земельных участков, предоставленных на праве аренды;
- при проведении правовой экспертизы установлено, что в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:164 в ЕГРН содержатся записи о государственной регистрации договоров аренды от 15.06.2016, заключенных между администрацией п. Шушенское и ООО "Казанцево", на срок 49 лет; в ЕГРН содержатся записи о государственной регистрации договоров субаренды.
- в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Красноярскому краю 28.02.2017 обратилось муниципальное образование п. Шушенское с заявлениями о государственной регистрации соглашений о расторжении договора аренды земельного участка. В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию представлены соглашения от 29.12.2016 о расторжении договора аренды, согласно которым договора аренды от 15.06.2016 земельных участков с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:164 расторгаются с 20.12.2016. В ЕГРН записи о расторжении договоров аренды от 15.06.2016 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:162 внесены 09.03.2017, в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:42:0100001:164 - 10.03.2017;
- таким образом, на момент размещения извещений по продаже права аренды указанных земельных участков (20.12.2016), а также на момент проведения торгов в форме аукциона (18.01.2017) и заключения договоров аренды от 20.02.2017 земельных участков, данные земельные участки были предоставлены на праве аренды на основании договоров аренды от 15.06.2017 и договоров субаренды, записи о который в ЕГРН не были погашены;
- следовательно, земельные участки с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:164 не могли являться предметом аукциона в силу прямого запрета, содержащегося в пп. 7 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, арендодатель - администрация п. Шушенское не уполномочен был распоряжаться правом на данные земельные участки путем проведения аукциона;
- наличие в записях ЕГРН в период проведения торгов информации о зарегистрированных договорах аренды, не обеспечивало равного доступа к участию в торгах его потенциальным участникам, поскольку для лиц, не являющихся сторонами договоров аренды от 15.06.2016, арендные обязательства между администрацией п. Шушенское и ООО "Казанцево" являются прекращенными только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН, то есть с 09.03.2017 (10.03.2017). Таким образом, проведение аукциона в отношении земельных участков, относительно которых в ЕГРН имеются записи о государственной регистрации договоров аренды и субаренды, противоречит действующему законодательству и нарушает права и интересы неопределенного круга лиц.
Общество с ограниченной ответственностью "Казанцево" представило в материалы дела отзыв на заявление, в котором считает заявленные Администрацией требования обоснованными, пояснило, что торги на право аренды земельных участков проведены в соответствии с требованиями земельного законодательства, а отказ от регистрации данных договоров и приостановление регистрации является незаконным.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
постановлением Администрации поселка Шушенское от 20.12.2016 N966 "О проведении торгов на право заключения договоров аренды земельных участков" определено провести торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельных участков находящихся в государственной собственности. Предмет аукциона в том числе:
земельный участок, имеющий месторасположение: Российская Федерация, Красноярский край, Шушенский район, вблизи пгт. Шушенское, урочище "Фенькино", участок N2, кадастровый N24:42:0100001:161, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование сельскохозяйственное использование, площадь 572 903, 0 кв.м.;
земельный участок, имеющий месторасположение: Российская Федерация, Красноярский край, Шушенский район, вблизи пгт. Шушенское, урочище "Фенькино", участок N3, кадастровый N24:42:0100001:162, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование сельскохозяйственное использование, площадь 497 049, 0 кв.м.;
земельный участок, имеющий месторасположение: Российская Федерация, Красноярский край, Шушенский район, вблизи пгт. Шушенское, урочище "Фенькино", участок N10, кадастровый N24:42:0100001:164, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование сельскохозяйственное использование, площадь 304891, 0 кв.м.
Администрацией поселка Шушенское (организатором аукциона) 20.12.2016 на официальном сайте торгов размещена информации о проведении торгов в отношении указанных участков на право заключения договоров аренды. Согласно извещению заявки на участие в аукционе принимаются с 21 декабря 2016 года до 16 января 2017 года, рассмотрение заявок претендентов на участие в аукционе и их допуск 18 января 2017 года, аукцион проводится 20 января 2017 года.
Согласно протоколу N1 рассмотрения заявок на участие в аукционе извещение N201216/2765789/02 на право заключения договора аренды земельных участков от 18.01.2017 в отношении земельных участков кадастровый N24:42:0100001:161, кадастровый N24:42:0100001:162, кадастровый N24:42:0100001:164, комиссия по рассмотрению заявок, рассмотрев представленные документы ООО "Казанцево", решила допустить общество к участию в аукционе. В связи с поступлением одной заявки признала аукцион несостоявшимся, решила в течение десяти дней со дня рассмотрения заявки направить заявителю по три экземпляра подписанных проектов договоров аренды земельных участков.
На основании протокола аукциона N1 от 18.01.2017 Администрация поселка Шушенское (арендодатель) и ООО "Казанцево" (арендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.02.2017 N 18, в соответствии с пунктом 1.1. договора "Арендодатель" предоставляет, а "Арендатор" принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым N24:42:0100001:161, расположенный по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Шушенский район, вблизи пгт. Шушенское, урочище "Фенькино", участок N2, разрешенное использование сельскохозяйственное использование, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение 1), общей площадью 572903, 0 кв.м. Земельный участок передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (приложение N2).
Срок аренды определен сторонами в пункте 2.1. договора - составляет 20 лет и устанавливается 01.05.2017.
Согласно пункту 2.2. договор вступает в силу с даты его подписания и подлежит регистрации в органе обязательной государственной регистрации.
Земельный участок передан ООО "Казанцево" по акту приема-передачи от 20.02.2017.
На основании протокола аукциона N1 от 18.01.2017 Администрация поселка Шушенское (арендодатель) и ООО "Казанцево" (арендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.02.2017 N 19, в соответствии с пунктом 1.1. договора "Арендодатель" предоставляет, а "Арендатор" принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым N24:42:0100001:162, расположенный по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Шушенский район, вблизи пгт. Шушенское, урочище "Фенькино", участок N3, разрешенное использование сельскохозяйственное использование, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение 1), общей площадью 497049, 0 кв.м. Земельный участок передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (приложение N2).
Срок аренды определен сторонами в пункте 2.1. договора - составляет 20 лет и устанавливается 01.05.2017.
Согласно пункту 2.2. договор вступает в силу с даты его подписания и подлежит регистрации в органе обязательной государственной регистрации.
Земельный участок передан ООО "Казанцево" по акту приема-передачи от 20.02.2017.
На основании протокола аукциона N1 от 18.01.2017 Администрация поселка Шушенское (арендодатель) и ООО "Казанцево" (арендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.02.2017 N 15, в соответствии с пунктом 1.1. договора "Арендодатель" предоставляет, а "Арендатор" принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым N24:42:0100001:164, расположенный по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Шушенский район, вблизи пгт. Шушенское, урочище "Фенькино", участок N10, разрешенное использование сельскохозяйственное использование, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение 1), общей площадью 304891, 0 кв.м. Земельный участок передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (приложение N2).
Срок аренды определен сторонами в пункте 2.1. договора - составляет 20 лет и устанавливается 01.05.2017.
Согласно пункту 2.2. договор вступает в силу с даты его подписания и подлежит регистрации в органе обязательной государственной регистрации.
Земельный участок передан ООО "Казанцево" по акту приема-передачи от 20.02.2017.
01.03.2017 Администрация поселка Шушенское обратилась в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлениями о государственной регистрации договора аренды N 18 от 20.02.2017, договора аренды N 19 от 20.02.2017, договора аренды N 15 от 20.02.2017.
К заявлениям были приложены: договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.02.2017 N 18, договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.02.2017 N 19, договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.02.2017 N 15, доверенность от 01.10.2015, доверенность представителя, что подтверждается расписками.
13.03.2017 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 20.02.2017 N18 в отношении земельного участка с кадастровым N24:42:0100001:161 (уведомление N 24/028/003/2017-860 от 13.03.2017), договора аренды от 20.02.2017 N19 в отношении земельного участка с кадастровым N24:42:0100001:162 (уведомление N 24/028/003/2017-858 от 13.03.2017), договора аренды от 20.02.2017 N15 в отношении земельного участка с кадастровым N24:42:0100001:164 (уведомление N 24/028/003/2017-864 от 13.03.2017). Срок государственной регистрации, как указано в уведомлениях приостановлен не более чем на три месяца (п. 1 ч. 1 ст. 26, п. 2 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации"), начиная с 13.03.2017. Основаниями для принятия решения о приостановлении государственной регистрации договоров послужило следующее:
- при проведении правовой экспертизы установлено, что в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:164 в ЕГРН содержатся записи о государственной регистрации договоров аренды от 15.06.2016, заключенных между администрацией п. Шушенское и ООО "Казанцево", на срок 49 лет;
- в ЕГРН содержатся записи о государственной регистрации договоров субаренды на участки;
- на момент размещения извещений по продаже права аренды указанных земельных участков (20.12.2016), а также на момент проведения торгов в форме аукциона (18.01.2017) и заключения договоров аренды от 20.02.2017 земельных участков, данные земельные участки были предоставлены на праве аренды на основании договоров аренды от 15.06.2017 и договоров субаренды, записи о регистрации которых в ЕГРН не были погашены;
- следовательно, земельные участки с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:164 не могли являться предметом аукциона в силу прямого запрета, содержащегося в пп. 7 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, арендодатель - администрация п. Шушенское не уполномочена была распоряжаться правом на данные земельные участки путем проведения аукциона;
- Управлением Росреестра по Красноярскому краю направлен запрос в Администрацию п. Шушенское с целью получения информации о том, на основании каких норм действующего законодательства земельные участки предоставлены в аренду на двадцать лет.
Управлением Росреестра по Красноярскому краю приостановлена государственная регистрация договоров аренды на основании пункта 1 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-Ф3 от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" - лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости.
Ранее между администрацией п. Шушенское и ООО "Казанцево" были заключены договоры аренды земельных участков от 15.06.2016 с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:164 на срок 49 лет.
В филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Красноярскому краю 28.02.2017 обратилась Администрация поселка Шушенское с заявлениями о государственной регистрации соглашений от 29.12.2016 о расторжении договоров аренды от 15.06.2016 находящихся в муниципальной собственности земельных участков с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:164.
В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию представлены соглашения от 29.12.2016 о расторжении договоров аренды, согласно которым договора аренды от 15.06.2016 земельных участков с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:164 расторгаются с 20.12.2016.
На основании данного заявления в ЕГРН внесены 09.03.2017 записи о регистрации соглашения о расторжении договоров аренды от 15.06.2016 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:162, в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:42:0100001:164 - 10.03.2017.
В филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Красноярскому краю 09.06.2017 обратилась Администрация поселка Шушенское с заявлениями о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 20.02.2017 N18 в отношении земельного участка с кадастровым N24:42:0100001:161, договора аренды от 20.02.2017 N19 в отношении земельного участка с кадастровым N24:42:0100001:162, договора аренды от 20.02.2017 N15 в отношении земельного участка с кадастровым N24:42:0100001:164, сроком до 08.12.2017 для предоставления дополнительных документов.
09.06.2017 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю уведомило о приостановлении государственной регистрации до 08.12.2017 в отношении:
- договора аренды от 20.02.2017 N18 в отношении земельного участка с кадастровым N24:42:0100001:161, документы на которую представлены 01.03.2017 (уведомление N24/028/003/2017-860 от 09.06.2017);
- договора аренды от 20.02.2017 N19 в отношении земельного участка с кадастровым N24:42:0100001:162, документы на которую представлены 01.03.2017 (уведомление N24/028/003/2017-858 от 09.06.2017);
- договора аренды от 20.02.2017 N15 в отношении земельного участка с кадастровым N24:42:0100001:164, документы на которую представлены 01.03.2017 (уведомление N24/028/003/2017-864 от 09.06.2017).
Ссылаясь на то, что решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 20.02.2017 N18 в отношении земельного участка с кадастровым N24:42:0100001:161 (уведомление N 24/028/003/2017-860 от 13.03.2017), договора аренды от 20.02.2017 N19 в отношении земельного участка с кадастровым N24:42:0100001:162 (уведомление N 24/028/003/2017-858 от 13.03.2017), договора аренды от 20.02.2017 N15 в отношении земельного участка с кадастровым N24:42:0100001:164 (уведомление N 24/028/003/2017-864 от 13.03.2017) Управления Росреестра по Красноярскому краю являются незаконными, нарушают права и законные интересы заявителя, Администрация поселка Шушенское обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Из содержания статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:
- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,
- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Кроме того, в соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалование действий возможно в пределах трехмесячного срока с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав. Поэтому соблюдение заявителем срока для обращения в арбитражный суд также входит в круг обстоятельств, устанавливаемых судом.
Согласно пункту 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Согласно пункту 1 статьи 51 данного Закона, государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В силу пп. 2, п. 2, ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) о регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии со ст. 18 Закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости, заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования:
1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в орган регистрации прав, к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через многофункциональный центр (далее - личное обращение), посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее - почтовое отправление);
2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал) или официального сайта с использованием единой системы идентификации и аутентификации (далее также - отправление в электронной форме).
К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:
1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости.
Пунктом 12 статьи 29 данного Закона установлено, что приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.
Как следует из оспариваемых уведомлений, Управлением указаны следующие основания для приостановления государственной регистрации договоров аренды:
- при проведении правовой экспертизы установлено, что в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:164 в ЕГРН содержатся записи о государственной регистрации договоров аренды от 15.06.2016, заключенных между администрацией п. Шушенское и ООО "Казанцево", на срок 49 лет;
- в ЕГРН содержатся записи о государственной регистрации договоров субаренды на участки;
- на момент размещения извещений по продаже права аренды указанных земельных участков (20.12.2016), а также на момент проведения торгов в форме аукциона (18.01.2017) и заключения договоров аренды от 20.02.2017 земельных участков, данные земельные участки были предоставлены на праве аренды на основании договоров аренды от 15.06.2017 и договоров субаренды, записи о регистрации которых в ЕГРН не были погашены;
- следовательно, земельные участки с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:164 не могли являться предметом аукциона в силу прямого запрета, содержащегося в пп. 7 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, арендодатель - администрация п. Шушенское не уполномочена была распоряжаться правом на данные земельные участки путем проведения аукциона.
- договоры аренды заключены с нарушением процедуры предоставления земельного участка и свидетельствуют об отсутствии у арендатора прав на вышеуказанный земельный участок.
- Управлением Росреестра по Красноярскому краю направлен запрос в Администрацию п. Шушенское с целью получения информации о том, на основании каких норм действующего законодательства земельные участки предоставлены в аренду на двадцать лет.
Как следует из материалов дела, предоставление земельных участков в аренду производилось администрацией п. Шушенское по правилам статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации путем проведения торгов форме аукциона.
Согласно статье 1 Закона Красноярского края от 24.12.2004 N 13-2866 "Об установлении границ и наделении соответствующим статусом муниципального образования Шушенский район и находящихся в его границах иных муниципальных образований" наделен статусом городского поселения муниципальное образование поселок Шушенское, в состав которого входит городской населенный пункт поселок городского типа Шушенское.
Согласно пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).
Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Согласно пункту 11 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта. Исключение (пункту 12 данной статьи) - на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества.
Статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.
Подпунктом 7 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок установлено, сто находящийся в государственной или муниципальной собственности не может быть предметом аукциона, если земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.
Управление Росреестра по Красноярскому краю полагает, что поскольку на дату публикации извещения о проведении торгов (20.12.2016), дату рассмотрения заявок претендентов на участие в торгах (18.01.2017) и дату заключения договоров аренды (20.02.2017) в ЕГРН сохранялась запись о регистрации ранее заключенных с ООО "Казанцево" договоров аренды и субаренды трех участков, Администрация п. Шушенское не вправе была проводить торги и заключать договор аренды исходя из правил подпункта 7 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.
Ранее между администрацией п. Шушенское и ООО "Казанцево" были заключены договоры аренды земельных участков от 15.06.2016 с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:164 на срок 49 лет.
Данные договоры были расторгнуты соглашениями от 29.12.2016, в которых указано, что договоры расторгаются с 20.12.2016, данные соглашения имеют силу акта приема-передачи.
В филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Красноярскому краю 28.02.2017 обратилась Администрация поселка Шушенское с заявлениями о государственной регистрации соглашений о расторжении договоров аренды от 15.06.2016 находящихся в муниципальной собственности земельных участков с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:164.
В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию представлены соглашения от 29.12.2016 о расторжении договоров аренды, согласно которым договора аренды от 15.06.2016 земельных участков с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:164 расторгаются с 20.12.2016.
На основании данного заявления в ЕГРН внесены 09.03.2017 записи о регистрации соглашения о расторжении договоров аренды от 15.06.2016 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:162, в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:42:0100001:164 - 10.03.2017.
Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона о государственной регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
С учетом указанных норм для сторон договоры аренды прекращены с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, то есть с 20.12.2016. Государственная регистрация соглашений не является датой расторжения договоров аренды.
К договорам субаренды применятся правила пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды не свидетельствует о нарушении его формы.
Соответственно, Администрация п. Шушенское вправе была провести торги в отношении участков, не обремененных правом аренды в пользу ООО "Казанцево". Кроме того, заявлений от иных лиц для участия в торгах не подавалось, данное общество явилось единственным участником торгов и с ним же заключены следующие договоры аренды.
Согласно пункту 11 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта. Исключение (пункт 12 данной статьи) - на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества.
Таким образом, на основании данной нормы Управление могло установить, что срок действия договора-20 лет установлен с учетом правил данной статьи, неопределенности в основаниях для установления такого срока договора аренды не имелось.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что оспариваемые уведомления о государственной регистрации не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя на государственную регистрацию в установленный срок, требования Администрации п. Шушенское подлежат удовлетворению.
Доводы Управления о том, что в настоящее время государственная регистрация приостановлена по заявлению Администрации п. Шушенское, в связи с чем действие оспариваемых уведомлений о приостановлении государственной регистрации потеряло юридическое значение, не может быть принят судом.
В ранее действовавшем Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" пунктом 5 статьи 2 было предусмотрено, что отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд, в связи с чем ранее могли быть учтены указанные доводы об отсутствии уклонения в настоящее время.
Вместе с тем в новом законе о регистрации недвижимости в пункте 12 статьи 29 данного Закона прямо установлено, что приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.
Суд также учитывает, согласно статье 27 Закона о регистрации недвижимости, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. Иных оснований для отказа в регистрации не установлено.
В данном случае предметом спора по настоящему делу являются решения Росреестра о приостановлении государственной регистрации, принятые по инициативе регистрирующего органа. Последующие действия заявителя не влияют на оценку ненормативного правового акта, возможность обжалования которого предусмотрена пунктом 9 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости.
Заявления Администрации о приостановлении государственной регистрации по своей инициативе 09.06.2017 свидетельствуют не о согласии с основаниями приостановления государственной регистрации, а с намерением защитить свои права и законные интересы путем оспаривании уведомлений от 13.03.2017 до принятия Управлением окончательного решения по ее заявлению.
После приостановления государственной регистрации по заявлению Администрацией какие-либо документы в Управление Росреестра по Красноярскому краю не предоставлялись.
Не могут быть приняты доводы заявителя, изложенные в отзыве на иск о возможном нарушении законодательства о конкуренции в связи с наличием в ЕГРН обременений земельных участков правом аренды на дату публикации извещения о торгах, дату подведения торгов, поскольку такие основания к приостановлению в оспариваемых уведомлениях не указаны.
Суд рассмотрел спор исходя из тех оснований, который приведены в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации, соответственно в случае вступления настоящего решения в законную силу Управлением подлежат учету выводы суда по изложенным уведомлении основаниям.
Согласно разъяснений, данных в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.09.2016 N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" при рассмотрении административного дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия. Например, при недоказанности обстоятельств, указанных в оспариваемом решении органа государственной власти и послуживших основанием для его принятия, суд не вправе отказать в признании такого решения незаконным, ссылаясь на наличие установленных им иных оснований (обстоятельств) для принятия подобного решения.
Суд полагает, что указанные разъяснения применимы и при рассмотрении арбитражными судами дел вытекающих из административных правоотношений по оспариванию решения государственного органа.
Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться: указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда, в рамках судейского усмотрения исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой. При этом указание судом определенного способа устранения нарушения прав заявителя (совершение определенного действия, принятие решения) может иметь место только в том случае, если фактические обстоятельства совершения данного действия или принятия решения были предметом исследования и оценки при рассмотрении дела.
решение о признании незаконным приостановления государственной регистрации права не предрешает вопрос о соответствии всех представленных заявителем документов требованиям Закона о регистрации, не заменяет собой правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и не может служить правоустанавливающим документом для государственной регистрации права.
Учитывая, что в настоящее время государственная регистрация приостановлена по заявлению Администрации п. Шушенское, в качестве восстановительной меры не может быть применена мера в виде обязания Управления зарегистрировать договоры аренды.
Как пояснял представитель Администрации п. Шушенское в судебном заседании, в случае принятия положительного решения заявитель обратится в Управление Росреестра по Красноярскому краю о возобновлении государственной регистрации, не ожидая сроков истечения приостановления регистрации (08.12.2017). С учетом этого в качестве восстановительной меры суд полагает возможным обязать Управление Росреестра по Красноярскому краю устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в процессе государственной регистрации после возобновления государственной регистрации по заявлению Администрации п. Шушенское.
На основании вышеизложенного требования Администрации п. Шушенское подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
решил:
Заявление удовлетворить.
Признать незаконными решения Управления Росреестра по Красноярскому краю:
- N 24/028/003/2017-858 от 13.03.2017 о приостановлении государственной регистрации договора аренды N 19 от 20.02.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:42:0100001:162 площадью 497 049 кв.м. расположенного по адресу Красноярский край, Шушенский район, урочище "Фенькино", участок 3;
- N 24/028/003/2017-864 от 13.03.2017 о приостановлении государственной регистрации договора аренды N 15 от 20.02.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:42:0100001:164 площадью 304 891 кв.м. расположенного по адресу Красноярский край, Шушенский район, урочище "Фенькино", участок 10;
- N 24/028/003/2017-860 от 13.03.2017 о приостановлении государственной регистрации договора арендыN 18 от 20.02.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:42:0100001:161 площадью 572 903 кв.м. расположенного по адресу Красноярский край, Шушенский район, урочище "Фенькино", участок 2.
Обязать Управление Росреестра по Красноярскому краю устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в процессе государственной регистрации после возобновления государственной регистрации по заявлению Администрации п. Шушенское.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.
Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья
И.В. Шишкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка