Определение Арбитражного суда Красноярского края от 29 января 2018 года №А33-8046/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 января 2018 года Дело N А33-8046/2017
Резолютивная часть определения объявлена в судебном заседании 22 января 2018 года.
В полном объёме определение изготовлено 29 января 2018 года.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Мухлыгиной Е.А.,
рассмотрев в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Михайлюк Ирины Владимировны о разрешении разногласий по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога,
в деле по заявлению публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Красноярского отделения N8646 Сибирского банка (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) о признании индивидуального предпринимателя Михайлюк Ирины Владимировны (01.04.1965 года рождения, уроженки г. Красноярск, ОГРНИП 304246615600028, ИНН 245800431180, зарегистрированной по адресу г. Красноярск, ул. Дубровинского, д. 100, кв.17) банкротом,
при участии в судебном заседании:
от должника: Слоневской И.В. - представителя по доверенности от 26.06.2017, личность удостоверена паспортом,
финансового управляющего: Соломатова Д.А., личность удостоверена паспортом,
от ПАО "Сбербанк России": Целень С.Д. - представителя по доверенности N956-Д от 15.03.2017, личность удостоверена паспортом,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.В. Козловым,
установил:
18.04.2017 в Арбитражный суд Красноярского края поступило заявление публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Красноярского отделения N8646 Сибирского банка (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) о признании индивидуального предпринимателя Михайлюк Ирины Владимировны банкротом.
Определением от 24.04.2017 заявление принято к производству, назначено судебное заседание по рассмотрению заявления.
Определением от 14.06.2017 (резолютивная часть объявлена 06.06.2017) признано обоснованным заявление публичного акционерного общества "Сбербанк России" о признании банкротом должника - индивидуального предпринимателя Михайлюк Ирины Владимировны (01.04.1965 года рождения, уроженки г. Красноярск, ОГРНИП 304246615600028, ИНН 245800431180, зарегистрированной по адресу г. Красноярск, ул. Свердловская, д. 23, кв. 30), в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов. Финансовым управляющим имуществом должника утвержден Соломатов Дмитрий Александрович.
Сообщение финансового управляющего о введении в отношении должника процедуры реструктуризации долгов опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N112 от 24.06.2017, стр. 146.
Решением от 10.10.2017 индивидуальный предприниматель Михайлюк Ирина Владимировна (01.04.1965 года рождения, уроженки г. Красноярск, ОГРНИП 304246615600028, ИНН 245800431180, зарегистрированная по адресу г. Красноярск, ул. Свердловская, д. 23, кв. 30) признана банкротом, в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина сроком до 03.04.2018. Финансовым управляющим имуществом должника утвержден Соломатов Дмитрий Александрович.
15.11.2017 в арбитражный суд поступило заявление должника о разрешении разногласий по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.
Определением от 22.11.2017 заявление принято к производству арбитражного суда, назначено судебное заседание для рассмотрения обоснованности требования на 21.12.2017.
В материалы дела от финансового управляющего поступил отзыв, содержащий возражения на заявление должника. Финансовый управляющий указал, что должником пропущен установленный Законом о банкротстве 10-дневный срок на обращение с заявлением о разрешении разногласий. С доводом должника о занижении оценки имущества финансовый управляющий не согласился, пояснил, что согласно проведенной оценке рыночная стоимость заложенного имущества составляет 31 000 000 руб., что с учетом положений Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" соответствует начальной продажной цене - 29 997 440,68 руб.
Определением от 21.12.2017 судебное заседание откладывалось по ходатайству должника.
В судебное заседание 22.01.2018 явились финансовый управляющий, представители должника и кредитора. Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем направления копий определения и размещения текста определения на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru, в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.
Представитель должника в судебном заседании поддержала удовлетворение рассматриваемого заявления, представила в материалы дела дополнительные доказательства, указав, что при продаже имущества целесообразно осуществлять его продажу единым лотом с имеющейся у должника долей в праве собственности на объект - дорогу, являющуюся подъездным путем к объекту, реализуемому в рамках оспариваемого положения.
На вопрос суда о представлении доказательств, подтверждающих изложенные доводы, представитель должника указала, что соответствующие документы у нее в настоящем судебном заседании отсутствуют, просила объявить перерыв в судебном заседании для уточнения позиции по заявлению. Письменные уточнения заявленного требования представитель должника не представила.
Суд, посовещавшись на месте, определилрассматривать изначально заявленное требование, отказать в удовлетворении ходатайства об объявлении перерыва в силу следующего.
В силу части 1 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе может объявить перерыв в судебном заседании. Согласно положениям статей 158, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного заседания либо объявление в судебном заседании перерыва при заявлении стороной соответствующего ходатайства является правом, а не обязанностью суда, предоставленным законодательством для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела.
В соответствии с частью 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.
Учитывая, что настоящий обособленный спор инициирован должником, заявление должника принято к производству суда 22.11.2017, судебное разбирательство по настоящему спору откладывалось по ходатайству должника, суд полагает, что в период с 22.11.2017 по 22.01.2018 у должника было достаточно времени для формирования правовой позиции по делу, подготовки соответствующих документов в обоснование своей позиции и представления каких - либо уточнений. Доказательства того, что заявитель по объективным причинам не имел возможности ранее сформировать свою позицию и представить соответствующие документы, суду не представлены.
В связи с изложенным, арбитражный суд считает, что ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании направлено на затягивание судебного процесса, в связи с чем не подлежит удовлетворению. Кроме того, суд учитывает, что ранее какие-либо доводы относительно необходимости продажи спорных объектов вместе с долей в объекте - дороге, об указанной дороге как подъездном пути к спорному объекту, должником не заявлялись. На вопрос суда о причинах заявления заявленных пояснений в настоящем процессе представитель должника пояснила, что предполагала, что финансовым управляющим за период реализации имущества будет разработано отдельное положение о порядке продажи, однако до настоящего момента оно не было представлено в материалы основного дела.
Представитель должника в судебном заседании поддержала заявленное ранее ходатайство о назначении судебной экспертизы.
Представитель ПАО "Сбербанк России" и финансовый управляющий возразили против проведения судебной экспертизы, поскольку в ней нет необходимости, ссылались на заключение об оценке стоимости продаваемых объектов, которое лицами, участвующими в деле, не оспорено. Относительно доли в объекте - дороге финансовый управляющий пояснил, что у него отсутствуют сведения о том, что данный объект является подъездным путем к спорным объектам, в настоящее время осуществляется оценка указанной доли, разрабатывается положение о продаже. Каких-либо препятствий к самостоятельной реализации указанного объекта не имеется.
На вопрос суда о причинах, по которым не могут быть приняты выводы, сделанные экспертом при оценке спорного имущества, отраженные в отчете N1211/17 по заказу ПАО "Сбербанк России" от 12.10.2017, представитель должника каких-либо пояснений не представила. Мотивированные возражения должником не заявлены, факт достоверности представленного отчета не оспорен.
Рассмотрев заявленное должником ходатайство о назначении судебной экспертизы, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, пришел к следующим выводам.
Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.
В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
В рамках настоящего обособленного спора по заявлению индивидуального предпринимателя Михайлюк Ирины Владимировны о разрешении разногласий по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога должником заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы с целью установления рыночной стоимости следующих объектов недвижимости, подлежащих реализации:
- нежилое здание, назначение - нежилое, 2-этажное, общей площадью 1103,9 кв.м., инв. Номер 04:401:001:006798300:0015, лит Б., по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 234, стр. 18, кадастровый номер 24:02:0700425:215;
- земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства базы отдыха, общей площадью 6450 кв.м., по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Базайская, кадастровый номер 24:50:0700425:324.
В обоснование заявленного ходатайства должником указано, что она не согласна с начальной ценой продажи недвижимого имущества, считает ее заниженной. Также должником указано, что начальная цена продажи имущества установлена без проведения оценки. В подтверждение своих доводов о занижении начальной цены продажи должник ссылается на сведения с сайта regionalreaity.ru, скриншоты страниц объявлений продаж сайта ЭТАЖИ, Krasnoyarsk.n1.ru.
Финансовым управляющим в опровержение доводов должника представлен в материалы дела отчет N1211/17 от 12.10.2017 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 234, стр. 18, составленный ИП Комлевым М.Ф. по заявке залогового кредитора - ПАО "Сбербанк России", на основании которого была определена начальная цена продажи недвижимого имущества.
Согласно названному отчету величина рыночной стоимости объектов оценки составила 31 000 000 руб., в том числе:
- нежилое здание, назначение - нежилое, 2-этажное, общей площадью 1103,9 кв.м., инв. Номер 04:401:001:006798300:0015, лит Б., по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 234, стр. 18, кадастровый номер 24:02:0700425:215 - 12 300 000 руб.;
- земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства базы отдыха, общей площадью 6450 кв.м., по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Базайская, кадастровый номер 24:50:0700425:324 - 18 700 000 руб.
В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, является иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было, платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, который должен соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Пунктом 6 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 Федерального стандарта оценки).
Суд, исследовав содержание представленного финансовым управляющим отчета об оценке, полагает, что данный отчет соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Федеральным стандартом оценки. Рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определена в представленном отчете об оценке в рамках сравнительного подхода, который представляет собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом в отчете содержится обоснованный отказ от применения доходного и затратного подходов. Оценка произведена с учетом расходов на приведение нежилого помещения в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом.
Документами, приложенными к отчету, подтверждается, что оценщик Комлев М.Ф., составивший отчет, обладает достаточными специальными познаниями и опытом в области порученного исследования. Доказательств обратного не представлено, соответственно, оснований сомневаться в объективности и достоверности представленного отчета у арбитражного суда не имеется.
Должник в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил в материалы дела доказательства того, что результаты данного отчета не соответствуют требованиям действующего законодательства и являются недостоверными.
Представленные должником расценки, размещенные на интернет-портале regionalreaity.ru, Krasnoyarsk.n1.ru, ЭТАЖИ, не являются отчетом об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, данные интернет распечатки не содержат всей необходимой информации об объекте оценке, установленной действующим законодательством, в связи с чем не могут быть приравнены к отчету. Так, данные сведения не содержат необходимых сведений, указанных в пункте 8 раздела III указанного приказа Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299. Данные сведения в большей степени носят информационных характер, стоимость установлена собственниками объектов недвижимости самостоятельно, т.е. сведения содержат частное мнение лица, а следовательно, данные объявления не являются гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной собственниками в своих объявлениях о продаже. Данные объявления не содержат сведения и к ним не приложены копии документов, используемые собственниками и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта продажи, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).
Таким образом, стоимость спорного имущества, указанная в данных объявлениях, не может быть принята судом в качестве достоверной, не опровергает выводы о рыночной цене спорного недвижимого имущества, изложенные в отчете N1211/17 от 12.10.2017.
В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано, со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.
Настаивая на проведении судебной оценочной экспертизы, с учетом наличия в материалах дела отчета по результатам внесудебной экспертизы, должник не оспорил результаты внесудебной оценки, не представил доказательств, позволяющих подвергнуть сомнению результаты этого отчета, его несоответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки.
При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения судебной оценочной экспертизы.
Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела о банкротстве, решением от 10.10.2017 индивидуальный предприниматель Михайлюк Ирина Владимировна признана банкротом, в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина сроком до 03.04.2018. Финансовым управляющим имуществом должника утвержден Соломатов Дмитрий Александрович.
В рамках осуществления своих полномочий финансовым управляющим направлены запросы в государственные и регистрирующие органы на предоставление сведений об имуществе должника. Согласно полученным ответам в собственности Михайлюк И.В. имеется, в том числе, следующее зарегистрированное имущество:
- земельный участок, общая площадь 6 450 кв.м., адрес объекта: Красноярский край, г.Красноярск, ул. Базайская, кадастровый номер: 24:50:0700425:324;
- нежилое здание, общая площадь 1103,90 кв.м., адрес объекта: Красноярский край, г.Красноярск, ул. Базайская, д. 234, стр.18.
Данное недвижимое имущество находится в залоге в ПАО "Сбербанк".
Залоговым кредитором утвержден Порядок, условия и сроки продажи имущества, согласно которому начальная цена продажи имущества установлена в размере 29 997 440,68 руб., в том числе:
- нежилое здание, назначение - нежилое, 2-этажное, общей площадью 1103,9 кв.м., инв. Номер 04:401:001:006798300:0015, лит Б., по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 234, стр. 18, кадастровый номер 24:02:0700425:215 - 10 736 440,68 руб.;
- земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства базы отдыха, общей площадью 6450 кв.м., по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Базайская, кадастровый номер 24:50:0700425:324 - 19 261 000 руб.
Сообщение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога опубликовано финансовым управляющим в ЕФРСБ 31.10.2017 (N 2196118).
Не согласившись с начальной продажной ценой недвижимого имущества, должник обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением об утверждении разногласий.
В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) арбитражные суды рассматривают заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных названным Законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов.
В силу пункта 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.
Согласно пункту 2 статьи 131 Закона о банкротстве в составе имущества должника, которое составляет конкурсную массу, отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
Согласно пункту 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.
Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
В соответствии пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
В абз. 3 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 58 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58) разъяснено, что кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов относительно заложенного имущества в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.
Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается положениями Закона о банкротстве (абз. 2 пункта 9 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58).
Исходя из содержания абзаца 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58, начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться судом исходя из оценки этого имущества независимым оценщиком в целях ее реализации, а реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дела о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника.
Пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве предусмотрено, что арбитражный управляющий привлекает оценщика для определения стоимости имущества должника и производит оплату его услуг за счет имущества должника в случаях, предусмотренных названным Законом.
Таким образом, Законом о банкротстве предусмотрен специальный порядок определения начальной продажной цены имущества (на основании отчета оценщика).
Как следует из материалов дела, рыночная стоимость спорного залогового имущества определена в соответствии с отчетом N1211/17 от 12.10.2017 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 234, стр. 18, составленным ИП Комлевым М.Ф. по заявке залогового кредитора - ПАО "Сбербанк России".
Согласно названному отчету величина рыночной стоимости объектов оценки составила 31 000 000 руб., в том числе:
- нежилое здание, назначение - нежилое, 2-этажное, общей площадью 1103,9 кв.м., инв. Номер 04:401:001:006798300:0015, лит Б., по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 234, стр. 18, кадастровый номер 24:02:0700425:215 - 12 300 000 руб.;
- земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства базы отдыха, общей площадью 6450 кв.м., по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Базайская, кадастровый номер 24:50:0700425:324 - 18 700 000 руб.
Судом установлено, что названный отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Федеральным стандартом оценки. Достоверность сведений, отраженных в отчете, лицами, участвующим в деле, не опровергнута. Учитывая изложенное, названный отчет принимается судом в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость подлежащего реализации недвижимого имущества.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, требования федерального законодательства содержат императивную норму об установлении начальной продажной цены недвижимого имущества в размере 80 процентов от рыночной стоимости имущества, определенной на основании отчета оценщика.
При таких обстоятельствах, учитывая рыночную стоимость спорного недвижимого имущества, установленную, в отчете N1211/17 от 12.10.2017 (31 000 000 руб.), начальная продажная цена имущества подлежит установлению в следующем размере:
- нежилое здание, назначение - нежилое, 2-этажное, общей площадью 1103,9 кв.м., инв. Номер 04:401:001:006798300:0015, лит Б., по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 234, стр. 18, кадастровый номер 24:02:0700425:215 - 9 840 000 руб.;
- земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства базы отдыха, общей площадью 6450 кв.м., по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Базайская, кадастровый номер 24:50:0700425:324 - 14 960 000 руб.
При этом суд учитывает, что оценщиком при определении рыночной стоимости здания также учтены и возможные расходы на возвращение здания с исходное (до реконструкции) положение с учетом того, что решением по делу N А33-5953/2014 от 07.07.2014, вступившим в законную силу, в признании права собственности на реконструированный объект - нежилое здание по адресу: г. Красноярск, ул. Базайская, д. 234, стр. 8, общей площадью 1799,1 кв.м ИП Михайлюк И.В. отказано, реконструкция признана самовольной постройкой, а в настоящее время рассматривается иск Администрации города Красноярска о приведении объекта в исходное положение.
Довод кредитора, о том, что положениями Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлен только нижний предел для установления начальной продажной цены, судом отклоняется, как основанный на неверном толковании положений подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Названной нормой прямо установлено, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Поскольку спорное имущество подлежит реализации путем проведения торгов, устанавливая начальную продажную цену предмета залога, залоговый кредитор определяет лишь нижнюю границу стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества при наличии соответствующего предложения по более высокой цене. В то же время завышение начальной продажной стоимости заложенного имущества повышает риск объявления торгов несостоявшимися и увеличение сроков реализации имущества должника.
Исходя из разъяснений, изложенных в абз. 6 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
При таких обстоятельствах, суд в порядке разрешения разногласий полагает необходимым в Приложении N1 к Положению о продаже установить начальную цену продажи имущества в отношении следующих объектов:
- нежилое здание, назначение - нежилое, 2-этажное, общей площадью 1103,9 кв.м., инв. Номер 04:401:001:006798300:0015, лит Б., по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 234, стр. 18, кадастровый номер 24:02:0700425:215 - 9 840 000 руб.;
- земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства базы отдыха, общей площадью 6450 кв.м., по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Базайская, кадастровый номер 24:50:0700425:324 - 14 960 000 руб.
Руководствуясь статьями 60, 110, 138, 213.26 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ, статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
ОПРЕДЕЛИЛ:
в порядке разрешения разногласий между ПАО "Сбербанк России" и должником - индивидуальным предпринимателем Михайлюк И.В. в Приложении N1 к Положению о продаже установить начальную цену продажи имущества в отношении следующих объектов:
- нежилое здание, назначение - нежилое, 2-этажное, общей площадью 1103,9 кв.м., инв. Номер 04:401:001:006798300:0015, лит Б., по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 234, стр. 18, кадастровый номер 24:02:0700425:215 - 9 840 000 руб.;
- земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства базы отдыха, общей площадью 6450 кв.м., по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Базайская, кадастровый номер 24:50:0700425:324 - 14 960 000 руб.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее определение может быть обжаловано в течение 10-ти дней после его вынесения путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.
Апелляционная жалоба на настоящее определение подается через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья
Е.А. Мухлыгина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка