Дата принятия: 26 февраля 2018г.
Номер документа: А33-457/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
от 26 февраля 2018 года Дело N А33-457/2017
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16 февраля 2018 года.
В полном объёме решение изготовлено 26 февраля 2018 года.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Красовской С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Красноярского края в лице агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края (ИНН 2466133722, ОГРН 1052466191580, г. Красноярск)
к краевому государственному бюджетному учреждению культуры "Дом офицеров" (ИНН 2466261900, ОГРН 1132468024314, г. Красноярск);
обществу с ограниченной ответственностью "Ликсар" (ИНН 2466099334, ОГРН 1022402656957, г. Красноярск)
о признании договора недействительным, об обязании освободить имущество, обязании принять имущество, признании права отсутствующим,
с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца:
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН 2466124510, ОГРН 1042402980290 г. Красноярск);
- Управления Федеральной антимонопольной службы по Красноярскому краю (ИНН 2466009115, ОГРН 1022402675965, г. Красноярск)
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Ликсар" (ИНН 2466099334, ОГРН 1022402656957, г. Красноярск)
к агентству по управлению государственным имуществом Красноярского края (ИНН 2466133722, ОГРН 1052466191580, г. Красноярск)
о признании продленным на неопределенный срок договора аренды от 15.07.2005 N 846,
в присутствии:
от Агентства по управлению госимуществом: Мармалевской А.А., представителя по доверенности от 28.04.2017 N 92-04-5231,
от ответчика ООО "Ликсар": Гигель У.Е., представителя по доверенности от 26.06.2017, Титова В.С., представителя по доверенности от 26.06.2017,
от ответчика КГБУК "Дом офицеров": Гецмановой И.В., представителя по доверенности от 09.01.2018,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Масейкиной Д.В.,
установил:
Красноярский край в лице агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к краевому государственному бюджетному учреждению культуры "Дом офицеров" (далее КГБУК "Дом офицеров") и обществу с ограниченной ответственностью "Ликсар" (далее ООО "Ликсар") о:
- признании в силу ничтожности договора аренды нежилого помещения от 01.01.2016 N 2 в отношении комнат N 2-5, 19-22, 28-33, 61-65, загрузочная (тамбур) в нежилом помещении N 4 на 1 этаже, комнат N 2, 16, 17 в нежилом подвальном помещении N 1 общей площадью 322,20 кв.м. по адресу Красноярский край, г. Красноярск, ул. Перенсона, д. 20.
- обязании общества с ограниченной ответственностью "Ликсар" освободить комнаты N 2-5, 19-22, 28-33, 61-65, загрузочная (тамбур) в нежилом помещении N 4 на 1 этаже, комнаты N 2, 16, 17 в нежилом подвальном помещении N 1 общей площадью 322,20 кв.м. по адресу Красноярский край, г. Красноярск, ул. Перенсона, д. 20, а краевого государственного бюджетного учреждения культуры "Дом офицеров" принять указанное имущество;
- признании обременения права собственности Красноярского края на нежилое здание по адресу Красноярский край, г. Красноярск, ул. Перенсона, д. 20 в виде аренды комнат N 2-5, 19-22, 28-33, 61-65, загрузочная (тамбура) в нежилом помещении N 4 на 1 этаже, комнат N 2, 16, 17 в нежилом подвальном помещении N 1 общей площадью 322,20 кв.м., возникшее на основании договора аренды нежилого помещения от 01.01.2016 N 2, зарегистрированного 16.02.2016 за номером 24-24/001-24/001/039/2015-9329-1, отсутствующим.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 16.01.2017 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечено: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.
Определением от 13.02.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечено: Управление Федеральной антимонопольной службы по Красноярскому краю.
Определением от 12.04.2017 принято встречное исковое общества с ограниченной ответственностью "Ликсар" к агентству по управлению государственным имуществом Красноярского края о признании продленным на неопределенный срок договора аренды от 15.07.2005 N 846 для рассмотрения совместно с первоначальным иском.
Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в их отсутствие.
Представитель истца по первоначальному иску поддержал исковые требования в полном объеме, встречные исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении встречных требований. Указал, что мирное урегулирование спора с ответчиками невозможно.
Представитель ООО "Ликсар" первоначальные исковые требования не признал, встречные исковые требования просил удовлетворить, в отзыве на исковое заявление указал на следующее:
- согласно пункту 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, прямо указанных в данной статье. Частью 9 названной статьи указано, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Исходя из смысла приведенной нормы закона, арендодатель не вправе отказать прежнему арендатору в заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, если последний надлежащим образом исполнил свои обязанности. Каких либо нарушений прежнего договора, за весь период аренды, начиная с 2005 г. по 31.12.2015 г. со стороны арендатора, допущено не было.
- заблаговременно, до окончания срока действия прежнего договора, а именно 15.06.2015, ООО "Ликсар" обратилась к арендодателю с просьбой пролонгировать договор аренды N 846 от 15.07.2015. Письмом N 108 от 24.06.2015 учреждение ответило ООО "Ликсар" на его заявление о пролонгации договора, в котором указало, что его заявление будет рассмотрено по существу после согласования целесообразности пролонгации с министерством культуры Красноярского края. Заключением от 03.08.2015 министерство культуры Красноярского края признало целесообразным пролонгировать действие договора. Письмом от 02.12.2015 N 92-10-15727/18950 агентство, как собственник имущества, дало свое согласие учреждению на передачу в аренду на период с 01.01.2016 по 31.12.2020 для использования арендатором в целях размещения кафе.
- изначально правоотношения по аренде имущества между сторонами начались с 15 июля 2005 г. Заключение договора аренды N 2 от 01.01.2016 по своей сути является пролонгацией предыдущего договора, так как освобождение помещения по предыдущему договору не производилось.
- на момент начала арендных отношений между сторонами, положения статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ не вступили в законную силу и поэтому не подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям.
- требование об освобождении имущества основаны на неправильном толковании норм материального права, так как в случае признания договора аренды нежилого помещения N 2 от 01.01.2016 недействительным, нежилое помещение будет считаться переданным по прежнему договору аренды N 846 от 15.07.2015, который в связи с признанием недействительным настоящего договора считается заключенным на неопределенный срок.
- доказательства одностороннего отказа какой-либо из сторон договора от продолжения арендных отношений после 31.12.2015, согласно разделу 5 договора аренды от 15.07.2005, а также подтверждающие расторжение договора N 846 аренды нежилого помещения от 15.07.2005 и возвращения имущества арендатором арендодателю в порядке, предусмотренном статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют. Следовательно, в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
- само по себе признание недействительным договора аренды нежилого помещения N 2 от 01.01.2016 в условиях возобновления предыдущего договора на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса не даёт оснований для изъятия у общества, переданного по договору имущества.
Представитель КГБУК "Дом офицеров" поддержал оглашенные доводы представителя ООО "Ликсар", первоначальные исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме по доводам письменных отзывов.
В письменном отзыве на первоначальное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю указало следующее:
- 29.12.2015 в филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю (далее - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Красноярскому краю) обратилось ООО "Ликсар" с заявлением о государственной регистрации сделки - договора аренды нежилого помещения от 01.01.2016 N 2;
- согласно представленному на государственную регистрацию договору аренды краевое государственное бюджетное учреждение культуры "Дом офицеров" передает в аренду ООО "Ликсар" комнаты N 2-5, 19-22, 28-33, 61-65, загрузочная (тамбур) в нежилом помещении N 4 на 1 этаже, комнат N 2, 16, 17 в нежилом подвальном помещении N 1 общей площадью 322,20 кв.м. по адресу Красноярский край, г. Красноярск, ул. Перенсона, д. 20;
- представленный на государственную регистрацию договор аренды подписан сторонами без проведения торгов в порядке оформления на новый срок арендных правоотношений, ранее возникших на основании договора аренды от 15.07.2005 N 846, срок действия которого истек 31.12.2015;
- действующее на момент заключения контрагентами договора аренды от 15.07.2005 N 846 законодательство не содержало норм, устанавливающих обязательность проведения торгов в отношении государственного или муниципального имущества. Соответственно, заключение между контрагентами договора аренды от 01.01.2016 N 2, по мнению третьего лица, не противоречит требованиям статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
В письменном отзыве на первоначальное исковое заявление Управление Федеральной антимонопольной службы по Красноярскому краю указало, что согласно с доводами истца по первоначальному иску о том, что по истечении срока договора аренды государственного имущества, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона в порядке, установленном частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в случаях, если такой договор был заключен с соблюдением требований частей 1 и 3 статьи 17.1 вышеназванного закона.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
15.07.2005 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю (арендодатель) и Красноярским гарнизонным Домом офицеров Сибирского военного округа Министерства обороны РФ (организация), и ООО "Ликсар" (арендатор) заключен договор аренды N 846, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду комнаты NN 2-8, 24, 25, 27-31 общей площадью 288,7 кв.м. в нежилом помещении N 4 на 1 этаже в здании федеральной собственности расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Перенсона, 20, для размещения кафе. Вид деятельности арендатора: общественное питание (пункт 1.2. договора). Пунктом 1.2. договора определен срок действия договора с 15.06.2005 по 31.12.2015. Договор аренды от 10.07.2002 N 5779 с ООО "Ликсар" считать расторгнутым с 15.06.2005 года.
В соответствии с положениями пункта 2.1 договора за аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 3 402 руб. 43 коп. за 1 кв.м. в год без учета НДС. Данная ставка аренды будет изменена арендодателем в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы с 01.01.2006 в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора.
Размер арендной платы в месяц определяется в соответствии с расчетом (приложение N 2), являющимся неотъемлемой частью договора (пункт 2.2 договора).
Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа, оплачиваемого месяца на счет федерального бюджета, указанный в договоре аренды (пункт 2.3 договора).
По акту приема-передачи от 15.07.2005 (приложение N 1 к договору) арендодатель передал арендатору указанное в договорах от 15.07.2005 N 846 и от 01.01.2016 N 2 недвижимое имущество.
В приложении N 2 к договору аренды контрагенты согласовали расчет арендной платы за имущество, сдаваемое в аренду по договору о 15.07.2005 N 846.
Данный договор зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 25.08.2005, номер записи в реестре 24-24-01/083/2005-616 (что следует из проставленной на договоре аренды отметки о государственной регистрации).
Дополнительными соглашениями от 23.09.2005 N 1, от 26.12.2005 N 2, от 15.12.2006 N 3, от 12.11.2007 N 4, от 21.01.2009 N 5, от 16.03.2011 N 141/3/АИД-1748 контрагентами вносились изменения в договор аренды от 15.07.2005 N 846 (в том числе, в преамбулу договора аренды, пункты 1.1, 2.1, 2.3 данного договора).
Дополнительным соглашением от 15.12.2006 N 3 контрагенты внесли изменения в договор аренды от 15.07.2005 N 845, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование комнаты за номерами 2-8, 24, 25, 27-32 общей площадью 299,9 кв.м. в нежилом помещении N 4 на первом этаже, комнаты 2,16 общей площадью 26,5 кв.м. в нежилом подвальном помещении N 1 в здании федеральной собственности, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Перенсона, д. 20 (рег. N 0240151200001) для размещения кафе. Вид деятельности арендатора: общественное питание".
Дополнительным соглашением от 13.12.2012 N 243/2 ответчики изложили преамбулу договора от 15.07.2005 N 846 в новой редакции, изложили пункт 1.1 договора в новой редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду комнаты (перечень указан в приложении N 1 соглашения) в нежилом помещении N 4, а также комнаты в нежилом помещении N 1 общей площадь 326, 40 кв.м. в здании, находящемся в собственности Красноярского края, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Перенсона, д. 20 для размещения кафе. Вид деятельности арендатора: общественное питание. Пункт 2.1 изложен в редакции: ""За аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 7 320 руб. за 1 кв.м. в год, без учета НДС. Пункт 2.3 в редакции: арендная плата, указанная в пункте 2.1 настоящего договора, в полном объеме перечисляет арендатором на лицевой счет учреждения, открытый в казначействе Красноярского края и учитывается по отраслевому коду..". Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 31.01.2013, номер записи в реестре 24-24-01/012/2013-890.
В письме от 04.12.2015 N 92-10-15727/18950 Агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края предоставило согласие Краевому государственному бюджетному учреждению культуры "Дом офицеров" на передачу в аренду краевого имущества, расположенного по адресу: ул. Перенсона, д. 20: комнат N 2, 16, 17 в помещении N 1 общей площадью 26,5 кв.м.; комнат N 2, 3, 4, 5, 19, 20, 21, 22, 23, 28, 31, 32, 33, 61, 62, 63, 64, 65 в помещении N 4 общей площадью 299,9 кв.м. на период с 01.01.2016 по 31.12.2020 для использования арендатором в целях размещения кафе, с учетом требований, установленных Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Не соблюдение указанных требований влечет за собой наступление последствий, предусмотренных статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По окончании срока действия договора N 846 от 15.07.2005, между краевым государственным бюджетным учреждения культуры "Дом офицеров" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ликсар" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.01.2016 N 2 (договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду комнаты N 2-5, 19-22, 28-33, 61-65, загрузочная (тамбур) в нежилом помещении N 4 на 1 этаже, а также комнаты N 2, 16, 17 в нежилом подвальном помещении N 1 общей площадью 322,20 кв.м., в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Перенсона, д. 20, для размещения кафе. Вид деятельности арендатора: общественное питание.
Пунктом 1.2. договора установлен срок действия договора с 01.01.2016 по 31.12.2020.
Из пункта 1.3 договора следует, что арендодатель передает арендатору помещения по акту приема-передачи (приложение N 1), подписываемому представителями арендодателя и арендатора, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.
Пунктом 2.1 договора установлено, что арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату в размере 170 766 руб. ежемесячно на расчетный счет арендодателя, начиная со дня подписания акта приема-передачи.
На основании отчета от 18.12.2015 N 53/15 рассчитана рыночная стоимость арендной платы в размере 530 руб. за 1 кв.м. (пункт 2.2 договора).
Общая площадь арендуемых помещений составляет 322,20 кв.м. (пункт 2.3 договора).
По акту приема-передачи б\н б\д арендодатель передал арендатору обусловленные договором от 01.01.2016 N 2 нежилые помещения.
Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 16.02.2016, номер записи в реестре 24-24/001-24/001/039/2015-9329/2 (что следует из проставленной на договоре аренды отметки о государственной регистрации, а также выписки из ЕГРП от 23.11.2016).
Как следует из иска, Агентством по управлению государственным имуществом Красноярского края в ходе проведения проверки использования по назначению и сохранности имущества, закрепленного на праве оперативного управления за краевым государственным бюджетным учреждением культуры "Дом офицеров", а именно - объекта культурного наследия, памятника истории "Здание, в котором с сентября 1917 года по июнь 1918 года размещался губисполком Совета рабочих и солдатских депутатов Енисейской губернии", "Общественное собрание. Неоампир. Архитектор Соколовский", расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Перенсона, 20, установлено, что договор аренды от 01.01.2016 N 2 заключен с нарушением статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, о чем составлен акт от 28.11.2016 N 09-05/196.
В претензиях от 30.11.2016 N 92-04-18395, N 92-04-18396 истец предлагал краевому государственному бюджетному учреждению культуры "Дом офицеров" и обществу с ограниченной ответственностью "Ликсар" в течение 15 дней с момента получения претензии принять меры по освобождению помещений, переданных по договору от 01.01.2016 N 2 и погасить записи о государственной регистрации права аренды по указанному договору и представить информацию в Агентство.
Требования агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края оставлены ответчиками без удовлетворения.
Ссылаясь на несоблюдение при заключении договора аренды от 01.01.2016 N 2, краевым государственным бюджетным учреждением культуры "Дом офицеров" и обществом с ограниченной ответственностью "Ликсар" норм действующего законодательства, нарушение публичных интересов, интересов третьих лиц, истец полагает, что сделка по передаче в аренду муниципального имущества является недействительной в силу ничтожности, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.
В свою очередь ООО "Ликсар" ссылаясь на статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось со встречным иском к агентству по управлению государственным имуществом Красноярского края о признании продленным на неопределенный срок договора аренды от 15.07.2005 N 846. По мнению ООО "Ликсар", изначально правоотношения по аренде спорного имущества между контрагентами начались с 15.07.2005, заключение договора аренды от 01.01.2016 N 2, по сути, является пролонгацией предыдущего договора, так как освобождение помещения по предыдущему договору не производилось. В случае признания договора аренды от 01.01.2016 N 2 недействительным, нежилые помещения будут считаться переданными по прежнему договору аренды от 15.07.2015 N 846, который в связи с признанием недействительным спорного договора, считается заключенным на неопределенный срок.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно статьям 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно пунктам 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Из материалов дела следует, что 01.01.2016 между краевым государственным бюджетным учреждения культуры "Дом офицеров" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ликсар" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 2 (договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду комнаты N 2-5, 19-22, 28-33, 61-65, загрузочная (тамбур) в нежилом помещении N 4 на 1 этаже, а также комнаты N 2, 16, 17 в нежилом подвальном помещении N 1 общей площадью 322,20 кв.м., в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Перенсона, д. 20, для размещения кафе. Вид деятельности арендатора: общественное питание.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведении конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения вышеперечисленных договоров и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (ч. 5 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).
Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества (далее - Правила), а также Перечень видов имущества, в отношении которого заключение подобных договоров, осуществляется только путем проведения торгов в форме конкурса (далее - Перечень).
В силу пункта 8 Перечня исключительно путем проведения торгов в форме конкурса по решению собственника или уполномоченного собственником обладателя имущественного права возможно заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества.
Судом установлено, что оспариваемый договор заключен без проведения конкурсных процедур, что, по мнению суда, является нарушением названного закона.
Доказательства соблюдения ответчиками процедуры, установленной для заключения договора аренды муниципального недвижимого имущества, вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены.
Заключение спорного договора без проведения конкурсных процедур привело к нарушению прав и законных интересов неопределенного круга лиц - участников правоотношений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности путем ограничения их участия в предусмотренных законом конкурсных мероприятиях на право заключения соответствующих договоров.
При таком положении, поскольку спорный договор аренды заключен с нарушением требований статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, суд приходит к выводу о недействительности договора аренды нежилого помещения от 01.01.2016 N 2 в отношении комнат N 2-5, 19-22, 28-33, 61-65, загрузочная (тамбур) в нежилом помещении N 4 на 1 этаже, комнат N 2, 16, 17 в нежилом подвальном помещении N 1 общей площадью 322,20 кв.м. по адресу Красноярский край, г. Красноярск, ул. Перенсона, д. 20, в силу ничтожности.
Вместе с тем, ответчики, возражая против удовлетворения требования истца, руководствуясь вышеприведенными положениями Закона о защите конкуренции, полагают, что договор аренды от 01.01.2016 N 2 правомерно заключен без проведения торгов на основании части 9 статьи 17.1 указанного Закона, введенной Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ, поскольку правоотношения по аренде имущества между сторонами начались с 15.07.2005 и заключение договора аренды N 2 от 01.01.2016 по своей сути является пролонгацией предыдущего договора.
Указанный довод рассмотрен судом и подлежит отклонению в связи со следующим.
Как указывалось ранее, в силу части 1 статьи 17.1 Закона N135-Ф3 заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
С даты введения статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ договоры аренды спорного нежилого помещения между ответчиками должны быть заключены только на торгах.
При этом, как предусмотрено частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Следовательно, положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.
Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частью 1 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения договора.
Пунктом 4.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
Учитывая, что договор аренды от 15.07.2005 N 846, был заключен сторонами без проведения торгов, следовательно, договор аренды от 01.01.2016 N 2 должен быть заключен по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения договора.
Арбитражный суд также отмечает, что сделки, заключенные в обход торгов, посягают на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц, которые вправе получить в аренду государственное и муниципальное имущество, приняв участие в конкурсе или аукционе. Заключение договора аренды государственного имущества без проведения торгов ограничило возможность выбора арендатора - с лучшим предложением цены и условий исполнения договора аренды, чем нарушены интересы публично-правового образования как собственника передаваемого в аренду имущества, заинтересованного в выборе наилучшего предложения по эффективному использованию имущества, находящегося в муниципальной собственности.
Из изложенного следует, что договор аренды от 01.01.2016 N 2 не соответствует требования статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку не мог быть заключен без проведения конкурса или аукциона.
В связи с чем договор аренды от 01.01.2016 N 2, в силу пункта 1 статьи 168 ГК является недействительной (ничтожной) сделкой.
В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку спорный договор аренды признан недействительной сделкой в силу ничтожности, доказательств возврата имущества, переданного по данному договору, не представлено, суд применяет последствия недействительности ничтожной сделки в виде возложения обязанности на общество с ограниченной ответственностью "Ликсар" в 30-ти дневный срок с даты вступления настоящего решения в законную силу освободить комнаты N 2-5, 19-22, 28-33, 61-65, загрузочная (тамбур) в нежилом помещении N 4 на 1 этаже, комнаты N 2, 16, 17 в нежилом подвальном помещении N 1 общей площадью 322,20 кв.м. по адресу Красноярский край, г. Красноярск, ул. Перенсона, д. 20, а краевое государственное бюджетное учреждение культуры "Дом офицеров" принять указанное имущество.
Истец также просит признать обременение права собственности Красноярского края на нежилое здание по адресу Красноярский край, г. Красноярск, ул. Перенсона, д. 20 в виде аренды комнат N 2-5, 19-22, 28-33, 61-65, загрузочной (тамбура) в нежилом помещении N 4 на 1 этаже, комнат N 2, 16, 17 в нежилом подвальном помещении N 1 общей площадью 322,20 кв.м. отсутствующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (в ред. от 31.12.2017) "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Истцом в материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой в отношении нежилого здания по адресу Красноярский край, г. Красноярск, ул. Перенсона, д. 20 в виде аренды комнат N 2-5, 19-22, 28-33, 61-65, загрузочной (тамбура) в нежилом помещении N 4 на 1 этаже, комнат N 2, 16, 17 в нежилом подвальном помещении N 1 общей площадью 322,20 кв.м. на период с 01.01.2016 по 31.12.2020.
Согласно положениям статьи 11 ГК РФ, статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ней, а также иными способами, предусмотренными законом.
Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В силу абзаца четвертого пункта 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Иск по настоящему делу мотивирован тем, что запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении в виде аренды внесена на основании недействительного договора аренды, который фактически не существует (признан ничтожным).
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что спорный объект имущества является собственностью Красноярского края, договор аренды от 01.01.2016 N 2 признан судом недействительной ничтожной сделкой, при этом правовая цель иска о признании недействительным договора аренды будет в полном мере достигнута лишь при устранении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи, совершенной на основании ничтожной сделки.
При таких обстоятельствах единственным способом защиты нарушенного права истца, направленным на изменение записи в ЕГРП о наличии обременения в виде аренды спорным объектом недвижимости, является признание обременения отсутствующим.
Вследствие чего, требования Агентства по управлению госимуществом в указанной части подлежат удовлетворению в полном объеме.
По встречному иску:
В соответствии со статьей 606 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общему правилу, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 15.07.2005 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю (арендодатель) и Красноярским гарнизонным Домом офицеров Сибирского военного округа Министерства обороны РФ (организация), и ООО "Ликсар" (арендатор) заключен договор аренды N 846, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду комнаты NN 2-8, 24, 25, 27-31 общей площадью 288,7 кв.м. в нежилом помещении N 4 на 1 этаже в здании федеральной собственности расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Перенсона, 20, для размещения кафе. Вид деятельности арендатора: общественное питание (пункт 1.2. договора). Пунктом 1.2. договора определен срок действия договора с 15.06.2005 по 31.12.2015.
По окончании срока действия договора N 846 от 15.07.2005, между краевым государственным бюджетным учреждения культуры "Дом офицеров" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ликсар" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.01.2016 N 2 (договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду комнаты N 2-5, 19-22, 28-33, 61-65, загрузочная (тамбур) в нежилом помещении N 4 на 1 этаже, а также комнаты N 2, 16, 17 в нежилом подвальном помещении N 1 общей площадью 322,20 кв.м., в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Перенсона, д. 20, для размещения кафе. Вид деятельности арендатора: общественное питание. Пунктом 1.2. договора установлен срок действия договора с 01.01.2016 по 31.12.2020.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 31, 32 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.
Таким образом, фактически стороны, подписав новый договор аренды от 01.01.2016 N 2, направили свое волеизъявление на прекращение действия предыдущего договора N 846 от 15.07.2005.
Утверждение истца по встречному иску о возобновлении договора N 846 от 15.07.2005 на неопределенный срок со ссылкой на части 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона N135-Ф3 подлежит отклонению в связи со следующим.
Часть 9 статьи 17.1 Федерального закона N135-Ф3 регламентирует порядок использования преимущественного права арендатора на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок и применяется в совокупности со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно части 1 которой, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В соответствии с пунктом 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Таким образом, возможность возобновления ранее действовавшего договора на срок до заключения договора на новый срок, ставится в зависимость от реализации преимущественного права арендатора с соблюдением условий, предусмотренных действующим законодательством:
- добросовестность арендатора (право возникает лишь у арендатора, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности);
- уведомление арендатором арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;
- определение рыночной оценки права аренды;
- срок договора, заключаемого на новый срок, не должен быть менее трех лет, если он не уменьшен по заявлению арендатора.
Между тем, поскольку по окончании срока действия договора N 846 от 15.07.2005, между краевым государственным бюджетным учреждением культуры "Дом офицеров" и обществом с ограниченной ответственностью "Ликсар" 01.01.2016 заключен договор аренды нежилого помещения N 2, который является самостоятельным срочным договором аренды, договор N 846 от 15.07.2005 прекратил свое действие по истечении срока его действия, определенного договором - 31.12.2015.
С учетом изложенного, в удовлетворении встречного иска ООО "Ликсар" судом отказано.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего дела в арбитражном суде относятся на ответчиков.
Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".
По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
РЕШИЛ:
исковые требования по первоначальному иску удовлетворить.
Признать недействительным в силу ничтожности договор аренды нежилого помещения от 01.01.2016 N 2 в отношении комнат N 2-5, 19-22, 28-33, 61-65, загрузочная (тамбур) в нежилом помещении N 4 на 1 этаже, комнат N 2, 16, 17 в нежилом подвальном помещении N 1 общей площадью 322,20 кв.м. по адресу Красноярский край, г. Красноярск, ул. Перенсона, д. 20.
Обязать в 30-ти дневный срок с даты вступления настоящего решения в законную силу общество с ограниченной ответственностью "Ликсар" освободить комнаты N 2-5, 19-22, 28-33, 61-65, загрузочная (тамбур) в нежилом помещении N 4 на 1 этаже, комнаты N 2, 16, 17 в нежилом подвальном помещении N 1 общей площадью 322,20 кв.м. по адресу Красноярский край, г. Красноярск, ул. Перенсона, д. 20, а краевое государственное бюджетное учреждение культуры "Дом офицеров" принять указанное имущество;
Признать обременения права собственности Красноярского края на нежилое здание по адресу Красноярский край, г. Красноярск, ул. Перенсона, д. 20 в виде аренды комнат N 2-5, 19-22, 28-33, 61-65, загрузочная (тамбура) в нежилом помещении N 4 на 1 этаже, комнат N 2, 16, 17 в нежилом подвальном помещении N 1 общей площадью 322,20 кв.м., возникшее на основании договора аренды нежилого помещения от 01.01.2016 N 2, зарегистрированного 16.02.2016 за номером 24-24/001-24/001/039/2015-9329-1, отсутствующим.
Взыскать с краевого государственного бюджетного учреждения культуры "Дом офицеров" (ИНН 2466261900, ОГРН 1132468024314, г. Красноярск) в доход федерального бюджета 9 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ликсар" (ИНН 2466099334, ОГРН 1022402656957, г. Красноярск) в доход федерального бюджета 9 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска.
В удовлетворении встречного иска отказать.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.
Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья
С.А. Красовская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
