Решение Арбитражного суда Красноярского края от 01 февраля 2018 года №А33-29002/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 1 февраля 2018 года Дело N А33-29002/2017
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26 января 2018 года.
В полном объёме решение изготовлено 01 февраля 2018 года.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Красовской С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Прокурора Красноярского края в интересах муниципального образования Минусинский район в лице администрации Минусинского района Красноярского края
к отделу имущественных отношений администрации Минусинского района (ИНН 2455017851; ОГРН 1022401539709, Красноярский край, г. Минусинск)
к государственному предприятию Красноярского края "Губернские аптеки" (ИНН 2466120410, ОГРН 1042402957849, Красноярский край, г. Красноярск)
о признании недействительной сделки,
о применении последствий недействительности сделки,
в присутствии:
от процессуального истца: Даценко О.А., прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Красноярского края,
от ГП КК "Губернские аптеки": Глушковой Н.В., представителя по доверенности от 04.08.2017 N 094,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Масейкиной Д.В.,
установил:
Прокурор Красноярского края в интересах муниципального образования Минусинский район в лице администрации Минусинского района Красноярского края (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к отделу имущественных отношений администрации Минусинского района, государственному предприятию Красноярского края "Губернские аптеки" (далее - ответчик):
- о признании недействительным в силу ничтожности договор аренды муниципального недвижимого имущества от 16.03.2016 N2/01/16, заключенный между отделом имущественных отношений администрации Минусинского района и государственным предприятием Красноярского края "Губернские аптеки", в редакции дополнительного соглашения от 16.03.2016,
- о применении последствий недействительности сделки, обязав государственное предприятие Красноярского края "Губернские аптеки" возвратить администрации Минусинского района Красноярского края по акту приема-передачи нежилое помещение N4 площадью 80 кв. м., расположенное по адресу: Красноярский край, Минусинский район, с. Городок, ул. Рабочая, д. 3.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 13.11.2017 возбуждено производство по делу.
Ответчик - отдел имущественных отношений администрации Минусинского района и муниципальное образование Минусинский район в лице администрации Минусинского района Красноярского края, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания путем размещения судебных актов в сети "Интернет" на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края. Явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство проводится в отсутствие представителей отдела имущественных отношений администрации Минусинского района и материального истца.
Представитель процессуального истца исковые требования поддержал.
Представитель ГП КК "Губернские аптеки" исковые требования не признал.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
Нежилое помещение N 4, расположенное по адресу: Красноярский край, Минусинский район, с. Городок, ул. Рабочая,3 является муниципальной собственностью, право собственности зарегистрировано в ЕГРП 15.03.2012 (свидетельство N24ЕК 615069).
16.03.2016 отделом имущественных отношений администрации Минусинского района (арендодатель) и Государственным предприятием Красноярского края "Губернские аптеки" (арендатор) заключен договор аренды N 2/01/16 муниципального недвижимого имущества (договор).
Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение N 4 площадью 80 кв. м., расположенное по адресу: Красноярский край, Минусинский район, с. Городок, ул. Рабочая,3 для размещения аптечного пункта.
Согласно пункту 1.2 договора недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 договора предоставляется арендатору без конкурса или аукциона на основании ч.9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N135-Ф3 "О защите конкуренции".
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды устанавливается с 01.04.2016 по 28.02.2017. Срок действия договора составляет 11 месяцев.
На основании пункта 3.2. договора арендатор за указанное помещение оплачивает арендодателю ежемесячно арендную плату в размере 4 400 руб.
16.03.2016 между арендатором и арендодателем подписано дополнительное соглашение к договору аренды N2/01/16 недвижимого имущества, которым пункт 3.4 договора изложен в следующей редакции: "Арендная плата устанавливается в виде зачета арендодателем затрат арендатора на улучшение арендованного имущества, а именно затрат на проведение капитального ремонта арендованного имущества, в том числе произведенного арендатором при использовании арендованным имуществом в предыдущие периоды. Общая сумма зачитываемых в соответствии с соглашением арендодателем затрат арендатора составляет 48 400 руб.".
Как следует из иска, проверкой установлено, что по окончании срока аренды арендатором помещение не освобождено, используется на настоящий момент, арендодатель с требованием об освобождении помещения ГП КК "Губернские аптеки" не обращался.
Полагая, что договор аренды муниципального недвижимого имущества от 16.03.2016 N2/01/16, заключенный между отделом имущественных отношений администрации Минусинского района и государственным предприятием Красноярского края "Губернские аптеки", в редакции дополнительного соглашения от 16.03.2016, не соответствует требованиям закона, Прокурор Красноярского края обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против удовлетворения исковых требований в части возврата спорного помещения, государственное предприятие Красноярского края "Губернские аптеки" в отзыве на исковое заявление и дополнении к нему указало следующее:
- ГПКК согласно с тем, что заключение данного договора являлось неправомерным в части того, что отделом имущественных отношений администрации Минусинского района не проводилась оценка стоимости арендной платы, и срок действия договора был установлен на 11 месяцев, а не на 3 года. При этом, по мнению предприятия, дополнительное соглашение к договору от 16.03.2016 N 2/01/16 об установлении арендной платы в виде зачета затрат на проведение капитального ремонта арендованного имущества не противоречит закону.
- ГПКК также отмечает, что 11 декабря 2013 года между отделом имущественных отношений администрации Минусинского района и ГПКК "Губернские аптеки" по результатам проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества Минусинского района был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества N 3/01/13. Срок договора аренды был установлен 11 месяцев. По истечении срока действия данного договора ГПКК "Губернские аптеки" продолжило пользоваться арендуемым имуществом, акт приема-передачи (возврата) между сторонами не подписывался. В настоящее время данный договор продолжает действовать на основании частей 9, 10 статьи 17.1. Федерального закона N 135-ФЗ, статьи 621 Гражданского кодекса РФ. ГПКК "Губернские аптеки" осуществляет пользование нежилым помещением N 4 площадью 80 кв.м., расположенным по адресу: Красноярский край, Минусинский район, с. Городок, ул. Рабочая, 3, на основании договора аренды муниципального недвижимого имущества от 11.12.2013 N 3/01/13, в связи с чем оснований для возврата имущества арендодателю не имеется.
Отдел имущественных отношений администрации Минусинского района также, не признавая исковые требования в части возврата помещения в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему, указал на следующее:
- 11 декабря 2013 года отделом имущественных отношений администрации Минусинского района с государственным предприятием Красноярского края "Губернские аптеки" заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества N 3/01/13. Данный договор заключен по результатам проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества Минусинского района. Срок договора аренды установлен на 11 месяцев. По истечении срока договора аренды, он расторгнут сторонами не был, имущество не выбывало из владения пользователя, следовательно, в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
- 16 марта 2016 года отдел имущественных отношений администрации Минусинского района вновь заключает с государственным предприятием Красноярского края "Губернские аптеки" договор аренды того же имущества. Заключение такого договора являлось неправомерным, так как договор аренды от 11.12.2013 N 3/01/13 действующий, соглашение о его расторжении сторонами подписано не было. Следовательно, договор аренды от 16.03.2016 является недействительной сделкой в силу того, что договор аренды муниципального имущества заключен договор без проведения торгов.
- отдел полагает, что до настоящего времени между сторонами действует договор аренды муниципального недвижимого имущества от 11.12.2013 N 3/01/13.
- Прокурором предъявлен иск о признании договора аренды N 2/01/16 от 16.03.2016 года недействительным. Администрация Минусинского района в данной части с требованиями согласна. Действительно данный договор является недействительным, но фактически договор аренды муниципального имущества от 16.03.2016 сторонами и не исполнялся. Имущество (нежилое здание) от арендодателя арендатору не передавалось, арендные платежи не оплачивались.
- Прокурор, заявляя требование о применении последствий недействительности сделки, обязав ГП Красноярского края "Губернские аптеки" возвратить администрации Минусинского района по акту приема-передачи нежилое помещение N 4 площадью 80 кв.м. расположенное по адресу Красноярский край Минусинский район с. Городок, ул. Рабочая, 3, фактически просит применить последствия недействительности сделки от 16.03.2016.
- Требования о возврате имущества по договору от 11.12.2013, заключенному с ГП Красноярского края "Губернские аптеки", как с единственным участником прокурором не заявлялись. Имущество (нежилое здание) по окончании срока действия данного договора арендатором не передавалось. Стороны сделки своими конклюдентными действиями продлили данный договор на неопределённый срок и полагают, что договор от 2013 года в настоящее время не расторгнут и фактически сторонами исполняется.
- Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение, которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, составляет три года (часть 1 статьи 181 Гражданского кодекса в применимой к рассматриваемым отношениям редакции).
- Следовательно, течение срока исковой давности по требованиям о признании недействительными дополнительного соглашения к договору аренды N 3/01/13 от 13 декабря 2013 года началось со дня, когда началось их исполнение. По названным требованиям, также как и по требованиям о возврате имущества по договору аренды муниципального имущества N 3/01/13 от 11.12.2013 срок исковой давности пропущен, что согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса и пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" как самостоятельное основание влечет принятие решения об отказе в иске в соответствующей части.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
В порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор обращается в арбитражный суд с иском, когда этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.
Согласно части 1 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор участвует в рассмотрении дел судами в случаях, предусмотренных процессуальным законодательством Российской Федерации и другими федеральными законами.
В соответствии с частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. В связи с этим суд извещает соответствующее публично-правовое образование, в интересах которого предъявлен иск, в лице уполномоченного органа о принятии искового заявления прокурора к производству и возбуждении производства по делу. Такое публично-правовое образование в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца (пункт 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе").
Поскольку требование предъявлено в защиту имущественных интересов муниципального образования Минусинский район в лице администрации Минусинского района Красноярского края в целях обеспечения более эффективного использования муниципального имущества, то есть в защиту нарушенных публичных интересов, суд приходит к выводу о наличии у истца правомочий на обращение в суд с настоящим иском.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно статьям 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно пунктам 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В пунктах 1, 2 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" определено, что органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.
Из материалов дела следует, что 16.03.2016 отделом имущественных отношений администрации Минусинского района (арендодатель) и Государственным предприятием Красноярского края "Губернские аптеки" (арендатор) заключен договор аренды N 2/01/16 муниципального недвижимого имущества (договор). Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение N 4 площадью 80 кв. м., расположенное по адресу: Красноярский край, Минусинский район, с. Городок, ул. Рабочая,3 для размещения аптечного пункта.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведении конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения вышеперечисленных договоров и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (ч. 5 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).
Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества (далее - Правила), а также Перечень видов имущества, в отношении которого заключение подобных договоров, осуществляется только путем проведения торгов в форме конкурса (далее - Перечень).
В силу пункта 8 Перечня исключительно путем проведения торгов в форме конкурса по решению собственника или уполномоченного собственником обладателя имущественного права возможно заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества.
Судом установлено, что оспариваемый договор заключен без проведения конкурсных процедур, что, по мнению суда, является нарушением названного закона.
Доказательства соблюдения ответчиками процедуры, установленной для заключения договора аренды муниципального недвижимого имущества, вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены.
Заключение спорного договора без проведения конкурсных процедур привело к нарушению прав и законных интересов неопределенного круга лиц - участников правоотношений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности путем ограничения их участия в предусмотренных законом конкурсных мероприятиях на право заключения соответствующих договоров.
Требования истца в указанной части ответчиками не оспорено и признано в полном объеме.
При таком положении, поскольку спорный договор аренды заключен с нарушением требований статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, суд приходит к выводу о недействительности договора аренды муниципального недвижимого имущества от 16.03.2016 N2/01/16, заключенного между отделом имущественных отношений администрации Минусинского района и государственным предприятием Красноярского края "Губернские аптеки", в редакции дополнительного соглашения от 16.03.2016, в силу ничтожности.
В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку спорный договор аренды признан недействительной сделкой в силу ничтожности, доказательств возврата имущества, переданного по данному договору, не представлено, суд применяет последствия недействительности ничтожной сделки в виде возложения обязанности на государственное предприятие Красноярского края "Губернские аптеки" возвратить администрации Минусинского района Красноярского края по акту приема-передачи нежилое помещение N4 площадью 80 кв. м., расположенное по адресу: Красноярский край, Минусинский район, с. Городок, ул. Рабочая, д. 3.
Вместе с тем, ответчики и материальный истец, возражая против удовлетворения требования истца в указанной части, указали на то, что в настоящее время продолжает действовать договор аренды муниципального недвижимого имущества N3/01/13 от 11.12.2013, заключенный по результатам проведения открытого конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества Минусинского района. При этом, несмотря на окончание установленного договором 11-месячный срок данного договора, ГПКК "Губернские аптеки" продолжают пользоваться арендуемым имуществом, в связи с чем, в силу ч.ч. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N135-Ф3 "О защите конкуренции", данный договор продолжает действовать неопределенный срок.
Указанный довод рассмотрен судом и подлежит отклонению в связи со следующим.
Как указывалось ранее, в силу части 1 статьи 17.1 Закона N135-Ф3 заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
В силу пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N73) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.
Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае, договор аренды от 11.12.2013 заключен сторонами после вступления в силу закона требующего обязательного проведения торгов (после 02.07.2008), в связи с чем приведенная норма, предусматривающая возможность возобновления договора на неопределенный срок, не применяется к возникшим на основании такого договора правоотношениям.
Утверждение ответчиков о возобновлении договора от 11.12.2013 на неопределенный срок со ссылкой на части 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона N135-Ф3 также подлежит отклонению в связи со следующим.
В силу части 9 статьи 17.1 Закона N135-Ф3 по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 указанной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Указанная норма регламентирует порядок использования преимущественного права арендатора на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок и применяется в совокупности со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно части 1 которой, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В соответствии с пунктом 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Таким образом, возможность возобновления ранее действовавшего договора на срок до заключения договора на новый срок, ставится в зависимость от реализации преимущественного права арендатора с соблюдением условий, предусмотренных действующим законодательством:
- добросовестность арендатора (право возникает лишь у арендатора, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности);
- уведомление арендатором арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;
- определение рыночной оценки права аренды;
- срок договора, заключаемого на новый срок, не должен быть менее трех лет, если он не уменьшен по заявлению арендатора.
Учитывая, что условия, предусмотренные действующим законодательством, сторонами договора от 11.12.2013 не соблюдены, а именно: арендатор ненадлежащим образом не исполнял свои обязанности по внесению арендной платы в связи с заключением дополнительного соглашения о зачете в счет арендной платы стоимости капитального ремонта; процедура заключения договора на новый срок в соответствии с требованиями законодательства не осуществлялась в период с ноября 2014 года (даты окончания 11-месячного срока договора аренды от 11.12.2013) до настоящего времени, вследствие чего, договор N3/01/13 от 11.12.2013 прекратил свое действие по истечении срока его действия, определенного договором.
Довод ответчиков о том, что установление арендной платы в дополнительном соглашении от 13.12.2013 к договору от 11.12.2013 N 3/01/13, а также в дополнительном соглашении от 16.03.2016 к договору от 16.03.2016 N 2/01/16 в виде зачета затрат на проведение капитального ремонта арендованного имущества не противоречит закону, подлежит отклонению судом
Как указывалось ранее, в силу части 1 статьи 17.1 Закона защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, указанных в данной статье.
На основании пункта 150 Правил N 67 заключение договора по результатам аукциона осуществляется в порядке, установленном пунктами 92 - 100 настоящих Правил.
В соответствии с пунктом 148 Правил N 67 в случае если в аукционе участвовал один участник или в случае если в связи с отсутствием предложений о цене договора, предусматривающих более высокую цену договора, чем начальная (минимальная) цена договора (цена лота), "шаг аукциона" снижен в соответствии с пунктом 139 настоящих Правил до минимального размера и после троекратного объявления предложения о начальной (минимальной) цене договора (цене лота) не поступило ни одного предложения о цене договора, которое предусматривало бы более высокую цену договора, аукцион признается несостоявшимся. В случае если документацией об аукционе предусмотрено два и более лота, решение о признании аукциона несостоявшимся принимается в отношении каждого лота отдельно.
Пунктом 151 названных Правил установлено, что в случае если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, а также с лицом, признанным единственным участником аукциона, организатор аукциона обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона.
По смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия) размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (абзац 1 пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
В соответствии с аукционной документацией для открытого аукциона на право заключения договора аренды в отношении муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, Минусинский район, с. Городок, ул. Рабочая,3, начальная цена предмета аукциона (начальный размер арендной платы без учета НДС и коммунальных платежей) составила 3 461 руб. 90 коп.; средства платежа - денежные средства в валюте Российской Федерации (рубли); сроки платежа - ежемесячные платежи в размере ежемесячной арендной платы, сложившейся по результатам аукциона, исключительно за деньги.
Согласно извещению о проведении торгов N 181113/0253796/02 аукцион на право заключения договора аренды в отношении муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, Минусинский район, с. Городок, ул. Рабочая,3, признан 18.11.2013 не состоявшимся, в связи с участием в нем лишь одного претендента.
Вследствие чего, 11.12.2013 сторонами был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества N 3/01/13 с определением стоимости аренды в сумме 3 461 руб. 90 коп. (пункт 5.1.1. договора). Впоследствии, которая была изменена сторонами, на зачет затрат на проведение капитального ремонта арендованного имущества.
Вместе с тем, поскольку договор аренды от 11.12.2013 N 3/01/13 был заключен по результатам проведения публичных торгов (аукциона), а исходя из правил, изложенных в вышеназванных нормах, изменение условий договора аренды, в части касающейся его существенных условий, недопустимо, в силу чего размер арендной платы, а также его выражение не может быть изменено.
Следовательно, изменение условий договора аренды, заключенного на аукционе, в том числе условия об изменении цены, невозможно по соглашению сторон.
Довод отдела имущественных отношений администрации Минусинского района о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании недействительными дополнительного соглашения к договору аренды N 3/01/13 от 13 декабря 2013 года, не рассматривается судом, поскольку в рамках настоящего дела истец требования о признании недействительными дополнительного соглашения к договору аренды N 3/01/13 от 13 декабря 2013 года не заявлял и указанные требования судом не рассматривались.
Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".
По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
РЕШИЛ:
исковые требования удовлетворить.
Признать недействительным договор аренды муниципального недвижимого имущества от 16.03.2016 N2/01/16, заключенный между отделом имущественных отношений администрации Минусинского района и государственным предприятием Красноярского края "Губернские аптеки", в редакции дополнительного соглашения от 16.03.2016.
Применить последствия недействительности сделки, обязать государственное предприятие Красноярского края "Губернские аптеки" возвратить администрации Минусинского района Красноярского края по акту приема-передачи нежилое помещение N4 площадью 80 кв. м., расположенное по адресу: Красноярский край, Минусинский район, с. Городок, ул. Рабочая, д. 3.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.
Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья
С.А. Красовская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка