Решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 декабря 2017 года №А33-253/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 14 декабря 2017 года Дело N А33-253/2017
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 07 декабря 2017 года.
В полном объёме решение изготовлено 14 декабря 2017 года.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Куликовой Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Сайфетдиновой Елены Николаевны (ИНН 245701972149, ОГРН 304245715500060, г.Норильск Красноярского края)
к муниципальному учреждению "Управление имущества Администрации города Норильска" (ИНН 2457058236, ОГРН 1052457011276, г. Норильск Красноярского края)
об изменении пунктов договора,
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:
- общества с ограниченной ответственностью "Независимый экспертно-консалтинговый центр" (ИНН 3808216366, г. Иркутск);
в присутствии:
от истца: Мирошник Д.А., представителя по доверенности от 06.06.2015;
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоничевым Е.В.,
установил:
индивидуальный предприниматель Сайфетдинова Елена Николаевна (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному учреждению "Управление имущества Администрации города Норильска" (далее - ответчик), просит:
Изложить пункты договора купли продажи в редакции истца:
- пункт 1.1.изложить в следующей редакции: Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность на условиях, изложенных в Договоре, нежилое помещение, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Норильск, р-н Центральный, ул. Комсомольская, д. 46, помещение 71, общей площадью, определенной в судебном порядке на основании заключения эксперта - оценщика по результатам судебно - оценочной экспертизы, (далее-Объект), выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19 сентября 2016 года N 24/038/002/2016-2411.
- Пункт 2.1. изложить в следующей редакции:
Объект продается по цене определенной в судебном порядке на основании заключения эксперта - оценщика по результатам судебно - оценочной экспертизы.
Определением от 18.01.2017 исковое заявление оставлено без движения, истцу предложено устранить обстоятельства, послужившие основанием для оставления искового заявления без движения, представив в материалы дела до 20.02.2017, надлежащим образом заверенные копии документов.
Определением от 15.03.2017 срок оставления искового заявления индивидуального предпринимателя Сайфетдиновой Елены Николаевны без движения продлен.
Указанные обстоятельства истцом устранены 11.04.2017.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 17.04.2017 возбуждено производство по делу.
На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству" суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение от 22.05.2017.
Определением от 22.05.2017, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Независимый экспертно-консалтинговый центр". Судебное разбирательство по делу отложено до 22.06.2017.
Определением от 22.06.2017 судебное разбирательство по делу отложено до 31.07.2017.
Определением от 31.07.2017 судебное разбирательство по делу отложено до 20.09.2017.
В материалы дела 18.05.2017 от истца поступило ходатайство о назначении экспертизы, просит суд назначить оценочную экспертизу, с целью ответа на вопросы:
1. определить рыночную стоимость недвижимого имущества с учетом технического состояния помещения расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, р-н Центральный, ул. Комсомольская, д. 46, помещение 71;
2. Определить оценку имущества по состоянию на 25 апреля 2014 года;
3. Определить общую площадь помещения расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, р-н Центральный, ул. Комсомольская, д. 46, помещение 71.
Определением от 27.09.2017 по делу назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания" Шишовой Елене Сергеевне, имеющей высшее экономическое образование (диплом БВС 0205728 номер 956, выданный Сибирским государственным технологическим университетом 25.02.2003 по специальности "Экономика и управление на предприятиях химико-лесного комплекса"), а также образование в области оценочной деятельности (диплом, выданный Институтом повышения квалификации Финансовой академии при Правительстве РФ 19.05.2004 о профессиональной переподготовке по программе "Оценка предприятия (бизнеса)" 1111 N 070550 номер 732-ИГ1К); являющаяся членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" (включена в реестр оценщиков 20.10.2010 N30); застраховавшая профессиональную ответственность в ООО "Центральное Страховое Общество" (размер страховой суммы 300 000 (триста тысяч) рублей (Полис (договор) N 17008В4003188 страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, выданный Страховым акционерным обществом "ВСК" 23.05.2017, период страхования с 01.06.2017 по 31.05.2020); занимающей должность директора, оценщика; стаж работы в оценочной деятельности составляет 14 лет, находящейся по адресу: 660022, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 8а, оф. 22. Установлена фиксированная стоимость экспертизы в размере 35 000 руб. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:
- Определить рыночную стоимость недвижимого имущества с учетом технического состояния помещения расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, р-н Центральный, ул. Комсомольская, д. 46, помещение 71, по состоянию на 25 апреля 2014 года.
16.10.2017 в Арбитражный суд Красноярского края от эксперта общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания" Шишовой Елене Сергеевне поступило ходатайство о предоставлении дополнительных документов для производства экспертизы, а именно: материалов фотофиксации технического состояния помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, р-н Центральный, ул. Комсомольская, д. 46, помещение 71, по состоянию на 25.04.2014.
Определением суда от 17.10.2017 назначено судебное заседание по рассмотрению ходатайства эксперта на 01.11.2017.
Определением от 01.11.2017 ходатайства эксперта удовлетворено, эксперту общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания" Шишовой Елене Сергеевне для производства судебной оценочной экспертизы, назначенной определением от 27.09.2017 по делу А33-253/2017 предоставлены копии следующих документов:
- страницы 45-46 отчета N001-1409 от 23.09.2016 Независимого экспертно-консалтингового центра на 1 листе;
- ходатайство истца от 08.11.2017 на 2 страницах с приложением на 27 листах.
10.11.2017 от эксперта общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания" Шишовой Елены Сергеевны в материалы дела поступило ходатайство о продлении срока проведения оценочной экспертизы.
Определением от 14.11.2017 срок проведения экспертизы продлен до 20.11.2017, судебное разбирательство по делу отложено до 07.12.2017.
20.11.2017 в материалы дела поступило заключение эксперта от эксперта от 05.10.2017 N 2/17, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания" Шишовой Еленой Сергеевной, содержащее следующие выводы: рыночная стоимость недвижимого имущества с учетом технического состояния помещения расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, Центральный район, ул. Комсомольская, д. 46, помещение 71, по состоянию на 25.04.2014 составила 6 790 00 руб.
Ответчик и третье лицо в судебное заседание 07.12.2017 не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец исковые требования поддержал. Устно заявил, что требование первого пункта искового заявления не поддерживает.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьего лица по имеющимся в деле письменным доказательствам.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
Между управлением имущества администрации города Норильска и заявителем был подписан договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 29.07.2010 N 4583-А, согласно пункту 1.1. которого, на основании протокола об итогах аукциона на право заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества муниципальной собственности от 16.07.2010 арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование определенный договором объект недвижимого имущества - часть нежилого встроенного помещения (далее по тексту - объект), а арендатор обязуется своевременно оплачивать арендную плату, и возвратить арендодателю объект после истечения срока действия договора в исправном состоянии (с учетом нормального износа). Объект расположен по адресу: г. Норильск, Центральный район, ул. Комсомольская, д. 46, пом. 71 (ном. с 1 по 22 согласно поэтажному плану из тех.паспорта от 04.01.2001). Общая площадь объекта составляет 321,70 кв.м. Объект по договору предоставляется для использования его по следующему виду целевого назначения: для размещения магазина промышленных товаров.
25.04.2014 заявитель обратился в Управление имущества Администрации города Норильска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества. Заявление принято управлением зарегистрировано 25.04.2014 под вх. N 150/2904.
Распоряжением Управление имущества Администрации города Норильска от 18.06.2014 N 150/А-76 за индивидуальным предпринимателем Сайфетдиновой Еленой Николаевной признано право на приватизацию части нежилого помещения расположенного по адресу: г. Норильск, Центральный район, ул. Комсомольская, д. 46, пом. 1.
Постановлением администрации г. Норильска от 11.10.2016 N 505 принято решение приватизировать объекты муниципального недвижимого имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, Центральный район, ул. Комсомольская, д. 46, пом. 71.
Письмом от 19.10.2016 N 150-5792/153 управление имущества администрации города Норильска сообщило индивидуальному предпринимателю Сайфетдиновой Елене Николаевне о том, что на основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ему предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, Центральный район, ул. Комсомольская, д. 46, пом. 71.
Ответчик приложил проект договора купли-продажи, подписанный уполномоченным представителем управления имущества администрации города Норильска.
Согласно пункту 2.1. проекта договора, рыночная стоимость объекта составляет 8 502 000 руб., без учета налога на добавленную стоимость.
Как следует из представленного в дело отчета от 23.09.2016 N 001-1409, выполненного ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр" об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, Центральный район, ул. Комсомольская, д. 46, пом. 71 составляет 8 502 000 руб., без учета налога на добавленную стоимость.
Как следует из протокола разногласий, покупателем (истцом по делу) была предложена новая редакция следующих пунктов:
"пункт 1.1. изложить в следующей редакции: продавец продает, а покупатель приобретает в собственность на условиях, изложенных в договоре, нежилое помещение, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Норильск, р-н Центральный, ул. Комсомольская, д. 46, помещение 71, общей площадью, определенной в судебном порядке на основании заключения эксперта - оценщика по результатам судебно - оценочной экспертизы, (далее-объект), выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19 сентября 2016 года N 24/038/002/2016-2411.
"пункт 2.1. изложить в следующей редакции: объект продается по цене определенной в судебном порядке на основании заключения эксперта - оценщика по результатам судебно - оценочной экспертизы.".
Письмом от 14.12.2016 N 150-6998/153 ответчик направил истцу протокол согласования разногласий на протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, согласно которому пункты 1.1. и 2.1. и договора согласованы в редакции истца, изложенной а проекте договора купли-продажи.
Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, в котором просит суд урегулировать возникшие между ним и муниципальным учреждением "Управление имущества администрации города Норильска" разногласия при заключении договора.
Определением от 27.09.2017 по делу назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания" Шишовой Елене Сергеевне, имеющей высшее экономическое образование (диплом БВС 0205728 номер 956, выданный Сибирским государственным технологическим университетом 25.02.2003 по специальности "Экономика и управление на предприятиях химико-лесного комплекса"), а также образование в области оценочной деятельности (диплом, выданный Институтом повышения квалификации Финансовой академии при Правительстве РФ 19.05.2004 о профессиональной переподготовке по программе "Оценка предприятия (бизнеса)" 1111 N 070550 номер 732-ИГ1К); являющаяся членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" (включена в реестр оценщиков 20.10.2010 N30); застраховавшая профессиональную ответственность в ООО "Центральное Страховое Общество" (размер страховой суммы 300 000 (триста тысяч) рублей (Полис (договор) N 17008В4003188 страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, выданный Страховым акционерным обществом "ВСК" 23.05.2017, период страхования с 01.06.2017 по 31.05.2020); занимающей должность директора, оценщика; стаж работы в оценочной деятельности составляет 14 лет, находящейся по адресу: 660022, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 8а, оф. 22. Установлена фиксированная стоимость экспертизы в размере 35 000 руб. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:
- Определить рыночную стоимость недвижимого имущества с учетом технического состояния помещения расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, р-н Центральный, ул. Комсомольская, д. 46, помещение 71, по состоянию на 25 апреля 2014 года.
20.11.2017 в материалы дела поступило заключение эксперта от 05.10.2017 N 2/17, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания" Шишовой Еленой Сергеевной, содержащее следующие выводы: рыночная стоимость недвижимого имущества с учетом технического состояния помещения расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, Центральный район, ул. Комсомольская, д. 46, помещение 71, по состоянию на 25.04.2014 составила 6 790 00 руб.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с п.2 ст.6 Федерального закона от 24.07.2007 N209-ФЗ "О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации", основными целями государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации являются:
1) развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в целях формирования конкурентной среды в экономике Российской Федерации;
2) обеспечение благоприятных условий для развития субъектов малого и среднего предпринимательства;
3) обеспечение конкурентоспособности субъектов малого и среднего предпринимательства;
4) оказание содействия субъектам малого и среднего предпринимательства в продвижении производимых ими товаров (работ, услуг), результатов интеллектуальной деятельности на рынок Российской Федерации и рынки иностранных государств;
5) увеличение количества субъектов малого и среднего предпринимательства;
6) обеспечение занятости населения и развитие самозанятости;
7) увеличение доли производимых субъектами малого и среднего предпринимательства товаров (работ, услуг) в объеме валового внутреннего продукта;
8) увеличение доли уплаченных субъектами малого и среднего предпринимательства налогов в налоговых доходах федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.
Статьей 18 данного Федерального закона определена возможность оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, которая осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях. Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.
Как следует из материалов дела, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон).
В статье 3 Федерального закона определены условия определяющие наличие у покупателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и условия такого приобретения. Согласно данной норме, субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В настоящем деле не оспаривается наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.
Фактически спорные отношения по заключению договора купли-продажи муниципального имущества между сторонами возникли при определении рыночной стоимости реализуемого муниципального имущества.
Статья 3 Федерального закона четко определяет существенное условие реализации объектов недвижимого имущества государственной и муниципальной собственности, а именно - реализация имущества должна быть произведена по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно ст.4 Федерального закона определен порядок реализации имущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества производиться в следующем порядке:
- орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
- в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
- в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
- в договоре купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
С учетом указанной нормы, а также положений ст.435 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что направление ответчиком в адрес истца подписанного проекта договора-купли продажи, следует расценивать как оферту на заключение договора
Как уже указано судом, положения ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон) прямо определяют условия, при которых субъект малого и среднего предпринимательства считается отказавшимся от заключения договора. Направление протокола разногласий в указанные условия не входит, и следовательно, действия истца по составлению протокола разногласий не следует рассматривать как отказ от заключения договора.
Истец подписал данный договор с протоколом разногласий, который не принят ответчиком.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Таким образом, подписание истцом договора купли-продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.
Согласно пункту 2.1. договора рыночная стоимость объекта составляет 8 502 000 руб., без учета налога на добавленную стоимость.
Как следует из представленного в дело отчета от 23.09.2016 N 001-1409, выполненного ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр" об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, Центральный район, ул. Комсомольская, д. 46, пом. 71 составляет 8 502 000 руб., без учета налога на добавленную стоимость.
Согласно данного Федерального закона в ч.2 ст.146 Налогового кодекса Российской Федерации внесено изменение (в виде пп.12) о том, что не признаются объектом налогообложения налога на добавленную стоимость операций по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Согласно данной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Истцом в рамках данного дела оспаривается факт достоверности рыночной стоимости определенной оценщиком обществом с ограниченной ответственностью "Норильское автоэкспертное бюро".
При рассмотрении настоящего дела судом была назначена оценочная экспертиза, в рамках которой было подготовлено заключение эксперта от 05.10.2017 N 2/17, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания" Шишовой Еленой Сергеевной, содержащее следующие выводы: рыночная стоимость недвижимого имущества с учетом технического состояния помещения расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, Центральный район, ул. Комсомольская, д. 46, помещение 71, по состоянию на 25.04.2014 составила 6 790 00 руб.
На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу NА57-9149/2010, от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011.
Определенная обществом с ограниченной ответственностью "Оценочная компания" в заключении эксперта от 05.10.2017 N 2/17 рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, Центральный район, ул. Комсомольская, д. 46, помещение 71, по состоянию на 25.04.2014 составила, округленно, с учетом НДС, 6 790 00 руб. по мнению суда, является достоверной и подлежит определению в качестве цены имущества в договоре купли-продажи.
Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, суд полагает, что ответчик обязан заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений по цене, определенной в процессе разрешения спора.
Учитывая разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не установлена обязательность определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки, и поскольку она носит не обязательный, а рекомендательный характер, то вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.
Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, операции по реализации субъектам малого и среднего предпринимательства арендованного муниципального имущества НДС не облагаются. В связи с этим, в рассматриваемом случае рыночная цена объекта, при её указании в договоре купли-продажи по выкупу арендуемого субъектом малого предпринимательства (истцом) в порядке преимущественного права, в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 необходимо определять за вычетом суммы НДС (18%).
Поскольку оценочная экспертиза назначалась судом с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта для полного и объективного рассмотрения возникших разногласий, арбитражный суд признал возможным воспользоваться выводами экспертизы о рыночной стоимости объекта выкупа и включить установленную экспертом цену в качестве цены выкупа объекта муниципального имущества, исключив из цены НДС.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска, а также расходы на оплату услуг экспертов подлежат отнесению на ответчика. С муниципального учреждения "Управление имущества Администрации города Норильска" в пользу индивидуального предпринимателя Сайфетдиновой Елены Николаевны подлежит взысканию 41 000 руб. судебных расходов, из них: 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 35 000 руб. судебных расходов по оплате экспертизы.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".
По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку (часть 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Урегулировать разногласия между Муниципальным учреждением "Управление имущества администрации города Норильска" и индивидуальным предпринимателем Сайфетдиновой Еленой Николаевной, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно: нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д. 46, помещение 71, общей площадью - 319,2 кв.м, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции:
"2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 5 754 237,29 рублей без учета НДС".
Взыскать с муниципального учреждения "Управление имущества Администрации города Норильска" в пользу индивидуального предпринимателя Сайфетдиновой Елены Николаевны 41 000 руб. судебных расходов, из них: 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 35 000 руб. судебных расходов по оплате экспертизы.
Настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.
Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья
Д.С. Куликова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка