Дата принятия: 09 января 2018г.
Номер документа: А33-21194/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
от 9 января 2018 года Дело N А33-21194/2017
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25 декабря 2017 года.
В полном объёме решение изготовлено 09 января 2018 года.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Горбатовой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Замок" (ИНН 2465274600, ОГРН 1122468036261, г. Красноярск)
к обществу с ограниченной ответственностью "ЛиКа" (ИНН 2465143407, ОГРН 1162468069411, г. Красноярск)
о взыскании убытков в виде реального ущерба, неустойки, упущенной выгоды,
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
- общество с ограниченной ответственностью "Скраппер" (ИНН 2466059148, ОГРН 1022402653316, г. Красноярск),
- общество с ограниченной ответственностью "Восток Паркинг Сити" (ИНН 2465098070, ОГРН 1062465017295) г. Красноярск,
- общество с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза" (ИНН 2461216446, ОГРН 1122468000885),
в присутствии:
от истца: Афанасьева Н.О., представителя по доверенности от 29.11.2016 (срок действия до 29.11.2026), личность установлена паспортом,
от ответчика: Курашевой Р.В., представителя по доверенности от 18.09.2017 (срок действия до 18.09.2018), личность установлена паспортом,
в отсутствие третьих лиц,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Исмагиловой М.М.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Замок" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЛиКа" (далее - ответчик) о взыскании 501 373,09 руб. убытков, состоящих из:
- 181 373,09 руб. реального ущерба, причиненного в результате повреждения нежилого помещения по договору аренды Nб/н от 01.11.2016, согласно заключения ООО "СудСтройЭкспертиза" NСТЭ 93-1-06/2017 от 05.07.2017;
-80 000 руб. неустойки (100% обеспечительного платежа), выплаченного истцом третьему лицу ООО "Восток Паркинг Сити" по предварительному договору от 30.03.2017, ввиду его не заключения 05.05.2017;
- 240 000 руб. упущенной выгоды за май, июнь, июль по незаключенному с 05.05.2017 по основному договору аренды.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 28.08.2017 возбуждено производство по делу.
Определением от 02.11.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Скраппер", общество с ограниченной ответственностью "Восток Паркинг Сити".
Определением от 28.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза".
Представитель истца в судебном заседании письменно ходатайствовал о повторном привлечении экспертов Чачаковой Е.К. и Березовского С.Н. для дачи пояснений по составленному ими заключению N СТЭ 93-1-06/2017 от 05.07.2017 с наложением судебного штрафа в случае неявки.
Представленные документы в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела.
Представитель ответчика оставил вопрос на усмотрение суда.
В удовлетворении ходатайства истца о повторном привлечении экспертов Чачаковой Е.К. и Березовского С.Н. судом отказано, поскольку суд не привлекал экспертов ООО "СудСтройЭкспертиза", данная организация привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Лица, участвующие в деле, вправе самостоятельно реализовывать права фактического участия в рассмотрении дела.
В удовлетворении ходатайства истца о наложении судебного штрафа на экспертов ООО "СудСтройЭкспертиза" Чачаковой Е.К. и Березовского С.Н. судом отказано ввиду того, что Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не предусматривает право сторон на заявление ходатайства о назначении судебного заседания по наложению судебного штрафа. В силу статьи 119 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд самостоятельно решает вопрос о возможности наложения судебного штрафа.
Представитель истца письменно заявил о назначении судебной строительно-технической экспертизы в ООО "СибСтройЭксперт" (660059, г. Красноярск, ул. Смаформая, д. 441А, офис 5), поставив перед экспертами следующие вопросы: 1) Имеются ли повреждения в нежилом помещении, возвращенном ООО "ЛиКа" после прекращения договора аренды от 01.11.2016? 2) При наличии повреждений, установить объемы, определив стоимость, виды ремонтных работ по установлению повреждений, выявленных в арендуемом помещении ООО "ЛиКа"?
Представленные документы в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела.
Представитель ответчика возражал против назначения судебной строительно-технической экспертизы.
В удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной строительно-технической экспертизы суд отказал, поскольку истцом не представлены доказательства согласования заявленного экспертного учреждения на проведение экспертизы, не представлены доказательства перечисления на депозитный счет суда денежных средств за проведение судебной экспертизы, а кроме того, исходя из заявленных требований, фактических обстоятельств дела, суд полагает проведение судебной экспертизы по поставленным истцом вопросам нецелесообразным, учитывая, что спорное имущество возращено 30.04.2017 и фактической возможности осмотра объекта экспертами не ранее января 2018 года, по истечении более 9 месяцев. Доказательства того, что спорный объект в настоящее время находится в неизменном состоянии после возврата ООО "ЛиКа" в материалы дела не представлены.
Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, представил копии план-схемы склада N1, доказательства направления третьему лицу ООО "СудСтройЭкспертиза" искового заявления.
Представленные документы в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела.
Представитель ответчика исковые требования не признал согласно доводам, указанным в отзыве на исковое заявление, представил вопросы третьему лицу (ООО "СудСтройЭкспертиза").
Представленные документы в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
01.11.2016 между обществом с ограниченной ответственностью "Замок" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ЛиКа" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель обязуется передать, а арендатор принять в аренду торговое место, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Шахтеров, 49ж, стр.3, склад N1, нежилое помещение N7 (Пром.база), общей площадью 180,5 кв.м., местоположение и площадь нежилого помещения указаны в плане-схеме (приложение N1 к договору).
Согласно п.1.2. договора аренды, срок аренды до 30.09.2017.
Разрешенное целевое использование: исключительно для хранения и реализации арендатором пищевых продуктов (п.1.3. договора).
В силу п. 2.3.3.договора, арендатор обязан поддерживать торговое место в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт, а также содержание и ремонт находящихся в нем инженерных коммуникаций, в том числе технических средств охраны, охранно-пожарной сигнализации, приборов/оборудования тепло-электро-водопотребления (батареи, электропроводка, электророзетки), нести ответственность за залив, пожар и иные неблагоприятные последствия, возникшие в нежилом помещении в период аренды; запрещается облокачивать крупногабаритные предметы, поддоны на фасад здания и отбойники, в случае нарушения целостности фасада и отбойников, арендатор - "уплачивает штраф в размере 5 000 руб., ремонт осуществляется работниками арендодателя за счет арендатора.
01.11.2016 по акту приема-передачи, подписанному сторонами, нежилое помещение N7 площадью 180,5 кв.м., в том числе офис 37 кв.м., в одноэтажном нежилом здании склада N1 общей площадью 2 692,8 кв.м. по адресу: г.Красноярск, ул.Шахтеров, 49ж, строение 7 передано арендатору в состоянии, соответствующем назначению данного имущества, на момент передачи находится в исправном состоянии и соответствует требованиям по эксплуатации.
Имущество арендодателя находящееся в объекте аренды на момент составления акта, передаваемое арендатору на срок договора, для использования по назначению (указывается номенклатура, количество, состояние (новое/б/у, рабочее/нерабочее): бойлер thermex - 1 шт. раковина - 1 шт., унитаз - 1 шт., поддон - 1шт., смеситель - 1 шт., смеситель для ванной с душевой лейкой - 1 шт. (пункт 4 акта приема-передачи).
Согласно пункту 5 акта арендатор несет расходы по содержанию принятого имущества, в том числе его ремонту, восстановлению работоспособности, возмещению ущерба, в случае порчи/утраты такого имущества (его части).
В соответствии с пунктом 6 акта при прекращении пользования объектом аренды арендатор обязан передать его арендодателю в состоянии, не хуже чем получил по акту, с учетом нормального износа, вместе с ключами и иным имуществом, документами, если таковые передавались.
Письмом от 25.04.2017 ответчик направил в адрес истца акт приема-передачи (возврата) арендуемого нежилого помещения N7 для подписания, с указанием, что арендуемое помещение полностью освобождено арендатором.
30.04.2017. между истцом и ответчиком по договору аренды от 01.11.2016 составлен типовой акт приема-передачи. Согласно указаниям истца в акте зафиксированы следующие дефекты:
- наружные стены (кирпичные/сэндвич панели) с дефектами:
При входе в склад по правой стороне от ролворот повреждена сэндвич панель - 1 шт. (установлены розетки, проделаны отверстия для их крепежа);
В правом верхнем углу склада установлена камера видеонаблюдения - повреждена сэндвич панель - 1 шт. (имеются отверстия для монтажа камер, установку камер видеонаблюдения арендатор не согласовывал с арендодателем).
Над окном повреждена сэндвич панель -1 шт. (имеется вмятина), а также поврежден фасонный элемент, обрамляющие окно в левом верхнем углу окна (2, мп).
- внутренние стены (кирпичные/профлист/сэндвич панели) грязные, с дефектами.
Склад:
С левой стороны при входе в склад повреждены сэндвич панели - шт. (проложен кабель канал примерно 15 мп, при монтаже просверлены отверстия в сэндвич панели).
В кирпичной стене смонтированы трубы водоснабжения, не согласованные с арендодателем, тем самым повреждена кирпичная кладка; в офисе: - кирпичная кладка имеет отверстия после демонтажа офисной перегородке и стеновых панелей (проделаны отверстия, следы монтажного клея после демонтажа стеновых панелей, кирпич окрашен краской) -повреждена кирпичная кладка в общем количестве 3 м3.
Сан.узел: стены (кирпичные/кафель) поврежден кафель (проделаны отверстия) - в количестве 4 кв.м.
Потолки (профлист): склад - целые; офис с дефектами: арендатор смонтировал потолок без согласия с арендодателем, тем самым нарушил вид потолка в офисном помещении общей площадью 37 м.кв.
Окна: офис (ПВХ): 3 шт., из них 2 шт. целые, с дефектами сломана ручка.
Двери: склад (ПВХ (входная) - 1 шт. с дефектами (вмятины, царапины), металлическаая-1 шт. с дефектами: царапины на всей двери; офис: дверь деревянная (1 шт.) арендатор заменил (т.к. на срок аренды устанавливал железную) при демонтаже и монтаже дверей имеются дефекты в кирпичной кладке; дверь деревянная (1 шт.) сломана ручка; дверь деревянная (1 шт.) (вход в сан.узел) - повреждена (установлены самодельные замки, повреждены наличники); дверь деревянная (1 шт.) (вход во второй сан.узел) повреждена (установлены самодельные замки, повреждены наличники); дверь 1 шт. (вход в офис 2-эт.) целая.
Полы: склад бетонные с противопыльным покрытием) с дефектами: повреждено противопыльное покрытие и сам пол общей площадью 180,5 кв.м. - грязные; офис: имеются отверстия на полу от демонтажа напольного покрытия (остался клей), грязные.
Приборы освещения: склад: 2 шт., при включении света не работают -1 шт., офисные светильники 7 шт., при включении света - работают 7 шт.; светильники в сан. узлах 2 шт. с дефектами: на светильниках нет плафонов (2 шт.)
Имущество арендодателя, находящееся в торговой точке на момент составления настоящего акта: бойлер thermex - 1 шт. раковина - 1 шт., унитаз - 1 шт., поддон душевой (отсутствует) - 1шт., смеситель - 1 шт., смеситель для ванной с душевой лейкой (отсутствует) - 1 шт.
Иное: арендатор без согласования переоборудовал душевую комнату в сан.узел. На момент осмотра нежилого помещения стоимость ущерба (указанных повреждений) составляет 424 954 руб.
Данный акт подписан ответчиком с возражениями, указав, что помещение передано в нормальном состоянии.
30.04.2017 истцом в одностороннем порядке составлена дефектная ведомость, согласно которой стоимость ремонтных работ на объекте, расположенном по адресу: г.Красноярск, склад 1, ул.Шахтеров, 49Ж, нежилое помещение N7 составляет 424 954 руб.
Доказательств согласования с ответчиком стоимости и видов работ истцом в материалы дела не представлено.
31.05.2017 истцом направлено уведомление N3202/17 от 29.05.2017 адресованное ООО "ЛиКа" с указанием, что 09.06.2017 в 11-00 нежилое помещение N7 (пром.база) площадью 180,5 кв.м., ранее находившееся у ответчика в аренде будет осмотрено обществом с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза" на предмет строительно-технического исследования и стоимости по ремонту помещения.
В качестве доказательств отправки уведомления истцом представлены в материалы дела: почтовое уведомление от 31.05.2017, сведения с сайта "Почта России".
В качестве доказательства причинения ущерба в результате повреждения нежилого помещения по договору аренды Nб/н от 01.11.2016, истцом в материалы дела представлено заключение общества с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза" СТЭ 93-1-06/2017 от 05.07.2017.
В соответствии с заключением перед экспертами были поставлены следующие цели: определить наличие повреждений в помещениях, арендуемых ООО "Лика" согласно договору аренды N б/н от 01.11.2016; определить объемы работ по ремонту помещений; определить стоимость ремонтных работ; определить к какому виду ремонта относятся ремонтные работы по устранению повреждений, обнаруженных в арендуемых помещениях.
Согласно заключению предметом исследования являлись нежилые помещения склада 1-7 и находящийся в складе 1-7 двухэтажный офис. Помещения расположены в ангаре склада N1 по адресу: г.Красноярск, ул.Шахтеров, д.49ж, строение 7.
Как следует из раздела 3 данного заключения, исследование проводилось с 09.06.2017 по 19.06.2017 Березовским Сергеем Николаевичем и Чачаковой Еленой Константиновной. Осмотр помещений складов и офиса проводился 09.06.2017 в 11.00 часов экспертом Березовским Сергеем Николаевичем в присутствии представителей ООО "Замок", в лице: директора Кадаш Е.В. Представитель ООО "ЛиКа" при осмотре помещений не присутствовал (о дате осмотра извещен телеграммой, данной ООО "Замок").
Согласно разделу N5 заключения "Определение повреждений помещений и объемов ремонтных работ": в помещении слада N 1-7 длина стен: 13 м., 8,2 м., 4,9 м., 9,5м., 18м., 17,7м., высота до профлиста покрытия 7 м; площадь помещения 277,6 кв.м.
При исследовании помещения были выявлены следующие повреждения:
- на кирпичной стене справа от ворот (стена офисного помещения) имеются отверстия диаметром 6 мм. 8 шт. Сквозные отверстия для прохода труб диаметром 20 мм. 2 шт. (толщина стены 250 мм). Несанкционированно смонтирована водопроводная гребенка диаметром 15 мм. длина труб 3 м. Имеются повреждения профлиста в виде вмятин со стороны помещения, на участке размером 5,9 * 1 м. водопроводная гребенка;
- на стене напротив ворот имеются повреждения профлиста в виде вмятин со стороны помещения, на участках размером 6*1,7 м., 6*3,3м. и 5,7*1,7м.;
- на стене напротив ворот имеются повреждения профлиста в виде вмятин со стороны помещения, на участках размером 1,3*0,3м и 1*2,8м.;
- имеются эксплуатационные загрязнения фасонных элементов (отлив) в количестве 3,5 кв.м.;
- на полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью, 276*6, кв.м. :2 = 138,3 кв.м.;
- не горит светильник.
Для устранения недостатков в помещении необходимо: произвести замену поврежденного профлиста; заделать имеющиеся отверстия и сколы в кирпичной стене; демонтировать водопроводную гребенку; отмыть фасонные элементы и полы.
Помещение офиса встроенного в склад 1-7.
Лестничная клетка размеры: 2,38 х 6 м; высота до профлиста покрытия 7 м; площадь 14,3 кв.м. Дверь: входная пластиковая ДО 21-10, внутренняя деревянная ДГ 21-10. При исследовании помещения были выявлены следующие повреждения:
- на стене слева от двери, имеются отверстия диаметром 10мм 5 шт. Имеется скол облицовочного кирпича 70* 120 мм;
- на внутренней двери отсутствует накладка на личинке замка;
- на полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью 14,3 кв.м.;
Для устранения недостатков в помещении необходимо: заделать скол и отверстия в кирпичной стене; установить накладку; отмыть полы.
Коридор: размеры: 1,52 х 3,2 м; высота до профлиста перекрытия 3 м; площадь 4,9 кв.м.:
- на стене слева от двери имеются отверстия диаметром. 10мм. 4 шт., имеются сколы облицовочного кирпича б0*60мм, 30*70мм, 40*40мм.;
- на двери повреждение кромки дверного полотна и коробки, отверстие в дверном полотне 1,5* 1,5мм, не работает замок, отсутствует наличник с правой стороны, отсутствуют заглушки крепления дверного полотна;
- на полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью 4,9 кв.м.;
Для устранения недостатков в помещении необходимо: заделать сколы и отверстия в кирпичной стене; заменить дверной блок; установить наличник; установить замок; отмыть полы.
Кабинет: длина стен 6,4м., 3,2м., 4м., 1,25м., 2,4м., 1,95м., высота до профлиста покрытия 3 м; площадь 15,8 м2. Повреждений не обнаружено. На полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью 15,8 м2. Для устранения недостатков в помещении необходимо отмыть полы.
Туалет женский: размеры: 1,84х 1,03 м; высота до профлиста перекрытия 3 м.; площадь 1,9 кв.м.:
- на стене с дверью имеются отверстия в кафельной плитке диаметром 6 мм. в количестве 2 шт.;
- на стене слева от дверей имеются отверстия в кафельной плитке диаметром 6мм. в количестве 5 шт.;
- на двери повреждение кромки дверного полотна и коробки, несанкционированно установлен дверной крючок, не работает замок установлена деревянная вставка в дверную коробку;
- на полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью 1,9 м2.
Для устранения недостатков в помещении необходимо: поменять кафельную плитку; заменить дверной блок; установить замок; отмыть полы.
Туалет мужской: размеры: 1,83 м х 1,16 м; высота до профлиста перекрытая 3 м; площадь 2,12 кв.м. В помещении имеются следующие повреждения:
- на стене напротив двери имеются отверстия в кафельной плитке диаметром 6 мм. в количестве 2 шт, диаметром 10 мм в количестве 2 шт;
- на двери повреждение кромки дверного полотна и коробки, несанкционированно установлен дверной шпингалет, не работает замок.
- на полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью 2,12 кв.м.
Для устранения недостатков в помещении необходимо: поменять кафельную плитку: заменить дверной блок; установить замок; отмыть полы.
Кабинет на втором этаже: длина стен 6,35 м., 1,4 м., 1,65 м., 4,6 м., 8 м., 3,2 м., высота до профлиста покрытия 2,6 м., площадь 27,9 кв.м. В помещении имеются следующие повреждения:
- на стене с дверью несанкционированно наклеено пробковое покрытие 1,23*5,3 м. Участок стены 0,12*2,6 м. загрязнен монтажной пеной. Имеются отверстия диаметром 10 мм. в количестве 3 шт., отверстия диаметром 6 мм. в количестве 17 шт.;
- на стене справа от двери имеются отверстия диаметром 6 мм. в количестве 68 шт.
Имеются сколы облицовочного кирпича 50*50 мм. - 48 шт., 30*60 мм. - 3 шт., 50*100 мм.
-1 шт., 150*150 мм. - 1 шт. Имеется сквозное отверстие для прохода кабеля диаметром 30 мм - 1 шт. (толщина стены 250 мм.);
- на стене напротив двери несанкционированно наклеено пробковое покрытие размером 1,23*8 м. Участок стены 0,12*2,6 м. загрязнен монтажной пеной;
- потолок в кабинете несанкционированно облицован гипсокартоном на площади 27,9 кв.м.;
- по периметру потолка несанкционированно наклеен багет 22,2 м;
- на полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью. 27,9 кв.м.
Для устранения недостатков в помещении необходимо: демонтировать и смонтировать кирпичную перегородку площадью 3 кв.м.; снять пробковое покрытие со стены; демонтировать багет; демонтировать гипсокартонный потолок; очистить загрязнение монтажной пеной; отмыть полы.
Экспертами установлено, что арендуемые помещения использовались ООО "Лика" под размещение офисов и складских помещений, т.е. в соответствии договором аренды N б/н от 01.11.2016. При осмотре помещений установлено, что имеются повреждения отделки стен, и дверных блоков. Все установленные при осмотре повреждения помещений возникли вследствие размещения мебели, движения людей, крепления информационных материалов на стенах-помещений и коридоров, т.е. носят эксплуатационный характер.
Поскольку ООО "Лика" арендовало 1/2 часть нежилого помещения, объемы работ по замене профлиста стен и очистке полов включены в размере половины площади дефектных участков стен и половины площади пола.
Стоимость работ по ремонту помещений определена в локальном сметном расчете N1 (Приложение 1 "Локальный сметный расчет N 1-1") и составляет 181 373,09 руб.
С учетом выявленных по результатам проведенной внесудебной экспертизы дефектов, истцом предъявлено требование о возмещении ущерба в размере 181 373,09 руб.
30.03.2017 между обществом с ограниченной ответственностью "Замок" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Восток Паркинг Сити" (арендатор) подписан предварительный договор, согласно пункту 1.1. которого стороны обязались заключить в будущем договор аренды нежилого помещения N 7 площадью 180,5 кв.м., расположенного в складе N1 по адресу: г. Красноярск, ул. Шахтеров 49ж, строение 7.
В пункте 1.2. договора установлено, что договор является предварительным и содержит основные условия договора аренды, который должен быть заключен до 05.05.2017, к моменту чего объект аренды должен быть принят арендодателем от прежнего арендатора ООО "ЛиКа" по досрочно прекращенному договору аренды и быть полностью подготовлен арендодателем к его передаче новому арендатору ООО "Восток Паркинг Сити", в надлежащем/рабочем состоянии, обеспечивающем его пользование в качестве склада с административным помещением.
Как следует из пункта 1.3. договора в случае, если по объективным (независящим от воли сторон) причинам договор аренды не будет заключен в срок, указанный в п. 1.2 предварительного договора, и стороны не утратят интерес к этому, новый разумный/достоверно обоснованный срок заключения договора аренды может быть установлен дополнением к предварительному договору.
В соответствии с пунктом 2.1. по договору аренды объектом аренды является нежилое помещение N7 площадью 180,5 кв.м., расположенное в складе N1 по адресу: г.Красноярск, ул.Шахтеров, 49ж, строение 7, обозначенное на плане - приложение N1 к предварительному договору.
В качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению договора аренды, в пункту 2.5. предварительного договора внесено условие о том, что арендатор уплачивает арендодателю задаток/обеспечительный платеж в размере 80 000 руб. не позднее трех календарных дней с момента подписания предварительного договора. После заключения договора аренды сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет арендной платы третьего месяца аренды по договору аренды.
Согласно пункту 4.3. предварительного договора, в случае уклонения арендодателя от заключения основного договора аренды, а равно незаключение арендодателем основного договора аренды по причинам, за которые арендатор не несет ответственность, арендодатель возвращает арендатору 80 000 руб. задатка и уплачивает штрафную неустойку в размере 100% стоимости задатка в течение 5 дней после 05.05.2017 - момента наступления любого из вышеуказанных обязательств не заключения основного договора аренды.
30.03.2017 по приходному кассовому ордеру N55/ОП от общества с ограниченной ответственностью "Восток Паркинг Сити", обществом с ограниченной ответственностью "Замок" принято 80 000 руб. по предварительному договору от 30.03.2017
10.05.2017 обществом с ограниченной ответственностью "Восток Паркинг Сити" и обществом с ограниченной ответственностью "Замок" подписано соглашение о расторжении предварительного договора от 30.03.2017, ввиду утраты интереса общества с ограниченной ответственностью "Восток Паркинг Сити" к заключению основного договора аренды нежилого помещения, в связи с необходимостью проведения восстановительных ремонтных работ в нежилом помещении, подлежащем сдаче в аренду 05.05.2017.
Согласно пункту 2 данного соглашения, во исполнение п.4.3. предварительного договора, истец принял на себя обязательство вернуть арендатору 80 000 руб. обеспечительного взноса, а также оплатить 80 000 штрафную неустойку в размере 100% обеспечительного взноса, в день заключения данного соглашения.
По расходным кассовым ордерам 74/ПО и 75/ПО от 10.05.2017 истец выплатил обществу с ограниченной ответственностью "Восток Паркинг Сити" денежные средства в размере 160 000 руб. во исполнение соглашения от 10.05.2017.
Полагая, что расторжение предварительного договора аренды обусловлено ненадлежащим состоянием помещения, переданного ответчиком истцу, истцом предъявлено требование о взыскании с ответчика 80 000 руб. неустойки, а также 240 000 руб. упущенной выгоды в виде арендных платежей за май, июнь, июль по незаключенному с ООО "Восток Паркинг Сити" основному договору аренды.
Письмами от 17.07.2017 N4846/17, от 20.09.2017 N7732/17 истцом направлены в адрес ответчика претензии с требованием о возмещении ущерба в размере 181 373,09 руб., 80 000 руб. неустойки, 240 000 руб. упущенной выгоды.
В качестве доказательств направления в адрес ответчика претензий истцом в материалы дела представлены почтовые квитанции от 21.07.2017, от 21.09.2017, от 29.09.2017.
Требования истца в добровольном порядке не удовлетворены ответчиком.
Ссылаясь на то, что действиями ответчика по возврату арендованного имущества в ненадлежащем состоянии истцу причинен ущерб, последний обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Красноярского края.
Ответчик исковые требования не признал, представил письменный отзыв, в котором указал следующее:
- помещение N 7 было сдано истцу после прекращения договора аренды по акту в годном к использованию по назначению состоянии, с учётом нормального износа;
- к нежилым зданиям физический износ понимается как ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стоимости (п. 2 Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. N404). Соответственно, нормальным износом могут быть признаны естественные при обычном использовании имущества (по назначению) изменения его свойств, приводящие к предвидимому снижению стоимости, при сохранении возможности эксплуатации имущества по его назначению. Опираясь на данную норму, используемую экспертами в проведенной по инициативе истца экспертизе, можно сделать вывод, что нормальный износ нежилого помещения подразумевает утрату им первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия жизнедеятельности человека, а именно: в результате использования (эксплуатации) помещения по его прямому назначению;
- арендуемое складское помещение эксплуатировалось в качестве места получения, хранения и отгрузки (реализации) продуктов питания, а именно - овощей, фруктов и т.п. Арендатор правомерно использовал помещение именно по назначению. Обычная, нормальная эксплуатация складского помещения подразумевает наличие загрязнения пола, перегоревшие лампы светильников, что является нормальным износом помещения с учетом его назначения. Арендуемое помещение не предназначалось для использования под офис;
- кроме того, в заключении экспертизы также указано, что помещение имеет износ эксплуатационного характера;
- технико-эксплуатационные качества всех конструкций помещения (прочность, устойчивость, надежность) сохранены. Эксплуатационное загрязнение пола и фасонных элементов, небольшие вмятины на профлисте, эксплуатационные отверстия в стене для розеток и креплений, перегоревшие лампы светильников - укладываются в понятие "физический износ конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека, с сохранением возможности использования имущества по назначению (склад)". Истцом не доказан факт превышения нормального износа указанного помещения;
- экспертам не были поставлены корректные вопросы;
- истцом не представлены доказательства того, что отраженные в экспертизе недостатки (эксплуатационные загрязнения пола и фасонных элементов, вмятины на профлисте внутри помещения, не горевшие лампы светильников и т.д.), не являются нормальным износом возвращенного арендованного помещения;
- истец не доказывает выводами экспертизы, что недостатки помещения возникли по вине ответчика;
- решить вопрос о превышении уровня нормального износа конкретным лицом возможно только, если достоверно известно состояние имущества до начала действия договора аренды с этим лицом, а также при возврате его арендатором. Истец же провёл экспертизу состояния помещения в целом, получив заключение о состоянии помещения за весь период его существования к моменту проведения экспертизы, в связи с чем, отсутствуют основания полагать, что зафиксированные в нем повреждения причинены именно ответчиком. До сдачи этого помещения в аренду ответчику истец не проводил ремонтных работ в помещении и сдал его ответчику в состоянии уже с нормальным износом;
- истец не доказывает выводами экспертизы, что недостатки помещения возникли по вине ответчика. Выводы эксперта должны быть основаны на разнице между состоянием арендуемого помещения до сдачи в аренду и после его возвращения. Так как отсутствуют какие-либо данные о проведении экспертизы состояния помещения N7 до сдачи его в аренду, проведение экспертизы нецелесообразно. Выводы экспертов в данном случае не могут объективно указывать на вину ответчика в возникновении недостатков помещения;
- экспертиза была проведена без участия ответчика (бывшего арендатора) в связи с тем, что истец не уведомил ответчика о проведении экспертизы, номер почтового идентификатора 66013515103711, указанный истцом, не имеет отношения к ответчику;
- никакой телеграммы ответчик не получал, следовательно, не реализовал свое право давать комментарии и возражения по ходу проведения экспертизы;
- в заключении эксперта неверно указаны сведения об объекте исследования. Согласно договору аренды от 01.11.2016 и передаточному акту от 01.11.2016 в аренду ООО "ЛИКА" было передано нежилое помещение N7 площадью 180,5 кв.м., в одноэтажном нежилом здании склада N1 общей площадью 2692,8 кв.м по адресу: г. Красноярск, ул. Шахтеров, 49ж, строение 7. Однако в заключение экспертизы в части 5 указано, что площадь помещения составляет 277,6 кв.м.;
- в части 7 заключения указана информация, также не соответствующая договору аренды от 01.11.2016 и передаточному акту от 01.11.2016. В заключение указано, что ООО "ЛИКА" арендовало 1/2 часть нежилого помещения. Непонятно, на основании чего экспертами сделан такой вывод, о каком помещении идет речь;
- экспертиза проведена по истечении более месяца с момента прекращения договора аренды с ответчиком и возврата помещения ответчиком истцу, за пределами срока действия договора аренды;
- после сдачи помещения N 7 истцу по акту после прекращения договора аренды в нем отсутствовали недостатки, препятствующие использованию помещения по назначению и сдаче его в аренду;
- истцом был заключен предварительный договор с последующим расторжением по инициативе несостоявшегося арендатора и выплатой истцом штрафной неустойки в фиксированном размере 80 000 руб. в отношении одного и того же помещения с другим юридическим лицом. Размер арендной платы и размер штрафной неустойки идентичны в обоих договорах. По исковым требованиям истца (ООО "ЗАМОК") к ООО "ФЛОРА" (дело N А33-20481/2017) заявлены идентичные требования о взыскании упущенной выгоды в идентичном размере, исходя из расчета 80 000 руб. арендная плата в месяц и 80 000 руб. обеспечительный платеж (сумма штрафной неустойки);
- указанные предварительные договоры заключены одновременно (от одной даты) в отношении одного помещения. Идентична и причина расторжения предварительных договоров - утрата интереса арендатора в связи с необходимостью восстановительных работ. Арендная плата и выплата штрафной неустойки по указанным предварительным договорам также производятся сторонами без участия банка - приходными/расходными кассовыми ордерами. Предполагаемым арендатором помещений по всем предварительным договорам является ООО "ВОСТОК ПАРКИНГ СИТИ";
- данные сделки истца являются сомнительными и нереальными, созданными для получения необоснованного дохода истцом с ответчиков;
- истец обязался перед новым арендатором переоборудовать возвращаемое ответчиком помещение, под нужды нового арендатора, в т.ч. оборудовать его административным помещением. Ответчик к данным обязательствам истца никакого отношения не имеет. Расторжение предварительного договора указывает на потерю интереса арендатора к заключению основного договора в связи с необходимостью его ремонта.
В обоснование доводов изложенных в отзыве, ответчиком в материалы дела представлены: предварительный договор от 30.03.2017 между истцом и ООО "ВОСТОК ПАРКИНГ СИТИ" в отношении помещения N7, от прежнего арендатора ООО "ФЛОРА"; соглашение о расторжение договора от 12.05.2017; приходные и расходные кассовые ордера; отчет об отслеживании почтового отправления с почтового идентификатора 66013515103711.
Из отзыва третьего лица ООО "Скраппер" следует, что общество является собственником нежилого здания: склад N 1, назначение: нежилое здание, 1- этажный, общая площадь 2 692,8 кв.м, адрес объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул.Шахтеров 49ж, строение 7, кадастровый номер 24:50:0300306:382. Нежилое здание принадлежит ООО "Скраппер" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.07.2014г. номер 24ЕЛ 393734. 01.01.2016 между ООО "Скраппер" и ООО "Замок" был заключен договор аренды, в соответствии с которым ООО "Скраппер" передал ООО "Замок" Склад N 1, назначение: нежилое здание, 1- этажный, общая площадь 2 692,8 кв.м, адрес объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул.Шахтеров 49ж, строение 7, с правом в соответствии с п.3.4 договора "передавать третьим лицам в пользование нежилое помещение или его части". 01.07.2016 ООО "Скраппер" и ООО "Замок" заключили соглашение о расторжении договора аренды от 01.01.2017. Согласно п.2 данного соглашения, помещения, арендуемые ООО "Замок" возвращены с недостатками, причиненными третьими лицами - бывшими субарендаторами данных помещений ООО "Агромикс", ООО "Флора", ООО "ЛиКа". Так же в п.6 данного соглашения указано, что ООО "Замок" обязуется взыскать с ООО "Агромикс", ООО "Флора", ООО "ЛиКа" ущерб, причиненный данным помещениям и выплатить его ООО "Скраппер", не позднее 6 месяцев со дня заключения соглашения.
Из отзыва третьего лица ООО "Восток Паркинг Сити" следует:
- 30.03.2017 между ООО "Восток Паркинг Сити" и ООО "Замок" был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N 7 площадью 180,5 кв.м., расположенного в складе N1 по адресу: г.Красноярск, ул.Шахтеров 49ж, строение 7, внесен обеспечительный платеж в размере 80 000 руб. 05.05.2017 по условиям предварительного договора его стороны должны были заключить основной договор аренды вышеуказанного помещения сроком на три месяца, с дальнейшим продлением на общий срок 11 месяцев;
- ООО "Восток Паркинг Сити" было известно, что объект аренды при заключении предварительного договора находился в аренде у арендатора ООО "ЛиКа" и до 05.05.2017 он должен был вернуть арендуемое им помещение ООО "Замок";
- 05.05.2017 стало известно, что помещение возвращено бывшим арендатором ООО "ЛиКа" с недостатками, не позволяющими передать нежилое помещение N 7 ООО "Восток Паркинг Сити" в состоянии, оговоренном в предварительном договоре;
- возвращенное ООО "Замок" бывшим арендатором ООО "ЛиКа" помещение, было совместно с ООО "Замок" осмотрено и оценено как требующее ремонта и без этого не подлежащее использованию;
- недостатки помещения не были устранены до установленной в предварительном договоре даты заключения основного договора аренды, интерес ООО "Восток Паркинг Сити" в заключении основного договора аренды был утрачен, с последующим подписанием соглашения о расторжении предварительного договора от 30.03.2017, а также ООО "Замок" был возвращен ООО "Восток Паркинг Сити" обеспечительный платеж в размере 80 000 руб., и выплачена штрафная неустойка в размере 100% суммы задатка/обеспечительного платежа, что составляет 80 000 руб.
Не согласившись с доводами ответчика, истцом представлены письменные возражения, в которых указал на следующее:
- по запросу истца ООО "Скраппер" предоставил предварительный договор с арендатором ООО "СНС Сервис", а также, договор подряда между ООО "Скраппер" с ООО "Фин-Строй" от 15.09.2017, на выполнение строительно-монтажных, отделочных работ в нежилом помещении N 7;
- предварительный договор ООО "Скраппер" с ООО "СНС Сервис" и договор подряда между ООО "Скраппер" с ООО "Фин-Строй" являются письменными доказательствами, подтверждающими спрос на аренду данного помещения и размер среднерыночной арендной платы за него;
- уведомлением N3202/17 от 29.05.2017 арендатор/ответчик был проинформирован о дне и времени проведения независимым экспертом ООО "СудСтройЭкспертиза" строительно-технического исследования, что подтверждается квитанцией в материалах дела об отправке заказного письма от 31.05.2017. Адрес, по которому истец направил уведомление о проведении исследования указан тот, который был согласован с ответчиком и прописан в договоре аренды нежилого помещения N7 от 01.11.2016;
- 30.04.2017 был проведен осмотр нежилого помещения N7, составлен типовой акт приема-передачи от 30.04.2017 в котором указаны все дефекты выявленные при осмотре, дефектная ведомость от 30.04.2017 в которой указана общая стоимость ремонтных работ 424 954 руб.;
- по типовому передаточному акту от 01.01.2016, который является приложением N2 к договору аренды нежилого помещения от 01.01.2016, указано что нежилое помещение передано в состоянии, соответствующем назначению этого имущества, на момент передачи находится в исправном состоянии и соответствует требованиям по эксплуатации, с наличием указанных недостатков при приеме помещения N7 ответчик не спорил и в акте свое несогласие не выразил;
- стоимость устранения недостатков была определена истцом на основании дефектной ведомости и отражена в акте. Ответчик с суммой, указанной в акте приема-передачи от 30.04.2017 не согласился;
- в связи с тем, что спорное нежилое помещение повреждено ответчиком в период его аренды/эксплуатации, у истца отсутствовала возможность без предварительно проведенных ремонтных работ по устранению недостатков нежилого помещения заключить с новым арендатором ООО "Восток Паркинг Сити" основной договор аренды данного помещения в срок, указанный в предварительном договоре;
- на момент заключения ООО "Восток Паркинг Сити" предварительного договора от 30.03.2017 нежилое помещение N 7 площадью 180,5 кв.м., находилось в аренде у ответчика, следовательно, ООО "Восток Паркинг Сити" не представлялось возможным дать оценку наличию либо отсутствию ущерба, в связи с тем, что в помещении находилось имущество ответчика;
- невозможность распоряжения истцом нежилым помещением путем сдачи его в аренду новому арендатору, чем истцу причинены убытки, в виде упущенной выгоды является прямым следствием неправомерных действий ответчика.
В опровержение доводов ответчика, истцом в материалы дела представлены: предварительный договор аренды от 05.07.2017 между ООО "Скраппер" и ООО "СНС Сервис", договор подряда между ООО "Скраппер" с ООО "Фин-Строй" от 15.09.2017, на выполнение строительно-монтажных, отделочных работ в нежилом помещении N 7.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты гражданских прав. Защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем возмещения убытков.
Предъявленные к взысканию с ответчиков расходы истца, фактически имеют правовую природу убытков.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).
Согласно статьям 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества. Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).
В обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.
Должник в свою очередь не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором (п. 3. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N7).
Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками, наличие вины причинителя вреда. Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь.
В качестве реального ущерба, истец предъявляет к взысканию с ответчика сумму в размере 181 373 руб. 09 коп., определенную обществом с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза" в заключении СТЭ 93-1-06/2017 от 05.07.2017, составленного по результатам строительно-технической исследования объемов и стоимости работ по ремонту помещений на объекте, расположенном по адресу: г.Красноярск, ул. Шахтеров, д.49 ж, строение 7, арендуемых ООО "ЛиКа", согласно договору аренды Nб/н от 01.11.2016, подписанного между истцом и ответчиком.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Факт передачи истцом ответчику нежилого помещения N7, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Шахтеров, 49ж, стр.3, склад N1 (Промбаза), общей площадью 180,5 кв.м., во временное владение и пользование подтвержден актом приема-передачи от 01.11.2016, сторонами не оспаривается.
Как следует из акта нежилое помещение передано в состоянии, соответствующем назначению этого имущества, на момент передачи находится в исправном состоянии и соответствует требованиям по эксплуатации.
Согласно пункту 6 акта приема-передачи, при прекращении пользования объектом аренды арендатор обязан передать его арендодателю в состоянии, не хуже чем получил по настоящему акту, с учетом нормального износа, вместе с ключами и иным имуществом, документами, если таковые передавались.
Истцом надлежащих доказательств использования ответчиком в период арендного пользования нежилым помещением в нарушение условий его целевого использования не представлено.
Суду не представлены доказательств, что в период использования имущества арендатором нарушались условия договора, а арендодателем были предъявлены к арендатору какие-либо претензии в части эксплуатации и сохранности переданного в аренду имущества.
Письмом от 25.04.2017 ответчик направил в адрес истца акт приема-передачи (возврата) арендуемого нежилого помещения N7 для подписания, с указанием, что арендуемое помещение полностью освобождено арендатором.
30.04.2017 истцом составлен типовой акт приема-передачи имущества по договору аренды от 01.11.2016, в котором отражены дефекты возвращенного помещения, а также стоимость ущерба в размере 424 954 руб. Данный акт подписан ответчиком с замечаниями, ответчик указал, что помещение передано в нормальном состоянии.
В подтверждение стоимости ущерба истцом представлена дефектная ведомость от 30.04.2017.
Вместе с тем, судом установлено, что дефектная ведомость от 30.04.2017 со стороны ответчика не подписана, доказательств согласования с ответчиком дефектной ведомости истцом в материалы дела не представлено.
31.05.2017 истцом направлено уведомление N3202/17 от 29.05.2017 адресованное ООО "ЛиКа" с указанием, что 09.06.2017 в 11-00 нежилое помещение N7 (пром.база) площадью 180,5 кв.м., ранее находившееся у ответчика в аренде будет осмотрено обществом с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза" на предмет строительно-технического исследования и стоимости по ремонту помещения.
В качестве доказательств направления уведомления истцом представлено в материалы дела почтовое уведомление от 31.05.2017 (почтовый идентификатор N66013515103711).
Оспаривая надлежащее извещение об осмотре обществом с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза" спорного помещения на предмет строительно-технического исследования и стоимости по его ремонту, ответчик указал на то, что заблаговременно о проведении осмотра не извещался, представив в материалы дела отчет об отслеживании отправления с сайта "Почта России" (почтовый идентификатор N66013515103711).
Оценивая доводы ответчика в указанной части, суд приходит к выводу о его обоснованности на основании следующего.
Судом установлено, что уведомление от 29.05.2017 принято в отделение связи только 31.05.2017, при этом проведение осмотра спорного помещения обществом с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза" было запланировано и проведено 09.06.2017.
Истец, как лицо заинтересованное и действующее разумно и добросовестно, должен был учитывать возможное время пробега почтовой корреспонденции, а также вероятность того, что корреспонденция может быть не получена ответчиком в день получения уведомления отдела почтовой связи, в силу установленных Правил оказания услуг почтовой связи (утвержденных Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234) сроков получения адресатом корреспонденции после первичного и (или) вторичного извещения.
Согласно отчету об отслеживании отправления с сайта "Почта России" (почтовый идентификатор N66013515103711), 04.07.2017 срок хранения почтового отправления истек, отправление возвращено обратно отправителю.
Таким образом, суд приходит к выводу, что истец не принял надлежащих мер по заблаговременному извещению ответчика о проведении осмотра спорного помещения.
Кроме того, из представленного в материалы дела заключения экспертов ООО "СудСтройЭкспертиза" следует, что ООО "Лика" о дате осмотра извещено телеграммой. Однако в материалы дела не представлены доказательства извещения телеграммой ООО "Лика" о дате осмотра спорного помещения.
В качестве доказательства причинения ущерба в результате повреждения ответчиком нежилого помещения по договору аренды Nб/н от 01.11.2016, истцом в материалы дела представлено заключение общества с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза" СТЭ 93-1-06/2017 от 05.07.2017, согласно которому стоимость работ по ремонту помещений составляет 181 373 руб. 09 коп.
Согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.
Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Согласно экспертному заключению предметом исследования являлись нежилые помещения склад 1-7 и находящийся в складе 1-7 двухэтажный офис. Помещения расположенные в ангаре склада N1 по адресу: г.Красноярск, ул.Шахтеров, дом 49ж, строение 7.
Как следует из раздела 3 данного заключения, исследование проведено с 09.06.2017 по 19.06.2017. В тоже время указано, что осмотр был произведен только 09.06.2017, при этом предметом осмотра были помещения складов и офиса.
В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды предметом аренды ответчика был определен торговое место, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Шахтеров, 49ж, стр.3, склад N1, нежилое помещение N7 (Промбаза), общей площадью 180,5 кв.м.
Из передаточного акта от 01.11.2016 следует, что ответчику в пользование было передано нежилое помещение N7 площадью 180,5 кв.м., в том числе офис 37 кв.м., в одноэтажном нежилом здании склада N1 общей площадью 2 692,8 кв.м. по адресу: г.Красноярск, ул.Шахтеров, 49ж, строение 7 передано арендатору в состоянии, соответствующем назначению данного имущества, на момент передачи находится в исправном состоянии и соответствует требованиям по эксплуатации.
Предметом аренды нежилые помещения склад 1-7, а также офис на втором этаже (которые были осмотрены представителями общества с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза") не являлись. Не смотря на данный факт в заключение (Раздел 4, последнее предложение) указано, что нежилые помещения использовались ООО "ЛиКа" под размещение офисов и складские помещения.
Кроме того, в заключение (раздел 5 страница 5) при определении повреждений помещения склада 1-7 указана площадь помещения 277,6 кв.м., в то время как ответчику было передано помещение общей площадью 180,5 кв.м.
С учетом данного обстоятельства, суд считает, что заключение не доказывает факт, что предметом осмотра являлись непосредственно только те помещения, которые переданные в аренду ответчику.
Данное обстоятельство подтверждается и противоречиями с актом приема-передачи от 30.04.2017 и заключением "СудСтройЭкспертизы" в части описания количества, характера и местонахождения дефектов.
Как следует из заключения (раздел 6 лист 8) все установленные при осмотре, повреждения помещений, возникли вследствие размещения мебели, движения людей, крепления информационных материалов на стенах помещений и коридоров, то есть носят эксплуатационный характер, а не являются причиной противоправных действия арендатора, использовавшего помещения в нарушение условий договора аренды. В заключении указаны вмятины, эксплуатационные загрязнения на полу, неработающий светильник, наличие отверстий для крепления камер, розеток и т.д., установка шпингалетов на двери и прочие недостатки эксплуатационного характера.
При этом суд отмечает, что обозначенное в акте от 30.04.2017 несанкционированное переоборудование душевой комнаты в сан.узел не нашло свое отражение в заключение экспертов, в локально сметном расчете, а также в дефектной ведомости. Истец затруднился пояснить, в чем заключается переоборудование, в то время как ответчик указал, что подобное переоборудование не производилось.
Суд также отмечает, что стоимость работ по ремонту помещений определена экспертами с учетом ? площади занимаемой ООО "ЛиКа" от общего объема проведенного исследования и установления общей стоимости ремонта, при этом экспертом не приведена стоимость ремонта непосредственно занимаемых ООО "ЛиКа" в период аренды помещений.
Кроме того, суд обращает внимание на то обстоятельство, что арендованное ООО "ЛиКа" помещение было фактически освобождено 25.04.2017 и возвращено по акту 30.04.2017, что не оспорено ответчиком, в то время как осмотр помещения был проведен по истечении более месяца с момента освобождения спорного помещения.
Суду не представлены доказательства, что помещения переданные ответчику с момента из возврата истцу до момента осмотра находились в состоянии, которое обеспечивало бы их сохранность от нанесения третьими лицами тех дефектов и повреждений, которые были зафиксированы в заключении.
Ответчиком акт приема-передачи от 30.04.2017г подписан с возражениями, указывающими на нормальное состояние помещения. Первый осмотр помещения, согласно заключения "СудСтройЭкспертиза", состоялся лишь 09.06.2017.
Доказательств того, что указанные в заключении дефекты возникли в период аренды ответчиком помещения в материалы дела не предоставлено.
Учитывая положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также
фактическое использование ответчиком помещения в период аренды с 01.11.2016г. по 30.04.2017г., суд считает, что ни представленным в дело актом от 30.04.2017, ни заключением общества с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза" не подтвержден факт нанесения ответчиком помещению, являющегося предметом аренды ущерба, который по своему характеру причинения превысил бы нормальный износ следствии его эксплуатации по целевому назначению.
С учетом вышеизложенного, суд считает, что истцом по делу не доказаны ни факт причинения ответчиком реального ущерба, ни его размер, ни наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и выявленными дефектами в ранее используемых по договору аренды от 01.11.2016 помещениях, в связи с чем, требование истца о взыскании реального ущерба в размере 181 373 руб. 09 коп. удовлетворению не подлежит.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 80 000 руб. неустойки (100% обеспечительного платежа), выплаченного истцом, третьему лицу ООО "Восток Паркинг Сити" по предварительному договору от 30.03.2017, ввиду его не заключения 05.05.2017, а также 240 000 руб. упущенной выгоды в виде арендных платежей за май, июнь, июль 2017 года по незаключенному с 05.05.2017 основному договору аренды.
Как следует из материалов дела, 30.03.2017 между обществом с ограниченной ответственностью "Замок" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Восток Паркинг Сити" (арендатор) подписан предварительный договор, согласно которому предметом данного предварительного договора его стороны определилипередачу арендодателем арендатору в аренду нежилого помещения N 7 площадью 180,5 кв.м., расположенного в складе N1 по адресу: г. Красноярск, ул. Шахтеров 49ж, строение 7, стороны обязуются заключить в будущем договор аренды данного помещения.
В пункте 1.2. договора установлено, что договор является предварительным и содержит основные условия договора аренды, который должен быть заключен до 05.05.2017, к моменту чего объект аренды должен быть принят арендодателем от прежнего арендатора ООО "ЛиКа" по досрочно прекращенному договору аренды и быть полностью подготовлен арендодателем к его передаче новому арендатору ООО "Восток Паркинг Сити", в надлежащем/рабочем состоянии, обеспечивающем его пользование в качестве склада с административным помещением.
Согласно пункту 4.3. предварительного договора, в случае уклонения арендодателя от заключения основного договора аренды, а равно незаключение арендодателем основного договора аренды по причинам, за которые арендатор не несет ответственность, арендодатель возвращает арендатору 80 000 руб. задатка и уплачивает штрафную неустойку в размере 100% стоимости задатка в течение 5 дней после 05.05.2017 - момента наступления любого из вышеуказанных обязательств не заключения основного договора аренды.
10.05.2017 обществом с ограниченной ответственностью "Восток Паркинг Сити" и обществом с ограниченной ответственностью "Замок" подписано соглашение о расторжении предварительного договора от 30.03.2017, в виду утраты интереса общества с ограниченной ответственностью "Восток Паркинг Сити" к заключению основного договора аренды нежилого помещения, в связи с необходимостью проведения восстановительных ремонтных работ в нежилом помещении, подлежащем сдаче в аренду 05.05.2017.
При этом, доказательств того, что установленные актом от 30.04.2017 дефекты помещения вызваны действиями ответчика в материалы дела не представлено.
Согласно пункту 2 данного соглашения, во исполнение п.4.3. предварительного договора, истец принял на себя обязательство вернуть арендатору 80 000 руб. обеспечительного взноса, а также оплатить 80 000 штрафную неустойку в размере 100% обеспечительного взноса, в день заключения данного соглашения.
Факт возврата истцом вышеуказанных сумм ООО "Восток Паркинг Сити" нашел свое подтверждение в представленных в материалы дела расходных кассовых ордерах 74/ПО, 75/ПО от 10.05.2017.
Судом установлено, что доказательств направления третьим лицом ООО "Восток Паркинг Сити" требования об оплате штрафа в течение 5 дней после 05.05.2017 в материалы дела не представлено.
Факт оплаты истцом третьему лицу обеспечительного платежа в размере 80 000 руб. является добровольно принятой на себя обязанностью истца перед третьим лицом, в связи с подписанием предварительного договора.
Кроме того, на момент подписания предварительного договора, истец (как будущий арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Восток Паркинг Сити" (как будущий арендатор) как минимум должны были произвести осмотр помещения, определенного в качестве будущего объекта аренды, в том числе с определением его технического состояния, так как на день подписания предварительного договора, помещение с 01.11.2016 уже использовалось третьим лицом по целевому назначению.
Истец в судебном заседании пояснил, что общество с ограниченной ответственностью "Восток Паркинг Сити" осматривало помещение до подписания предварительного договора, что свидетельствует об осведомленности общества о состоянии помещения, которое последнее планировало арендовать.
Как следует из условий предварительного договора аренды от 30.03.2017, арендодатель принял на себя обязательства в части того, что объект аренды должен быть полностью им подготовлен к передаче новому арендатору ООО "Восток Паркинг Сити", в надлежащем/рабочем состоянии, обеспечивающем его пользование в качестве склада с административным помещением.
То есть, из фактического толкования условий предварительного договора аренды, именно на арендодателе лежало обязательство по предоставлению надлежащего объекта аренды.
При этом доказательства невозможности использования помещения по целевому назначению, обозначенному в предварительном договоре, материалы дела не содержат.
Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как следует из предварительного договора, сторонами определен срок заключения основного договора, а именно до 05.05.2017.
Поскольку основной договор аренды не был заключен сторонами в указанный срок, и суду не представлено доказательств направления сторонами предложений о заключении основного договора до 05.05.2017, с учетом положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором с указанной даты считаются прекращенными.
С учетом вышеуказанного обстоятельства, факт подписания 10.05.2017 сторонами соглашения о расторжении предварительного договора от 30.03.2017 независимо от причин составления такого соглашения, не имеет правового значения, в связи с прекращением обязательств по предварительному договору.
Следовательно, возврат истцом третьему лицу обеспечительного платежа в размере 80 000 руб., а также не получение истцом от третьего лица арендных платежей в размере 240 000 руб., являются добровольно принятыми на себя истцом обязательствами, как участника предпринимательской деятельности и не находятся в зависимости от каких-либо действий (бездействия) ответчика по делу.
С учетом изложенного, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд полагает, что факт наличия причинной связи между действиями (поведением) ответчика и убытками кредитора не подтвержден материалами дела, в связи с чем, требования истца о взыскании реального ущерба, упущенной выгоды, не обоснованы и не подлежат удовлетворению.
При указанных обстоятельствах суд отклоняет доводы истца и отказывает в удовлетворении иска в полном объеме.
Согласно части 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.
Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".
По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
РЕШИЛ:
В иске отказать.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.
Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья
А.А. Горбатова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
