Дата принятия: 15 декабря 2017г.
Номер документа: А33-21031/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
от 15 декабря 2017 года Дело N А33-21031/2017
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 08 декабря 2017 года.
В полном объёме решение изготовлено 15 декабря 2017 года.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Лескова Р.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску
общества с ограниченной ответственностью "Замок" (ИНН 2465274600, ОГРН 1122468036261, г Красноярск)
к обществу с ограниченной ответственностью "Агромикс" (ИНН 2466158276, ОГРН 1152468000365, Красноярск)
о взыскании убытков,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:
- общества с ограниченной ответственностью "Ресурс и К" г.Красноярск,
- общества с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза" г.Красноярск,
в присутствии в судебном заседании:
от истца: Калининой Ю.С., представителя по доверенности от 17.01.2017, личность удостоверена паспортом;
от ответчика: Курашевой Р.В., представителя по доверенности от 18.09.2017, личность удостоверена паспортом;
При ведении протокола секретарем судебного заседания Гусейновой А.Ф.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Замок" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агромикс" (далее - ответчик) о взыскании реального ущерба причинённого в результате повреждения нежилого помещения по договору аренды от 01.11.2016 в размере 685 411,61 руб., неустойки выплаченной по предварительному договору от 17.04.2017 в размере 80 000,00 руб., упущенной выгоды в размере 240 000,00 руб.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 29.08.2017 возбуждено производство по делу. Назначены предварительное и судебное заседания на 25.09.2017.
Определением от 25.09.2017 отложено предварительное судебное заседание на 20.10.2017, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета "Ресурс и К".
В предварительное судебное заседание 20.10.2017г. третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте предварительного и судебного заседания не явилось, представителей не направило. Согласно статьям 123, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.
Представитель истца заявил ходатайство о вызове в судебное заседание в качестве свидетеля эксперта общества с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза", составившего техническое заключение.
Рассмотрев ходатайство истца, суд, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вынес определение о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных общество с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза", учитывая, что при рассмотрении дела будет дана оценка представленному истцом в материалы дела заключению данной организации.
Учитывая необходимость извещения третьего лица о его привлечении к участию в деле, арбитражным судом 20.10.2017г. вынесено определение об отложении предварительного судебного заседания на 08.12.2017.
В предварительное судебное заседание 08.12.2017г. третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте предварительного и судебного заседания не явились, уполномоченных представителей не направили. Согласно статьям 123, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.
Суду поступил отзыв третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Ресурс и К", который приобщен к материалам дела.
Ответчик исковые требования истца не признал, представив суду отзыв на иск и пояснение, в которых изложил следующие основания отклонения требований:
- Истец утверждает, что ответчиком ему причинены убытки в размере 1 005 411,61 рублей.
Реализация такого способа защиты права как возмещение убытков предполагает применение к правонарушителю имущественных санкций, а потому возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: 1. совершение противоправного действия (бездействия), 2. возникновение у потерпевшего убытков, 3. причинно-следственная связь между действиями и его последствиями и 4. вина правонарушителя. Согласно, п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Таким образом, бремя доказывания всего состава правонарушения, в т.ч. вины ответчика, лежит на лице, обратившимся за возмещением убытков (истце), поскольку именно на данных обстоятельствах основываются его требования.
По существу заявленный требований:
1. С наличием реального ущерба ответчик не согласен. Помещение N 6 было сдано истцу после прекращения договора аренды по акту в годном к использовании по назначению состоянии с учётом нормального износа. Ответчик никогда не соглашался с предъявляемыми требованиями. В акте приёма-передачи была сделана отметка о несогласии ответчика с выводами истца.
2. Истец провёл экспертизу без участия ответчика. Дата экспертизы: с 09.06.2017 по 19.06.2017 г. Уведомление получено ответчиком 14.07.2017 г. (N почтового идентификатора 66013515103698).
3. Выводы экспертизы не могут являться надлежащим доказательством убытков истца по следующим основаниям:
3.1. экспертиза была проведена без ответчика, который не был надлежащим образом уведомлен.
3.2. В представленном экспертном заключении указано, что целью являлось в т.ч. определение наличия повреждений в помещении, арендуемом ООО "АГРОМИКС". Однако, на момент проведения исследования ООО "АГРОМИКС" арендатором не являлось. Представленное истцом заключение составлено не в период использования помещения ответчиком, а спустя более, чем месяц, с момента возврата помещения ответчиком. Как уже было указано, помещение было возвращено ответчиком в надлежащем состоянии. Указанные в акте возврата дефекты были надуманны самим арендодателем, а потому не были признаны арендатором.
Таким образом, представленное истцом заключение не является доказательством наличия дефектов, возникших в период действия договора аренды, а не после того как помещение было возращено истцу.
3.3. Если принять во внимание данный документ, то из содержания следует, что не работает 4 светильника, а не пять, как пытался указать истец в своем акте при возврате помещения, при этом сведения о каких-либо отверстиях в стенах, о которых пишет истец в акте возврата, в экспертном заключении отсутствуют. Что еще раз подтверждает надуманность дефектов, отраженных истцом в акте, и обоснованное несогласие ответчика относительно наличия данных дефектов в момент возврата помещения.
3.4. Указание в заключении о наличии вмятин на профлисте, не свидетельствует о том, что вмятины были нанесены в период действия договора аренды, а не после того как помещение было возвращено истцу ответчиком, а также то, что наличие данных вмятин и грязные полы не являются следствием нормального износа и может препятствовать дальнейшей эксплуатации помещения.
3.5. Истец не доказывает выводами экспертизы, что недостатки помещения возникли по вине ответчика. Выводы эксперта должны быть основаны на разнице между состоянием арендуемого помещения до сдачи в аренду и после его возвращения. Так как отсутствуют какие-либо данные о проведении экспертизы состояния помещения номер 6 до сдачи его в аренду, то считаем, что проведение экспертизы вообще нецелесообразно. Выводы экспертов в данном случае не могут объективно указывать на вину ответчика в возникновении недостатков помещения.
4. В отношении упущенной выгоды. Считаем, что истец не доказал свои убытки. Ответчик категорически не согласен с тем, что помещение N 6 не могло быть сдано в аренду по вине ответчика. Ответчик считает, что после сдачи помещения N 6 истцу по акту после прекращения договора аренды в нем отсутствовали недостатки, препятствующие использованию помещения по назначению и сдаче его в аренду.
Истец намеренно, своими действиями допускает возникновение своих убытков, ответственность за возникновение которых пытается переложить на ответчика.
Так, исходя из п. 1.2. предварительного договора, следует, что арендодатель (истец) обязался предоставить новому арендатору помещение с целью использования в качестве склада с административным помещением. При этом именно истец обязался перед своим новым арендатором привести помещение в состояние, пригодное для аренды под указанную цель. Ранее, спорное помещение сдавалось в аренду ответчику исключительно для хранения и реализации пищевых продуктов, и никаких административных помещений не имело (п. 1.1. договора аренды от 01.11.2016 г.). Таким образом, исходя из указанного документа, следует, что Истец обязался перед новым арендатором переоборудовать возвращаемое ответчиком помещение, под нужды нового арендатора, в т.ч. оборудовать его административным помещением.
В свою очередь ответчик, к данным обязательствам истца никакого отношения не имеет.
При этом исходя из текста соглашения о расторжении предварительного договора, поводом для его расторжения явилась утрата интереса нового арендатора.
Таким образом, истец по непонятной причине, добровольно принял на себя обязательство выплатить несостоявшемуся арендатору неустойку, в то время как оснований нести такую ответственность не существовало. Истец сам создал для себя убытки в виде выплаты неустоек. Требуемая истцом упущенная выгода никак не могла быть получена истцом, по той причине, что он сам по взаимному согласию с новым арендатором расторг предварительный договор.
Истец не доказывает причинно-следственную связь между действиями/бездействием ответчика и возникновением своей упущенной выгоды. Этой связи нет. С учетом указанного требования истца о возмещении ответчиком возникших у него убытков в виде возмещения реального ущерба и упущенной выгоды, являются необоснованными. Вины ответчика в убытках истца нет.
5. Кроме того, в претензии от 13.07.2017 г. истец не требует взыскания с ответчика суммы упущенной выгоды (240 000 рублей) и реального ущерба в виде обеспечительного платежа (80 000 рублей). Таким образом, обязательный досудебный порядок урегулирования спора в отношении указанных требований истцом не соблюден.
В отношении убытков в виде реального ущерба. О нормальном износе.
- Ответчик настаивает на том, что арендуемое им помещение N 6 было сдано истцу по акту в годном к использованию по назначению состоянии с учётом нормального износа, согласно условиям договора. Выводы ответчика основаны на следующих нормах и доводах.
Арендодатель согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 3.2.5. Договора аренды торгового места от 01.11.2016 г., заключенного между истцом и ответчиком, Арендатор обязан возвратить торговое место Арендодателю не позднее дня истечения срока действия договора по акту приема-передачи в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа.
В соответствии с передаточным Актом от 01.11.2016 г. истец передал ответчику в аренду помещение N 6 "в исправном состоянии с учетом нормального износа" (пункт 2 Акта).
Согласно Акту приема-передачи помещения от 30.04.2017 г. ответчик передал (вернул) истцу помещение, годное к эксплуатации по назначению с учетом нормального износа. С указанными истцом в акте дефектами помещения, их количеством и оценкой ответчик не согласился, сделав об этом отметку в акте.
Ответчик утверждает, что помещение было сдано арендодателю в нормальном состоянии с учетом нормального износа, пригодном к использованию по назначению. Нормальный износ - это оценочная категория. Нормативы нормального износа в целях ст. 622 ГК РФ законодательно не утверждены. Нормальный износ в гражданском законодательстве упоминается неоднократно (например, в ст. 622, 689, п. 2 ст. 755 Гражданского кодекса РФ, в п. 1 ст. 1022 Гражданского кодекса РФ употребляется также понятие "естественный износ") без раскрытия его признаков. Считаем, что в указанных нормах подразумевается физический (материальный) износ. Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека (п. 1.1 Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р), утвержденных приказом Госстроя СССР от 24 декабря 1986 г. N 446).
Применительно к нежилым зданиям физический износ понимается как ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стоимости (п. 2 Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. N 404). Соответственно, нормальным износом могут быть признаны естественные при обычном использовании имущества (по назначению) изменения его свойств, приводящие к предвидимому снижению стоимости, при сохранении возможности эксплуатации имущества по его назначению.
Опираясь на данную норму, используемую экспертами в проведенной по инициативе истца экспертизе, можно сделать вывод, что нормальный износ нежилого помещения подразумевает утрату им первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия жизнедеятельности человека, а именно: в результате использования (эксплуатации) помещения по его прямому назначению.
Согласно договору аренды арендуемое помещение сдавалось в виде торгового места с целью хранения и реализации пищевых продуктов (пункты 1.1. и 1.3. договора). Это складское помещение. Таким образом, назначение арендуемого помещения подразумевает его эксплуатацию в качестве места получения, хранения и отгрузки (реализации) продуктов питания, а именно - овощей, фруктов и т.п. Арендатор правомерно использовал помещение именно по назначению. Обычная, нормальная эксплуатация складского помещения подразумевает наличие загрязнения пола, эксплуатационное загрязнение фасонных элементов, перегоревшие лампы светильников, что является нормальным износом помещения с учетом его назначения. Арендуемое помещение не предназначалось для использования под офис. В Заключении экспертизы неверно указаны сведения о назначении помещения (последнее предложение 4 части).
В части 6 Заключения экспертизы, проведенной истцом в одностороннем порядке, дословно указано, что "все установленные при осмотре повреждения помещения возникли вследствие размещения мебели, движения людей, крепления информационных материалов на стенах помещения, т.е. носят эксплуатационный характер". Таким образом, эксперты подтверждают, что рассматриваемое помещение имеет износ эксплуатационного характера.
Вывод N1: На основании вышеуказанного считаем, что помещение N6 было сдано ответчиком истцу в пригодном к эксплуатации по назначению (склад) состоянии с учетом нормального износа. Технико-эксплуатационные качества всех конструкций помещения (прочность, устойчивость, надежность) сохранены. Загрязнение пола, эксплуатационное загрязнение фасонных элементов, эксплуатационные отверстия и небольшие вмятины на сэндвич-панелях, перегоревшие лампы светильников -укладываются в понятие "физический износ конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека, с сохранением возможности использования имущества по назначению (склад). Истцом не доказан факт превышения нормального износа указанного помещения.
По поводу экспертизы.
- экспертам не были поставлены корректные вопросы. Были поставлены вопросы о повреждениях помещения, тогда как необходимо было исследовать соответствие состояния помещения нормальному износу. Должны были быть поставлены вопросы о наличии или отсутствии факта превышения степени реального износа помещения по сравнению с его нормальным износом (нормальный износ / превышающий нормальный износ арендованных помещений), а также об объеме и стоимости ремонтных восстановительных работ для устранения недостатков, характеризующих степень износа, превышающего нормальный, при его наличии.
В итоге экспертизы Истцом не представлены доказательства того, что отраженные в экспертизе недостатки (эксплуатационные загрязнения фасонных элементов, вмятины и эксплуатационные отверстия в сэндвич-панелях, эксплуатационные загрязнения пола и не горевшие лампы светильников и т.д.), не являются нормальным износом возвращенного арендованного помещения.
- Истец не доказывает выводами экспертизы, что недостатки помещения возникли по вине ответчика. Нет достаточных и обоснованных доказательств того, что недочеты помещения образовались именно в период действия договора аренды с ответчиком, а не до передачи помещения ответчику, поскольку из Акта приема-передачи помещения в аренду от 01.11.2016 г. следует, что арендатору помещение передано "в исправном состоянии с учетом нормального износа", то есть перед сдачей помещения в аренду ремонт не производился, помещение было передано ответчику в аренду со следами естественного износа.
Решить вопрос о превышении уровня нормального износа конкретным лицом возможно только, если достоверно известно состояние имущества до начала действия договора аренды с этим лицом, а также при возврате его арендатором (по этому поводу: Постановление от 13.05.2015 Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа N А53-23219/2014).
Истец же провёл экспертизу состояния помещения в целом, получив Заключение о состоянии помещения за весь период его существования к моменту проведения экспертизы, в связи с чем, отсутствуют основания полагать, что зафиксированные в нем повреждения причинены именно ответчиком. До сдачи этого помещения в аренду ответчику истец не проводил ремонтных работ в помещении и сдал его ответчику в состоянии уже с нормальным износом (согласно передаточному Акту от 01.11.2016 г.).
Помимо вышеуказанного, считаем результаты проведенной истцом в одностороннем порядке экспертизы недопустимым доказательством по следующим основаниям:
а) экспертиза проведения по истечению месяца с момента прекращения договора аренды с ответчиком и возврата помещения ответчиком истцу, что подтверждается датой в акте приема-передачи помещения, а не в момент нахождения ответчика (бывшего арендатора) и его имущества в помещении (т.е. в период до сдачи помещения арендодателю) или в момент фактической передачи помещения ответчиком истцу. Экспертиза проведена за пределами срока действия договора аренды. За период времени (1 месяц) с помещением могло произойти что угодно с участием самого арендодателя или третьих лиц, без присутствия ответчика.
б) Экспертиза была проведена без участия ответчика (арендатора) в связи с тем, что истец не уведомил ответчика о проведении экспертизы. Дата экспертизы: с 09.06.2017 по 19.06.2017 г. Уведомление получено ответчиком 14.07.2017 г. (N почтового идентификатора 66013515103698). По независящим от ответчика обстоятельствам, ответчик не был уведомлен надлежащим образом о проведении экспертизы. Никакой телеграммы ответчик не получал (как необоснованно указано в тексте экспертизы).
Таким образом, ответчик не реализовал свое право давать комментарии и возражения по ходу проведения экспертизы. У ответчика нет уверенности, что экспертиза проводилась надлежащим образом, по фактическим, реальным показателям состояния помещения и в рамках, пределах именно того помещения, которое указано в исковых требованиях.
в) В Заключении отсутствует информация о том, какой метод (методы) исследования были применены экспертами, что противоречит Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ и статье 86 АПК РФ.
г) В Заключении эксперта неверно указаны сведения о назначении помещения под офис (последнее предложение 4 части). Согласно договору аренды помещение передано для складирования товара и его реализации. Считаем, что это имеет значение для правильности выводов экспертизы.
д) Объем работ, указанный в экспертизе как необходимый, по мнению экспертов, для устранения выявленного износа, необоснованно завышен.
Абсолютно не обоснован вывод экспертов о необходимости демонтажа стен из сэндвич-панелей объемом 100 м2 вместе с кровлей здания с целью замены одной панели. Не указано основание для проведения такого объема работ. Если это подразумевает замену поврежденной одной сэндвич-панели, то объем работ явно не обоснован. Обратившись за консультацией на сайты компаний, специализирующихся на монтаже/демонтаже сэндвич-панелей, узнаем, что общеизвестный и основной метод замены стеновой сэндвич-панели не предполагает демонтаж всего здания с крышей. Таким образом, выводы эксперта не вызывают доверия, так как не соответствуют реальному положению дел, противоречат профессиональной информации.
На основании вышеизложенного, считаем, что противоправность поведения ответчика (причинение ущерба арендованному имуществу сверх нормального износа) не доказана. Так же, как не доказан факт причинения реального ущерба и его размер.
В отношении упущенной выгоды.
Дополнительно к пункту 4 отзыва ответчик приводит следующие доводы.
В качестве доказательств своих убытков в виде упущенной выгоды Ответчик ссылается на предварительный договор, заключенный с третьим лицом, который впоследствии расторгается по инициативе третьего лица. Истец ссылается на то, что вынужден был оплатить штрафную неустойку 100% обеспечительного платежа.
Имеет отношение к данному делу информация о том, что истец заключает подобные предварительные договоры с последующим расторжением по инициативе несостоявшегося арендатора и выплатой истцом штрафной неустойки в фиксированном размере 80 000 рублей на регулярной основе. Размер арендной платы и размер штрафной неустойки идентичны во всех договорах, независимо от вида арендуемого помещения. В частности, по исковым требованиям истца (ООО "ЗАМОК") к компаниям ООО "ФЛОРА" (дело N АЗЗ-20481/2017) и ООО "ЛИКА" (дело N АЗЗ-21194/2017) заявлены идентичные требования о взыскании упущенной выгоды в идентичном размере, исходя из расчета 80 000 рублей - арендная плата в месяц и 80 000 рублей - обеспечительный платеж/он же сумма штрафной неустойки. Обращаем внимание на то, что указанные предварительные договоры заключены одновременно (от одной даты) в отношении одного помещения. Идентична и причина расторжения предварительных договоров - утрата интереса арендатора в связи с необходимостью восстановительных работ. Арендная плата и выплата штрафной неустойки по указанным предварительным договорам также производятся сторонами без участия банка - приходными/расходными кассовыми ордерами. Предполагаемым арендатором помещений по всем предварительным договорам является ООО "ВОСТОК ПАРКИНГ СИТИ" (ИНН 2465098070). Таким образом, истец заключает два предварительных договора с третьим лицом в отношении одного и того же помещения, потом расторгает соглашением эти договоры и уплачивает несостоявшемуся арендатору штраф дважды.
Руководствуясь разъяснениями, изложенными в п. 12 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.
Ответчик считает данные сделки истца сомнительными и нереальными, созданными для получения необоснованного дохода истцом с ответчиков. В противном случае, очевидно, что Истец своими прямыми действиями способствует возникновению и увеличению своих убытков, перекладывая ответственность за возникшие убытки на ответчиков.
Согласно статье 15 Кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Из содержания статьи 15 Кодекса следует, что взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий ответственности, предусмотренных законом: факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя ущерба, причинно-следственная связь между возникшими убытками и действиями (бездействием) ответчика.
Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков.
Как было ранее указано в отзыве, согласно пункту 1.2. предварительного договора, следует, что арендодатель (истец) обязался предоставить новому арендатору помещение с целью использования в качестве склада с административным помещением. При этом именно истец обязался перед своим новым арендатором привести помещение в состояние, пригодное для аренды под указанную цель.
Ранее, спорное помещение сдавалось в аренду ответчику исключительно для хранения и реализации пищевых продуктов, и никаких административных помещений не имело (п. 1.1. договора аренды от 01.11.2016 г.). Таким образом, исходя из указанного документа, следует, что Истец обязался перед новым арендатором переоборудовать возвращаемое ответчиком помещение, под нужды нового арендатора, в т.ч. оборудовать его административным помещением. Ответчик к данным обязательствам истца никакого отношения не имеет.
Исходя из текста соглашения о расторжении предварительного договора, поводом для его расторжения явилась: утрата интереса нового арендатора (ООО "ВОСТОК ПАРКИНГ СИТИ") в связи с необходимостью проведения восстановительных ремонтных работ в нежилом помещении, подлежащем сдаче в аренду. Данное основание соглашения о расторжении предварительного договора буквально не подразумевает наличие чьей-либо вины, а просто указывает на потерю интереса арендатора к заключению основного договора в связи с необходимостью его ремонта.
Таким образом, у истца отсутствовало основание для оплаты штрафной неустойки. Истец по непонятной причине, без какой-либо претензии, добровольно принял на себя обязательство выплатить несостоявшемуся арендатору неустойку, в то время как оснований нести такую ответственность не существовало. Истец сам создал для себя убытки в виде выплаты неустоек. Требуемая истцом упущенная выгода никак не могла быть получена истцом, по той причине, что он сам по взаимному согласию с новым арендатором расторг предварительный договор.
Истец не доказывает причинно-следственную связь между действиями/бездействием ответчика и возникновением своей упущенной выгоды. Этой связи нет. С учетом указанного требования истца о возмещении ответчиком возникших у него убытков в виде возмещения реального ущерба и упущенной выгоды, являются необоснованными. Вины ответчика в убытках истца нет.
От третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Ресурс и К" поступил отзыв на иск, согласно которому, данный участник процесса поддерживает заявленные требования на основании следующего:
- 17.04.2017г. между ООО "Ресурс и К" и ООО "Замок" был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N 6 площадью 324 кв.м., расположенного в складе N1 по адресу: г.Красноярск, ул.Шахтеров 49ж, строение 7, внесен обеспечительный платеж в размере 80 000 рублей.
- 01.05.2017 по условиям предварительного договора его стороны должны были заключить основной договор аренды вышеуказанного помещения сроком на три месяца, с дальнейшим продлением на общий срок 11 месяцев.
- ООО "Ресурс и К" было известно, что объект аренды при заключении предварительного договора находился в аренде у арендатора ООО "Агромикс" и до 01.05.2017г. он должен был вернуть арендуемое им помещение ООО "Замок".
- 01.05.2017г. ООО "Замок" пояснило, что помещение возвращено бывшим арендатором ООО "Агромикс" с недостатками, не позволяющими передать его нам в состоянии, оговоренном в предварительном договоре.
Возвращенное ООО "Замок" бывшим арендатором ООО "Агромикс" помещение было совместно с ООО "Замок" осмотрено и оценено как требующее ремонта и без этого не подлежащее использованию, учитывая несогласие с суммой ремонта бывшего арендатора ООО "Агромикс" и возможно требующегося для этого времени для проведения экспертиз и самого ремонта, судебной тяжбы.
Так как недостатки помещения не были устранены до установленной в предварительном договоре даты заключения основного договора аренды, наш интерес в заключении основного договора аренды утрачен. 05.05.2017г. между ООО "Ресурс и К" и ООО "Замок" был подписано соглашение о расторжении предварительного договора от 17.04.2017г., а также ООО "Замок" вернуло нам обеспечительный платеж в размере 80 000 рублей, выплатило неустойку в размере 80 000 рублей, предусмотренную предварительным договором.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
01 ноября 2016 между обществом с ограниченной ответственностью "Замок" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Агромикс" (арендатор) подписан Типовой договор аренды о предоставлении торгового места, согласно которому (п.1.1.) арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду торговое место: Склад N1 Нежилое помещение N6 (Промбаза) общей площадью 324 кв.м. по адресу: г.Красноярск, ул.Шахтеров, 49ж, строение 3.
Согласно п.1.2. договора аренды, срок договор определен с момента передачи торгового места по акту приема-передачи и по 30.09.2017г.
В соответствии с п.3.2.5 договор аренды, арендатор принял на себя обязательство по возврату арендодателю предмета аренды не позднее дня истечения срока действия договора по акту приема-передачи в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального естественного износа.
В соответствии с п.6.5. договора, он носит силу также передаточного акта подтверждающего, что арендодатель передал, а арендатор принял помещение, являющееся предметом аренды.
01.11.2016 между арендатором и арендодателем был подписан также типовой передаточный акт
Согласно данного акта Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду нежилое
помещение N6 площадью 324,0 кв.м. в одноэтажном нежилом здании Склада N 1 общей площадью 2692.8 кв.м. по адресу: г. Красноярск, ул. Шахтеров, 49ж,строение 7, далее но тексту - нежилое помещение, для осуществления обусловленной договором деятельности, на срок последнего.
Как следует из акта:
- нежилое помещение передано в состоянии, соответствующем назначению этого имущества, на момент передачи находится в исправном состоянии, с учетом нормального износа и соответствует требованиям по эксплуатации:
• наружные стены (кирпичные/сэндвич панели): целые;
• внутренние стены (сэндвич панели/ профлист): целые и чистые.
• потолки (покрытие: профлист): целые и чистые;
• окна ( ПВХ)): 2 шт.. из них 2 шт. целые.
• ворота - ролворота (с калиткой/без калитки)): 1 шт.. из них 1 шт. целые;
• полы (бетонные):. целые с протнвопыльным покрытием;
• приборы, оборудование освещения (складские светильники): 6 шт., из них 6 шт. целые;
• электрообеспечение: (имеется), проводка и подключение электрооборудования без дефектов, счетчик арендатора.
• водообеспечение: (не имеется),
• теплообеспечение: (имеется), тепловентилятор 1 шт. - без дефектов;
- Арендодатель передал, а Арендатор принял 3 ключей от 1 шт. замков (внутренних).
- Имущество Арендодателя находящееся в объекте аренды на момент составления настоящего акта, передаваемое Арендатору на срок договора, для использования по назначению тепловентилятор (новый, рабочий).- I шт., пульт управления тепловентилятором.
- Арендатор несет расходы по содержанию принятого имущества, в т.ч. его ремонту, восстановлению работоспособности. возмещению ущерба, в случае порчи/утраты такого имущества (его части).
- При прекращении пользования объектом аренды Арендатор обязан передать его Арендодателю в состоянии, не хуже чем получил по настоящему акту, с учетом нормального износа, вместе с ключами и иным имуществом, документами, если таковые передавались.
Согласно акта, он является основанием для начисления Арендатору арендной платы, начиная со дня его подписания и до дня возврата торговой точки по аналогичному передаточному акту
Сторонами по договору подписано также приложение N1 к договору аренды, в виде схемы, на котором определено местонахождения помещения 6, являющегося предметом аренды.
17.04.2017г. между обществом с ограниченной ответственностью "Замок" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ресурс и К" (арендатор) подписан предварительный договор.
Предметом данного предварительного договора его стороны определилипередачу Арендодателем Арендатору в аренду нежилого помещения N 6 площадью 324 кв.м., расположенного в складе N1 по адресу: г. Красноярск, ул. Шахтеров 49ж, строение 7, стороны обязуются заключить в будущем договор аренды данного помещения.
Согласно п.1.2. договора, стороны определили, что договор аренды должен быть заключен до 1 мая 2017г., к моменту чего объект аренды должен быть принят Арендодателем от прежнего арендатора ООО "Агромикс" по досрочно прекращенному договору аренды и быть полностью подготовлен Арендодателем к его передаче новому арендатору ООО "Ресурс и К", в надлежащем/рабочем состоянии, обеспечивающем его пользование в качестве склада с административным помещением.
Как следует из п. 1.3. В случае, если по объективным (независящим от воли сторон) причинам договор аренды не будет заключен в срок, указанный в п. 1.2 Предварительного договора, и стороны не утратят интерес к этому, новый разумный/достоверно обоснованный срок заключения договора аренды может быть установлен дополнением к Предварительному договору.
В разделе 2 предварительного договора, стороны определилиусловия будущего договора аренды.
В качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению договора аренды, в п.2.5. предварительного договора, внесено условие о том, что Арендатор уплачивает Арендодателю задаток/обеспечительный платеж в размере 80 000 рублей не позднее трех календарных дней с момента подписания Предварительного договора. После заключения договора аренды сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет арендной платы третьего месяца аренды по договору аренды.
Согласно п.4.1. предварительного договора, в случае уклонения Арендатора от заключения основного договора аренды, предусмотрена ответственность Арендатора в виде оплаты Арендодателю неустойки в размере равном начислению арендной платы за один месяц аренды, в течение 10 дней с момента отказа от заключения договора аренды. Отказом от заключения договора аренды признается неполучение Арендодателем предложения о заключении договора аренды, либо отказ Арендатора от подписания основного договора аренды.
17.04.2017г. по приходному кассовому ордеру N61/ОП от общества с ограниченной ответственностью "Ресурс и К", обществом с ограниченной ответственностью "Замок" принято 80 000 руб. по предварительному договору от 17.04.2017
Письмом от 25.04.2017г. ответчик по делу известил общество с ограниченной ответственностью "Замок" о том, что арендуемое нежилое помещение N6 площадью 324 кв.м. в одноэтажном нежилом здании склада N1 по адресу: г.Красноярск, ул.Шахтеров, 49ж, строение 3, ранее арендуемое по договору аренды от 01.11.2016г полностью освобождено арендатором. Данным письмом в адрес истца ответчиком направлен также акт приема-передачи в 2-х экз. подписанный ответчиком.
30.04.2017г. между сторонами по договору аренды составлен типовой акт приема-передачи. Данный акт подписан ответчиком с разногласиями в отношении дефектов, зафиксированных истцом в помещении, находившимся в аренде. Согласно указаниям истца в акте зафиксированы следующие дефекты:
- повреждена кирпичная кладка наружных стен площадью 0,4 м.3, путем установления розеток без согласования с арендатором, проделаны отверстия для их крепежа;
- внутренние стены имеют повреждения в виде:
- повреждения двух сэндвич панелей в левом верхнем и в правом верхнем углу склада (имеются отверстия для монтажа камер, установку камер видеонаблюдения арендатор не согласовывал с арендодателем);
- внизу в центральной стене склада, повреждена одна сэндвич панель имеется вмятина;
- при входе около ролворот повреждена одна сэндвич панель имеется вмятина.
- поврежден профлист в количестве 8 штук в центральной стене склада в виде вмятин.
- стены грязные;
- ворота - грязные;
- полы (бетонные с противопыльным покрытием) с дефектами нарушено противопыльное покрытие и сами полы (после демонтажа холодильных камер) общей площадью 324 кв.м. - грязные;
- приборы освещения - 6 штук, при включении не работают 5
Размер вышеуказанного ущерба определен арендодателем в 517 410 руб., на основании дефектной ведомости от 30.04.2017г.
Арендатором в вышеуказанном акте приведены следующие возражения:
- помещение сданы в нормальном состоянии, пригодном для его использования; - розетки установлены с согласования администрации ярмарки "Енисейский привоз";
- видеонаблюдение согласовывалось с администрацией;
- с указанными повреждениями и размером ущерба не согласны;
- все согласования давались в устной форме, при запросе предоставления письменного согласования в этом было отказано;
- все работы в помещении осуществлялись сотрудниками арендодателя, либо с согласия арендодателя.
05.05.2017г. между обществом с ограниченной ответственностью "Замок" и обществом с ограниченной ответственностью "Ресурс и К" подписано соглашение о расторжении предварительного договора от 17.04.2017г., в виду утраты интереса общества с ограниченной ответственностью "Ресурс и К" к заключению основного договора аренды нежилого помещения, в связи с необходимостью проведения восстановительных ремонтных работ в нежилом помещении, подлежащем сдаче в аренду 01.05.2017г. Согласно п.2 данного соглашения, во исполнение п.4.3. предварительного договора, истец принял на себя обязательство вернуть арендатору 80 000 руб. обеспечительного взноса, а также оплатить 80 000 штрафную неустойку в размере 100% обеспечительного взноса, в день заключения данного соглашения.
По расходным кассовым ордерам 67/ПО и 66/ПО от 05.05.2017г. директору общества с ограниченной ответственностью "Ресурс и К" Афанасьеву О.П. выданы наличные денежные средства в размере 160 000 руб. во исполнение соглашения от 05.05.2017г.
29.05.2017г. истцом по делу подготовлено уведомление N3201/17 на имя директора ответчика Пушкарева Р.П.о том, что 09.06.2017г. в 11-00 нежилое помещение N6 (пром.база) площадью 324 кв.м., ранее находившееся у ответчика в аренде будет осмотрено обществом с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза" на предмет строительно-технического исследования и стоимости по ремонту помещения.
В качестве доказательств отправки уведомления истцом представлена в материалы дела чек-продажи ФГУП Почта России от 31.05.2017г., номер почтового идентификатора 66013515103698. Уведомление направлено истцом по адресу - 660020 г.Красноярск, ул.Шахтеров, 49ж, корпус 1/6.
В дело представлено Заключение общества с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза" СТЭ 93/2017 от 05.07.2017. Согласно заключения предметом исследования являлись нежилые помещения склад 1-6. Помещения расположенные в одноэтажном ангаре склада N1 по адресу: г.Красноярск, ул.Шахтеров, дом 49ж, строение 7.
Как следует из раздела 3 данного заключения, исследование проведено с 9 июня 2017 года по 19 июня 2017 года Березовским Сергеем Николаевичем и Чачаковой Еленой Константиновной. Осмотр помещений складов и офиса проводился 9 июня 2017 года в 11.00 часов экспертом Березовским Сергеем Николаевичем в присутствии представителей ООО "Замок", в лице: директора Кадаш Елизаветы Владимировны. Представитель ООО "Агромикс" при осмотре помещений не присутствовал (о дате осмотра извещен телеграммой, данной ООО "Замок").
По результатам проведенного осмотра установлено: В помещении слада N 1-6 в нижней части наружных стен на высоту 0,85 м. кирпичная кладка, выше - сэндвич-панели. Внутренние стены профлист С 44 толщиной 0,7 мм. оцинкованный. Покрытие профлист оцинкованный по металлическим балкам. Полы бетонные шлифованные. Заполнение воротных проемов - ворота сегментные. Оконные откосы - окрашенные металлические фасонные элементы. Заполнение дверных проемов - наружная дверь из ПВХ-профиля. Внутренние двери деревянные ДГ 21-10, ДГ 21-9, ДГ 21-7. Заполнение оконных проемов - оконные блоки из ПВХ-профиля.
Нежилые помещения использовались под размещение офисов и складские помещения ООО "Агромикс" в соответствии с договором аренды N б/н от 01.11.2016 года.
Как следует из Раздела 5 заключения "Определение повреждений помещений и объемов ремонтных работ":
Склад N 1-6: Длина стен: 18 м; 17,8 м; 18 м; 17,8 м; высота до профлиста покрытия 7 м; площадь помещения 320,4 м2. При исследовании помещения были выявлены следующие повреждения:
- в помещении, на стене с воротами имеется повреждение сэндвич-панели в виде вмятины размером 30*30мм.
- имеется сквозное отверстие в сэндвич-панели, выполненное для прохода электрического кабеля.
- имеются эксплуатационные загрязнения фасонных элементов (отлив) в количестве 4м2 (фото 2).
- на стене слева от ворот имеется повреждение сэндвич-панели в виде вмятин на участке 250*400мм. В сэндвич-панели имеются отверстия диаметром 6мм в количестве 12шт.
- на стене напротив ворот имеются повреждения профлиста в виде вмятин со стороны помещения на участках 6*2,1м. и 6*1,5м (фото 4).
- на стене справа от ворот выполнен несанкционированный проем.
- на полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью 320,4 м2.
- не горят четыре светильника.
Как следует из заключения, для устранения недостатков в помещении необходимо: произвести замену поврежденных сэндвич-панелей с демонтажом и последующим монтажом панелей, находящихся выше поврежденного участка и демонтажом покрытия и кровли над поврежденным участком. Произвести замену поврежденного профлиста. Отмыть фасонные элементы и полы. Заменить неработающие светильники.
В соответствии с Разделом 6 "Определение вида ремонта помещения", арендуемые помещения использовались ООО "Агромикс" под размещение офисов и складских помещений, т.е. в соответствии договорами аренды N б/н от 01.11.2016 года. При осмотре помещений установлено, что имеются повреждения отделки стен, и дверных блоков. Все установленные при осмотре, повреждения помещений, возникли вследствие размещения мебели, движения людей, крепления информационных материалов на стенах помещений и коридоров, т.е. носят эксплуатационный характер.
Согласно раздела 7 определены объемы работ по ремонту помещения, согласно которому для устранения выявленных повреждений необходимо выполнить ремонт отдельных элементов отделки помещений, в том числе:
- демонтаж профлиста кровельного покрытия - 84 м2;
- демонтаж пароизоляционной и ветровлагозащитной мембраны - 84 м2;
- демонтаж утеплителя (каменная вата) - 6,3 мЗ;
- демонтаж профлиста - 21,6 м2;
- демонтаж сэндвич-панелей - 132,6 м2;
- монтаж сэндвич-панели (новое изделие 19,2 м2) - 132,6 м2;
- монтаж профлиста кровельного покрытия - 84 м2;
- монтаж пароизоляционной и ветровлагозащитной мембраны (с использованием нового материала) - 84 м2;
- монтаж утеплителя (каменная вата) - 6,3 мЗ;
- монтаж профлиста (с использованием нового материала) - 21,6 м2 (вес 21,6 м2 х 6,72 кг 145,15 кг);
- замена светильников - 4 шт;
- очистка пола - 320,4 м2.
Стоимость работ по ремонту помещений определена в локальном сметном расчете N 1 и составляет 685 441,61 рублей.
01.07.2017г. между обществом с ограниченной ответственностью "Скраппер" и обществом с ограниченной ответственностью "Замок" подписано Соглашение о расторжении договора аренды от 01.01.2017г., согласно которому договор аренды от 01.01.2017г. (не представлен суду) расторгнут с момента подписания соглашения. Данному соглашению сторонами придана сила передаточного акта по возврату обществом с ограниченной ответственностью "Замок" обществу с ограниченной ответственностью "Скраппер" - нежилого одноэтажного здания склада N1, общей площадью 2692,8 кв.м., в котором помещение N6 площадью 324 кв.м.и помещение N7 площадью 361 кв.м. возвращены с недостатками, причиненными третьими лицами - бывшими субарендаторами данных помещений обществом с ограниченной ответственностью "Агромикс", обществом с ограниченной ответственностью "Флора", обществом с ограниченной ответственностью "ЛиКа".
05.07.2017г. между обществом с ограниченной ответственностью "Скраппер" (арендодатель) в лице общества с ограниченной ответственностью "ГК"Троя"-Управляющей компании" и обществом с ограниченной ответственностью "СНС Сервис" (арендатор) подписан предварительный договору аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым, стороны обязались заключить основной договор аренды недвижимого имущества (п.1.1.) в т.ч. помещение N6 площадью 324 кв.м., склада N1 в нежилом 1-этажном здании общей площадью 2692 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, ул.Шахтеров, дом 49ж, строение 7. По акту сдачи-приемки объектов в аренду от 05.05.2017, являющегося приложением к предварительному договору аренды недвижимого имущества от 05.07.2017г., объекты переданы во временное владение и пользование.
В дело ответчиком в обоснование своих возражений представлены:
- предварительный договор от 30.03.2017г. подписанный между обществом с ограниченной ответственностью "Замок" и обществом с ограниченной ответственностью "ВостокПаркингСити";
- предварительный договор от 30.03.2017г. подписанный между обществом с ограниченной ответственностью "Замок" и обществом с ограниченной ответственностью "ВостокПаркингСити" в отношении нежилого помещения N7 площадью 180,5 кв.м., расположенного в складе N1 по адресу: г.Красноярск, ул.Шахтеров, 49ж, строение 7, соглашение о его расторжении от 10.05.2017г., с оплатой обеспечительного взноса в размере 80 000 руб., и возвратом его, а также оплатой штрафа в размере 80 000 руб.;
-предварительный договор от 30.03.2017г. подписанный между обществом с ограниченной ответственностью "Замок" и обществом с ограниченной ответственностью "ВостокПаркингСити" в отношении нежилого помещения N7 площадью 180,5 кв.м. расположенного по адресу: г.Красноярск, ул.Шахтеров, 49ж, строение7, соглашение о его расторжении от 12.05.2017г., с оплатой обеспечительного взноса в размере 80 000 руб., и возвратом его, а также оплатой штрафа в размере 80 000 руб..
- публикации из сети Интернет о технологии замены поврежденных сэндвич-панелей.
13.07.2017г. истцом по делу в адрес ответчика подготовлена претензия N4806/17, с требованием об оплате стоимости ремонтных работ в размере 685 411 руб.61 коп. на основании заключения "СудСтройЭкспертиза".
15.09.2017г. истцом по делу подготовлена претензия к ответчику (исх.N7361/17) о взыскании реального ущерба 685 411 руб.61 коп, в связи с повреждением имущества, реального ущерба в размере 80 000 руб. в виде суммы обеспечительного взноса выплаченного общество с ограниченной ответственностью "Ресурс и К", упущенной выгоды в размере 240 000 руб. в виде арендной платы не полученной истцом по незаключенному договору с обществом с ограниченной ответственностью "Ресурс и К" за май-июль 2017г.
В связи с тем, что претензии ответчиком не удовлетворены, истец обратился в арбитражный суд с иском, в котором просит взыскать с ответчика вышеуказанные суммы.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Предъявленные к взысканию с ответчиков расходы истца, фактически имеют правовую природу убытков.
В соответствии со ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).
Согласно статьям 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.
Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.
Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.
Должник в свою очередь не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором ( постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N7 "О применении судами некоторых положний Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".
Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками, наличие вины причинителя вреда. Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь.
В качестве реального ущерба, истец предъявляет к взысканию с ответчика сумму 685 411 руб.61 коп, определенную общество с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза" в заключении, составленного по итогам осмотра и определения стоимости работ по ремонту помещений, ранее переданных в арендное пользование арендатору.
В соответствии с п.1.1. типового договора аренды о предоставлении торгового места от 01 ноября 2012 предметом аренды определен: Склад N1 Нежилое помещение N6 (Промбаза) общей площадью 324 кв.м. по адресу: г.Красноярск, ул.Шахтеров, 49ж, строение 3. Договором определена цель использования помещения арендатором - для хранения и реализации пищевых продуктов.
В соответствии с п.3.2.5 договор аренды, арендатор принял на себя обязательство по возврату арендодателю предмета аренды не позднее дня истечения срока действия договора по акту приема-передачи в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального естественного износа.
В соответствии со ст.611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
01.11.2016 между арендатором и арендодателем был подписан типовой передаточный акт, в котором было зафиксировано состояние нежилого помещения на день передачи его в аренду ответчику.
Как следует из акта:
- нежилое помещение передано в состоянии, соответствующем назначению этого имущества, на момент передачи находится в исправном состоянии, с учетом нормального износа и соответствует требованиям по эксплуатации:
• наружные стены (кирпичные/сэндвич панели): целые;
• внутренние стены (сэндвич панели/ профлист): целые и чистые.
• потолки (покрытие: профлист): целые и чистые;
• окна ( ПВХ)): 2 шт.. из них 2 шт. целые.
• ворота - ролворота (с калиткой/без калитки)): 1 шт. из них 1 шт. целые;
• полы (бетонные):. целые с протнвопыльным покрытием;
• приборы, оборудование освещения (складские светильники): 6 шт., из них 6 шт. целые;
• электрообеспечение: (имеется), проводка и подключение электрооборудования без дефектов, счетчик арендатора.
• водообеспечение: (не имеется),
• теплообеспечение: (имеется), тепловентилятор 1 шт. - без дефектов;
Арендодатель передал, а Арендатор принял 3 ключей от 1 шт. замков (внутренних).
Имущество Арендодателя находящееся в объекте аренды на момент составления настоящего акта, передаваемое Арендатору на срок договора, для использования по назначению тепловентилятор (новый, рабочий).- I шт., пульт управления тепловентилятором.
Согласно п.6 акта приема-передачи, при прекращении пользования объектом аренды Арендатор обязан передать его Арендодателю в состоянии, не хуже чем получил по настоящему акту, с учетом нормального износа, вместе с ключами и иным имуществом, документами, если таковые передавались.
В соответствии со ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Суду не представлено доказательств использования ответчиком в период арендного пользования нежилым помещением в нарушением условий его целевого использования. Истец также подтвердил в судебном заседании, что нежилое помещение использовалось ответчиком для осуществления деятельности по хранению и реализации продуктов питания.
В соответствии со ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Положений указанной нормы были конкретизированы сторонами в п.3.2.1,3.2.2.,3.2.9,3.2.10. договора аренды от 01.11.2016г.
Суду не представлены доказательств, что в период использования имущества арендатором нарушались положения вышеуказанной нормы и условий договора, а арендодателем были предъявлены к арендатору какие-либо претензии в части эксплуатации и сохранности переданного в аренду имущества.
В соответствии с п.3.2.5 договора от аренды от 01.11.2016г. арендатор принял на себя обязанность возвратить торговое место арендодателя по акту приема-передачи в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального естественного износа.
Согласно ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как следует из материалов дела и пояснений сторон по договору было достигнуто соглашение о прекращении арендных отношений.
Письмом от 25.04.2017г. ответчик по делу известил общество с ограниченной ответственностью "Замок" о том, что арендуемое нежилое помещение N6 площадью 324 кв.м. в одноэтажном нежилом здании склада N1 по адресу: г.Красноярск, ул.Шахтеров, 49ж, строение 3, ранее арендуемое по договору аренды от 01.11.2016г полностью освобождено арендатором.
30.04.2017г. между сторонами по договору аренды составлен типовой акт приема-передачи. Данный акт подписан ответчиком с разногласиями в отношении дефектов, зафиксированных истцом в помещении, находившимся в аренде.
В акте подписанном сторонами, со стороны арендодателя зафиксированы дефекты помещения, а также определена стоимость их устранения в размере 517 420 руб., с наличием которых и противоправностью их возникновения ответчик не согласился.
В целях независимого определения наличия дефектов, природы их возникновения и стоимости по их устранению, истцом был заключен договор с обществом с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза" N08-05/17 (в дело не представлен). 29.05.2017г. истцом по делу подготовлено уведомление N3201/17 на имя директора ответчика Пушкарева Р.П.о том, что 09.06.2017г. в 11-00 нежилое помещение N6 (пром.база) площадью 324 кв.м., ранее находившееся у ответчика в аренде будет осмотрено обществом с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза" на предмет строительно-технического исследования и стоимости по ремонту помещения.
В качестве доказательств отправки уведомления истцом представлен в материалы дела чек-продажи ФГУП Почта России от 31.05.2017г., номер почтового идентификатора 66013515103698. Уведомление направлено истцом по адресу - 660020 г.Красноярск, ул.Шахтеров, 49ж, корпус 1/6.
Вместе с тем, суд не считает, что истцом произведено надлежащее извещение ответчика о времени и месте производства осмотра помещения.
На момент отправки данного извещения, ответчиком по акту от 30.04.2017г. юридическим адресом ответчика являлся адрес: г.Красноярск, Северное шоссе, 31Г, помещение 31. По данному адресу истцом извещение о проведение осмотра не было направлено. Адрес, по которому было направлено извещение, был указан в договоре аренды от 01.11.2016, который на момент отправки извещения уже был прекращен сторонами, в связи с чем, не мог служить надлежащим и достоверным доказательством подтверждения местонахождения ответчика.
Представленные в дело распечатки сайта ФГУП "Почта России" о подтверждении направленного уведомления, свидетельствуют о том, что корреспонденция, отправленная по почтовому идентификатору 66013515103698, была направлена не истцом, а ответчиком и вручена обществу с ограниченной ответственностью "Замок" 14.07.2017г., а не обществу с ограниченной ответственностью "Агромикс".
С учетом указанных обстоятельств, суд считает, что ответчик по делу не был надлежащим образом своевременно извещен о времени и месте осмотра, возвращенного истцу п помещения, что лишило его возможности заявить какие-либо возражения, доводы, либо обеспечить присутствие своего независимого специалиста при осуществлении осмотра.
Представленное по делу заключение общества с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза" СТЭ 93/2017 от 05.07.2017 по мнению суда не подтверждает факт причинения ответчиком убытков.
Согласно заключения предметом исследования являлись нежилые помещения склад 1-6. Помещения расположенные в одноэтажном ангаре склада N1 по адресу: г.Красноярск, ул.Шахтеров, дом 49ж, строение 7.
Как следует из раздела 3 данного заключения, исследование проведено с 9 июня 2017 года по 19 июня 2017 года. В тоже время указано, что осмотр был произведен только 09.06.2017г. при этом предметом осмотры были помещения складов и офиса.
В соответствии с п.1.1. типового договора аренды о предоставлении торгового места от 01 ноября 2016 предметом аренды ответчика был определен Склад N1 Нежилое помещение N6 (Промбаза) общей площадью 324 кв.м. по адресу: г.Красноярск, ул.Шахтеров, 49ж, строение 3.
Предметом аренды строение N7 и офисные помещения (которые были осмотрены представителями общества с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза") не являлись. Не смотря на данный факт в заключении (Раздел 4, последнее предложение) указано, что нежилые помещения использовались под размещение офисов и складские помещения общества с ограниченной ответственностью "Агромикс".
С учетом данного обстоятельства, суд считает, что заключение не доказывает факт, что предметом осмотра являлись помещения переданные в аренду ответчику.
Данное обстоятельство подтверждается и противоречиями с актом приема-передачи от 30.04.2017 и заключением "СудСтройЭкспертизы" в части описания количества, характера и местонахождения дефектов. Так, в акте приема-передачи от 30.04.2017г. отсутствует ссылка на такой явный дефект как несанкционированный проем на стене справа от ворот (см.лист 6 заключения), в разделе 5 заключения (см.лист 5) определено что, площадь осмотренного помещения составляет 320,4 кв.м., в то время как объектом аренды являлось помещение площадью 324 кв.м.
Как следует из самого заключения (Раздел 6 лист 6) - все установленные при осмотре, повреждения помещений, возникли в следствии размещения мебели, движения людей, крепления информационных материалов на стенах помещений и коридоров, т.е. носят эксплуатационный характер, а не являются причиной противоправных действия арендатора, использовавшего помещения в нарушение условий договора аренды.
Учитывая положения ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а ткже фактическое использование ответчиком помещения в период аренды с 01.11.2016г. по 30.04.2017г.суд считает, что ни представленным в дело актом от 30.04.2017, ни заключением общества с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза" не подтвержден факт нанесения ответчиком помещению, являющегося предметом аренды ущерба, который по своему характеру причинения превысил бы нормальный износ следствии его эксплуатации по целевому назначению.
Кроме того, имущество было возвращено ответчиком истцу 30.04.2017г. первый осмотр помещения, согласно заключения "СудСтройЭкспертиза" состоялся лишь 09.06.2017г. Суду не представлены доказательства, что помещения переданные ответчику с момента из возврата истцу до момента осмотра находились в состоянии, которое обеспечивало бы их сохранность от нанесения третьими лицами тех дефектов и повреждений, которые были зафиксированы в заключении.
С учетом вышеизложенного, суд считает, что истцом по делу не доказаны ни факт причинения ответчиком реального ущерба, ни его размер, ни наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и выявленными дефектами в ранее используемых по договору аренды от 01.11.2016г. помещениях, в связи с чем, требование истца о взыскании реального ущерба в размере 685 442 руб.61 коп. удовлетворению не подлежит.
В части взыскания с ответчика суммы в виде реального ущерба в размере 80 000 руб. в виде суммы обеспечительного взноса выплаченного обществу с ограниченной ответственностью "Ресурс и К" и упущенной выгоды в размере 240 000 руб. в виде арендной платы не полученной истцом по незаключенному договору с обществом с ограниченной ответственностью "Ресурс и К" за май-июль 2017г., суд также не находит правовых оснований на основании следующего.
Как следует из материалов дела, еще в период действия договора аренды от 01.11.2016г. истцом 17.04.2017г. с обществом с ограниченной ответственностью "Ресурс и К" (арендатор) был подписан предварительный договор. Предметом предварительного договора его стороны определилипередачу Арендодателем Арендатору в аренду нежилого помещения N 6 площадью 324 кв.м., расположенного в складе N1 по адресу: г. Красноярск, ул. Шахтеров 49ж, строение 7, стороны обязуются заключить в будущем договор аренды данного помещения.
Согласно п.1.2. договора, стороны определили, что договор аренды должен быть заключен до 1 мая 2017г., к моменту чего объект аренды должен быть принят Арендодателем от прежнего арендатора ООО "Агромикс" по досрочно прекращенному договору аренды и быть полностью подготовлен Арендодателем к его передаче новому арендатору ООО "Ресурс и К", в надлежащем/рабочем состоянии, обеспечивающем его пользование в качестве склада с административным помещением.
В тоже время предметом аренды (п.1.1.) согласно типового договора аренды о предоставлении торгового места от 01 ноября 2016 определен: Склад N1 Нежилое помещение N6 (Промбаза) общей площадью 324 кв.м. по адресу: г.Красноярск, ул.Шахтеров, 49ж, строение 3. Как следует из приложения N1 к договору аренды от 01.11.2016 "Общей схемы помещений склада N1" в данном здании находится в т.ч. и складское помещение N7, которое имеет в т.ч. отдельный въезд.
Таким образом, суду не представлено доказательств, какое отношение к ответчику, как к арендатору строения 3 имеет подписание между истцом и третьим лицом предварительного договора на строение N7.
Если принять во внимание, что предметом аренды и предметом (в качестве будущего объекта аренды) выступало одно и тоже помещение, то учитывая и презюмируя факт, что все участники гражданских правоотношений должны пользоваться своими правами добросовестно, то следовательно, на момент подписания предварительного договора, истец (как будущий арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Ресурс-К" (как будущий арендатор) как минимум должны были произвести осмотр помещения, определенного в качестве будущего объекта аренды, в т.ч. с определением его технического состояния, т.к. на день подписания предварительного договора, помещение с 01.11.2016 уже использовалось третьим лицом по целевому назначению.
Факт оплаты истцом третьему лицу обеспечительного платежа в размере 80 000 руб. 17.04.2017г. по приходному кассовому ордеру N61/ОП является добровольно принятой на себя обязанностью истца перед третьим лицом, в связи с подписанием предварительного договора.
Согласно п.6 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как следует из предварительного договора от 17.04.2017г. сторонами определилисрок заключения основного договора, а именно до 01.05.2017г.
Поскольку основной договор аренды не был заключен сторонами в указанный срок, и суду не представлено доказательств направления сторонами предложений о заключении основного договора до 01.05.2017г., с учетом положений п.6 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором с указанной даты считаются прекращенными.
С учетом вышеуказанного обстоятельства, факт подписания 05.05.2017г. сторонами соглашения о расторжении предварительного договора от 17.04.2017г. независимо от причин составления такого соглашения, не имеет правового значения, в связи с прекращением обязательств по предварительному договору.
Следовательно, возврат истцом третьему лицу обеспечительного платежа в размере 80 000 руб., а также не получение истцом от третьего лица арендных платежей за период с мая по июль 2017г в размере 240 000 руб., являются добровольно принятыми на себя истцом обязательствами, как участника предпринимательской деятельности и не находятся в зависимости от каких-либо действий (бездействия) ответчика по делу.
С учетом вышеизложенного, с учетом доводов ответчика по делу, представленных в виде отзыва и пояснения на иск, суд считает, что на основании ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком по делу доказан факт отсутствия факт причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца по делу.
Настоящее решение в окончательной форме подписано в виде электронного документа усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и будет направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет". По ходатайству лиц, участвующим в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, находящийся в г.Красноярске.
Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья Р.В. Лесков Р.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
