Определение Арбитражного суда Красноярского края от 25 января 2018 года №А33-17861/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 января 2018 года Дело N А33-17861/2016
Резолютивная часть определения объявлена в судебном заседании 18 января 2018 года.
В полном объёме определение изготовлено 25 января 2018 года.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Патракеевой А.Г.,
рассмотрев в судебном заседании заявление Егоровой Галины Витальевны, Слизких Андрея Валерьевича (г. Красноярск) о разрешении разногласий
в деле по заявлению акционерного общества "Акционерный Коммерческий Банк "Легион" (ОГРН 1097711000100, ИНН 7750005524) о признании общества с ограниченной ответственностью "КТМ" (ОГРН 1032402194934, ИНН 2463061847) несостоятельным (банкротом),
при участии в судебном заседании:
от Егоровой Г.В.: Дорошенко Б.Г., представителя по доверенности от 03.11.2016,
от конкурсного управляющего: Вайник А.Д., представителя по доверенности от 15.01.2018,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поляковой Т.С.,
установил:
акционерное общество "Акционерный Коммерческий Банк "Легион" (далее - заявитель, кредитор) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Вальди" (далее - должник) несостоятельным (банкротом), согласно которому просит:
- признать общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Вальди" несостоятельным (банкротом);
- включить в реестр требований кредиторов должника задолженность в размере 39 323 080 рублей 26 копеек как обеспеченную залогом;
- утвердить временным управляющим должника - арбитражного управляющего Широбокова Андрея Викторовича, ИНН 246207713313, члена Союза арбитражных управляющих "Континент" (саморегулируемая организация), почтовый адрес: 191023, г. Санкт-Петербург, а/я 67.
Определением от 08.08.2016 заявление акционерного общества "Акционерный Коммерческий Банк "Легион" оставлено без движения до 30.08.2016.
10.08.2016 в материалы дела от акционерного общества "Акционерный Коммерческий Банк "Легион" поступило заявление об уточнении требований, согласно которому заявитель просит:
- признать общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Вальди" несостоятельным (банкротом) и ввести в отношении должника процедуру наблюдения;
- включить в реестр требований кредиторов должника задолженность в размере 39 593 080 рублей 26 копеек как обеспеченную залогом, в том числе 37 029 914 рублей 87 копеек основного долга, 2 421 901 рубль 80 копеек задолженности по просроченным процентам, 141 263 рубля 59 копеек задолженности по уплате неустойки.
Определением от 16.08.2016 заявление принято к производству суда, судебное заседание по рассмотрению обоснованности заявления назначено на 13.09.2016.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 27.09.2016 заявление акционерного общества "Акционерный Коммерческий Банк "Легион" о признании должника - общества с ограниченной ответственностью "КТМ" банкротом признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден Широбоков Андрей Викторович. Судебное заседание по рассмотрению отчета временного управляющего назначено на 10.02.2017.
Сообщение временного управляющего о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 08.10.2016 N187.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 16.01.2017 дата судебного заседания, назначенного определением от 27.09.2016, изменена. Судебное заседание назначено на 27.02.2017.
Решением от 02.03.2017 общество с ограниченной ответственностью "КТМ" признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 27 августа 2017 года. Конкурсным управляющим утвержден Широбоков Андрей Викторович.
Сообщение конкурсного управляющего о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от N41 от 11.03.2017, стр. 73.
30.05.2017 в Арбитражный суд Красноярского края нарочным поступило заявление Слизких Андрея Валерьевича о разрешении разногласий, согласно которому просит разрешить разногласия между конкурсным управляющим и залоговым кредитором, путем внесения следующих изменений в Положение о проведении торгов по реализации предмета залога:
- пункт 3.1 Положения: рыночная стоимость имущества составляет 25 332 000 рублей 00 копеек из расчета 60 000 рублей 00 копеек за 1 кв.м.,
- пункт 3.2. Положения: начальная цена продажи имущества на первых торгах составляет 25 332 000 рублей 00 копеек,
- пункт 3.9 Положения: организатором торгов выступает конкурсный управляющий Широбоков А.В., торги проводятся в электронной форме. Проведение торгов осуществляет оператор электронной площадки - ТП "Фабрикант.ру", размещенной в сети Интернет по адресу: http://www.fabrikant.ru.
Определением от 06.06.2017 заявление Слизких Андрея Валерьевича оставлено без движения.
04.07.2017 в Арбитражный суд Красноярского края поступили дополнительные документы, устраняющие основания для оставления заявления без движения.
30.05.2017 в Арбитражный суд Красноярского края нарочным поступило заявление Егоровой Галины Витальевны о разрешении разногласий, согласно которому просит разрешить разногласия между конкурсным управляющим и залоговым кредитором, путем внесения следующих изменений в Положение о проведении торгов по реализации предмета залога:
- пункт 3.1 Положения: рыночная стоимость имущества составляет 25 332 000 рублей 00 копеек из расчета 60 000 рублей 00 копеек за 1 кв.м.,
- пункт 3.2. Положения: начальная цена продажи имущества на первых торгах составляет 25 332 000 рублей 00 копеек,
- пункт 3.9 Положения: организатором торгов выступает конкурсный управляющий Широбоков А.В., торги проводятся в электронной форме. Проведение торгов осуществляет оператор электронной площадки - ТП "Фабрикант.ру", размещенной в сети Интернет по адресу: http://www.fabrikant.ru.
Определением от 06.06.2017 заявление Егоровой Галины Витальевны оставлено без движения.
04.07.2017 в Арбитражный суд Красноярского края поступили дополнительные документы, устраняющие основания для оставления заявления без движения.
Определением от 11.07.2017 заявление Слизких Андрея Валерьевича (дело NА33-17861-38/2016) объединено в одно производство для совместного рассмотрения с делом NА33-17861-37/2016 о разрешении разногласий. Объединенному делу присвоин номер А33-17861-37/2016.
Определением от 11.07.2017 заявление Егоровой Галины Витальевны, Слизких Андрея Валерьевича принято к производству, назначено судебное заседание на 23.08.2017.
Протокольным определением от 23.08.2017 судебное заседание отложено на 19.09.2017.
Определениями от 19.09.2017, от 25.10.2017, от 23.11.2017, от 20.12.2017 судебное заседание откладывалось на 25.10.2017, на 23.11.2017, на 20.12.2017, на 18.01.2018.
25.10.2017 в материалы дела от ПАО "БИНБАНК" поступил отзыв на заявление, согласно которому ПАО "БИНБАНК" включено в реестр требований кредиторов должника и у него в залоге находится нежилое помещение на 1 этаже, расположенное по адресу:
г. Красноярск, ул. Мечникова, д. 54, пом. 10, общей площадью 50 кв.м. Согласно пояснениям ПАО "БИНБАНК", помещение, находящееся в залоге у него, и помещение, находящееся в залоге у АО АКБ "Легион", представляют собой комплекс помещений, которые эксплуатируются как единый объект, так как часть помещений используется под офисные кабинеты, а вторая часть является местами общего пользования. Реализация указанного залогового имущества должна производиться совместным лотом. В целях согласования с АО АКБ "Легион", ПАО "БИНБАНК" просил отложить рассмотрение дела на более поздний срок.
В судебном заседании 25.10.2017 в материалы дела представлена копия решения Арбитражного суда города Москвы от 21.09.2017 по делу NА40-129253/17-129-160Б, согласно которому АО АКБ "Легион" признано банкротом, в отношении него введена процедура конкурсного производства. Функции конкурсного управляющего АО АКБ "Легион" возложены на государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов".
18.01.2018 в материалы дела от ПАО "БИНБАНК" поступили дополнительные документы, в том числе ответ Государственной корпорации по страхованию вкладов, согласно которому совместная продажа залогового имущества представляется нецелесообразной.
В судебном заседании 18.01.2018 представитель заявителя Егоровой Г.В. поддержал требование по указанным в нем основаниям.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Сведения о дате и месте слушания размещены на сайте Арбитражного суда Красноярского края. Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.
Заслушав устные выступления, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве арбитражные суды рассматривают заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных названным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов.
В соответствии со статьей 131 Закона о банкротстве, в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
Согласно пункту 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.
Исходя из положений, предусмотренных статьей 138 Закона о банкротстве, порядок и условия продажи заложенного имущества отличается от продажи остального имущества должника тем, что указанный порядок определяется залоговым кредитором.
В силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пункта 3 статьи 111 Закона о банкротстве, и с учетом положений настоящей статьи. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах. В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано. Если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
Из приведенных норм и разъяснений следует, что рассмотрение и утверждение порядка продажи предметов залога, судом осуществляется только при наличии разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим либо конкурсными кредиторами по вопросам начальной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога.
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается положениями Закона о банкротстве.
Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенным.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 27.09.2016 по делу N А33-17861/2016 требование акционерного общества "Акционерный Коммерческий Банк "Легион" признано обоснованным и подлежащим включению в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "КТМ" в размере 39593080 рублей 26 копеек, в том числе: 39 451 816 рублей 67 копеек - основной долг, 141263 рубля 59 копеек - неустойка, подлежащая отдельному учету в реестре, как обеспеченное залогом, в том числе:
- по кредитному договору от 11.02.2013 N7/12-ЮЛ на сумму 9 743 682 рубля 03 копейки, в том числе: 9 229 914 рублей 87 копеек - основного долга, 487 918 рублей 44 копейки - процентов за пользование кредитом, 25 848 рублей 72 копейки - неустойки, обеспечено на основании договора залога от 26.10.2015 N66/15-ЗН залогом следующего имущества:
- нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 422,2 кв.м., этаж 1, находящегося по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Мечникова, д.54, пом.9, кадастровый (или условный) номер 24:50:0200054:1480;
- по кредитным договорам от 17.04.2013 N11/12-ЮЛ, от 06.09.2013 N25/12-КЛЮЛ, от 06.09.2013 N26/12-КЛЮЛ на сумму 29 849 398 рубля 23 копеек, в том числе: 27800000 рублей - основного долга, 1 933 983 рубля 36 копеек - процентов за пользование кредитом, 115 414 рублей 87 копеек - неустойки, обеспечено на основании договора последующего залога от 09.03.2016 N74/16-ЗН залогом следующего имущества:
- нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 422,2 кв.м., этаж 1, находящегося по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Мечникова, д.54, пом.9, кадастровый (или условный) номер 24:50:0200054:1480.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 19.01.2017 по делу N А33-17861-7/2016, с учетом постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017, требование Егоровой Галины Витальевны (г. Красноярск) включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника - общества с ограниченной ответственностью "КТМ" (ОГРН 1032402194934, ИНН 2463061847) в размере 699 219 рублей 85 копеек.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 16.01.2017 по делу N А33-17861-1/2016 требование Слизких Андрея Валерьевича включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника - общества с ограниченной ответственностью "КТМ" (ОГРН 1032402194934, ИНН 2463061847) в размере 901 330 рублей 25 копеек, в том числе 817 561 рубль 47 копеек - основной долг, 83 768 рублей 78 копеек - неустойка, подлежащая отдельному учету в реестре.
19.05.2017 конкурсным управляющим должника Широбоковым А.В. в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве включены сведения о том, что залоговым кредитором АКБ "Легион" определен порядок, условия и сроки продажи имущества должника, являющегося предметом залога, и начальная продажная цена предмета залога.
Егорова Галина Витальевна и Слизких Андрей Валерьевич обратились в арбитражный суд с разногласиями, возникшими между ними и конкурсным кредитором в части порядка, условий и сроков продажи имущества должника, являющегося предметом залога, и начальной продажной цены предмета залога.
Егорова Г.В. и Слизких А.В. в своих заявлениях не согласны с установленной в Положении рыночной стоимостью имущества, а также начальной ценой продажи имущества, установленными в пунктах 3.1 и 3.2 Положения. В своих редакциях заявители просят изложить данные пункты следующим образом:
- пункт 3.1 Положения: рыночная стоимость имущества составляет 25 332 000 рублей 00 копеек из расчета 60 000 рублей 00 копеек за 1 кв.м.,
- пункт 3.2. Положения: начальная цена продажи имущества на первых торгах составляет 25 332 000 рублей 00 копеек.
Кредитором АКБ "Легион" в предложенном им положении общая рыночная стоимость имущества, а также начальная цена имущества определена в размере 19 318 000 рублей. Указанная начальная цена имущества определена залоговым кредитором на основании отчета от 25.04.2017 N21 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 422,2 кв.м., этаж 1, находящегося по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Мечникова, д.54, пом.9, кадастровый (или условный) номер 24:50:0200054:1480.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.
Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
Действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.
Аналогичные выводы сделаны Верховным Судом Российской Федерации (определения от 16.02.2016 N 80-КГ15-30, от 06.10.2015 N 77-КГ15-8, от 10.03.2015 N 66-КГ14-12).
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 постановления от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве). Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.
В материалы дела представлен отчет от 25.04.2017 N21 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 422,2 кв.м., этаж 1, находящегося по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Мечникова, д.54, пом.9, кадастровый (или условный) номер 24:50:0200054:1480, который подготовлен индивидуальным предпринимателем Каримова Олеся Ринатовна (оценщик), являющейся членом Саморегулируемой организации НП "Международная палата оценщиков" и имеющая диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" ФГБОУ ВПО "Саратовский государственный технический университет имени Гагарина Ю.А.". Как указывалось ранее, а также указано в самом отчете об оценке, оценка проведена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки (в последней редакции), "Международными стандартами оценки" Международного комитета по стандартам оценки.
Указанным отчетом об оценке определена рыночная стоимость объекта оценки:
- нежилое помещение, общей площадью 422,2 кв.м., этаж 1, находящееся по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Мечникова, д.54, пом.9 - 19 318 000 рублей.
Таким образом, АКБ "Легион" неправомерно определилначальную продажную цену продажи имущества, равную рыночной стоимости имущества, так как с учетом положений пункта 4 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена заложенного имущества (определенная на основании отчета оценщика) устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
С учетом данного положения и отчета от 25.04.2017 N21 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, начальная продажная цена заложенного имущества должна составлять 15 454 400 рублей, что составляет 80% от цены, определенной оценщиком (19 318 000 рублей).
Более того, судом при оценке довода о занижении начальной цены продажи учитывается залоговая цена спорного имущества, определенная сторонами в договоре залога недвижимого имущества от 26.10.2015 N 66/15-ЗН, согласно которому залоговая стоимость предмета залога по соглашению сторон определена в сумме 11 416 921 рублей 30 копеек.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N135-Ф3 "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Егорова Г.В. и Слизких А.В., не согласившись с общей рыночной стоимостью имущества, а также начальной ценой продажи имущества, предлагают установить рыночную стоимостью имущества и начальную цену продажи имущества в размере 25 332 000 рублей 00 копеек из расчета 60 000 рублей 00 копеек за 1 кв.м.
В обоснование своей позиции, заявители указывает на явно заниженную цену, не соответствующую рыночной стоимости. При этом, приводятся доводы о самостоятельном анализе полученной цены, указанной в положении оценщиком, определена стоимость коммерческой недвижимости, расположенной в деловой зоне в размере (19 318 000 / 422,2 кв.м.) = 45 755 рублей 56 копеек за 1 кв.м.
Заявителями из общедоступных объявлений о продаже коммерческой недвижимости, размещенных в сети Интернет установлено, что на текущую дату размер рыночной стоимости коммерческой недвижимости в г. Красноярске находится в диапазоне от 60 т.р. за 1 кв.м., а по цене 45 т.р. за 1 кв.м. продаются жилые помещения.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
В обоснование довода о стоимости залогового имущества в размере 25 332 000 рублей заявители не представили документов, свидетельствующих о наличии данной стоимости у спорного недвижимого имущества.
В судебном заседании 19.09.2017 кредитором Егоровым В.Д. представлено заключение эксперта от 12.12.2016 N4179-10/16, согласно которому нежилое помещение, общей площадью 422,2 кв.м., этаж 1, находящегося по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Мечникова, д.54, пом.9 оценено в размере 22 000 000 рублей, то есть 52 108 рублей за 1 кв.м.
Указанная оценка свидетельствует, что иным экспертом спорная недвижимость также оценена менее 60 000 рублей за 1 кв.м.
Кроме того, в оценке от 25.04.2017 N21 оценщик пришел к выводу, что при определении рыночной стоимости сравнительным подходом, рыночная цена объекта оценки составляет 21 069 000 рублей.
Согласно представленному заключению эксперта от 12.12.2016 N4179-10/16, эксперт руководствовался сравнительным подходом. Вывода о применении иных подходов из представленных копий документов сделать не представляется возможным.
Таким образом, при применении одного подхода к оценке, рыночная стоимость определена с разницей цены менее 5%.
При проведении оценки от 25.04.2017 N21, оценщик руководствовался также иными подходами, в связи с чем им была установлена рыночная стоимость предмета оценки.
Оценить представленную заявителем в материалы копию заключения эксперта от 12.12.2016 N4179-10/16 в полной мере не представляется возможным, так как данное заключение представлено не в полном объеме, часть текста плохо читаема.
Однако суд учитывает, что отчет от 25.04.2017 N21 об оценке рыночной стоимости подготовлен на 5 месяцев позже, то есть является более актуальным с учетом изменений предложений рынка.
При исследовании в судебном заседании представленного кредитором ЗАО АКБ "Легион" отчета об оценке рыночной стоимости от 25.04.2017 N21 фактов нарушения требований нормативно-правовых актов судом не установлено. С учетом изложенного и поскольку доказательства недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости от 25.04.2017 N21 лицами, участвующим в деле не приведены, основания для отклонения судом данного отчета и его результатов у суда отсутствуют.
Определяя стоимость имущества, относительно которого утверждается Положение, необходимо учитывать, что оно является залогом в рамках договора залога недвижимого имущества от 26.10.2015 N 66/15-ЗН.
В силу пункта 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Законом об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, поскольку рыночная стоимость объекта ипотеки определена на основании отчета оценщика, начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться в соответствии с вышеназванным подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке в размере 80 процентов от рыночной цены, установленной в отчете оценщика.
Установление начальной цены в указанном размере соответствует подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке. Указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества. Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2016 N 80-КГ15-29.
Действие подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке носит универсальный характер и распространяется на все ситуации, когда начальная продажная цена заложенного имущества определяется в судебном порядке (будь то обычное обращение взыскания на заложенное имущество либо разрешение разногласий в деле о банкротстве).
Абзац 3 пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве, подлежащий применению в силу отсылочного характера положений пункта 4 статьи 213.26 и статьи 138 Закона о банкротстве, в актуальной редакции прямо предусматривает, что начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
Как указывалось ранее, в соответствии с отчетом оценщика от 25.04.2017 N21 рыночная стоимость объекта оценки - нежилого помещения, общей площадью 422,2 кв.м., этаж 1, находящегося по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Мечникова, д.54, пом.9, составляет 19 318 000 рублей.
С учетом 80% от указанных сумм, начальная цена продажи должна составлять 15 454 400 рублей.
Таким образом, начальная продажная цена имущества, указанная в Положении, предложенном ЗАО АКБ "Легион", не соответствует Закону об ипотеке и Закону о банкротстве, с учетом цены, установленной в рамках отчета об оценке от 25.04.2017 N21.
На основании изложенного, довод о заниженной начальной продажной цене, основанной на представленном кредитором ЗАО АКБ "Легион" отчете об оценке, не подтвержден материалами дела. Судом установлено завышение (указание стоимости в размере 100% вместо 80%) начальной продажной цены.
При указанных обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о том, что реализация имущества должника, находящегося в залоге у ЗАО АКБ "Легион", должна происходить по цене 15 454 400 рублей, так как данная цена основана на отчете об оценке рыночной стоимости от 25.04.2017 N21 и пункте 4 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", будет соответствовать интересам конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом имущества должника и иных кредиторов, требования которых могут быть погашены за счет реализации предмета залога, а также иного имущества, способствовать эффективности конкурсного производства и достижению его цели - соразмерному удовлетворению требований кредиторов.
Кроме того, заявители не согласны с пунктом 3.9 Положения, в соответствии с которым организатором торгов по продаже имущества выступает конкурсный управляющий должника - Широбоков А.В.; торги проводятся в электронной форме, сайт электронной площадки определяет конкурсный управляющий должника - Широбоков А.В.
Заявители полагают, что предложенная залоговым кредитором редакция позволит конкурсному управляющему начать реализацию залогового имущества на малоизвестной площадке, что может ограничить круг заинтересованных лиц в покупке имущества, что повлечет за собой понижение стоимости. Заявители предлагают установить пункт 3.9. положения в следующей редакции: Торги Имуществом проводятся на электронной площадке - ТП "Фабрикант.ру", размещенной в сети "Интернет" по адресу: http://www.fabrikant.ru/.
Вместе с тем, конкурсный управляющий обязан руководствоваться нормами Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". При этом, согласно положениям пункта 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.
Оснований сомневаться в добросовестности и разумности действий конкурсного управляющего должника при реализации залогового имущества в материалах дела не имеется и доказательств для такого сомнения заявителями не представлено, в связи с чем суд находит данный довод необоснованным. Кроме того, полагает, что наложение ограничения выбора торговой площадки может негативно сказаться на реализации предмета залога, так как у конкурсного управляющего будет отсутствовать возможность выбора более подходящей для торгов торговой площадки.
С учетом изложенного, арбитражный суд полагает возможным утвердить Положение о порядке и условиях проведения торгов по продаже недвижимого имущества общества с ограниченной ответственностью "КТМ", являющихся предметом залога АКБ "Легион" (АО), в части пунктов 3.1 и 3.9 в редакции залогового кредитора - АКБ "Легион" (АО).
Положения пунктов 3.2 и 3.3 Порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога общества с ограниченной ответственностью "КТМ" суд полагает необходимым изложить в следующей редакции:
- пункт 3.2 Порядка изложить в следующей редакции: "Начальная цена продажи Имущества на первых торгах составляет 15 454 400 (Пятнадцать миллионов четыреста пятьдесят четыре тысячи четыреста) рублей 00 копеек";
- в пункте 3.3 Порядка указать начальную цену продажи имущества на первых торгах в размере 15 454 400 (Пятнадцать миллионов четыреста пятьдесят четыре тысячи четыреста) рублей 00 копеек.
Руководствуясь статьями 60, 138 Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
ОПРЕДЕЛИЛ:
разрешить разногласия по предложениям о порядке и условиях проведения торгов по продаже имущества, находящегося в залоге у АКБ "Легион" (АО).
Утвердить Порядок и условия проведения торгов по реализации предмета залога общества с ограниченной ответственностью "КТМ", а именно оспариваемые пункты изложить следующим образом:
- пункт 3.1 Порядка изложить в редакции залогового кредитора АКБ "Легион": "Согласно отчету об оценке N21 от 25.04.2017 ИП Каримова О.Р., общая рыночная стоимость Имущества составляет 19 318 000 (Девятнадцать миллионов триста восемнадцать тысяч) рублей 00 копеек";
- пункт 3.2 Порядка изложить в следующей редакции: "Начальная цена продажи Имущества на первых торгах составляет 15 454 400 (Пятнадцать миллионов четыреста пятьдесят четыре тысячи четыреста) рублей 00 копеек";
- в пункте 3.3 Порядка указать начальную цену продажи имущества на первых торгах в размере 15 454 400 (Пятнадцать миллионов четыреста пятьдесят четыре тысячи четыреста) рублей 00 копеек;
- пункт 3.9 Порядка изложить в редакции залогового кредитора АКБ "Легион": "Организатором торгов выступает конкурсный управляющий должника - Широбоков А.В. Торги проводятся в электронной форме, сайт электронной площадки определяет конкурсный управляющий должника - Широбоков А.В.".
Разъяснить, что настоящее определение может быть обжаловано в течение десятидневного срока с момента его вынесения путем подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.
Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья
А.Г. Патракеева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка