Решение Арбитражного суда Красноярского края от 07 февраля 2018 года №А33-17206/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 7 февраля 2018 года Дело N А33-17206/2017
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 01.02.2018.
В полном объёме решение изготовлено 07.02.2018.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Шишкиной И.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Акционерного общества "Шушенская птицефабрика" (ИНН 2442010344, ОГРН 1042401013258, п. Шушенское, Красноярский край)
к Администрации поселка Шушенское (ИНН 2442006838, ОГРН 1022401134964, п. Шушенское, Красноярский край)
об обязании заключить договоры аренды,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:
- общество с ограниченной ответственностью "Казанцево" (ИНН 2442013105, ОГРН 1152455000830, 662721, Красноярский край, Шушенский район, с. Казанцево, ул. Енисейская, зд.17, пом. 1,2),
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Трофимовой К.С.,
установил:
Акционерное общество "Шушенская птицефабрика" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Администрации поселка Шушенское (далее - ответчик) об обязании заключить договоры аренды в отношении следующих земельных участков:
- земельный участок с кадастровым номером 24:42:0100001:161 площадью 572 903 кв.м.;
- земельный участок с кадастровым номером 24:42:0100001:167 площадью 536 006 кв.м.;
- земельный участок с кадастровым номером 24:42:0100001:168 площадью 592 001 кв.м.;
- земельный участок с кадастровым номером 24:42:0100001:164 площадью 304 891 кв.м.;
- земельный участок с кадастровым номером 24:42:0100001:162 площадью 497 049 кв.м.;
- земельный участок с кадастровым номером 24:42:0100001:166 площадью 490 452 кв.м. на условиях приложенных проектов договоров аренды сроком на 49 лет.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 29.08.2017 возбуждено производство по делу, на 25.09.2017 назначено предварительное судебное заседание, к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Казанцево".
Протокольным определением от 25.09.2017 суд завершил предварительное судебное заседание и продолжил рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.
Определением от 21.12.2017 судебное заседание отложено на 25.01.2018.
Представители лиц, участвующих в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, для участия в судебное заседание не явились. На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в их отсутствие.
В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 17 час. 00 мин. 01 февраля 2018 года, о чем вынесено протокольное определение. После перерыва судебное заседание было продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Представители лиц, участвующих в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания после перерыва, для участия в судебное заседание не явились. На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание после перерыва проводится в их отсутствие.
От истца поступило ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А33-31563/2017 по иску Управления Федеральной антимонопольной службы по Красноярскому краю к Администрации поселка Шушенское, обществу с ограниченной ответственностью "Казанцево":
- о признании недействительными итогов открытого аукциона (извещение N201216/2765789/02) на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:168, 24:42:0100001:167, 24:42:0100001:166, 24:42:0100001:164;
- о признании недействительными договоров аренды земельных участков от 20.02.2017 NN 15, 16, 17, 18, 19, 20;
- о применении последствий недействительности сделок.
Ходатайство о приостановлении производства по делу судом отклонено, так как суд не усматривает невозможности рассмотрения настоящего дела до принятия судебного акта по делу N А33-31563/2017.
Администрация поселка Шушенское представила в материалы дела отзыв на исковое заявление, согласно которому возражает против удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям:
- истец не представил в материалы дела доказательств преимущественного права заключения договоров аренды без проведения торгов, наличие действующего договора аренды;
- как указывает истец, земельные участки, указанные в исковом заявлении, образованы из земельного участка с кадастровым N24:42:0000000:45, который использовался истцом на праве аренды, согласно договора от 02.03.2010 N23. Договор аренды земельного участка от 02.03.2010 N23 был прекращен по истечении 3 месяцев со дня уведомления истца письмом от 23.06.2015 N1157 администрацией поселка Шушенское в одностороннем порядке. Законность прекращения подтверждается постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда по делу NА33-9326/2016. Таким образом, договор аренды с АО "Шушенская птицефабрика" от 02.03.2010 N23 прекращен, а истец утратил право пользования земельным участком;
- согласно п. 4 ст. 11.8. Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Исходя из вышеизложенного, учитывая то, что с АО "Шушенская птицефабрика" договор аренды земельного участка от 02.03.2010 N23 прекращен в установленном законом порядке, у истца отсутствует действующий договор аренды, истец не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды без проведения торгов.
Третье лицо общество с ограниченной ответственностью "Казанцево" представило в материалы дела отзыв на исковое заявление, согласно которому возражает против удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям:
- договор аренды с АО "Шушенская ПТФ" от 02.03.2010 N 23 был прекращен, и АО "Шушенская ПТФ" утратило право пользования данным земельным участком;
- согласно постановления Третьего Арбитражного апелляционного суда по делу NА33-9326/2016 отражено, что администрация поселка Шушенское приняла постановление от 16.06.2015 N 515 "О прекращении договора аренды земельного участка" по истечении 3 месяцев с момента официального уведомления арендатора. 23.06.2015 письмом N 1157 направила АО "Шушенская птицефабрика" уведомление о прекращении договора аренды по истечении 3 месяцев с момента получения письма. Действие администрации поселка Шушенское по принятию решения о прекращении договора аренды N 23 от 02.03.2010 были признаны законными и не нарушающими права АО "Шушенская ПТФ";
- исходя из вышеизложенного, учитывая, что с АО "Шушенская ПТФ" договор аренды земельного участка от 02.03.2010 N 23 прекращен в установленном законом порядке, у истца отсутствует действующий договор аренды, истец в лице АО Шушенская ПТФ" не обладает преимущественным правом на заключения договора аренды без проведения торгов.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
На основании постановления администрации района от 01.03.2010 N 235 между муниципальным образованием Шушенский район в лице КУМИ администрации Шушенского района (арендодателем) и АО "Шушенская птицефабрика" (арендатором) заключен договор аренды от 02.03.2010 N 23 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 24:42:0000000:45, площадью 7 970 000 кв.м., для использования в сельхозпроизводстве (пункт 1.1).
Срок аренды определен сторонами в пункте 2.1. договора с 01.01.2010 по 31.12.2014.
В силу пункта 4.3.2 арендатор имеет право по истечению срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 1 месяц до истечения срока действия договора. Преимущественное право заключения договора на новый срок может быть реализовано арендатором при условии отсутствия ограничений на дальнейшую аренду участков, отсутствия нарушений им законодательства РФ и (или) условий договора.
Согласно пункту 8.4 договора если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Земельный участок передан АО "Шушенская птицефабрика" по акту приема-передачи от 02.03.2010.
Доказательства регистрации указанного договора истец не представил.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 по делу N А33-9326/2016, в котором участвовали стороны настоящего спора, установлены следующие обстоятельства:
- ООО "Шушенская птицефабрика" обратилась в администрацию района с письмом от 08.12.2014 N 750 о продлении договора аренды от 02.03.2010 N 23, в ответ на которое администрация района в письме от 29.12.2014 исх.N1720 указала, что продление срока договора аренды не требуется, поскольку договор аренды продлен на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- Администрация п. Шушенское приняла постановление от 16.06.2015 N 515 о прекращении договора аренды земельного участка от 02.03.2010 N 23 поскольку срок действия договора аренды истек.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 03.11.2016 по делу NА33-9326/2016 удовлетворено требование акционерного общества "Шушенская Птицефабрика" к Администрации поселка Шушенское Красноярского края, признано недействительным постановление Администрации поселка от 16.06.2015 N 515 "О прекращении договора аренды земельного участка". В удовлетворении требований к Администрации Шушенского района Красноярского края отказано.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 по делу NА33-9326/2016 решение Арбитражного суда Красноярского края от 03.11.2016 отменено в части удовлетворения требования акционерного общества "Шушенская птицефабрика" к Администрации поселка Шушенское Красноярского края о признании недействительным постановления от 16.06.2015 N 515 "О прекращении договора аренды земельного участка" и взыскания с Администрации поселка Шушенское Красноярского края в пользу акционерного общества "Шушенская птицефабрика" 3000 рублей судебных расходов по государственной пошлине. В отмененной части принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Постановление суда апелляционной инстанции от 29.03.2017 по делу N А33-9326/2016 мотивировано следующим:
"Содержащееся в постановлении от 16.06.2015 N 515 волеизъявление администрации поселка на прекращение договора аренды земельного участка не связано с осуществлением ею публичных полномочий.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Между обществом и администрацией района договор аренды N 23 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 24:42:0000000:45, площадью 7970000 кв. м, сроком с 01.01.2010 по 31.12.2014 был заключен 02.03.2010, после истечения срока договора заявитель продолжил пользоваться данным земельным участком.
Администрация района в письме от 29.12.2014 N КУМИ-1-1720, ссылаясь на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, указала обществу на то, что продление срока действия договора не требуется.
Решением от 19.12.2012 N 50-88 Шушенского поселкового Совета депутатов утвержден генеральный план поселка Шушенское.
Согласно схеме 1.4.Б., составленной в обоснование проекта генерального плана муниципального образования "Поселок Шушенское" часть земельного участка с кадастровым номером 24:42:0000000:45, находящегося в аренде у заявителя, включена в границы поселка Шушенское. Данное обстоятельство также подтверждается сторонами, письмом администрации района в письме от 29.12.2014 N КУМИ-1-1720.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на дату принятия оспариваемого постановление) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Решением Шушенского поселкового Совета депутатов Красноярского края от 19.12.2012 N 50-89 утверждены Правила землепользования и застройки поселка Шушенское Красноярского края.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Таким образом, принятие администрацией поселка решения об отказе от договора аренды земельного участка и направлении об этом уведомления обществу относится к правомочиям арендодателя, определяемым земельным и гражданским законодательством, которым публичная обязанность, основанная на исполнении властных полномочий, по прекращению аренды земельного участка не предусмотрена.
Следовательно, оспариваемым постановлением оформлено волеизъявление администрации поселка как стороны договора, направленное на прекращение договора аренды, поэтому обществом фактически оспаривалась односторонняя сделка об отказе от договора аренды.
При этом постановление администрации поселка от 16.06.2015 N 515 не прекращает договор аренды земельного участка с момента принятия указанного акта, а предусматривает необходимость направления обществу уведомления о прекращении договора аренды. Данным постановлением предусмотрено, что договор аренды земельного участка прекращается по истечении трех месяцев с момента официального уведомления арендатора.
Данные действия администрации поселка соответствуют пункту 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому отсутствуют основания для признания отказа администрации поселка от договора аренды недействительным."
Уведомлением N 1157 от 23.06.2015 Администрация п. Шушенское уведомила ООО "Шушенская птицефабрика" о прекращении договора аренды N 23 от 02.03.2010 земельного участка с кадастровым номером 24:42:0000000:45 по истечении трех месяцев после получения уведомления. На уведомлении имеется отметка о получении его обществом 23.06.2015.
Администрация п. Шушенское постановлением N 252 от 30.11.2015 в целях раздела земельного участка с кадастровым номером 24:42:0000000:45 утвердила схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, в результате раздела образуются несколько участков, в том числе спорные шесть земельных участков с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161 площадью 572 903 кв.м.; N 24:42:0100001:167 площадью 536 006 кв.м.; N 24:42:0100001:168 площадью 592 001 кв.м.; N 24:42:0100001:164 площадью 304 891 кв.м.; N 24:42:0100001:162 площадью 497 049 кв.м.; N 24:42:0100001:166 площадью 490 452 кв.м.
В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 24:42:0000000:45 поставлены на кадастровый 23.05.2016 учет земельные участки с кадастровыми номерами 24:42:0100001:168, 24:42:0100001:164, 24:42:0100001:166, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:167, 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:163, площадь земельного участка с кадастровым номером 24:42:0000000:45 уменьшилась до 1 749 728 кв.м.
Согласно выписок из ЕГРН от 12.09.2017 в отношении шести спорных земельных участков, в данном реестре не зарегистрировано прав и обременений на земельные участки.
Между Администрацией п. Шушенское и ООО "Казанцево" были заключены договоры аренды от 15.06.2016 в отношении земельных участков:
- с кадастровым номером 24:42:0100001:161 площадью 572 903 кв.м. сроком на 49 лет.
- с кадастровым номером 24:42:0100001:162 площадью 497 049 кв.м. сроком на 49 лет.
- с кадастровым номером 24:42:0100001:164 площадью 304 891 кв.м. сроком на 49 лет.
- с кадастровым номером 24:42:0100001:166 площадью 490 452 кв.м. сроком на 49 лет.
- с кадастровым номером 24:42:0100001:167 площадью 536 006 кв.м. сроком на 49 лет.
- с кадастровым номером 24:42:0100001:168 площадью 592 001 кв.м. сроком на 49 лет.
Данные договоры были зарегистрированы в ЕГРП, что подтверждается выписками из ЕГРН от 25.01.2017.
Соглашениями N 32, 35, 36, 38, 39, 40 от 29.12.2016 договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:164, 24:42:0100001:168, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:167, 24:42:0100001:166, были расторгнуты с 20.12.2016.
Постановлением Администрации п. Шушенское N 966 от 20.12.2016 решено провести торги на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:164, 24:42:0100001:168, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:167, 24:42:0100001:166.
На основании протокола N1 рассмотрения заявок на участие в аукционе (извещение N201216/2765789/02) на право заключения договора аренды земельных участков от 18.01.2017 между Администрацией п.Шушенское и ООО "Казанцево" 20.02.2017 были подписаны договоры аренды земельных участков N 17 (с кадастровым номером 24:42:0100001:167), N18 (с кадастровым номером 24:42:0100001:161), N20 (с кадастровым номером 24:42:0100001:168), N15 (с кадастровым номером 24:42:0100001:164), N16 (с кадастровым номером 24:42:0100001:162), N19 (с кадастровым номером 24:42:0100001:166).
Срок указанных договоров составляет 20 лет и устанавливается с 01.05.2017.
Данные договоры не зарегистрированы в ЕГРП на дату принятия настоящего решения.
АО "Шушенская птицефабрика" 19.05.2017 обратилась в Администрацию поселка Шушенское с заявлениями о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:164, 24:42:0100001:166, 24:42:0100001:167, 24:42:0100001:168, для сельскохозяйственного использования в аренду сроком на 49 лет. Заявления получены администрацией п. Шушенское 19.05.2017.
Письмом от 14.06.2017 исх.N 923 Администрация поселка Шушенское отказала заявителю в предоставлении в аренду испрашиваемых земельных участков в соответствии с п. 2 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, мотивировав отказ тем, что указанные в заявлении земельные участки предоставлены на праве аренды иному лицу.
ООО "Шушенская птицефабрика" направила в Администрацию п. Шушенское 31.07.2017 по почте проекты договоров аренды шести земельных участков с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:164, 24:42:0100001:168, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:167, 24:42:0100001:166. Срок договора аренды согласно проектов - 49 лет.
Проекты договоров аренды, на условиях которых истец просит обязать ответчика заключить договоры аренды, представлены в материалы дела.
Согласно выписке из ЕГРН от 16.01.2018, представленной в материалы дела по запросу суда, в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:42:0100001:161, площадью 572 903 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.
Согласно выписке из ЕГРН от 16.01.2018, представленной в материалы дела по запросу суда, в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:42:0100001:162, площадью 497 049 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.
Согласно выписке из ЕГРН от 16.01.2018, представленной в материалы дела по запросу суда, в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:42:0100001:164, площадью 304 891 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.
Согласно выписке из ЕГРН от 16.01.2018, представленной в материалы дела по запросу суда, в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:42:0100001:166, площадью 490 452 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.
Согласно выписке из ЕГРН от 16.01.2018, представленной в материалы дела по запросу суда, в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:42:0100001:167, площадью 536 006 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.
Согласно выписке из ЕГРН от 16.01.2018, представленной в материалы дела по запросу суда, в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:42:0100001:168, площадью 592 001 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.
Исковое заявление АО "Шушенская птицефабрика" об обязании заключить договоры аренды по настоящему иску мотивировано следующим:
- истец имеет право на заключение договора аренды шести земельных участков в силу правил части 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку спорные участки образованы из исходного, ранее находившегося в аренде у общества;
- в соответствии с пунктом 12 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
- в соответствии с частью 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок;
- в соответствии с Уставом АО "Шушенская птицефабрика", выпиской из ЕГРЮЛ, АО "Шушенская птицефабрика" является сельскохозяйственной организацией. В течение всего срока действия договора аренды арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
- на основании вышеизложенного, считает, что истец по истечении срока действия договора аренды от 02.03.2010 года N23 находящегося в государственной собственности земельного участка, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии со статьями 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором, и при его прекращении арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610, пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором; если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок; арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В пунктах 2, 3 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Преимущественное право арендатора, гарантированное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (пункт 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05).
Из смысла названных норм преимущественное право арендатора может быть реализовано арендатором путем перевода на себя прав и обязанностей по договору в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, а также в рамках проведении конкурса или аукциона на право заключения договора аренды государственного или муниципального имущества.
Требований о переводе прав и обязанностей по заключенным с третьим лицом договорам аренды по иску не заявлено, истец настаивает на требованиях о понуждении ответчика заключить с ним договоры аренды спорных участков.
На основании пунктов 1, 4 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется:
органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;
органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;
органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Согласно уставу п. Шушенское, данное муниципальное образование поселок Шушенское наделен статусом городского поселения (пункт 2 статьи 2 Устава), следовательно, вправе осуществлять распоряжение земельными участками в границах муниципального образования поселок Шушенское.
АО "Шушенская птицефабрика" 19.05.2017 обратилась в Администрацию поселка Шушенское с заявлениями о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:164, 24:42:0100001:166, 24:42:0100001:167, 24:42:0100001:168, для сельскохозяйственного использования в аренду сроком на 49 лет. Заявления получены администрацией п. Шушенское 19.05.2017.
Письмом от 14.06.2017 исх.N923 Администрация поселка Шушенское отказала заявителю в предоставлении в аренду испрашиваемых земельных участков в соответствии с п. 2 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, мотивировав отказ тем, что указанные в заявлении земельные участки предоставлены на праве аренды иному лицу.
ООО "Шушенская птицефабрика" направила в Администрацию п. Шушенское 31.07.2017 по почте проекты договоров аренды шести земельных участков с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:164, 24:42:0100001:168, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:167, 24:42:0100001:166. Срок договора аренды согласно проектов - 49 лет.
Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как указывает истец, обязанность по заключению договора аренды земельных участков следует из правил абзаца 4 статьи 11.8, пункта 12 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-Ф3 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Из материалов дела следует, что между сторонами ранее был заключен договор аренды от 02.03.2010 N 23 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 24:42:0000000:45, площадью 7 970 000 кв.м., для использования в сельхозпроизводстве (пункт 1.1). Срок аренды определен сторонами в пункте 2.1. договора с 01.01.2010 по 31.12.2014.
Согласно статье 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).
Уведомлением N 1157 от 23.06.2015 Администрация п. Шушенское уведомила ООО "Шушенская птицефабрика" о прекращении договора аренды N 23 от 02.03.2010 земельного участка с кадастровым номером 24:42:0000000:45 по истечении трех месяцев после получения уведомления. На уведомлении имеется отметка о получении его обществом 23.06.2015 (секретарь Куйчик Ю.К.).
Аналогичная отметка о получении секретарем Куйчик Ю.К. 21.09.2017 отзыва ответчика по настоящему делу имеется на 1 странице отзыва.
Таким образом, договор аренды N 23 от 02.03.2010 прекращен в силу правил пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении трех месяцев после получения уведомления.
В постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 по делу N А33-9326/2016 сделан вывод о том, что при постановление администрации поселка от 16.06.2015 N 515 о прекращении договора предусматривает необходимость направления обществу уведомления о прекращении договора аренды. Данным постановлением предусмотрено, что договор аренды земельного участка прекращается по истечении трех месяцев с момента официального уведомления арендатора. Данные действия администрации поселка соответствуют пункту 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому отсутствуют основания для признания отказа администрации поселка от договора аренды недействительным.
В дальнейшем Администрация п. Шушенское после постановлением N 252 от 30.11.2015 в целях раздела земельного участка с кадастровым номером 24:42:0000000:45 утвердила схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, в результате раздела образуются несколько участков, в том числе спорные шесть земельных участков с кадастровыми номерами 24:42:0100001:161 площадью 572 903 кв.м.; N 24:42:0100001:167 площадью 536 006 кв.м.; N 24:42:0100001:168 площадью 592 001 кв.м.; N 24:42:0100001:164 площадью 304 891 кв.м.; N 24:42:0100001:162 площадью 497 049 кв.м.; N 24:42:0100001:166 площадью 490 452 кв.м.
В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 24:42:0000000:45 поставлены на кадастровый 23.05.2016 учет земельные участки с кадастровыми номерами 24:42:0100001:168, 24:42:0100001:164, 24:42:0100001:166, 24:42:0100001:162, 24:42:0100001:167, 24:42:0100001:161, 24:42:0100001:163, площадь земельного участка с кадастровым номером 24:42:0000000:45 уменьшилась до 1 749 728 кв.м.
Согласно статье 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 - 11.7 настоящего Кодекса.
В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
После прекращения договора аренды с истцом Администрация п. Шушенское распоряжалась спорными земельными участками предоставляя их в аренду ООО "Казанцево" по договорам аренды от 15.06.2016, копии которых представлены в материалы дела.
Поскольку договор аренды с истцом был прекращен на дату раздела исходного участка и постановки на кадастровый учет новых участков, суд полагает, что в данном случае правила пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не могут быть применены.
Земельный участок N 24:42:0000000:45 предоставлялся истцу для сельскохозяйственных целей.
Пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ в предыдущей редакции предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного кодекса.
С 1 марта 2015 года названный пункт утратил силу.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РОФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет права на заключение договора аренды такого участка без проведения торгов.
По правилам пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Пунктом 12 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В свою очередь случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 названного Кодекса, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с этим гражданином (юридическим лицом) по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации не входит в перечень необходимых оснований (подпункты 1-30) данной статьи.
Таким образом, в рассматриваемом случае не соблюдено условие, предусмотренное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, о том, что на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка должны иметься предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка.
Доводы истца о том, что к спору применимы положения подпункта 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, основаны на неверном толковании закона.
Положения пп. 12 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации наделяют сельскохозяйственные организации правом на получение в собственность или аренду без проведения торгов земельного участка из земель сельхозугодий, находящихся в публичной собственности. При этом в них содержится оговорка о том, что реализация данного права возможна в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Право на получение в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения без торгов предусмотрен в п. 5.1 ст. 10 названного Федерального закона, распространяющегося на земельный участки, находящиеся в муниципальной собственности и выделенные в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, а также пунктом 8 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которого земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.
В материалах дела отсутствуют сведения о том, что спорные земельные участки образованы путем выделения в счет земельных долей, находятся в муниципальной собственности и должны быть предоставлены истцу в порядке, установленном правилами Федерального закона N 101-ФЗ, а также то, что истец участвует в соответствующих программах поддержки в сфере развития сельского хозяйства.
Подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано эти арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Аналогичные положения о возможности приобретения в собственность или заключения нового договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу в аренду при условии надлежащего использования такого земельного участка, предусмотрены пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ.
На основании пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
Из анализа названных норм следует, что для приобретения в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов необходимо соблюдение двух условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды и данный участок используется в соответствии с его целевым назначением.
Буквальное толкование содержания нормы п. 31 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ограничивает право на обращение с заявлением о заключении договора на новый срок сроком действия, установленного договором.
У истца отсутствует действующий договор аренды спорных земельных участков, заявление о заключении договоров аренды шести спорных участков исходя из представленных в материалы дела документов подано заявителем 19.05.2017 и 31.07.2017, почти через два года после прекращения предыдущего договора аренды и после того, как спорные участки переданы по договорам аренды иному лицу.
Доказательства владения спорными земельными участками в настоящее время истцом не представлены.
Согласно положениям подпункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Ссылка истца в обоснование требований на пункт 5 статьи 9 Федерального закона N 101-фN не может быть принята, поскольку реализация в данном случае преимущественного права на заключение договора аренды должна производиться в соответствии с требованиями пункта 5 статьи 9 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при прочих равных условиях. Следовательно, само по себе наличие у арендатора по ранее действовавшему договору преимущественного права на заключение нового договора не исключает проведения торгов при наличии двух или более заявлений о передаче земельных участков в аренду.
Требований о переводе прав и обязанностей арендатора спорных участков по иску истцом не заявлялось.
На основании изложенного в удовлетворении иска следует отказать.
Согласно правил статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на истца.
Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".
По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска отказать.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.
Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья
И.В. Шишкина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка