Определение Арбитражного суда Красноярского края от 07 февраля 2018 года №А33-16751/2014

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 февраля 2018 года Дело N А33-16751/2014
Резолютивная часть определения объявлена 01.02.2018.
В полном объеме определение изготовлено 07.02.2018.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Жирных О.В.,
рассмотрев в судебном заседании заявление конкурсного управляющего ООО "Краснедвижимость" Колмогорова А.Н. об утверждении лимитов на привлеченных специалистов
в деле по заявлению Компании "РТМ Фермегенсбератунгс" ГмбХ (Вена, Австрия) о признании должника - общества с ограниченной ответственностью "Краснедвижимость" (ИНН 2463089289, г. Красноярск) - банкротом,
с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тверской области,
при участии в судебном заседании:
в Арбитражном суде Красноярского края:
конкурсного управляющего Колмогорова А.Н., действует на основании судебного акта, личность удостоверена паспортом (до и после перерыва);
от ООО "Краснедвижимость" - Жариковой М.С., представителя по доверенности от 23.08.2017 (до и после перерыва);
в Арбитражном суде Тверской области:
от кредитора государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" - Стрельцовой М.А., представителя по доверенности N 674 от 29.11.2017 (до и после перерыва),
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного Ковальчук Д.О. (до перерыва), секретарем судебного заседания Козловым Д.В. (после перерыва),
установил:
Компания "РТМ Фермегенсбератунгс ГмбХ" обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании должника - общества с ограниченной ответственностью "Краснедвижимость" банкротом, включении в реестр требований кредиторов должника суммы задолженности в размере 1 653 323 464,90 руб., в том числе 1 461 539 938,02 вексельного долга, 191 583 526,88 руб. процентов по векселю.
Определением от 04.09.2014 заявление принято к производству, назначено судебное заседание по проверке обоснованности подданного заявления.
Определением от 29.10.2014 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Краснедвижимость" введена процедура наблюдения, временным управляющим должником утвержден Путиков Антон Сергеевич.
Сообщение временного управляющего об открытии в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" N202 от 08.11.2014.
Определением от 26.02.2015 введено внешнее управление в отношении общества с ограниченной ответственностью "Краснедвижимость" сроком на 18 месяцев до 19 августа 2016 года. Утвержден внешним управляющим должником Путиков Антон Сергеевич.
Решением от 04.10.2016 процедура внешнего управления в отношении должника - общества с ограниченной ответственностью "Краснедвижимость" прекращена, должник признан банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Путиков Антон Сергеевич; назначено судебное заседание по рассмотрению отчета конкурсного управляющего.
Определением суда от 10.04.2017 по делу А33-16751-7/2014 Путиков Антон Сергеевич освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника ООО "Краснедвижимость".
Определением от 25.04.2017 по делу А33-16751-7/2014 конкурсным управляющим обществом с ограниченной ответственностью "Краснедвижимость" утвержден Колмогоров Алексей Николаевич.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 30.08.2017 продлен срок конкурсного производства в отношении общества с ограниченной ответственностью "Краснедвижимость" до 25 января 2018 года.
05.09.2017 в Арбитражный суд Красноярского края поступило ходатайство конкурсного управляющего ООО "Краснедвижимость" об утверждении привлечения ООО "Управление на Свободном" для обслуживания имущества должника на период с 11.09.2017 до окончания конкурсного производства с размером ежемесячного вознаграждения в сумме 1 021 558 руб.
Определением суда от 12.09.2017 заявление оставлено без движения.
В рамках срока, установленного судом, заявителем устранены обстоятельства, послужившие основанием для оставления заявления без движения.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 05.10.2017 заявление конкурсного управляющего принято к производству, назначено судебное заседание по его рассмотрению на 21.11.2017.
Судебное заседание по рассмотрению заявления откладывалось.
В судебном заседании 26.01.2018 по рассмотрению заявления, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 01.02.2018.
После объявленного перерыва судебное заседание по рассмотрению заявления продолжено.
Судебное заседание по рассмотрению заявления проводится с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тверской области.
Для участия в судебном заседании по рассмотрению заявления явились конкурсный управляющий, представители ООО "Краснедвижимость", кредитора государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)".
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем направления копий определения и размещения текста определения на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru (портал: http://rad.arbitr.ru), в судебное заседание не явились.
Конкурсным управляющим заявлено ходатайство об уточнении заявленных, просит суд утвердить лимиты на привлеченных специалистов в размере 734 011,48 руб.
В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство об уточнении требования принято судом, требование рассматривается с учетом уточнения.
В судебном заседании конкурсный управляющий заявленные требования поддержал с учетом уточнения.
Представитель государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" в судебном заседании возражал относительно заявленных требований, ссылаясь на доводы, изложенные в отзыве.
Оценив представленные доказательства, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Согласно статьям 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В силу пункта 2 статьи 20.3 Закона о банкротстве арбитражный управляющий в деле о банкротстве обязан разумно и обоснованно осуществлять расходы, связанные с исполнением возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве.
Согласно абзацу 6 пункта 1 статьи 20.3 Закона о банкротстве арбитражный управляющий вправе привлекать для обеспечения осуществления своих полномочий на договорной основе иных лиц с оплатой их деятельности за счет средств должника, если иное не установлено указанным Федеральным законом, стандартами и правилами профессиональной деятельности или соглашением арбитражного управляющего с кредиторами.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 20.3 Закона о банкротстве, арбитражный управляющий в деле о банкротстве имеет право привлекать для обеспечения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве на договорной основе иных лиц с оплатой их деятельности за счет средств должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, стандартами и правилами профессиональной деятельности или соглашением арбитражного управляющего с кредиторами.
Частью 2 данной статьи установлено, что арбитражный управляющий в деле о банкротстве обязан:
принимать меры по защите имущества должника;
разумно и обоснованно осуществлять расходы, связанные с исполнением возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве. Обязанность доказывать неразумность и необоснованность осуществления таких расходов возлагается на лицо, обратившееся с соответствующим заявлением в арбитражный суд;
в случае, если в соответствии с настоящим Федеральным законом привлечение арбитражным управляющим иных лиц для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве является обязательным, арбитражный управляющий обязан привлекать на договорной основе аккредитованных саморегулируемой организацией арбитражных управляющих лиц с оплатой их деятельности в соответствии со статьей 20.7 настоящего Федерального закона.
Согласно статье 20.7 Закона о банкротстве, в соответствии с которой оплачивается деятельность привлеченных лиц, установлено, что расходы на проведение процедур, применяемых в деле о банкротстве, предусмотренные настоящей статьей, не включают в себя расходы на оплату услуг лиц, привлекаемых для обеспечения текущей деятельности должника при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве.
Таким образом, суммы, потраченные на обеспечение текущей деятельности должника, расходуются в ином порядке, не в соответствии со статьей 20.7 Закона о банкротстве.
Содержание положений статей 20.3, 20.7 Закона о банкротстве в совокупности с положениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Российской Федерации N 91 от 17.12.2009 "О порядке погашения расходов по делу о банкротстве", позволяют сделать вывод о том, что критерием отнесения либо не отнесения расходов к лимитируемым, является характер и цель таких расходов. Так, расходы, связанные с обеспечением деятельности арбитражного управляющего в деле о банкротстве, независимо от того, идет речь о привлечении специалиста для оказания услуг или пользование помещением для осуществления деятельности арбитражного управляющего в деле о банкротстве, будут относиться к категории лимитируемых расходов. Между тем, производственные, эксплуатационные, коммунальные расходы, расходы на поддержание деятельности предприятия-должника, осуществления им производственной деятельности будут включаться в состав текущих коммунальных, эксплуатационных расходов, которые не учитываются при определении лимитов, что следует из абзаца 2 пункта 1 статьи 20.7 Закона о банкротстве.
В пункте 18 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с участием уполномоченных органов в делах о банкротстве и применяемых в этих делах процедурах банкротства (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016) сказано, что по смыслу пункта 2 статьи 134 Закона о банкротстве к эксплуатационным платежам могут быть отнесены расходы на сохранение имущества должника и поддержание его в надлежащем состоянии до момента продажи.
Как следует из заявленного требования конкурсный управляющий просит утвердить привлечение обслуживающей организации в целях содержания, охраны, благоустройства имущества должника, являющегося предметом залога с оплатой ежемесячного вознаграждения в размере 734 011,48 руб.
Указанные услуги включают в себя:
- услуги по плановому техническому обслуживанию инженерных систем и оборудования в соответствии с требованиями фирм-производителей (систем горячего и холодного водоснабжения; систем канализации, дренажей и водостоков; систем электроснабжения, в том числе автономного; систем вентиляции и кондиционирования воздуха; систем противопожарной защиты; слаботочных (в том числе пожарной сигнализации));
- услуги по текущему ремонту (систем центрального отопления; систем вентиляции и кондиционирования; внутренних водопроводных и канализационных сетей и оборудования; электроустановок; противопожарных систем);
- услуги по учету энергоресурсов в соответствии с требованиями ресурсоснабжающих и сетевых организаций;
- услуги по плановому техническому обслуживанию и профилактическим осмотрам несущих и ограждающих строительных конструкций в соответствии с нормативными документами по технической эксплуатации нежилых зданий и сооружений;
- услуги по техническому ремонту зданий, сооружений (фундаментов, стен и колонн, кровли, оконных и дверных конструкций, лестниц и полов);
- услуги по благоустройству;
- услуги по охране объекта и обеспечение порядка на объекте, создание обстановки спокойствия, обеспечивающей нормальное функционирование объекта;
- услуги по уборке в соответствии с санитарными нормами.
Как следует из представленных в материалы сведений привлечение соответствующей организации требуется в целях содержания недвижимого имущества ООО "КрасНедвижимость", расположенного в здании по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизионная, д. 1, стр. 90.
Часть недвижимого имущества сдана в аренду:
- площадь 121,6 кв.м., договор аренды от 17.10.2014 N 17/10-КН, арендатор - ООО "Ям! Ресторан Интернэшнл РашаСи Ай Эс";
- площадь 1 377,34 кв.м., договор аренды от 01.09.2079 N Х-013/1,2,3-6,7,8/07, арендатор ООО "Квадро фильм";
- площадь 576,66 кв.м., договоры аренды от 29.12.2012 N А-01/13-03КН, от 29.12.2012 N А-01/13-02КН, арендатор ООО "Добро пожаловать";
- площадь 429 кв.м., договор аренды от 29.03.2016 N А-03/16-01К, арендатор ООО "Фактор";
- площадь 4 294,9 кв.м., договор аренды от 01.02.2013 N Д-02/13-КН, арендатор ООО "Дельта";
- площадь 1 510,3 кв.м., договор аренды от 01.02.2013 N М-01/13-КН, арендатор ООО "С-Менеджмент".
Площадь нежилых помещений, не сданных в аренду, составляет 156 кв.м.
Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРЮЛ, основным видом экономической деятельности должника - ООО "КрасНедвижимость" является "аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом", код ОКВЭД - 68.20.2.
Таким образом, сдача в аренду собственного недвижимого имущества является основным видом деятельности должника.
Сохранение же имущества должника и поддержание его в надлежащем состоянии до момента продажи является текущими эксплуатационными платежами, на которые, в свою очередь, правила статьи 20.7 Закона о банкротстве не распространяется.
Привлечение лиц должно осуществляться с соблюдением в отношении услуг, не упомянутых в пункте 2 статьи 20.7 Закона о банкротстве, положений пунктов 3 и 4 этой статьи о лимитах расходов на оплату их услуг.
Указанные положения о лимитах распространяются на услуги любых лиц (относящихся к категориям как специалистов, так и обслуживающего персонала), привлекаемых арбитражным управляющим для обеспечения своей деятельности и исполнения возложенных на него обязанностей; они не распространяются на оплату труда лиц, находящихся в штате должника (пункт 3 постановления Пленума ВАС РФ от 17.12.2009 N 91 "О порядке погашения расходов по делу о банкротстве").
С учетом изложенного, суд пришел к выводу о нелимитированном характере спорных расходов, следовательно, порядок привлечения лиц, установленный пунктом 6 статьи 20.7 Закона о банкротстве, не применяется.
Конкурсным управляющим заявлено об утверждении лимитов на привлечение специалистов.
Определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства является прерогативой суда (часть 1 статьи 133 АПК РФ, пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2014 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Кроме того, в пункте 9 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что в соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. Суд также определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
В судебном заседании по рассмотрению заявления конкурсный управляющий и представитель государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности" указали на наличие разногласий по вопросу порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога.
В соответствии с абзацем 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано.
В силу пункта 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
С учетом позиции лиц, участвующих в деле, судом рассматриваются разногласия, возникшие между конкурсным управляющим ООО "Краснедвижимость" Колмогоровым А.Н. и кредитором - государственной корпорацией "Банк развития и внешнеэкономической деятельности" по вопрсам порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, установления величины расходов на обслуживание, содержание, охрану, благоустройство имущества ООО "Краснедвижимость", находящегося в залоге у государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности".
Как следует из материалов дела в аренду сдано недвижимое имущество, расположенное в здании по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизионная, д. 1, стр. 4, общей площадью 8 309,8 кв.м.
Указанные обстоятельва сторонами признаются, не оспариваются.
Согласно представленным в материалам дела договорам аренды, заключенным с ООО "Квадро фильм", ООО "Добро поджаловать" и ООО "Фактор", обязательным условием указанных договоров является заключение арендатором договора на оказание эксплуатационных услуг, которые должны включать в себя обеспечение функционирования базовых систем здания, содержание зон общего пользования и прилегающей территории в надлежащем санитарном состоянии, создание концепции безопасности и обеспечение безопасности в зонах общего пользования и на прилегающей территории, обеспечение противопожарной безопасности здания и оказание иных услуг. Плата за предоставление эксплуатационных услуг не являются частью арендной платы.
По условиям заключенных договоров аренды базовыми системами здания являются все строительные и инженерные системы здания, включая его конструкции и технические устройства, составляющие здание за исключением улучшений. Под инженерными системами и оборудованием понимается инженерное оборудование и техника, а также любые коммуниккации, необходимые для передачи, распределения и отвода потребляемых ресурсов (совокупности энергетических, телекоммуникационных и иных ресурсов, необходимых для функционирования объекта в соответствии с его целевым использованием), а также механизмы и технические устройства, сети и сооружения коммунального назначения, обеспечивающие подачу водо- и энергоресурсов, мусороудаление, противопожарную безопасность, вентиляцию, кондиционирование, отопление, необходимые для нормального функционирования здания.
С учетом изложенных условий вышеназванных договоров аренды услуги по плановому техническому обслуживанию инженерных систем и оборудования в соответствии с требованиями фирм-производителей (систем горячего и холодного водоснабжения; систем канализации, дренажей и водостоков; систем электроснабжения, в том числе автономного; систем вентиляции и кондиционирования воздуха; систем противопожарной защиты; слаботочных (в том числе пожарной сигнализации)); по учету энергоресурсов в соответствии с требованиями ресурсоснабжающих и сетевых организаций; по плановому техническому обслуживанию и профилактическим осмотрам несущих и ограждающих строительных конструкций в соответствии с нормативными документами по технической эксплуатации нежилых зданий и сооружений; по техническому ремонту зданий, сооружений (фундаментов, стен и колонн, кровли, оконных и дверных конструкций, лестниц и полов); по благоустройству; по охране объекта и обеспечение порядка на объекте, создание обстановки спокойствия, обеспечивающей нормальное функционирование объекта; по уборке в соответствии с санитарными нормами являются услугами по обслуживанию базовых систем здания.
В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
С учетом изложенного, расходы по оплате услуг обслуживающей организации, заявленные конкурсным управляющим, в силу условий договоров аренды, заключенных с ООО "Квадро фильм", ООО "Добро поджаловать" и ООО "Фактор", несут арендаторы.
Следовательно, такие расходы в отношении общей площади, сданной в аренду указанным арендаторам, не подлежат возмещению за счет имущества должника. Конкурсный управляющий не просит установления величины расходов на содержание имущества, находящегося в аренде у названных организаций.
В силу условий договоров аренды, заключенных с ООО "Дельта", ООО "С-Менеджмент", ООО "Ям! Ресторанте Интернэшнл Раша Си Ай Эс" обслуживание инженерных систем помещения, за исключением базовых систем здания производится арендатором. Осуществение текущего ремонта в рамках названных договоров аренды возложено на арендаторов.
С учетом изложенного, услуги, указанные в заявлении конкурсного управляющего по позициям 1, 3-8, относятся к обслуживанию базовых систем здания, а следовательно бремя несения по таким расходам возложено, в силу условий договоров аренды, на арендодателя - ООО "КрасНедвижимость". Бремя несения расходов по услугам, указанным в заявлении конкурсного управляющего по позиции 2 "услуги по текущему ремонту" согласно условиям договоров аренды, заключенных с ООО "Ям! Ресторанте Интернэшнл Раша Си Ай Эс", ООО "Дельта", ООО "С-Менеджмент", возложено на арендаторов.
Право собственности на недвижимое имущество обусловливает необходимость для собственника нести бремя его содержания (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, если субъекту права принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества в здании (но не все здание), у него возникает также обязанность нести расходы на содержание общего имущества (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, у конкретного собственника существует обязанность нести расходы, связанные с содержанием объекта недвижимого имущества, в отношении которого зарегистрировано право, и обязанность нести расходы, связанные с содержанием общего имущества.
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Частью 1 статьи 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое) в случае, если соответствующим договором, решением органа государственной власти или органа местного самоуправления установлена ответственность такого лица за эксплуатацию здания, сооружения, либо привлекаемое собственником или таким лицом в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо.
В силу положений, закрепленных в статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Параметры и другие характеристики строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Эксплуатация зданий и сооружений должна быть организована таким образом, чтобы обеспечивалось соответствие зданий и сооружений требованиям энергетической эффективности зданий и сооружений и требованиям оснащенности зданий и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов в течение всего срока эксплуатации зданий и сооружений.
В силу пункта 7 статьи 13 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" здания, строения, сооружения и иные объекты, в процессе эксплуатации которых используются энергетические ресурсы, в том числе временные объекты, вводимые в эксплуатацию после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, на дату их ввода в эксплуатацию должны быть оснащены приборами учета используемых энергетических ресурсов, аналогичными указанным в частях 3 - 6.1 настоящей статьи. Многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию с 1 января 2012 года после осуществления строительства, реконструкции, должны быть оснащены дополнительно индивидуальными приборами учета используемой тепловой энергии, а многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию с 1 января 2012 года после капитального ремонта, должны быть оснащены индивидуальными приборами учета используемой тепловой энергии при наличии технической возможности их установки. Собственники приборов учета используемых энергетических ресурсов обязаны обеспечить надлежащую эксплуатацию этих приборов учета, их сохранность, своевременную замену.
Статьей 34 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" граждане обязаны соблюдать требования пожарной безопасности; иметь в помещениях и строениях, находящихся в их собственности (пользовании), первичные средства тушения пожаров и противопожарный инвентарь в соответствии с правилами противопожарного режима и перечнями, утвержденными соответствующими органами местного самоуправления.
В силу статьи 11 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" индивидуальные предприниматели и юридические лица в соответствии с осуществляемой ими деятельностью обязаны выполнять требования санитарного законодательства, а также постановлений, предписаний осуществляющих федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор должностных лиц; обеспечивать безопасность для здоровья человека выполняемых работ и оказываемых услуг; разрабатывать и проводить санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия.
На основании статьи 24 указанного Закона при эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Индивидуальные предприниматели и юридические лица обязаны приостановить либо прекратить свою деятельность или работу отдельных цехов, участков, эксплуатацию зданий, сооружений, оборудования, транспорта, выполнение отдельных видов работ и оказание услуг в случаях, если при осуществлении указанных деятельности, работ и услуг нарушаются санитарные правила.
Услуги, обозначенные в заявлении конкурсного управляющего (по плановому техническому обслуживанию инженерных систем и оборудования в соответствии с требованиями фирм-производителей (систем горячего и холодного водоснабжения; систем канализации, дренажей и водостоков; систем электроснабжения, в том числе автономного; систем вентиляции и кондиционирования воздуха; систем противопожарной защиты; слаботочных (в том числе пожарной сигнализации)); по учету энергоресурсов в соответствии с требованиями ресурсоснабжающих и сетевых организаций; по плановому техническому обслуживанию и профилактическим осмотрам несущих и ограждающих строительных конструкций в соответствии с нормативными документами по технической эксплуатации нежилых зданий и сооружений; по техническому ремонту зданий, сооружений (фундаментов, стен и колонн, кровли, оконных и дверных конструкций, лестниц и полов); по благоустройству; по охране объекта и обеспечение порядка на объекте, создание обстановки спокойствия, обеспечивающей нормальное функционирование объекта; по уборке в соответствии с санитарными нормами) являются необходимыми в целях поддержания нормального функционирования нежилых помещений, сданных в аренду.
Эксплуатация нежилых помещений при условии незаключения договора с обслуживающей организацией по позициям 1, 3-8 (отраженным в заявлении конкурсного управляющего) может сказаться на качественных, технических характеристиках имущества, что будет способствовать снижению его ликвидности, и как следствие уменьшению цены и покупательской привлекательности.
Кроме того, условиями договоров аренды, заключенных с ООО "Дельта", ООО "С-Менеджмент", ООО "Ям! Ресторанте Интернэшнл Раша Си Ай Эс" предусмотрено, что арендодатель в течение срока аренды обеспечивает условия нормального функционирования базовых систем здания. Арендодатель, не исполнивший или исполняющий ненадлежащим образом обязательства по договору аренды, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель возмещает арендатору реальный ущерб, а также упущенную выгоду в полном объеме в случае несоблюдения условий договора.
Указанное обуславливает наступление возможных неблагоприятных последствий для должника в виде несения ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей по договорам аренды по содержанию базовых систем здания.
Кроме того, ненадлежащее функционирование нежилых помещений, сданных в аренду, может привести к существенному снижению поступлений от аренды помещений, или отказу арендаторов от заключенных договоров.
В коммерческих условиях цена нежилых помещений, сданных в аренду, и приносящих доход, выше, нежели, не приносящих доход. Целью же конкурсного производства является продажа имущества по максимально высокой (обоснованной) цене и расчеты с кредиторами.
По условиям, установленным статьей 138 Закона о банкротстве средства, вырученные от предмета залога, направляются не только на погашение требований залогового кредитора, но и для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований; для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
Более того, денежные средства, оставшиеся после полного погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, включаются в конкурсную массу.
Учитывая значительную площадь нежилых помещений, принадлежащих должнику, отказ в обеспечении обслуживания которых может привести к ухудшению состояния имущества, что повлечет уменьшение конкурсной массы и нарушение прав и законных интересов кредиторов (в том числе залогового кредитора) и самого должника, что не соотносится с целями конкурсного производства.
Более того, за нарушение правил безопасности собственники объектов недвижимости несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации (в частности, статья 38 Федеральный закон от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" содержит условия привлечения собственников имущества за нарушение требований пожарной безопасности).
Судом учитываются также конкретные особенности имущества, предоставленного в аренду, которое представляет собой многофункциональное здание торгово-развлекательного комплекса. К подобного рода объектам предъявляются повышенные требования обеспечения надлежащего состояния и технической безопасности, учитывая большую посещаемость гражданами.
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 20.3 Закона о банкротстве арбитражный управляющий в деле о банкротстве обязан принимать меры по защите имущества должника.
В силу абзаца 5 пункта 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника.
Относительно стоимости оказываемых услуг суд пришел к следующим выводам.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как основание своих требований и возражений.
При этом стороны в соответствии со статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.
Выражая несогласие со стоимостью услуг, для оказания которых конкурсный управляющий намерен заключить договор по обслуживанию недвижимого имущества, государственная корпорация "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" не представило каких-либо доказательств, подтверждающих указанные доводы.
В свою очередь, конкурсным управляющим в материалы дела представлены копии договоров на оказание эксплуатационных услуг (6 договоров), заключенных иными собственниками нежилых помещений, расположенных в том же здании, что и нежилые помещения должника. Исходя из условий указанных договоров, средняя стоимость эксплуатационных услуг составляет 174,84 руб. в месяц за 1 кв.м., что выше стоимости, заявленной конкурсным управляющим.
Доводы государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" относительно того, что конкурсный управляющий в нарушение пункта 3 статьи 20.7 Закона о банкротстве не представил доказательства покрытия суммы превышения лимитов размером страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности судом отклоняются на основании следующего.
Согласно пункту 3 статьи 20.7 Закона о банкротстве при этом размер оплаты услуг лиц, определенный в соответствии с настоящим пунктом, может быть превышен арбитражным управляющим в случае, если размер данного превышения покрывается размером страховой суммы сверх установленного пунктом 2 статьи 24.1 настоящего Федерального закона минимального размера страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности арбитражного управляющего.
Указанные правила распространяются, в силу прямого указания в законе, на лимитированные расходы.
Однако, как указано выше, расходы, являющиеся предметом рассмотрения настоящего дела, к таковым не относятся, а являются текущими эксплуатационными платежами, к которым правила, установленные пунктом 3 статьи 20.7 Закона о банкротстве, не применяются.
Более того, обязанность по заключению дополнительного страхования возникает только в том случае, когда суд признает обоснованным заключение конкурсным управляющим договоров с привлеченными специалистами сверх лимитов. Таким образом, для привлечения специалистов сверх установленных Законом о банкротстве лимитов необходим следующий юридический состав:
- удовлетворение судом ходатайства о привлечении специалистов и об установлении размера оплаты их услуг;
- наличие заключенного договора страхования гражданской ответственности покрывающим размер страховой суммы сверх установленного пунктом 2 статьи 24.1 Закона о банкротстве минимального размера страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности арбитражного управляющего.
В отсутствие удовлетворенного судом ходатайства о привлечении специалистов, у арбитражного управляющего отсутствует необходимость в заключении договора дополнительного страхования, поскольку приведет к неоправданным расходам личных средств арбитражного управляющего на выплату страховой премии.
Учитывая изложенное, суд пришел к выводу об установлении величины расходов на обслуживание, содержание, охрану, благоустройство имущества ООО "Краснедвижимость", находящегося в залоге у государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности" в пределах 628 714 руб. 88 коп. в месяц исходя из следующего расчета.
Общая стоимость оказываемых услуг составляет 897 976 руб. (без учета стоимости услуг по позиции 2: "Услуги по текущему ремонту", бремя расходов по которым несут арендаторы) за общую площадь в размере 8 465,80 кв.м. (1 021 558 руб. - 123 582 руб.)
Таким образом, стоимость услуг за 1 кв.м. составляет 106,0799892015928 руб.
С учетом площади, сдаваемой в аренду ООО "Ям! Ресторанте Интернэшнл Раша Си Ай Эс" (121,6 кв.м.), ООО "Дельта" (4 294,9 кв.м.), ООО "С-Менеджмент" (1 510,3 кв.м.), стоимость соответствующих услуг составит 628 714,88 руб. исходя из расчета:
(121,6 кв.м. + 4 294,9 кв.м. + 1510,3 кв.м.)* 106,0799892015928
Согласно объяснениям конкурсного управляющего среднемесячные поступления должника составляют 4 135 016 руб., что подтверждает финансовую возможность несения указанных расходов должником.
Таким образом, доходов от сдачи имущества в аренду значительно больше, чем расходы по его содержанию. Учитывая, что конкурсное производство не преследует цели извлечения прибыли, конкурсный управляющий обязан, прежде всего обеспечить сохранность имущества и его деловую привлекательность, следовательно, расходы в размере 628 714 руб. 88 коп. являются экономически обоснованными и необходимыми.
Настоящее определение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".
По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии определения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Руководствуясь статьями 20.7, 32, 60, 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ, статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Красноярского края
ОПРЕДЕЛИЛ:
разрешить разногласия между конкурсным управляющим ООО "Краснедвижимость" Колмогоровым А.Н. и кредитором - государственной корпорацией "Банк развития и внешнеэкономической деятельности" по вопрсам порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, установив величину расходов на обслуживание, содержание, охрану, благоустройство имущества ООО "Краснедвижимость", находящегося в залоге у государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности" в пределах 628 714 руб. 88 коп. в месяц.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее определение может быть обжаловано в течение десяти дней после его вынесения путем подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья
Жирных О.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка