Дата принятия: 13 ноября 2017г.
Номер документа: А33-15692/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
от 13 ноября 2017 года Дело N А33-15692/2017
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 07 ноября 2017 года.
В полном объёме решение изготовлено 13 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Горбатовой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Дивногорска (ИНН 2446002640, ОГРН 1022401254721, г. Дивногорск)
к индивидуальному предпринимателю Зейналову Мурсалу Зохраб оглы (ИНН 244600000314, ОГРН 304244636000035, г. Дивногорск)
о взыскании задолженности, пени,
в присутствии:
от истца: Гаврищук П.В., представителя по доверенности N42пр от 10.10.2017 (срок действия до 10.10.2018), личность установлена паспортом,
от ответчика: Васильева Д.А., представителя по доверенности от 17.07.2017 (срок действия до 17.07.2020), личность установлена паспортом,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Исмагиловой М.М.,
установил:
администрация города Дивногорска (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю Зейналову Мурсалу Зохраб оглы (далее - ответчик) о взыскании 159 389,98 руб., состоящих из: 157 166,53 руб. задолженности за январь - февраль 2017 года по арендной плате по договору N 17/1 от 09.01.2017, 2 223,45 руб. пени за просрочку платежей.
Определением от 11.07.2017 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства.
Определением от 31.08.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика исковые требования не признал согласно доводам, указанным в отзыве на исковое заявление, представил оригинал договора холодного водоснабжения и водоотведения N172/1 от 12.01.2017 с приложением N1; копию договора энергоснабжения с приложением N1; копию договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям с приложением; оригинал акта от 12.01.2017.
Представленные документы в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
09.01.2017 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды муниципального имущества N17/1, в соответствии с пунктом 1.1. которого на основании протокола от 22.12.2016 об итогах аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование имущество муниципальной собственности - муниципальное нежилое здание площадью 150,6 кв.м, в по адресу: Красноярский край, г.Дивногорск, ул.Нагорная, д.36., кадастровый номер: 24:46:0103006:388, а арендатор обязуется своевременно платить арендную плату и возвратить арендодателю имущество после истечения срока действия договора в исправном состоянии (с учетом нормального износа). Имущество по договору предоставляется для размещения магазина.
Предоставление имущества арендатору производится в надлежащем состоянии, пригодном для его использования в целях, предусмотренных договором (пункт 1.4. договора).
Из пункта 1.5. договора следует, что срок действия устанавливается с 09.01.2017 по 08.01.2022.
Согласно пункту 2.2.2. договора арендатор обязан оплачивать арендную плату в размере, в сроки и порядке, установленном в разделе 3 договора.
Арендатор обязан возмещать затраты, связанные с текущей эксплуатацией арендуемых нежилых помещений, включая аренду земельного участка, электро-, тепло-, водоснабжение, вывоз мусора и другие со специализированными службами (п.2.2.13).
В соответствии с пунктом 3.1. договора размер ежемесячного платежа (арендной платы) за имущество, указанное в п.1.1 договора, устанавливается в соответствии с протоколом об итогах торгов на право заключения договора аренды и составляет 153 750 руб., с учетом НДС.
Пунктом 3.3. договора предусмотрено, что арендная плата в сумме 96 671 руб. 68 коп. вносится до 05.02.2017, арендная плата в сумме 130 296 руб. 61 коп. вносится ежемесячно до 5 числа, следующего за текущим месяцем.
Из пункта 3.5. договора следует, что арендная плата за объект не включает расходы на его содержание, оплату коммунальных услуг, амортизационные отчисления, налоги на имущество, плату за пользование земельным участком.
Согласно пункту 5.3. договора аренды, в случае несвоевременности расчета по арендным платежам арендодатель начисляет пеню в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.
В пункте 6.1. договора установлено, что изменение и расторжение договора допускается по соглашению сторон.
09.01.2017 по акту приема-передачи объект аренды - муниципальное нежилое здание площадь 150,6 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г.Дивногорск, ул.Нагорная, д.36 передан во временное пользование ответчику.
Из содержания акта следует, что объект аренды оборудован стандартными инженерными системами и коммуникациями (включая систему теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения); техническое состояние на момент передачи - удовлетворительное.
09.03.2017 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды муниципального имущества от 09.01.2017 N17/1, в пункте 2 которого указано, что по состоянию на 14.02.2017 индивидуальный предприниматель Зейналов М.З. имеет задолженность: 159 389 руб. 98 коп., в том числе пени - 2 223 руб. 45 коп.
По акту приема-передачи от 09.03.2017 подписанному сторонами спорное имущество возвращено арендодателю.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика по внесению арендных платежей за период с января по февраль 2017 года составляет 157 166 руб. 53 коп.
Истцом также заявлено требование о взыскании 2 223 руб. 45 коп. неустойки за период с 05.02.2017 по 28.02.2016.
Письмом от 20.04.2017 N1600 истец направил ответчику требование об оплате имеющейся задолженности и пени.
Факт направления в адрес ответчика и получения им 22.04.2017 письма от 20.04.2017 N1600 подтверждается почтовым уведомлением.
Полагая, что за период пользования помещением с января 2017 года по февраль 2017 года с индивидуального предпринимателя Зейналова Мурсала Зохраб оглы подлежит взысканию арендная плата, а также неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Не согласившись с исковыми требованиями, ответчиком представлен письменный отзыв, в котором указал следующее:
- имущество было передано ответчику 09.01.2017, при его осмотре имущество не имело внешних повреждений, все коммуникации имелись, их внешнее состояние было удовлетворительное. Однако проверить их работоспособность не предоставлялось возможным, так как электроснабжение было отключено, водоснабжение и теплоснабжение тоже;
- после обращения в соответствующие службы, магазин был подключен к электроснабжению, однако водоснабжение подключить не удалось, так как сотрудники Муниципального унитарного предприятия "ДВК" обнаружили, что холодное водоснабжение отсутствует, так как ввод в помещение перемерз, счетчик холодной воды неисправен, что подтверждается актом от 12.01.2017;
- своими силами устранить недостатки не удалось. После обращения в МУП "ВДК" для заключения с ними договора на проведения ремонтных работ, предварительно была озвучена сумма более 200 000 руб., что для индивидуального предпринимателя является не подъемной, поскольку коммерческой деятельности в тот период не велась по причине имеющихся недостатков в арендуемом имуществе;
- переговоры с Администрацией г.Дивногорска никаких результатов не дали, поэтому ответчик письменно обратился к истцу 30.01.2017 с просьбой не начислять арендную плату с 09.01.2017;
- 14.02.2017 ответчик направил в Администрацию г.Дивногорска заявление о расторжении договора по причине того, что в арендуемом здании отсутствует водоснабжение, водопровод заморожен;
- 21.03.2017 ответчик еще раз обратился в Администрацию г.Дивногорска с просьбой не начислять арендную плату с 09.01.2017, так как здание было не пригодно для использования по назначению и ответчиком не эксплуатировалось. Администрация г.Дивногорска рассмотрев обращение, отказала в удовлетворении;
- в соответствии с п. 3.1 Санитарных, правил 2.3.6.1066-01 стационарные организации торговли обеспечиваются водоснабжением и канализацией. В организациях мелкорозничной сети условия водоснабжения и канализования должны соответствовать требованиям настоящих санитарных правил;
- в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30.03.1999 N52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" индивидуальные предприниматели и юридические в соответствии с осуществляемой ими деятельностью обязаны: обеспечивать безопасность для здоровья человека выполняемых работ и оказываемых услуг, а также продукции производственно-технического назначения, пищевых продуктов и товаров для личных и бытовых нужд при их производстве, транспортировке, хранении, реализации населению;
- отсутствие водоснабжения в магазине не позволяло эксплуатировать арендуемое помещение по его назначению в соответствии с договором.
В ходе рассмотрения дела ответчик указал, что фактически проверить исправность системы водоснабжения было возможно только после заключения соответствующего договора с ресурсонабжающей организацией, для заключения которого необходим договор аренды и акт приема-передачи имущества в аренду.
В обоснование доводов указанных в отзыве ответчик представил в материалы дела:
- оригинал акта от 12.01.2017 составленного контролером МУП "ДВК";
- заявления ИП Зейналова М.З. в адрес Администрации г.Дивногорска от 30.01.2017, от 14.02.2017, от 21.03.2017, от 26.04.2017;
- ответы Администрации г.Дивногорска на заявления ИП Зейналова М.З. от 20.02.2017, от 04.04.2017;
- договор холодного водоснабжения и водоотведения N172/1 от 12.01.2017, заключенный между МУП "Дивногорский водоканал" (организация ВКХ) и индивидуальным предпринимателем Зейналовым М.З.о. (абонент), в соответствии с пунктом 1 которого, организация водопроводно-канализационного хозяйства, осуществляющая холодное водоснабжение и водоотведение, обязуется подавать абоненту через присоединенную водопроводную сеть из центральных систем холодного водоснабжения холодную (питьевую) воду по следующим объектам: г.Дивногорск, ул.Нагорная, д.36;
- договор энергоснабжения N1000100584 от 01.02.2017, заключенный между ПАО "Красноярскэнергосбыт" (гарантирующий поставщик) и индивидуальным предпринимателем Зейналовым М.З.о. (потребитель), в соответствии с пунктом 1.1. которого, гарантирующий поставщик обязуется осуществлять продажу электрической энергии (мощности), а также, путем заключения договоров с третьими лицами, оказывать услуги по передаче электрической энергии и услуги, оказание которых является неотъемлемой частью процесса поставки электрической энергии потребителям, а потребитель обязуется оплачивать приобретаемую электрическую энергию (мощность) и оказанные услуги;
- договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям N2 от 17.01.2017, заключенный между Муниципальным предприятием электрических сетей (сетевая организация) и индивидуальным предпринимателем Зейналовым М.З.о. (заявитель), в соответствии с пунктом 1 которого, сетевая организация принимает на себя обязательства по осуществлению технологического присоединения энергопринимающих устройств заявителя, расположенных по адресу: г.Дивногорск, ул.Нагорная, 36.
Оспаривая доводы ответчика, истцом в материалы дела представлены письменные пояснения, в которых указано следующее:
- согласно пункту 1.18 документации об аукционе, размещенной на официальном сайте Российской Федерации в сети Интернет, а также на официальном сайте администрации г.Дивногорска, участнику аукциона, была предоставлена возможность до аукциона произвести осмотр имущества, права на которое передаются по договору, в связи с чем у ИП Зейналов М.З.о. имелась реальная возможность ознакомиться с объектом и, в случае его неудовлетворительного состояния, не подавать заявку на участие в аукционе, либо отказаться от участия в нем;
- между тем, заявка от ИП Зейналов М.З.о. на участие в аукционе поступила в администрацию г.Дивногорска 30.11.2016;
- на основании положения статьи 612 Гражданского кодекса РФ, согласно которой арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках;
- п.п. 2.2.4, 2.2.5 договора на арендатора возложена обязанность обеспечивать сохранность имущества, поддерживать в исправном техническом состоянии и нести все расходы, связанные с его содержанием; производить текущий и капитальный ремонты имущества за свой счет, и в сроки, согласованные с арендодателем, в порядке, установленном действующим законодательством, техническими регламентами и строительными нормами и правилами, включая условие о том, что стоимость всех отделимых и неотделимых улучшений арендатору не возмещается, а улучшения переходят в собственность арендодателя. Указанные условия не противоречат положениям ст. 616 Гражданского кодекса РФ;
- предшествующим арендатором здания являлся именно ИП Зейналов З.М.о. на основании договора от 01.12.2010 N 10-536, в связи с чем, представленный к отзыву акт от 12.01.2017 невозможно оценить на предмет относимости и допустимости, поскольку невозможно с достоверностью установить истинную причину неисправности водоснабжения, которая могла возникнуть, в том числе, по вине арендатора, сдавшего имущество в ненадлежащем состоянии;
- в настоящее время здание передано в безвозмездное пользование организации, у которой не возникает вопросов о не возможности его эксплуатации;
- договор аренды муниципального имущества был заключен между сторонами 09.01.2017 и вступил в силу с даты его подписания, следовательно, с 09.01.2017 у ИП Зейналова М.З.о. возникла обязанность по внесению платежей в счет арендной платы за здание. По смыслу закона изменение существенных условий договора, в том числе относительно арендной платы, ее размера и сроков оплаты, допустимо посредством заключения между сторонами дополнительно соглашения;
- как следует из разъяснений ФАС России по применению ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-Ф3 "О защите конкуренции" в результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет договора, размер арендной платы, целевое назначение объекта и другие существенные условия договора у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения;
- заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (часть 5 статьи 448 ГК РФ). Кроме того, уменьшение арендной платы (ее не начисление соответственно ведет к ее уменьшению по итогам года) является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами. В соответствии с пунктом 20 статьи 4 Закона о конкуренции предоставление таких преимуществ является государственной или муниципальной преференцией и подлежит контролю в порядке, установленном главой 5 вышеупомянутого закона. Учитывая указанные нормы ГК РФ и требования антимонопольного законодательства, подпункт 16 пункта 40 Правил не допускает изменение условий договора, заключенного на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке;
- у администрации г. Дивногорска отсутствовали основания для не начисления арендной платы ИП Зейналову М.З.о. Поскольку арендатором арендная плата в установленный договором срок внесена не была, что не оспаривается ИП Зейналовым М.З.о., администрацией г. Дивногорска правомерно, в соответствии с п. п. 5.2, 5.3 договора, была начислена пеня.
В обоснование доводов изложенных в письменных пояснениях, истцом представлены в материалы дела письма администрации г. Дивногорска от 20.02.2017 N670, от 04.04.2017 N1342, от 15.05.2017 N1912, от 09.06.2017 N 2389.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).
Сложившиеся между сторонами взаимоотношений по договору от 09.01.2017 N17/1 регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Факт передачи ответчику во временное пользование спорного помещения подтвержден представленным в материалы дела актом приема-передачи недвижимого имущества от 09.01.2017.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
09.03.2017 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды муниципального имущества от 09.01.2017 N17/1, в пункте 2 которого указано, что по состоянию на 14.02.2017 индивидуальный предприниматель Зейналов М.З. имеет задолженность: 159 389 руб. 98 коп., в том числе пени - 2 223 руб. 45 коп.
По акту приема-передачи от 09.03.2017, подписанному сторонами, спорное имущество возвращено арендодателю.
Ссылаясь на неоплату арендных платежей за период с января по февраль 2017 года истец обратился в суд с настоящим иском.
Ответчик правомерность начисления арендной платы по договору аренды муниципального имущества от 09.01.2017 N17/1 в размере 157 166 руб. 53 коп. за спорный период оспорил, указав, что использование переданного в аренду помещения не представлялось возможным по причинам, не зависящим от арендатора. В помещении, переданном в аренду, была обнаружена неисправностью системы водоснабжения, что фактически препятствовало в использовании помещения с целью осуществления деятельности, обозначенной в договоре (размещение магазина).
Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса.
В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 ГК РФ).
В материалы дела представлен акт от 12.01.2017, составленным Муниципальным унитарным предприятием "ДВК" (после заключения с ответчиком договора от 12.01.2017 N172/1) в присутствии арендатора. Из содержания акта следует, что по адресу ул.Нагорная, 36 обнаружено отсутствие холодного водоснабжения, ввод в помещение перемерз, счетчик холодной воды неисправен.
Из представленной сторонами переписки, судом установлено, что ответчик о выявленной неисправности известил арендодателя, указав на невозможность использования объекта аренды по назначению по независящим от арендатора обстоятельствам, просил не начислять арендные платежи до устранения неисправности (заявления от 30.01.2017, 14.02.2017, 21.03.2017).
Заявлением от 14.02.2017 арендатор обратился к истцу с просьбой расторгнуть договор аренды в связи с невозможностью эксплуатации помещения по назначению вызванной неисправностью системы водоснабжения.
На основании заявления ответчика 09.03.2017 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды.
Истец о наличии факта неисправности системы водоснабжения в переданном в аренду помещении пояснить затруднился, вместе с тем доказательств, свидетельствующих об обратном, не представил.
Суд обращает внимание на то, что при наличии неоднократных обращений индивидуального предпринимателя Зейналова М. З.о., арендодатель осмотр объекта для выяснения обстоятельств неисправности системы водоснабжения не осуществил.
Кроме того, стороны пояснили, что предыдущим арендатором спорного имущества являлся также индивидуальный предприниматель Зейналов М. З.о., который арендовал помещение до июня 2016 года. О недостатках объекта аренды предпринимателем не заявлялось, равно как и администрацией г.Дивногорска не заявлялось о недостатках возвращенного из аренды имущества. Указанное свидетельствует об отсутствии на период июнь 2016 года неисправности системы водоснабжения.
Истец пояснил, что в период с июня 2016 года по декабрь 2016 года спорное помещение в аренду не сдавалось, собственником не использовалось, ресурсоснабжение (водой, теплом, светом) не осуществлялось в виду того, что администрацией г.Дивногорска не заключались соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Из пояснений истца также следует, что договоры на предоставление коммунальных услуг в отношении спорного здания заключаются соответствующими организациями с арендаторами спорного здания, на основании заключенного с собственником (истцом) договора аренды. Собственник здания указанные договоры не заключает. На момент заключения договора аренды от 09.01.2017 коммунальное обслуживание здания не осуществлялось.
Таким образом, из пояснений сторон следует, что на протяжении длительного периода времени (с июня по декабрь 2016 года) помещение не использовалось, обеспечение помещения водоснабжением, теплом, светом, не осуществлялось. Вместе с тем, учитывая временной промежуток времени отсутствия водоснабжения и обогрева в помещении - зимний период, возможность перемерзания системы водоснабжения обоснована.
С учетом изложенного, в отсутствие доказательств иного, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, а также пояснения сторон, суд приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается факт наличия недостатка в спорном помещении в виде неисправности системы водоснабжения.
Ссылка ответчика на то, что администрация г.Дивногорска не несет ответственность за перемерзание системы водоснабжения за пределами здания судом отклонена.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, собственник имущества несет ответственность за содержание и исправность имущества.
Как следует из договора и пояснений сторон имущество предоставлялось в аренду для размещения магазина.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (далее - Закон) санитарно-эпидемиологическое благополучие населения обеспечивается посредством контроля за выполнением санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий и обязательным соблюдением гражданами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами санитарных правил как составной части осуществляемой ими деятельности; государственного санитарно-эпидемиологического надзора.
В статье 11 Закона определено, что индивидуальные предприниматели и юридические лица в соответствии с осуществляемой ими деятельностью обязаны: выполнять требования санитарного законодательства, а также постановлений, предписаний и санитарно-эпидемиологических заключений осуществляющих государственный санитарно-эпидемиологический надзор должностных лиц.
Пунктом 3.1 Санитарно-эпидемиологических требований к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов, утвержденных постановлением Министерства здравоохранения Российской Федерации от 07.09.2001 N 23 (далее - Правила), предусмотрено, что стационарные организации торговли обеспечиваются водоснабжением и канализацией. В организациях мелкорозничной сети условия водоснабжения и канализования определяются при оформлении санитарно-эпидемиологического заключения.
Таким образом, наличие водоснабжения является обязательным условием для осуществления деятельности торговли.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности индивидуального предпринимателя Зейналова Мурсал Зохраб оглы (ИНН 244600000314) является торговля розничная фруктами и овощами в специализированных магазинах (эта группировка включает: розничную торговлю свежими фруктами, овощами и картофелем; розничную торговлю предварительно обработанными или консервированными фруктами и овощами), что соответствует коду 47.21 ОКВЭД, обозначенному в выписке.
Таким образом, в результате выявленных вышеуказанных недостатков ответчик не имел возможности вести свою хозяйственную деятельность, а равно использовать переданное ему в аренду имущество по назначению, обозначенному в договоре аренды.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что неисправность системы водоснабжения в рамках рассматриваемого спора отвечает признакам недостатков имущества, сданного в аренду, препятствующим пользованию имуществом по назначению, ответственность за которые в силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации возложена на арендодателя.
Доказательства устранения арендодателем указанного недостатка в материалы дела не представлены.
Ссылка истца на то, что ответчик должен был при приемке имущества в аренду и подписании акта, осмотреть имущество и в случае его неудовлетворительного состояния отказаться от заключения договора, судом отклоняется.
В материалы дела представлен подписанный сторонами без замечаний акт от 09.01.2017 приема-передачи в аренду объекта аренды - муниципального нежилого здания площадь 150,6 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г.Дивногорск, ул.Нагорная, д.36.
Из содержания акта следует, что объект аренды оборудован стандартными инженерными системами и коммуникациями (включая систему теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения); техническое состояние на момент передачи - удовлетворительное.
Ответчик пояснил, что при визуальном осмотре было установлено наличие в спорном здании коммуникаций, в том числе системы водоснабжения, вместе с тем проверить фактическую исправность сетей водоснабжения на момент осмотра спорного помещения не представилось возможным в связи с отключением. Сомнений в работоспособности системы водоснабжения не возникало, арендодатель не указал на наличие неисправности данной системы.
Ответчик пояснил, что для фактического функционирования системы водоснабжения арендатору необходимо было заключить договор с ресурсоснабжающей организацией. В свою очередь, ресурсоснабжающая организация вправе заключить договор на предоставление коммунальных услуг только с лицом, в собственности или в пользовании на каком-либо праве которого находится здание. Соответственно, для заключения договора водоснабжения необходимо было предоставить ресурсоснабжающей организации договор аренды и акт приема-передачи имущества в аренду.
Истец данный порядок предоставления коммунальных услуг в спорное здание не оспорил, пояснив, что договоры на предоставление коммунальных услуг в отношении спорного помещения заключаются арендаторами с соответствующими организациями на основании заключенного с собственником (истцом) договора аренды. Собственник здания указанные договоры не заключает.
Истец указал, что до заключения договора аренды коммунальные услуги в спорное здание не предоставлялись.
Исходя из пояснений сторон следует, что до фактического заключения договора аренды и последующего заключения арендатором договоров на предоставление коммунальных услуг проверить работоспособность коммунальных систем не представлялось возможным.
Таким образом, определить на момент подписания договора аренды, а также акта приема-передачи, работоспособность системы водоснабжения не представлялось возможным.
Неисправность системы водоснабжения в арендуемом здании была выявлена после заключения ответчиком договора холодного водоснабжения и водоотведения от 12.01.2017 с МУП "Дивногорский водоканал", которым и была установлена неисправность системы, что зафиксировано в акте 12.01.2017.
Таким образом, наличие указанного недостатка невозможно было определить при приемке помещения.
Выявив недостатки, препятствующие использованию помещения по назначению, арендатор в разумные сроки сообщил об этом арендодателю, что было установлено судом и подтверждено представленными в материалы дела заявлениями.
Учитывая, что недостатки были выявлены 12.01.2017 (по истечении 3 дней с момента заключения договора), ответчик не имел фактической возможности использовать помещение по назначению, о чем также сообщил арендодателю.
Вместе с тем, условиями договора аренды от 09.01.2017 N17/1, а также статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендодателя возложена обязанность по предоставлению в аренду имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.
В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть обязанность арендатора по оплате арендных платежей обусловлена обязанностью арендодателя по предоставлению в пользование имущества, отвечающего условиям договора, назначению имущества и целям его использования.
При указанных обстоятельствах, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможность пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.
В пункте 8 Информационного письма N66, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N13689/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N302-ЭС14-735 определена правовая позиция по вопросу освобождения арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, когда арендатор лишен возможности использовать имущество, поскольку со стороны арендодателя отсутствует встречное предоставление.
Довод истца о том, что в соглашении о расторжении договора обозначена задолженность ответчика по арендной плате, с которой ответчик согласился, судом отклоняется.
Ответчик факт невнесения арендных платежей не опроверг, указав на отсутствие оснований для начисления арендной платы. Указание в соглашении суммы долга по договору аренды, в отсутствие фактической возможности использования помещения, не свидетельствует об обоснованности требования о взыскании указанной суммы долга.
Довод истца об отсутствии нареканий у нового владельца спорного помещения, переданного в безвозмездное пользование, судом отклоняется, как не относящийся к рассматриваемому делу и не имеющего правового значения для настоящего спора.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Поскольку материалами дела подтвержден факт отсутствия возможности арендатора пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что требование истца о взыскании задолженности по арендным платежам является не обоснованным, следовательно, не подлежит удовлетворению.
Поскольку в удовлетворении исковых требований в части взыскания основного долга отказано, то производное требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.
Согласно части 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.
Истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, последняя взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
РЕШИЛ:
В иске отказать.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.
Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья
А.А. Горбатова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
