Дата принятия: 06 марта 2018г.
Номер документа: А33-10467/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
от 6 марта 2018 года Дело N А33-10467/2017
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 28 февраля 2018 года.
В полном объёме решение изготовлено 06 марта 2018 года.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Альтергот М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Меркурий" (ИНН 2466268303, ОГРН 1132468065510, г. Красноярск)
к обществу с ограниченной ответственностью "Галерея изящных искусств" (ИНН 2466172048, ОГРН 1162468080345)
о взыскании долга по арендной плате, пени, неустойки,
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:
- общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Детский мир" (ИНН 2451000222, г. Красноярск),
при участии:
от истца: Брюханова М.Г. - представителя по доверенности от 01.01.2017,
от ответчика: Ворошиловой Н.А. - генерального директора на основании решения N1 от 23.05.2016, Лихтиной О.Г. - представителя по доверенности N1 от 20.02.2018,
от третьего лица: Лавшука А.В. - директора на основании решения единственного участника от 04.02.2018,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Недвецкой Я.С.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Меркурий" (далее - истец, ООО "Меркурий") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Галерея изящных искусств" (далее - ответчик, ООО "Галерея изящных искусств") о взыскании:
- 165 482 руб. 02 коп. долга по арендной плате;
- 49 650 руб. 45 коп. пени за просрочку внесения арендной платы;
- 90 642 руб. 50 коп. обеспечительного взноса согласно пункту 7.7 договора субаренды;
- 90 642 руб. 50 коп. неустойки за досрочное расторжение договора субаренды;
- 12 559 руб. 62 коп. коммунальных расходов.
Определением от 23.05.2017 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства. Определением от 17.07.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
Определением от 17.01.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Детский мир".
Представитель истца поддержал исковые требования.
Представитель ответчика исковые требования не признал, заявил ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 14 час. 30 мин. 28 февраля 2018 года. После перерыва судебное заседание продолжено.
Определением от 06.03.2018 прекращено производство по делу в части требования о взыскании 12 559 руб. 62 коп. коммунальных расходов, 90 642 руб. 50 коп. обеспечительного взноса.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
ООО "Фирма "Детский мир" (арендодатель) и ООО "Меркурий" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.01.2017 N 29, согласно пункту 1.1. которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а именно:
нежилое здание, строение N 2, количество этажей 2, кадастровый номер 24:50:0300257:509, общей площадью 490,4 квадратных метров, расположенное по адресу:
г. Красноярск, пр. Мира, 79, строение N 2;
нежилое помещение N 7, кадастровый номер 24:50:0300257:162, общей площадью 120,8 квадратных метров, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 79,
(далее - помещение) на срок, установленный договором, а арендатор, в свою очередь, обязуется принять помещение и вовремя вносить за него арендную плату. Схема здания, помещения, площадь, иные характеристики приведены в технических паспортах, являющихся: неотъемлемыми частями договора (приложения N 2, 3). Помещение и оборудование, установленное в нем, передаются по акту приёма-передачи (Приложение N 1), являющемуся неотъемлемой частью договора.
В соответствии с пунктом 1.5. договора помещения предоставляются арендатору для обустройства и сдачи в субаренду офисных помещений.
Договор аренды заключен сроком на пять лет, с 01 января 2017г. по 01 января 2022 года (пункт 2.2. договора).
Пунктом 6.4. договора арендатору предоставлено право сдавать помещение в субаренду.
По акту приема-передачи от 01.01.2017 ООО "Фирма "Детский мир" передало, а ООО "Меркурий" приняло нежилое здание и нежилое помещение.
Договор аренды нежилого помещения от 01.01.2017 N 29 зарегистрирован в установленном законом порядке 15.02.2017.
ООО "Меркурий" (арендатор) и ООО "Галерея изящных искусств" (субарендатор) заключили договор субаренды нежилого помещения от 25.12.2016, согласно пункту 1.1. которого арендатор передает за плату во временное владение и пользование часть нежилого помещения N 1 (часть комнаты N 1 площадью 3,75 квадратных метров, комната N 3 площадью 91,4 квадратных метра), нежилое помещение N 2 (комната N 4 площадью 29,6 квадратных метров), часть нежилого помещения N 3 (часть комнаты N 5 площадью 11,5 квадратных метров, комната N 6 площадью 3,2 квадратных метра) в нежилом здании кадастровый номер 24:50:0300257:509, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 79, строение 2. Общая площадь передаваемых в аренду помещений составляет 139,45 (квадратных метров) на срок, установленный договором, а субарендатор обязуется принять помещение и вовремя вносить за него арендную плату. Помещение и оборудование, установленное в нем, передаются по акту приёма-передачи (приложение N 1), являющемуся неотъемлемой частью договора, а также фотофиксацией состояния помещений.
В соответствии с пунктом 2.1. договора помещение и оборудование, установленное в нем, передаются субарендатору по акту приёма-передачи (приложение N 1), являющемуся неотъемлемой частью договора, в течение 5 дней с момента подписания договора.
Договор субаренды заключен сроком с 25 декабря 2016г. по 25 ноября 2017г. включительно (пункт 2.2. договора). Договор вступает в силу с момента подписания сторонами акта приема-передачи (пункт 2.3. договора).
В силу пункта 3.1. договора арендная плата по договору составляет 650 руб. за 1 квадратный метр и один полный календарный месяц, сумма арендной платы составляет 90642,50р. в месяц. Арендатор предоставляет субарендатору время на обустройство арендуемых помещений согласно назначению помещений в целях субаренды до 01 февраля 2017г. Начисление арендной платы по договору начинается с 01 февраля 2017г. Размер арендной платы является неизменным на весь срок действия договора согласно п. 2.2.
Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что субарендатор вносит обеспечительный взнос в размере 90 642,50р. в следующем порядке:
- сумму 45 321,25р. в момент подписания договора;
- сумму 45 321,25р. не позднее 15 января 2017г.
Обеспечительный взнос может быть направлен по усмотрению арендатора в первую очередь на погашение возможного вреда имуществу арендодателя, причиненного путем действия (бездействия) субарендатора, иных лиц, связанных с субарендатором, а при их отсутствии - на оплату последнего месяца аренды.
Обеспечительный взнос является в соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации иным способом обеспечения исполнения обязательств субарендатора. Обеспечительный взнос удерживается арендатором без начисления процентов. В случае нарушения субарендатором сроков внесения арендной платы по договору, а также необоснованного уклонения от возмещения вреда, причинённого зданию. Арендатор вправе удержать из суммы обеспечительного взноса причитающиеся арендатору суммы, письменно уведомив об этом субарендатора. Такое уведомление (а также соответствующий счёт) должно быть направлено субарендатору арендатором и должно содержать расчёт удержанной суммы, информацию о причине удержания, дате производства удержания и о том, что соответствующее денежное обязательство субарендатора считается исполненным путём удержания данной суммы из обеспечительного взноса в срок, установленный для исполнения соответствующего денежного обязательства субарендатора. При этом субарендатор обязан восполнить сумму обеспечительного взноса в срок не более 5 банковских дней от даты получения соответствующего письменного уведомления от арендатора.
При расторжении договора аренды обеспечительный взнос может быть направлен на оплату последнего месяца аренды по усмотрению арендатора.
В силу пункта 3.2. договора субарендатор обязан уплачивать арендатору арендную плату ежемесячно, оплата производится не позднее 01 числа расчетного месяца (предоплата) путем перечисления суммы, определенной в п. 3.1. договора с расчетного счета субарендатора на расчетный счет арендатора. Обязательства субарендатора по внесению денежных сумм в соответствии с договором считаются исполненными от даты зачисления таких сумм на расчётный счет банка арендатора или датой внесения сумм в кассу арендатора, указанного в договоре.
Согласно пункту 3.3. договора арендная плата не уплачивается в период времени, когда использование субарендатором арендуемого помещения становится невозможным по причине форс-мажорных обстоятельств либо по вине арендатора.
В соответствии с пунктом 6.3. договора субарендатор обязан по истечению срока аренды, не позднее последнего дня срока аренды, возвратить помещения арендатору по акту возврата. В случае, досрочного расторжения договора в порядке, предусмотренном законодательством РФ и договором, помещение должно быть возвращено субарендатором и принято арендатором по акту возврата не позднее 5 рабочих дней от даты такого расторжения.
Пунктом 7.2. договора предусмотрено, что в случае несвоевременной передачи помещения субарендатору (п. 21. договора) по вине арендатора последний уплачивает субарендатору пени в размере 0,5% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.
Согласно пункту 7.3. договора при просрочке внесения арендной платы субарендатор уплачивает арендатору пени в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 7.6. договора арендатор имеет право досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, если субарендатор допускает задержку внесения арендной платы и обязательных платежей, предусмотренных пунктом 3.1. договора, более чем на 10 дней.
В случае досрочного расторжения субарендатором договора в одностороннем порядке по причинам, не предусмотренным ст. 620 ГК РФ, а также, в случае расторжения договора по инициативе арендатора по основаниям, предусмотренным п. 7.6. договора, субарендатор уплачивает арендатору неустойку в размере месячной арендной платы (размер которой установлен согласно п. 3.1. договора), обеспечительный взнос в этом случае субарендатору не возвращается (пункт 7.7. договора).
Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами договора (пункт 8.1. договора).
Пунктом 8.2. договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в других случаях, предусмотренных договором, законодательством Российской Федерации.
В силу пункта 8.3. договора стороны договорились, что факт возврата помещения подтверждается только подписанным сторонами актом возврата помещения, в котором стороны указывают выявленные изменения, изъяны, повреждения помещения, а также согласуют стоимость ремонтных работ. Досрочное освобождение помещения не освобождает от внесения арендной платы до подписания акта возврата помещения.
По акту приема-передачи от 28.12.2016 арендатор переда субарендатору объект аренды.
За период с 01.02.2017 по 24.04.2017 сторонами подписаны акты от 28.02.2017 N УТ11 на сумму 90 642 руб. 50 коп., от 31.03.2017 N УТ23 на сумму 90 642 руб. 50 коп., от 24.04.2017 N УТ28 на сумму 72 514 руб.
Ответчик внес обеспечительный платеж на сумму 90 642 руб. 50 коп., что подтверждается платежными поручениями от 26.12.2016 N 3 на сумму 45 342 руб. 50 коп., от 16.01.2017 N 5 на сумму 45 300 руб.
Ответчик частично оплатил арендную плату на сумму 135 685 руб., что подтверждается платежными поручениями от 02.02.2017 N 7 на сумму 90 642 руб. 50 коп. (аренда помещения за февраль 2017 года), от 24.04.2017 N 16 на сумму 45 042 руб. 50 коп. (аренда помещения за апрель 2017 года).
Письмом от 14.02.2017 ответчик сообщил истцу о том, что 5,11,12,13 февраля не было горячей и холодной воды, просил заблаговременно предупреждать обо всех неисправностях с водоснабжением и принимать экстренные меры по устранению данных неполадок. Истец в письме от 15.02.2017 исх. N54-юр пояснил, что система водоснабжения проходит стадию настройки после капитального ремонта, что может вызвать некоторые краткосрочные перебои в водоснабжении.
Ответчик в письме от 15.02.2017 исх. N 018 обратился к истцу с просьбой дать письменный ответ с указанием точного времени и даты проведении ремонтных работ по водоснабжению. Письмом от 21.02.2017 N 020 ответчик предложил истцу исключить 3 дня арендной платы за март 2017 года, поскольку истец 15.02.2017 проводил ремонтные работы в арендуемом помещении, также ранее не было горячей и холодной воды. Письма получены Брюхановым М.Г. 16.02.2017 и 21.02.2017.
Истец в письме от 22.02.2017 N 62-юр отказался исключить из месячной арендной платы три дня, поскольку субарендатор продолжал пользоваться арендованным помещением.
В письме от 03.03.2017 исх. N 024 ответчик сообщил, что 13.02.2017 истец вел ремонтные работы, а 5 и 11 февраля не было горячей и холодной воды, в связи с чем, просит исключить данные дни из ежемесячной платы за февраль. Письмо получено директором ООО "Меркурий" Рыжовой С.Н. 03.03.2017.
Претензией от 09.03.2017 N 85-юр истец потребовал от ответчика оплатить арендную плату и пени за март 2017 года. Письмо вручено помощнику директора ООО "Галерея изящных искусств" Чирковой А.В. 09.03.2017.
Претензией от 28.03.2017 N 121-юр истец повторно сообщил ответчику о задолженности по арендной плате за март 2017 года, а также указал, что обеспечительный платеж зачтен в счет арендной платы за март 2017 года, уведомил о расторжении договора субаренды с 01.04.2017. Письмо вручено директору ООО "Галерея изящных искусств" Ворошиловой Н.А. 28.03.2017.
Ответчик письмом от 30.03.2017 исх. N 47 гарантировал оплату арендной платы в течение 14 календарных дней с момента выдачи гарантийного письма.
В претензиях от 11.04.2017, от 14.04.2017 истец потребовал от ответчика оплатить арендную плату за март и апрель 2017 года, указав, что обеспечительный платеж зачтен в счет арендной платы за март 2017 года, уведомил о расторжении договора субаренды от 25.12.2016 с 15.04.2017. Письма вручены директору ООО "Галерея изящных искусств" Ворошиловой Н.А. 11.04.2017 и 14.04.2017, соответственно.
Письмом б/д и б/н ответчик гарантировал восполнить обеспечительный платеж на сумму 90 642 руб. 50 коп. и оплатить арендную плату за апрель 2017 года на сумму 90 642 руб.
50 коп. в срок до 24.04.2017.
Стороны подписали акт от 27.04.2017, согласно которому в связи с расторжением договора субаренды субарендатор обязуется до момента возврата арендуемых помещений арендатору и подписания акта приема-передачи помещений привести арендуемые помещения в первоначальный вид, а именно:
- заменить установленный белый багет на ранее замененный золотистый;
- восстановить короб, поменять ПВХ панели, уголок;
- отмыть все двери, очистить пороги под дверьми;
- перекрасить стены в первоначальный вид;
- удалить ковролин;
- заменить кабель-канал;
- устранить отверстия от оборудования, вывески, оштукатурить, закрасить;
- очистить плинтуса;
- декоративную штукатурку привести в первоначальный вид;
- полочки демонтировать, устранить следы их установки (заштукатурить, закрасить);
- демонтировать гардины, отверстия заштукатурить, закрасить;
- очистить полы;
- заштукатурить замятый правый багет на центральной двери со стороны улицы, закрасить;
- подкрасить замазанную батарею.
По окончании перечисленных в п. 1 работ субарендатор обязуется возвратить помещения арендатору по возвратному акту приема-передачи помещений (пункт 2 акта).
Письмом от 03.05.2017 исх. N 067 ответчик запросил у истца следующие данные: номер колера цвета для стен; цвет и размер кабель канала; цвет ПВХ панелей и уголка для короба; название декоративной штукатурки и цвет; номер колера цвета для батареи; согласовать багет. Истец в письме от 04.05.2017 N 167-юр сообщил ответчику запрошенные данные для производства работ.
Соглашением от 05.05.2017 договор субаренды нежилых помещений от 25.12.2016 расторгнут с 06.05.2017. Расторжение договора субаренды б/н от 25 декабря 2016г. обусловлено невозможностью оплаты субарендатором арендной платы и платежей в возмещение коммунальных расходов, нарушением более двух раз условий договора субаренды об оплате арендной платы и обращением субарендатора к арендатору за расторжением договора субаренды.
Письмом от 10.05.2017 N 065 ответчик направил истцу 2 комплекта ключей (5 штук в каждом), а также акт приема-передачи нежилого помещения от 05.05.2017. Истец получил письмо 11.05.2017 (конверт с идентификационным номером 66001738883831).
В письме от 25.05.2017 N 075 ответчик гарантировал оплатить 45 600 руб. арендной платы по счету NУТ25 от 30.03.2017 в срок до 15.06.2017.
В подтверждение факта отмены мероприятий в галерее ответчик представил письма от 11.02.2017 исх. N 21, от 11.02.2017 исх. N 22, от 11.02.2017 исх. N 23, от 15.03.2017 исх. N037, от 18.04.2017 исх. N 63, от 20.04.2017 исх. N 043, договоры возмездного оказания услуг от 06.02.2017 N 3, от 06.02.2017 N 5, от 10.02.2017 N 6.
Поскольку требования претензии не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании с ответчика 165 482 руб. 02 коп. долга за период с 01.03.2017 по 10.05.2017, 49 650 руб. 45 коп. пени за период с 02.03.2017 по 10.05.2017, 90 642 руб. 50 коп. неустойки за досрочное расторжение договора субаренды.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Статьями 9, 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено право граждан и юридических лиц по своему усмотрению осуществлять принадлежащие им гражданские права, в том числе самостоятельно избирать способ защиты нарушенного права.
В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса РФ, статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
По правилам статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Отношения сторон по договору субаренды нежилого помещения от 25.12.2016 регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно абзацу 3 части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Факт передачи нежилого помещения подтверждается актом приёма-передачи от 28.12.2016 и ответчиком не оспорен.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчика 165 482 руб. 02 коп. задолженности по арендной плате за период просрочки с 01.03.2017 по 10.05.2017.
Расчет взыскиваемой с ответчика арендной платы произведен на основании условий раздела 3 договора от 25.12.2016.
Как следует из материалов дела, соглашением от 05.05.2017 стороны расторгли договор субаренды нежилых помещений от 25.12.2016 с 06.05.2017.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
На этом основании довод ответчика о том, что помещение не использовалось им в мае 2017 года, не имеет правового значения, поскольку не освобождает арендатора от обязательства по внесению арендных платежей.
Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Таким образом, при обращении арендодателя в суд за взысканием арендных платежей в случае несвоевременного возврата арендатором арендуемого имущества арендатор должен доказать, что имущество им было возвращено своевременно.
Ответчик направил истцу 2 комплекта ключей (5 штук в каждом), а также акт приема-передачи нежилого помещения от 05.05.2017 письмом от 10.05.2017 N 065. Истец получил письмо 11.05.2017.
Доказательства возвращения ответчиком истцу арендованного помещения ранее 10.05.2017 в материалы дела не представлены.
Ссылка ответчика на уклонение истца от подписания акта приема-передачи нежилого помещения отклоняется судом как не подтвержденная документально.
С учетом изложенного, требование о взыскании арендной платы за период с 01.05.2017 по 10.05.2017 заявлено обоснованно.
Однако при определении размера задолженности по арендой плате, истец не учел обеспечительный платеж на сумму 90 642 руб. 50 коп. (платежные поручения от 26.12.2016 N 3, от 16.01.2017 N 5).
Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что обеспечительный взнос является в соответствие со ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации иным способом обеспечения исполнения обязательств субарендатора. Обеспечительный взнос удерживается арендатором без начисления процентов. В случае нарушения субарендатором сроков внесения арендной платы по договору, а также необоснованного уклонения от возмещения вреда, причинённого зданию. Арендатор вправе удержать из суммы Обеспечительного взноса причитающиеся арендатору суммы, письменно уведомив об этом субарендатора. Такое уведомление (а также соответствующий счёт) должно быть направлено субарендатору арендатором и должно содержать расчёт удержанной суммы, информацию о причине удержания, дате производства удержания и о том, что соответствующее денежное обязательство субарендатора считается исполненным путём удержания данной суммы из Обеспечительного взноса в срок, установленный для исполнения соответствующего денежного обязательства субарендатора. При этом субарендатор обязан восполнить сумму Обеспечительного взноса в срок не более 5 банковских дней от даты получения соответствующего письменного уведомления от арендатора. При расторжении договора аренды обеспечительный взнос может быть направлен на оплату последнего месяца аренды по усмотрению арендатора.
В исковом заявлении ООО "Меркурий" указало, что произвело зачет обеспечительного взноса в счет выполнения работ по восстановлению и приведению помещений в первоначальное состояние.
Вместе с тем, истец в нарушение пункта 3.2. договора не уведомил ответчика об удержании суммы обеспечительного взноса в счет возмещения вреда, причинённого помещению. В материалы дела не представлены доказательства направления или вручения ответчику уведомления (а также соответствующего счёт), содержащего расчёт удержанной суммы, информацию о причине удержания, дате производства удержания и о том, что соответствующее денежное обязательство субарендатора считается исполненным путём удержания данной суммы из обеспечительного взноса.
Напротив, претензиями от 28.03.2017 N 121-юр, от 11.04.2017 N 142-юр, от 14.04.2017 N 146-юр истец сообщил ответчику, что обеспечительный платеж зачтен им в счет арендной платы за март 2017 года. Письма вручены директору ООО "Галерея изящных искусств" Ворошиловой Н.А. 28.03.2017, 11.04.2017 и 14.04.2017, соответственно.
Указанные претензии свидетельствуют о том, что истец выразил свою волю на направление обеспечительного взноса в счет оплаты арендной платы за март 2017 года.
Согласно условиям договора субаренды от 25.12.2016, арендная плата за период с 01.03.2017 по 10.05.2017 составила 210 524 руб. 52 коп.
С учетом изложенного, зачета обеспечительного платежа на сумму 90 642 руб. 50 коп. в счет арендной платы за март 2017 года, произведенную оплату за период с 01.03.2017 по 10.05.2017 в сумме 45042 руб. 50 коп, задолженность ответчика по арендной плате составила 74 839 руб. 52 коп.
Отказ от исполнения обязательств, изменение условий обязательств в одностороннем порядке статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.
Поскольку ответчик доказательства погашения задолженности по арендной плате, начисленной за указанный период, не представил, исковые требования о взыскании долга подлежат удовлетворению частично в сумме 74 839 руб. 52 коп.
Истец также заявил ко взысканию с ответчика 49 650 руб. 45 коп. пени.
Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
На основании пункта 7.3 договора истец начислил 49 650 руб. 45 коп. пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 02.03.2017 по 10.05.2017.
Судом установлено, что истец ошибочно начислил пени за просрочку исполнения обязательства за март 2017 года, поскольку обеспечительный платеж на сумму 90 642 руб. 50 коп. является оплатой арендной платы за март 2017 года и считается исполненным в срок, установленный для исполнения обязательства субарендатора по внесению арендной платы, то есть 01.03.2017 (пункт 3.2. договора). В связи с чем, просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы за март 2017 года истцом не доказана.
Кроме того, арендная плата за период с 01.05.2017 по 10.05.2017 составила 29 239 руб. 52 коп., следовательно, неустойка подлежит начислению на сумму арендной платы за указанный период, а не за полный месяц.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, судом произведен следующий расчет пени:
с 02.04.2017 по 23.04.2017 90642,5 x 0,5% x 22 = 9970,67
с 24.04.2017 по 10.05.2017 45600 x 0,5% x 17 = 3876
с 02.05.2017 по 10.05.2017 29239,52 x 0,5% x 9 = 1315,78
Всего: 15162 руб. 45 коп.
Доказательства своевременного внесения арендной платы ответчик в материалы дела не представил, в связи с чем обоснованным является требование о взыскании 15162 руб. 45 коп. пени.
Ответчик заявил ходатайство об уменьшении пени в виду ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 403 руб. 57 коп. (учетная ставка Банка России).
Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
В соответствии с пунктами 69 - 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 75 указанного постановления установлено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.
Принимая во внимание компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Неустойка в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения со стороны кредитора.
Задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.
В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" отмечено, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России.
Заявление о несоразмерности неустойки соответствует принципу осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе.
Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон. Так, в качестве критерия для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть признан слишком высокий размер процента, на основании которого определяется неустойка.
Суд соглашается с доводом ответчика о чрезмерности заявленной к взысканию неустойки, исходя из значительного размера неустойки, установленной договором -0,5 %.
Учитывая вышеизложенное, исходя из фактических обстоятельств дела, оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства, принимая во внимание размер неустойки 0,5%, что составляет 182,5% годовых (более чем в 18 раз превышает процентную ставку рефинансирования (учетной ставки) Банка России (9,75%), действующую в спорный период, учитывая отсутствие доказательств, свидетельствующих о наступлении каких-либо имущественных последствий для истца вследствие неисполнения ответчиком обязательства по договору, суд считает возможным уменьшить на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки - до 10 000 руб.
Суд признает пени в указанной сумме такой компенсацией потерь истца (кредитора), которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом и обстоятельствами дела.
Таким образом, требование о взыскании пени подлежит удовлетворению частично - в сумме 10 000 руб.
В связи с досрочным расторжением договора аренды в соответствии с пунктом 7.7. договора истец начислил и заявил ко взысканию 90 642 руб. 50 коп. неустойки.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).
В статьях 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.
Таким образом, поскольку положения статей 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
В соответствии с пунктом 2.2. договора срок действия договора аренды устанавливается с 25 декабря 2016г. по 25 ноября 2017г. включительно.
Пунктом 7.6. договора предусмотрено, что арендатор имеет право досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, если субарендатор допускает задержку внесения арендной платы и обязательных платежей, предусмотренных пунктом 3.1. договора, более чем на 10 дней.
Согласно пункту 7.7. договора, в случае досрочного расторжения субарендатором договора в одностороннем порядке по причинам, не предусмотренным ст. 620 ГК РФ, а также, в случае расторжения договора по инициативе арендатора по основаниям, предусмотренным п. 7.6. договора, субарендатор уплачивает арендатору неустойку в размере месячной арендной платы (размер которой установлен согласно п. 3.1. договора).
Соглашением от 05.05.2017 договор субаренды нежилых помещений от 25.12.2016 расторгнут с 06.05.2017.
Как указано в тексте данного соглашения, расторжение договора субаренды б/н от 25 декабря 2016г. обусловлено невозможностью оплаты субарендатором арендной платы и платежей в возмещение коммунальных расходов, нарушением более двух раз условий договора субаренды об оплате арендной платы и обращением субарендатора к арендатору за расторжением договора субаренды.
С учетом изложенного, договор субаренды расторгнут досрочно по инициативе субарендатора.
Договор, содержащий условие о том, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, арендатор возмещает арендодателю штраф, подписан сторонами без замечаний и возражений со стороны арендатора.
Поскольку условие о размере штрафа не связано с неисполнением денежных обязательств сторон и ответчик не представил доказательства несоразмерности согласованной сторонами компенсации последствиям досрочного прекращения договора аренды по вине арендатора, основания для ее снижения по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда отсутствуют (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.11.2015 N 305-ЭС15-6784, определении Верховного Суда РФ от 02.06.2017 N 305-ЭС16-10194 по делу N А40-129253/2015 и Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2016).
Учитывая вышеизложенное, требование истца о взыскании 90 642 руб. 50 коп. неустойки за досрочное расторжение договора субаренды заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению в полном объеме.
Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".
По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Руководствуясь статьями 65, 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
РЕШИЛ:
иск удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью ""Галерея Изящных искусств" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Меркурий" 74 839 руб. 52 коп. долга, 10 000 руб. неустойки, 90642 руб. 50 коп. неустойки в соответствии с пунктом 7.7 договора субаренды от 25.12.2016.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Галерея Изящных искусств" в доход федерального бюджета 5231 руб. государственной пошлины.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Меркурий" 3884 руб. в доход федерального бюджета государственной пошлины.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.
Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья
М.А. Альтергот
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
