Решение от 31 марта 2014 года №А32-7953/2012

 
    Арбитражный суд Краснодарского края
 
    Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Краснодар                                                                           Дело №  А32-7953/12
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 31 марта 2014 года,
 
    Полный текст решения изготовлен 11 апреля  2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Гречко О.А.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Амбелиди В.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску
 
    Индивидуального предпринимателя Белоконь Татьяны Ивановны ОГРН 304231229500208
 
    ИНН 231205325662
 
    к  Администрации муниципального образования г. Краснодар,
 
    к  Индивидуальному предпринимателю Пошнагову Заури Кириаковичу.,ОГРН 306230303700036 ИНН 230304671365
 
    третьи лица:
 
    Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар,
 
    Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар,
 
    ТСЖ "Карасунское",
 
    ТСЖ "Теремок",
 
    ТСЖ "Энергетик-7",
 
    ТСЖ "Надежда-Люкс",
 
    ТСЖ "Сказка",
 
    ТСЖ "Дружба-97"
 
    о признании недействительным договора аренды
 
    при участии:
 
    от Белоконь Т.И.: Санько О.В. дов. от 19.12.2011 г.
 
    от Пошнагова З.К.: Шилов Р.В. дов. от 26.06.2013 г,
 
    от Администрации муниципального образования г. Краснодар: Дьяченко Я.И. дов. от 27.11.2013 г.
 
    от Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар: Дьяченко Я.И. дов. от 15.01.2014 г.
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Истец обратился с иском  к ответчикам  о признании недействительным договора аренды земельного участка № 4300015783 от 04.08.2009 г., заключенного между Администрацией муниципального образования г. Краснодар и  Пошнаговым З.К. и о применении последствии недействительности ничтожной сделки. 
 
    В обоснование заявленных требований истец ссылается на принадлежность ему на праве собственности помещений в многоквартирном доме и наличие  у него права на предоставление спорного земельного участка  по основаниям ст. 36 ЗК РФ, ст. ст. 289,290 ГК РФ, ст. 36 Ж РФ. Договор аренды заключен без учета прав собственников помещений в многоквартирном доме на придомовую территорию. Кроме того, спорный земельный участок был зарезервирован под благоустройство.
 
    Ответчик Пошнагов З.К. иск не признает, ссылаясь на прекращение оспариваемого договора аренды, в связи с чем требования о признании недействующего договора недействительным не подлежат удовлетворению. Собственники помещений в многоквартирных домах (ТСЖ) передачу земельного участка в аренду Пошнагову З.К. не оспаривают, истец в данном случае защищает свои интересы в сфере предпринимательской деятельности.   Право аренды у ответчика возникло на основании решения суда, земельный участок предоставлен для строительства с предварительным согласованием места размещения кафе-кондитерской.
 
    Третьи лица в отзывах на иск пояснили, что спор права собственников помещений в многоквартирных домах не затрагивает, спора с Пошнаговым З.К. о границах земельных участков в настоящее время не имеется.
 
    Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2012., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.12.2012., в иске отказано.
 
    Постановлением суда кассационной инстанции от 08 апреля 2013 года решение суда первой инстанции и постановление суда  апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
 
    Истцом подано ходатайство о проведении по делу дополнительной экспертизы в целях определения площади земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом по ул. Сормовской, 118,  занятого проездами, проходами общего пользования, охранными зонами тепловых и электрических сетей, площади и границ земельного участка, который возможно использовать для размещения площадок, благоустройства, хозплощадки.
 
    Ходатайство рассмотрено в порядке ст. 159 АПК РФ, и признано подлежащим отклонению, поскольку заключение экспертизы по вопросам, поставленным истцом, не является относящимся к делу доказательством.   
 
    Суд, изучив и оценив представленные в дело документы, считает, что иск  подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.
 
    Между администрацией муниципального образования г. Краснодар и   Пошнаговым З.К. 04.08.2009. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414013:264 площадью 258 кв. м., расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Тюляева, 9/2.
 
    При этом, одним из оснований для заключения договора послужило вступившее в законную силу решение Арбитражного суд Краснодарского края от 16.02.2009. № А32-25206/2008-50/205. Согласно указанному решению суд признал незаконным отказ администрации города Краснодара  от предоставления Пошнагову З.К. спорного земельного участка в аренду и обязал администрацию направить ему проект договора. Земельный участок был предоставлен в аренду  для строительства кафе-кондитерской с предварительным согласованием места размещения.
 
    При этом, из указанного решения суда видно, что публикация о предоставлении указанного земельного участка была совершена в установленном порядке (том 1, л.д. 202).
 
    Истец просит признать указанный договор недействительным и применить последствия недействительности сделки.
 
    В соответствии со  ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
 
    При таких обстоятельствах, в предмет судебного исследования входит установление обстоятельств, подтверждающих право истца на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414013:264.
 
    Постановление от 26.06.2009 N 2203 о предоставлении Пошнагову З.К. в аренду на три года земельного участка для строительства кафе-кондитерской было издано во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2009 по делу N А32-25206/2008.
 
    Постановление от 26.06.2009 N 2203 явилось основанием для заключения администрацией (арендодатель) и предпринимателем Пошнаговым З.К. (арендатор) договора аренды земельного участка от 04.08.2009 N 4300015783 (далее - договор аренды), по условиям которого арендатору во временное владение и пользование сроком на три года передан земельный участок N 264 для строительства кафе-кондитерской (т. 1, л.д. 43-50).
 
    Договор действует в течение трех лет с 26.06.2009 по 26.06.2012 (пункт 6.1).
 
    11.05.2012 администрацией и Пошнаговым З.К. подписано соглашение о расторжении по обоюдному согласию, с момента издания постановления администрации о предоставлении Пошнагову З.К. земельного участка N 264 для строительства кафе-кондитерской, договора от 04.08.2009 N 4300015783 (т. 1, л.д. 93).
 
    Постановлением администрации от 10.05.2012 N 3457 земельный участок N 264 вновь предоставлен в аренду Пошнагову З.К. на срок 10 лет для строительства кафе-кондитерской, сторонами подписан договор аренды от 28.05.2012 N 4300018464. Постановление администрации от 26.06.2009 N 2203 "Об исполнении решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2009" признано утратившим силу (т. 1, л.д. 83-92).
 
    Полагая, что договор аренды от 04.08.2009 N 4300015783 является ничтожной сделкой, нарушающей ее права, Белоконь Т.И. обратилась с иском в арбитражный суд.
 
    В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
 
    В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
 
    Критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного интереса признанием сделки недействительной.
 
    Белоконь Т.И. является собственником нежилых помещений общей площадью 714,7 кв. м в здании литера А, по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Сормовская, 118 (т. 1, л.д. 61).
 
    Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется.
 
    Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), в силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
 
    Отсутствие кадастрового учета (несформированность) земельного участка под многоквартирным домом не означает отсутствие законного права и интереса у предпринимателя, как собственника помещений в таком доме, на земельный участок, на котором расположен дом и предназначенные для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства объекты, а также права на оформление земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
 
    Постановлением главы муниципального образования город Краснодар от 09.09.2005 N 1461 "О мерах по предотвращению застройки придомовых территорий многоквартирных домов" установлено, что предоставление земельных участков на территориях, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирных домов (в том числе детские, бельевые площадки), не осуществляется.
 
    Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории, а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д. В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка. При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти (пункт 68 постановления N 10/22).
 
    Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество (общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок) предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении такого имущества, что предусмотрено пунктом 1 статьи 246 и пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса.
 
    Конституционный Суд Российской Федерации своим постановлением от 28.05.2010 N 12-П признал часть 3 статьи 16 Вводного закона в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 36.
 
    Таким образом, реализация субъективного права любого (каждого) из собственников помещений в многоквартирным доме, в том числе на судебную защиту своих интересов, не может быть ограничена и поставлена в зависимость от воли других собственников помещений в таком доме.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
 
    Для разрешения вопроса о том, имеет ли место наложение земельных участков, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном участке объекты, и спорный участок с кадастровым номером 23:43:0414013:264 судом была назначена по делу судебная экспертиза.
 
    Из Заключения судебного эксперта № 1 от 16 декабря 2013 года, пояснений эксперта Герасименко Н.С., опрошенной в судебном заседании, следует, что земельные участки, необходимые для эксплуатации жилого дома по ул. Сормовская, 120 (ТСЖ «Теремок»), жилого дома по ул. Сормовская, 122 (ТСЖ «Сказка»), жилого дома по ул.Тюляева,7 (ТСЖ «Энергетик-7»), жилого дома по ул. Тюляева, 7/1 (ТСЖ «Надежда-Люкс») в г. Краснодаре, уже сформированы в целях эксплуатации многоквартирных домов.                                   
 
    Эксперт пришел к выводу о том, что формирование границ земельных участков, необходимых для эксплуатации жилых домов по ул.Сормовская,118, Тюляева,9 в г. Краснодаре в соответствии с нормативной площадью без использования полностью или в части земельного участка площадью 258 кв.м. с КН 23:43:0414013:264, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул.Тюляева,9/2, предоставленного в аренду ИП Пошнагову З.К., возможно за счет свободных прилегающих земель.
 
    Однако, как следует из заключения экспертизы (графические приложения № 1, 2, 3),  в состав земельного участка, сформированного для эксплуатации жилого дома по ул. Сормовская,118, экспертом включены общие проезды и проходы. Данное обстоятельство подтверждается также письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 22 января 2014 года               № 29/458. Из указанного письма следует, что формирование земельного участка в границах, предложенных экспертом (запрос представителя истца соответствует содержанию заключения эксперта) невозможно, по причинам включения в испрашиваемую территорию земельного участка под многоквартирным домом по ул. Сормовской, 118 части внутриквартального проезда, обеспечивающего доступ к иным объектам недвижимого имущества, расположенным в квартале. Из заключения по результатам выполнения комплекса земельно-кадастровых работ на земельных участках, выполненного кадастровым инженером Грищенко М.А., следует, что общая площадь земельных участков, занятых проходами (проездами) составляет 3475 кв.м. При сопоставлении Схем, составленных   экспертом (Приложение № 1 и № 2 к заключению) и карты (план) вариант № 2 (лист 25) заключения кадастрового инженера следует, что экспертом в состав формируемого земельного участка для эксплуатации жилого дома по улице Сормовская. 118 включено не менее трети площади общих проездов, что составляет не менее 1158 кв.м. Учитывая, что площадь земельного участка с КН 23:43:0414013:264, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул.Тюляева,9/2, предоставленного в аренду ИП Пошнагову З.К., составляет 258 кв.м., следует признать, что при исключении общих проездов из площади формируемого для эксплуатации многоквартирного дома земельного участка, его формирование без земельного участка, предоставленного в аренду Пошнагову З.К., не представляется возможным.
 
    Проезды являются территорией общего пользования, т.е. территорией, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (пункт 12 статьи 1 ГрК РФ).
 
    По смыслу пункта 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок для многоквартирного дома ограничивается территорией, на которой расположен данный дом, а также элементы озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.
 
    Таким образом, проезд может являться необщим и включаться в состав земельного участка, занятого многоквартирным домом, если предназначен исключительно для нужд данного дома, если же он предназначен для проезда к нескольким домам, он не подлежит включению в состав земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома.
 
    Кроме того, в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013. по делу № А32-22985/11 установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого жилого дома объекты недвижимого имуществ являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
 
    Следовательно, иск подлежит удовлетворению в части признания договора аренды недействительным в силу вышеизложенного.
 
    Наличие договора аренды, заключенного на новый срок не препятствует оценке предшествующего договора (от 04.08.2009) на предмет его действительности и рассмотрению требований заявителя (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса).
 
    Обстоятельства, касающиеся государственной регистрации договора аренды, не влияют на вывод о его недействительности, договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным, и при ее отсутствии. Данный вывод соответствует пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными.
 
    Доказательства государственной регистрации договора аренды от 04.08.2009 N 4300015783 содержаться на оборотной стороне копии указанного договора аренды (том 2, л.д. 77-88).
 
    Регистрация соглашения от 11.05.2012 о его расторжении и договора аренды от 28.05.2012 N 4300018464  не влияет на результат рассмотрения дела и к нему не относится, оценка обстоятельств, связанных с недействительностью сделки осуществляется в отношении тех обстоятельств, которые существовали на  момент ее совершения.
 
    Последующие действия сторон по выдаче разрешения Пошнагову З.К. на строительство гостиницы площадью застройки 236,5 кв. м., по изменению  вида разрешенного использования земельного участка со строительства кафе-кондитерской на строительство гостиницы с кафе-кондитерской Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации от 17.06.2010 N 531, обстоятельства, связанные с соблюдением предпринимателем Пошнаговым З.К. и администрацией установленной статьями 30 - 32 Земельного кодекса процедуры предоставления в аренду земельного участка с предварительным согласованием места размещения гостиницы, имели место уже после заключения оспариваемого договора аренды, и их установление и оценка находится за пределами предмета спора. Суд считает возможным не исполнять указания суда кассационной инстанции в отношении исследования указанных обстоятельств, как не относящихся к делу.
 
    Истец ссылается, что он просил предоставить ему спорный земельный участок для благоустройства территории.    Однако, доказательств тому, что земельный участок, о предоставлении которого просил истец и земельный участок, предоставленный в аренду ответчику – это один и тот же земельный участок не имеется. Более того, какого-либо положительного решения по вопросу о предоставлении земельного участка истцу для благоустройства принято не было.  Доказательств тому, что при осуществлении процедуры выбора земельного участка в целях предоставления его Пошнагову З.К. истец претендовал на указанный земельный участок (подал заявление о предоставлении его в аренду после опубликования соответствующей информации) не имеется. Законодательством не предусмотрено каких-либо преимуществ при предоставлении земельных участков для благоустройства перед предоставлением земельных участков для строительства. Следовательно, оснований для признания договора аренды недействительным по причине обращения истца с заявлениями о предоставлении земельного участка для благоустройства не имеется, при том, что процедура предоставления земельного участка Пошнагову З.К. не нарушена.
 
    В части требований о применении последствий недействительности сделки иск не подлежит удовлетворению, в связи с заключением нового договора аренды в отношении этого же земельного участка, наличия каких-либо последствий спорного договора на данный момент судом не установлено, истец также не указал конкретные последствия недействительности оспариваемой сделки, о применении которых им предъявлен иск. 
 
    Судебные расходы (стоимость экспертизы в сумме 59000 руб., госпошлина в общей сумме 8000 руб.) в силу ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на стороны поровну, исходя из размера удовлетворенных требований.
 
 
    На основании изложенного и, руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК  РФ,
 
Р Е Ш И Л :
 
    Ходатайство истца о проведении по делу дополнительной судебной экспертизы отклонить.
 
    Признать недействительным договор  аренды земельного участка № 4300015783 от 04.08.2009., заключенный между Администрацией муниципального образования город Краснодар и Пошнаговым Заури Кириаковичем.
 
    В остальной части в иске отказать.
 
    Взыскать с Администрации муниципального образования город Краснодар в пользу Белоконь Татьяны Ивановны 4000 руб. – расходы по госпошлине, 29000 руб. – расходы по проведению судебной экспертизы.
 
    Взыскать с Пошнагова Заури Кириаковича в пользу Белоконь Татьяны Ивановны 4000 руб. – расходы по госпошлине, 29000 руб. – расходы по проведению судебной экспертизы.
 
    Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.    
 
 
    Судья  :                                                                                             О.А. Гречко