Решение от 20 февраля 2014 года №А32-6890/2013

 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ
350063, г. Краснодар, ул. Красная, 6
 
тел.: (861) 268-33-80, 268-21-94
 
www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Краснодар                                                                                                Дело № А32-6890/2013
 
    26 февраля 2014 г.
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 20.02.2014г.
 
    Полный текст решения изготовлен 26.02.2014г.
 
 
    Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мешковой Г.С.
 
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «ЭНКА ТЦ», г. Москва
 
 
    к  ООО «Нефтестройиндустрия-Юг», г. Краснодар
 
    к  Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар
 
    Третьи лица:
 
    - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, г. Краснодар
 
    - Дьяченко Олег Владимирович, г. Краснодар
 
    - ООО «Кубанский солодовенный завод», г. Краснодар
 
    - Василец Платон Петрович, г. Краснодар
 
 
    о  признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки, о признании отсутствующим права аренды земельного участка
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: Буклов Д.А. – представитель (полномочия не подтверждены), Алферов И.А. – представитель (доверенность в деле);
 
    от 1-го ответчика: Терентьева Ж.А. – представитель (доверенность в деле);
 
    от 2-го ответчика: Полякова А.И. – представитель (доверенность в деле);
 
    от третьих лиц: не явились, извещены.
 
 
    установил:
 
 
 
    ООО «ЭНКА ТЦ», г. Москва (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к  ООО «Нефтестройиндустрия-Юг», г. Краснодар,   Администрации Краснодарского края, г. Краснодар (далее – администрация) о признании недействительным договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 17.02.2011 № 0000002334 и применении последствий его недействительности путем обязания ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» возвратить администрации земельный участок площадью 15518 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0206082:88 и погашения в ЕГРП регистрационных записей от 24.02.2011                      № 23-23-01/184/2011-058, от 11.04.2011 № 333/11-073, от 13.04.2011 № 333/11-142 о государственной регистрации аренды указанного земельного участка; о признании отсутствующим обременения земельного участка площадью 15518 кв. м с кадастровым номером 23:43:0206082:88 в виде аренды ООО «Нефтестройиндустрия-Юг».
 
    Требования мотивированы следующими обстоятельствами: раздел первоначального земельного участка произведен в отсутствие предварительного согласия общества как арендатора участка; в результате предоставления                                           ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» вновь образованного земельного участка нарушено исключительное право истца на приватизацию исходного земельного участка либо приобретения его в аренду; вновь образованный земельный участок предоставлен ответчику под жилищное строительство с нарушением установленной процедуры, минуя аукцион.
 
    Определением суда от 30.04.2013 произведена процессуальная замена ответчика – администрации на департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент).
 
    К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Дьяченко О.В.,  ООО «Кубанский солодовенный завод» и Василец П.П.
 
    Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.
 
    Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.
 
    Ответчики иск не признали, указали, что первоначально спорный земельный участок был предоставлен ООО «Кубанский солодовенный завод» в аренду для эксплуатации объектов недвижимости, в связи с чем проведение аукциона не требовалось. В последующем в установленном законом порядке был изменен вид разрешенного использования земельного участка. Спорный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений в многоквартирных домах (литеры 1, 2, 3), а также находится в залоге у участников долевого строительства многоэтажного жилого дома (литера 4). Иск заявлен к ненадлежащим ответчикам, права истца разделом земельного участка не нарушены. Истец не доказал, что эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости необходима вся площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:02060825:12.
 
    В судебном заседании объявлен перерыв до 20.02.2014 до рассмотрения заявления истца об отводе судьи.
 
    После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.
 
    Дело рассматривается в порядке статей  123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц.
 
    Исследовав материалы дела, суд установил.
 
    По договору купли-продажи нежилых помещений от 20.06.2005 ООО «Рамэнка» (правопредшественник общества) приобрело у ООО «Южная холдинговая компания» в собственность помещения № 1 – 35 общей площадью 1694,4 кв. м, находящиеся на первом  этаже здания производственного корпуса литера «Д», назначение – нежилое, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Кожевенная, дом 42.
 
    Право собственности общества на приобретенные объекты недвижимости зарегистрировано 31.08.2005, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АА № 355299.
 
    Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 18233,89 кв. м, с кадастровым номером 23:43:02060825:12, переданном в аренду                    ЗАО «Фабрика мехов и меховых изделий» по договору от 01.03.2011 № 276 для эксплуатации производственных зданий и сооружений.
 
    На основании соглашения от 03.10.2005 права и обязанности арендатора на земельный участок 23:43:02060825:12 переданы в полном объеме ООО «Южная холдинговая компания».
 
    В 2010 году департаментом произведено перераспределение земельного участка площадью 18233,89 кв. м, с кадастровым номером 23:43:02060825:12 на три обособленных земельных участка:
 
    - г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, 42, площадь 2048 кв. м, кадастровый номер 23:43:0206082:87, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации зданий и сооружений;
 
    - г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, 42, площадь 15518 кв. м, кадастровый номер 23:43:0206082:88, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации зданий и сооружений;
 
    - г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, 42, площадь    631  кв. м, кадастровый номер 23:43:0206082:89, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации зданий и сооружений.
 
    8 апреля 2010 года департамент направил в Управление Росреестра по КК заявление о проведении в связи с перераспределением соответствующей перерегистрации права собственности субъекта РФ – Краснодарского края и внесении изменений в ЕГРП.
 
    На основании указанного письма департамента и постановления главы городского самоуправления – мэра г. Краснодара от 09.08.2000 № 1677 произведена государственная регистрация права собственности Краснодарского края на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0206082:87, 23:43:0206082:88, 23:43:0206082:89, образованные при перераспределении участка с кадастровым номером 23:43:02060825:12, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21.05.2010. При этом преобразованный земельный участок с кадастровым номером 23:43:02060825:12 был снят с кадастрового учета.
 
    Впоследствии образованные земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0206082:88, 23:43:0206082:89 были переданы в аренду третьим лицам –                    ООО  «Нефтестройиндустрия-Юг», Ушаковой Т.Н.
 
    В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206082:88 зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «Нефтестройиндустрия-Юг», а также ипотека в пользу банков-кредиторов и физических лиц – участников долевого строительства.
 
    Указанный земельный участок передан в аренду ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» по договору аренды от 17.02.2011 № 0000002334 с учетом соглашения об изменении лиц в обязательстве от 12.04.2011 с видом разрешенного использования – для многоэтажного жилищного строительства.
 
    Общество, полагая, что раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:02060825:12 и последующее предоставление в аренду образованного при его разделе участка ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» произведены с нарушением земельного законодательства, обратилось в арбитражный суд.
 
    Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
 
    Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
 
    В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
 
    По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012                     № 12576/11.
 
    Кроме того, одним из условий для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения, то есть  установление фактического владельца спорным имуществом влияет на вывод о возможности восстановления права истца в рамках избранного им способа защиты.
 
    Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0206082:88 ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» построены и введены в эксплуатацию многоэтажные жилые дома литеры 1, 2, 3. Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 28.03.2012 № RU23306000-1843, RU-23306000-1844, RU-23306000-1845. Квартиры в указанных многоэтажных домах переданы участникам долевого строительства по актам приема-передачи.
 
    В период с 19.07.2013 по 24.08.2012 участниками долевого строительства                 (ООО «ГрандЭкспертИнженеринг», Высоких И.Б., Федуловым М.Н.) зарегистрировано право собственности на квартиры в домах литеры 1, 2, 3.
 
    Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
 
    При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
 
    Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22), земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
 
    В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ  от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010.
 
    В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства в многоквартирных жилых домах литеры 1, 2, 3, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирных домах, а право аренды ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» на земельный участок, расположенный под указанными жилыми домами, прекратилось.
 
    Кроме того, департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14.10.2011 № RU23306000-1941-р в отношении многоэтажного жилого дома по ул. Кожевенная, 32 в г. Краснодаре (литер 4).
 
    Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом                (литера 4) с учетом положений ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» находится в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика. Факт обременения земельного участка залоговыми правами подтверждается выпиской из ЕГРП от 30.04.2013 № 01/119/2013-501, представленной в материалы дела.
 
    Обременение залогом права аренды упомянутого земельного участка возникло в силу прямого указания  части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве.
 
    Таким образом, истец не является фактическим владельцем спорного земельного участка.
 
    В данном случае истец не обосновал, каким образом констатация отсутствия у ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» права аренды сама по себе может восстановить его права при сохранении фактического владения за собственниками помещений в жилых домах. Защита иском о признании обременения отсутствующим, в ситуации сохранения фактического владения земельным участком за собственниками помещений в жилых домах недопустима.
 
    При таких обстоятельствах требование истца о признании отсутствующим права аренды ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» на спорный земельный участок удовлетворению не подлежит ввиду избрания ненадлежащего способа защиты права.
 
    Требование истца о признании недействительным договора аренды от 17.02.2011 № 0000002334, заключенного между администрацией и                                                             ООО «Нефтестройиндустрия-Юг», а также о применении последствий недействительности сделки также не подлежит удовлетворению.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  требование о признании оспоримой сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
 
    Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в                 пункте 32 совместного постановления от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки любым заинтересованным лицом, по заявлению которого спор подлежит разрешению судом в общем порядке.
 
    Под заинтересованным в сделке лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
 
    Обращаясь в суд с иском о признании договора аренды земельного участка                   от 17.02.2011 № 0000002334 недействительным, истец ссылается на следующие нарушения законодательства:
 
    - раздел первоначального земельного участка произведен в отсутствие предварительного согласия общества как арендатора участка;
 
    - в результате предоставления  ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» вновь образованного земельного участка нарушено исключительное право истца на приватизацию исходного земельного участка либо приобретения его в аренду;
 
    -  вновь образованный земельный участок предоставлен ответчику под жилищное строительство с нарушением установленной процедуры, минуя аукцион.
 
    Исследовав материалы дела, суд полагает, что, несмотря на указанные доводы,               у истца отсутствует установленная статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, абзацем 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ заинтересованность в оспаривании договора аренды от 17.02.2011 № 0000002334, поскольку заявленные требования не повлекут защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов истца в силу нижеследующего.
 
    Защите согласно статье 12 ГК РФ подлежат нарушенные гражданские права и законные интересы. Данной норме корреспондирует положение пункта 1 статьи 4 АПК РФ, согласно которому заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Поэтому применение судом способа защиты по требованию истца возможно только при условии его легитимации как носителя права либо интереса, нуждающегося в защите.
 
    Общество требует констатации судебным актом ничтожности договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией и                                                     ООО «Нефтестройиндустрия-Юг», а также применения последствий недействительности сделки в виде возврата администрации спорного земельного участка. В случае удовлетворения исковых требований в указанной части, как полагает общество, оно сможет приобрести земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206082:88 в аренду для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимости.
 
    В то же время, в данном случае последствия недействительности сделки применены быть не могут, в связи с чем сама по себе констатация недействительности договора аренды не может быть признана надлежащим способом защиты, поскольку не восстановит прав и законных интересов истца.
 
    Констатация недействительности договора аренды не приведет к освобождению участка с кадастровым номером  23:43:0206082:88 от наложения на него строений (многоквартирных жилых домов) Кроме того, указанный земельный участок, как было указано выше, в силу закона является объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных жилых домах (литеры 1, 2, 3), что исключает его возврат администрации в порядке применения последствий недействительности оспариваемого договора аренды.
 
    Защита общества посредством признания недействительным договора аренды, заключенного администрацией и ООО «Нефтестройиндустрия-Юг», могла быть осуществлена исключительно до момента создания на спорном участке многоквартирных жилых домов, право собственности на помещения в которых зарегистрировано в установленном порядке за третьими лицами.
 
    При применении гражданско-правовых способов защиты необходимо соблюдать баланс интересов сторон. Следует также учитывать соразмерность испрашиваемого способа защиты последствиям нарушения субъективного права (законного интереса).
 
    Испрашиваемый способ защиты не восстановит какое-либо право или законный интерес общества. Никаких иных последствий, кроме дестабилизации положения собственников помещений в многоквартирных жилых домах, а также участников долевого строительства, создание для них правовой неопределенности констатация недействительности договора аренды не повлечет.
 
    Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд не находит оснований для удовлетворения требований о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.
 
    На основании статьи 110 АПК РФ расходы по госпошлине следует возложить на истца.
 
    Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    В иске отказать.
 
    В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
    Судья                                                                                                О.С. Левченко