Решение от 03 марта 2014 года №А32-6327/2013

 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ
 
350063, г. Краснодар, ул. Красная, д. 6
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Краснодар                                                                                                    Дело № А32-6327/2013
 
    03.03.2013
 
    Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 28.01.2014
 
    Мотивированное решение изготовлено 03.03.2014
 
    Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колоян А.Г.
 
    рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению
 
    ООО «Монолит», г. Краснодар
 
    к Управлению по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район, г. Славянск-на-Кубани
 
    к Администрации муниципального образования Славянский район, г. Славянск-на-Кубани
 
    третьи лица: ООО «Гелиос», г. Краснодар
 
    Древаль Василий Иванович, г. Славянск-на-Кубани
 
    МКУ «Центральная бухгалтерия управления и социально-культурной сферы» муниципального образования Славянский район, г. Славянск-на-Кубани
 
    о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании 139 986,36 руб.
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: Баранча А.А. – представитель по доверенности
 
    в судебном заседании ведется аудиозапись
 
 
    Истец обратился в суд  с иском и просит:
 
    расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 01.08.2012  № 3148.
 
    взыскать с ответчика в пользу истца:
 
    - выкупную стоимость земельного участка в сумме 66 420 руб.;
 
    - убытки в сумме 70 266 руб. (15 000 руб., + 55266 руб.);
 
    - проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами в размере 3300,36 руб.;
 
    - уплаченную государственную пошлину в размере 9 199,58 руб.;
 
    - сумму за юридические услуги в размере 35 000 рублей.
 
    Требования мотивированы следующим.
 
    Истец подписал договор о приобретении в собственность за плату земельного участка, обремененного арендой в пользу третьего лица. Информация о наличии  обременения продавцом покупателю (истцу) предоставлена не была. Истец намерение по приобретению земельного участка в собственность с таким обременением не имел и при наличии соответствующей информации в торгах не участвовал бы.
 
    Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «Гелиос», г. Краснодар, Древаль Василий Иванович, г. Славянск-на-Кубани, МКУ «Центральная бухгалтерия управления и социально-культурной сферы» муниципального образования Славянский район, г. Славянск-на-Кубани.
 
    Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителя истца, суд установил следующее.
 
    Постановлением главы администрации муниципального образования Славянский район от 06.06.2012 № 1111 принято решение о проведении аукциона по продаже в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:48:0201014:6, имеющего адрес: г. Славянск-на-Кубани, ул. Пролетарская. 21-Г.
 
    Аукцион был проведен, его победителем явился истец по делу, как лицо, предложившее наибольшую цену.
 
    Муниципалитет и истец 01.08.2012 подписали договор купли-продажи №3148.
 
    22.10.2012 договор и иные, необходимые документы были переданы в  уполномоченный орган для государственной регистрации права  собственности на участок за обществом.
 
    Письмом от 20.11.2012 №16/021/2012-604 в государственной регистрации права собственности на участок его приобретателю было отказано по причине наличия в соответствующем реестре записи о государственной регистрации права аренды приобретенного истцом в собственность земельного участка в пользу  Древаля В.И.
 
    Договор аренды спорного земельного участка представлен в дело суда.
 
    Переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения (статья 617 ГК РФ).
 
    Отказ в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок прямо противоречит действующей норме закона.
 
    Истец не стал оспаривать отказ в регистрации, поскольку имел намерение приобрести имущество в собственность свободным от долгов, а фактически купил земельный участок с обременением арендной до   01.11.2024 года, что в его предпринимательские планы не входило.
 
    В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
 
    Если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
 
    Из этого следует, что, поскольку договор купли-продажи земельного участка подписан, его условия являются действующими, стороны приобрели из него права и обязанности.
 
    Покупатель обратился в суд за расторжением договора купли-продажи земельного участка.
 
    Согласно статье 452 Кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    В пункте 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
 
    В дело истцом представлено письмо  истца без номера и даты на имя главы  муниципального образования Славянский район, в котором  указано на недействительность сделки купли-продажи и на заблуждение покупателя в отношении предмета торгов.
 
    Доказательства направления либо вручения этого обращения ответчику истец не представил.
 
    Суду не представлены доказательства того, что общество направляло уполномоченному лицу муниципального образования предложение о расторжении договора купли-продажи земельного участка.
 
    В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом или договором
 
    Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.
 
    Поскольку истцом не представлены  доказательства соблюдения установленного законом порядка расторжения договора, требование в этой части следует оставить без рассмотрения.
 
    Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика выкупной стоимости земельного участка в сумме 66 420 руб., убытков в сумме 70 266 руб. (15 000 руб., + 55266 руб.), процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами в размере 3300,36 руб.
 
    В силу положений статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
 
    В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе и из  договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
 
    Сторонами спора подписан и в связи с этим заключен договор купли-продажи земельного участка.
 
    В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ обязательства прекращаются, в том числе и при расторжении договора.
 
    Договор купли-продажи земельного участка судом по настоящему делу не расторгнут и является действующим.
 
    В силу пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
 
    Взаимоотношения сторон по приобретению земельного участка ненадлежащего качества (в настоящем случае с неоговоренным обременением) регулируются приведенной нормой специального закона.
 
    Поэтому общие нормы купли-продажи, а именно пункт 2 статьи 475 ГК РФ  применению к взаимоотношениям сторон не подлежат.
 
    Для заявления требования о взыскании убытков, в которые отдельной строкой входит и перечисленная продавцу выкупная стоимость участка, связанных с реализацией имущества, имеющего обременения в отсутствие информирования покупателя о таком обременении, необходимым является предварительное расторжение договора купли-продажи участка.
 
    Из содержания норм статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что для взыскания убытков истец должен доказать нарушение прав потерпевшего, противоправность поведения лица, нарушившего права, факт причинения убытков и их размер, наличие причинной связи между противоправным поведением и убытками.
 
    При этом все указанные выше условия должны иметь место в совокупности. Отсутствие одной из указанных составляющих является основанием для отказа в удовлетворении требования о взыскании убытков.
 
    В пункте 3.1 договора указано, что продавец продает покупателю земельный участок свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, что прямо не соответствует существующему положению.
 
    Из смысла пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что  противоправность поведения продавца в виде сокрытия информации об обременении предмета договора купли-продажи должна быть установлена вступившим в законную силу решением суда о расторжении договора купли-продажи.
 
    При наличии этой нормы закона, суд по настоящему делу не может дать оценку противоправности поведения органа местного самоуправления и взыскать заявленные истцом денежные средства.
 
    Поскольку основания для взыскания денежных средств в виде оплаты за участок, убытков и процентов не наступили, истцу в иске в этой части требований следует отказать.
 
    Суд считает необходимым также указать на следующее.
 
    Наряду с расторжением договора и взысканием убытков, покупатель вправе в силу пункта 3 статьи 37 Кодекса требовать уменьшения цены приобретенного имущества.
 
    Истец просит взыскать с ответчика, в том числе  66 420 руб.
 
    Эта сумма указана в договоре купли-продажи в качестве общей стоимости участка.
 
    Требование о ее взыскании не является требованием об уменьшении покупной цены участка, как на такое уменьшение указано в пункте 3 статьи 37 Земельного кодекса, поскольку в этом случае цена уменьшается до  нуля.
 
    Обремененный арендой участок не утрачивает своей стоимости в полном объеме. Истец это понимает, поскольку предъявил требование о расторжении договора, взыскании перечисленной выкупной стоимости участка, а также понесенных убытков.
 
    То есть истец фактически отказался от приобретения земельного участка в собственность.
 
    В этом случае для взыскания денежных средств необходимо, как было указано выше, получить решение о расторжении договора купли-продажи.
 
    Руководствуясь статьями   148, 149, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковое заявление в части расторжения договора оставить без рассмотрения.
 
    В остальной части иска отказать.
 
    ООО «Монолит», г.Краснодар выдать справку на возврат из бюджета 4 000 руб. государственной пошлины, оплаченной по платежному поручению №2 от 26.02.2013.
 
    Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в месячный срок с даты изготовления мотивированного решения в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.
 
    Судья                                                                                                                   М.М. Данько