Решение от 31 марта 2014 года №А32-44099/2013

 
    Арбитражный суд Краснодарского края
 
350063, г. Краснодар, ул. Красная, 6
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
    г. Краснодар                                                                             Дело № А32-44099/2013
 
 
    Резолютивная часть решения 26 марта 2014 г.
 
    Решение в полном объеме изготовлено 31 марта 2014 г.
 
 
    Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи  Гречко О.А.
 
    при ведении протокола судебного помощником судьи Амбелиди В.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению:
 
    Открытого акционерного общества «Степное»
 
    к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
 
    третьи лица:
 
    Ситько Елена Ивановна,
 
    Ситько Владимир Дмитриевич.
 
    о признании регистрационных действий незаконными
 
    при участии:
 
    Открытое акционерное общество «Степное»: Геворкян А.З. дов. от 19.04.2011 г.
 
    Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: Мисливская О.А. дов. от 26.12.2013 г.,
 
    Ситько Елена Ивановна: Касицкая Н.А. дов. от 21.02.2014 г.
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    Заявитель обратился с заявлением к заинтересованному лицу с требованиями
 
    1.  Признать действия Кропоткинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по регистрации прав собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:09:0401000:271, 23:09:0401000:272 не действительными.
 
    2. Погасить запись регистрации № 23-23-25/085/2013-392.
 
    3. Погасить запись регистрации № 23-23-25/085/2013-391.
 
    Заявитель  в судебном заседании устно пояснил, что считает действия регистратора незаконными полностью, и обжалует в полном объеме все регистрационные действия, в том числе, и в части невнесения обременения на арендованные земельные участки. В обоснование заявленных требований заявитель ссылается на образование земельных участков из земельного участка, находящегося в аренде у заявителя, в отсутствие согласия арендатора на выдел земельных участков.
 
    Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии считает, что доводы заявителя противоречат положениям закона, и это указывает на то, что заявленные требования не могут подлежать удовлетворению, согласие арендатора имелось.
 
 
    Заявитель просит оставить без рассмотрения заявление в отношении Ситько В.Д. ввиду отсутствия у него статуса предпринимателя. Ходатайство признано подлежащим отклонению по причине отсутствия оснований.  Ситько В.Д. привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, требований к нему не заявлено, установленных ст. 148 АПК РФ оснований для оставления иска без рассмотрения судом не установлено.
 
 
    В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
 
    Исследовав непосредственно доказательства по делу, оценив доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд установил следующее.
 
    Кропоткинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю  01.10.2013 г. осуществил государственную регистрацию права собственности за Ситько В.Д. и Ситько Е.И. в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:09:0401000:271, 23:09:0401000:272 (запись регистрации № 23-23-25/085/2013-392, запись регистрации                № 23-23-25/085/2013-391), что подтверждается Выписками из ЕГРП от 25.12.2013.
 
    В соответствии с данными кадастровых паспортов, вышеуказанные земельные участки образованы в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером 23:09:0401000:98.
 
    Согласно дополнительному соглашению от 07 февраля 2013 года к договору аренды от 25.04.2008 г. земельный участок с кадастровым номером 23:09:0401000:98, передан в аренду ОАО «Степное» (далее – общество) сроком до 25 апреля 2018 года. Данный земельный участок обременен вышеуказанным договором аренды, что подтверждается отметкой регистратора на оборотной стороне указанного допсоглашения.
 
    Данные действия по государственной регистрации права собственности  заявитель посчитал необоснованными, и обратился с заявлением в суд.
 
    В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если и полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической  деятельности,   незаконно   возлагают  на  них  какие-либо   обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Согласно ч.4 ст. 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону  или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 22.2Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является: решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков; соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков; иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным закономи другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
 
    Обязательными приложениями к документам, представляемым в соответствии с пунктом 1 названной статьи, являются: правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки (далее - исходный земельный участок); согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 3).
 
    Согласно пункту 4 статьи 11.2Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
 
    В силу пункта 3.2 статьи 22.2Закона о регистрации в случаях, предусмотренных Федеральным законом"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.
 
    Единственный случай, когда не требуется получения согласия арендатора на выдел земельных участков в счет земельных долей, предусмотрен в пункте 5 статьи 14Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), в соответствии с которым участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.
 
    При соблюдении названных условий согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
 
    Таким образом, выдел земельных участков в счет земельных долей из участка, находящегося в общей долевой собственности, в контексте предусмотренных статьей 14Закона N 101-ФЗ особенностей владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности возможен при решении вопроса о передаче земельного участка общей долевой собственности в аренду и определения условий договора аренды до его заключения.
 
    Возможность принятия общим собранием решения по тому или иному вопросу определяется повесткой, перечень вопросов которой определяется заранее и подлежит предварительному опубликованию, с тем чтобы участники общей долевой собственности могли принять решение о целесообразности их участия в общем собрании.
 
    Таким образом, свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка и его условия или изменении действующего договора аренды и его условий.
 
    В материалы дела не представлены доказательства вынесения на общее собрание участников общей долевой собственности вопроса об изменении условий действующего договора аренды с обществом, а также доказательств внесения каких либо изменений в действующий договор, за исключением срока его действия, что подтверждается протоколом собрания участников долевой собственности от 15.01.2013., дополнительным соглашением от 07 февраля 2013 года к договору аренды от 25.04.2008 г. Решение собрания не признано в установленном законом порядке незаконнымю.
 
    Таким образом, следует признать, что у третьих лиц не возникло право на осуществление выдела земельных участков в счет земельных долей из участка с кадастровым номером 23:09:0401000:98, находящегося в общей долевой собственности на основании пункта 5 статьи 14Закона N 101-ФЗ, поскольку в материалы дела не представлены доказательства вынесения на общее собрание участников общей долевой собственности вопроса об изменении условий действующих договоров аренды с обществом, а также доказательств внесения каких либо изменений в действующий договор.
 
    С учетом изложенного норма указанной статьив части отсутствия необходимости получать согласие арендатора земельного участка на выдел долей в праве общей долевой собственности и прекращение договора аренды на выделенные земельные участки не подлежит применению.
 
    Земельный кодексРоссийской Федерации и положения Гражданского кодексаРоссийской Федерации о договоре аренды не предусматривают такого основания для расторжения договора, как образование земельного участка путем выдела доли в праве общей долевой собственности и не предполагают прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.
 
    Таким образом, действия Управления Росреестра по государственной регистрации права собственности на образованные земельные участки с кадастровыми номерами 23:09:0401000:271, 23:09:0401000:272 без согласия арендатора исходного земельного участка с кадастровым номером 23:09:0401000:98 и без внесения в ЕГРП сведений об обременении таких земельных участков правами аренды общества не соответствуют требованиям статьи 22.2Закона N 122-ФЗ и нарушают права и законные интересы заявителя как арендатора.
 
    Невнесение в ЕГРП сведений о наличии обременений фактически свидетельствует о прекращении арендных отношений общества в отношении спорных земельных участков, лишая при этом его права на использование участка в целях сельскохозяйственного производства.
 
    С учетом изложенного, а также с целью защиты и восстановления нарушенного права общества суд считает обоснованными требования заявителя о признании незаконными действий Управления Росреестра по невнесению записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении образованных земельных участках: с кадастровыми номерами 23:09:0401000:271, 23:09:0401000:272 правами аренды общества и обязании его внести соответствующие записи в ЕГРП.
 
    При этом, суд исходит из того, что требование о признании незаконными действий Управления Росреестра по государственной регистрации прав на выделенные земельные участки не требует уточнений, поскольку регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременениях выделенных земельных участков осуществляются регистрирующим органом одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки (ст. 22.2Закона о регистрации). Согласно названной нормеправа регистрация обременений включается в совокупность регистрационных действий, производимых при государственной регистрации прав на земельные участки, выделяемые в счет земельных долей. Общество оспаривает все регистрационные действия с данными участками, о чем свидетельствует его заявление в судебном заседании, отраженное в протоколе судебного заседания от 126.03.2014. Таким образом, установив незаконность действий Управления Росреестра, суд должен в порядке ч. 2и п. 3 ч. 5 ст. 201АПК РФ обязать его устранить допущенные нарушения. При этом, способ устранения нарушений определяется судом самостоятельно.
 
    Устранение допущенных нарушений путем исключения записи в ЕГРП о регистрации права собственности не соответствует положениям действующего законодательства, регулирующего основания возникновения и прекращения права собственности.   В соответствии с п.56 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
 
    По смыслу данной правовой позиции в случае, если гражданско-правовое обязательство возникло, то налицо спор о праве гражданском, подлежащий рассмотрению в исковом производстве. Следовательно, суд не вправе при рассмотрении спора, возникшего из административный правоотношений, разрешать спор о праве собственности на земельные участки, принадлежащие третьим лицам, поскольку это приведет к лишению указанных лиц прав на спорные земельные участки, что возможно лишь в порядке искового производства, где указанные лица должны являться ответчиками.
 
 
    Доводы заинтересованного лица о том, что согласие арендатора на выдел земельных участков содержалось в его письмах от 11.09.2013. № 124, № 125, несостоятелен. Из содержания указанных писем усматривается фактический отказ на дачу такого согласия.
 
 
    Доводы регистрирующего органа о том, что в данном случае имеется спор о праве аренды в отношении выделенных земельных участков не принимаются судом, существующая судебная практика исходит из отсутствия в спорах данной категории спора о праве (постановление ФАС  СКО от 05.08.2013. по делу № А63-15672/2012, постановление ФАС СКО по делу № А32-8568/2013).
 
 
    На основании изложенного, и руководствуясь статьями 110, 167-170, 198-201 АПК  РФ,
 
Р Е Ш И Л :
 
    Ходатайство заявителя об оставлении заявления в части без рассмотрения отклонить.
 
    Признать    бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю по невнесению записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего Ситько Владимиру Дмитриевичу  на праве собственности, с кадастровым номером 23:09:0401000:271, общей площадью 45621 кв.м. договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.04.2008 г. с открытым акционерным обществом "Степное ", как не соответствующее положениям Земельного кодексаРоссийской Федерации, Федерального законаот 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федерального Закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и постановленияПравительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
 
    Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего Ситько Владимиру Дмитриевичу  на праве собственности, с кадастровым номером 23:09:0401000:271, общей площадью 45621 кв.м., договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.04.2008 г. с открытым акционерным обществом "Степное ".
 
    Признать    бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю по невнесению записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего Ситько Елене Ивановне на праве собственности, с кадастровым номером 23:09:0401000:272, общей площадью 45621 кв.м. договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.04.2008 г. с открытым акционерным обществом "Степное ", как не соответствующее положениям Земельного кодексаРоссийской Федерации, Федерального законаот 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федерального Закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и постановленияПравительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
 
    Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего Ситько Елене Ивановне  на праве собственности, с кадастровым номером 23:09:0401000:272, общей площадью 45621 кв.м., договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.04.2008 г. с открытым акционерным обществом "Степное ".
 
    В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.
 
    Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в пользу открытого акционерного общества "Степное " 2000 руб. – расходы по госпошлине.
 
    Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.    
 
 
 
    Судья  :                                                                                             О.А. Гречко