Дата принятия: 20 марта 2014г.
Номер документа: А32-42846/2013
Арбитражный суд Краснодарского края
350063, г. Краснодар, ул. Красная, 6
тел.: (861) 267-19-70
www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Краснодар Дело № А32-42846/2013
Резолютивная часть решения объявлена 19 марта 2014 года
Решение в полном объеме изготовлено 20 марта 2014 года
Арбитражный суд Краснодарского края
в составе судьи Гречко О.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Амбелиди В.А.,
рассмотрев дело по исковому заявлению
Департамента имущественных отношений Краснодарского края ОГРН 1022301228399 ИНН 2308077553
к ООО «Империал» ОГРН 1082309002511 ИНН 2309111550
о расторжении договора аренды
при участии:
от истца - Полякова А.И. дов. от 10.09.2013 г.
от ответчика – извещен, не явился,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился к ответчику с требованиями расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 10.06.2009 № 0000001985 земельного участка площадью 2024 кв.м, с кадастровым номером 23:43:2027010:236, расположенного по адресу: кр. Краснодарский, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная - ул. им. Тургенева, заключенный между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Империал», указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральнойслужбы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права аренды ООО «Империал» по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 10.06.2009 № 0000001985.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик, использует земельный участок не по целевому назначению, что является основанием для расторжения договора аренды.
Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.
Ответчик в судебное заседание не явился, заявленные требования не оспорил.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исследовав непосредственно доказательства по делу, оценив доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд установил следующее.
На основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 03.06.2009 № 409-р «О предоставлении в аренду ООО «Империал» земельного участка для строительства и эксплуатации административного здания в городе Краснодаре» ООО «Империал» предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 2024 кв.м, с кадастровым номером 23:43:2027010:236, расположенный по адресу: кр. Краснодарский, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная - ул. им. Тургенева, для строительства и эксплуатации административного здания без права возведения зданий, строений и сооружений в береговой линии.
Департаментом имущественных отношений Краснодарского края с ООО «Империал» заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 10.06.2009 № 0000001985 (далее - договор аренды, договор).
Дополнительным соглашением № 1 от 20.08.2010 к договору аренды изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:2027010:236, являющегося предметом данного договора аренды. Таким образом, ООО «Империал» (далее - ответчик) по договору аренды от 10.06.2009 № 0000001985 был предоставлен земельный участок для строительства гостиницы.
В соответствии с пунктом 1.3 договора указанный в п. 1.1 договора участок передан арендатору с момента государственной регистрации договора аренды, без каких-либо иных документов по его передаче.
По условиям договора аренды от 10.06.2009 № 0000001985 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора (п. 4.1.6, п. 10.2 договора), содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и прилегающую территорию (п. 4.1.7 договора).
Согласно акту ГКУ КК «Кубаньземконтроль» обследования земельного участка № 272 от 14.10.2013, земельный участок с кадастровым номером 23:43:2027010:236 по целевому назначению не используется, работы по строительству гостиницы не ведутся. Участок не используется (свободный). На участке зеленая газонная трава.
Согласно акту ГКУ КК «Кубаньземконтроль» обследования земельного участка № 410 от 25.02.2014 г., земельный участок с кадастровым номером 23:43:2027010:236 по целевому назначению не используется, на земельном участке строений и сооружений нет. Участок не освоен.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с исковым заявлением в суд.
Согласно ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя договор в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Земельный участок был предоставлен для строительства гостиницы.
Согласно акту ГКУ КК «Кубаньземконтроль» обследования земельного участка № 272 от 14.10.2013, земельный участок с кадастровым номером 23:43:2027010:236 по целевому назначению не используется, работы по строительству гостиницы не ведутся. Участок не используется (свободный). На участке зеленая газонная трава.
Согласно акту ГКУ КК «Кубаньземконтроль» обследования земельного участка № 410 от 25.02.2014 г., земельный участок с кадастровым номером 23:43:2027010:236 по целевому назначению не используется, на земельном участке строений и сооружений нет. Участок не освоен.
Согласно п. 3.2.4. договора арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора аренды в случае использования участка не по целевому назначению.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него договором обязанностей, в том числе по целевому использованию объекта аренды, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 ГК РФ) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Несоблюдение стороной досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление иска без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Кодекса).
Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, т.е. стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.
Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20 мая 2013 года по делу N А32-25893/2012).
Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Департаментом имущественных отношений Краснодарского края был соблюден досудебный порядок (направлены в адрес ООО «Империал» уведомление о неисполнении обязательств по договору аренды земельного участка от 10.06.2009 № 0000001985 17.10.2013 №52-16743/13-43-11 и предложение о расторжении договора аренды от 10.06.2009 № 0000001985 18.11.2013 №52-18236/13-43-11 с предложением об устранении допущенных нарушений).
Конверты вернулись с отметками «Истек срок хранения».
В данном случае претензия о расторжении договора отправлены истцом по известному адресу ответчика, другие адреса в деле отсутствуют, следовательно, истцом в данном случае приняты все возможные и надлежащие меры для получения ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения, поэтому претензионный порядок истцом соблюден.
Указанная правовая позиция согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Учитывая, что порядок расторжения договора, предусмотренный действующим законодательством, истцом соблюден, требование о его досрочном расторжении следует признать обоснованным.
Истцом также заявлено об указании в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права аренды ООО «Кирпичный завод» по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 02.12.2004 № 0000000724.
Согласно ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.
Следовательно, судебный акт о расторжении договора аренды является самостоятельным основанием для обращения в регистрирующий орган с заявлением о внесении записи о прекращении договора аренды.
Таким образом, требования истца в той части удовлетворению не подлежат.
При указанных обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в части.
Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
В силу ст.333.17 Налогового кодекса РФ плательщиками государственной пошлины по искам, поданным в арбитражный суд лицами, освобожденными от ее уплаты (ст. 333.37 Налогового кодекса РФ относит к ним и органы местного самоуправления), если решение принято в их пользу, являются непосредственно ответчики.
Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
Расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 10.06.2009 № 0000001985 земельного участка площадью 2024 кв.м, с кадастровым номером 23:43:2027010:236, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная - ул. им. Тургенева, заключенный между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Империал».
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с ООО «Империал» в доход федерального бюджета 4000 руб. госпошлины.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.
Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья О.А. Гречко
