Дата принятия: 19 марта 2014г.
Номер документа: А32-42492/2013
Арбитражный суд Краснодарского края
350063, г. Краснодар, ул. Красная, 6
тел.: (861) 267-19-70
www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Краснодар Дело № А32-42492/2013
Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2014 года
Решение в полном объеме изготовлено 19 марта 2014 года
Арбитражный суд Краснодарского края
в составе судьи Гречко О.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Амбелиди В.А.,
рассмотрев дело по исковому заявлению
Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа
к Сельскохозяйственному производственному кооперативу им.В.И.Ленина ОГРН 1022300514114 ИНН 2324003781
о расторжении договора аренды
при участии:
истец: Саенко А.В. дов. от 03.09.2013 г.
ответчик: Злобина Е.А. дов. от 17.03.2014 г.
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился с исковым заявлением к ответчику с требованиями:
1. Расторгнуть договор аренды земельного участка № 3700003230 (26) от 06 мая 2002 года:
2. Указать, что данное решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик, пользуясь земельным участком, оплату за такое использование не производил, что является основанием для расторжения договора аренды.
Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.
Ответчик с заявленными требованиям не согласен, ссылается на то, что задолженность образовалась из-за тяжелого финансового положения.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исследовав непосредственно доказательства по делу, оценив доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд установил следующее.
06 мая 2002 года между администрацией муниципального образования город-курорт Анапа и СПК им. В.И. Ленина на основании постановления главы администрации муниципального образования город-курорт Анапа № 959 от 13 сентября 2000 года заключен договор аренды №3700003230(26) земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 166,4 га, расположенного по адресу: город-курорт Анапа, Гостагаевский сельский округ, для сельскохозяйственного производства.
Земельный участок, расположенный по адресу: город-курорт Анапа, Гостагаевский сельский округ, в соответствии с Федеральным Законом «О государственном земельном кадастре» поставлен на государственный кадастровый учёт, участку присвоен кадастровый номер 23:37:06 01 000:0002
Указанный договор аренды в установленном законом порядке был зарегистрирован в Анапском отделе управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (регистрационный номер 23-01.26-3.3.2002-281 от 01 июля 2002 года).
Согласно пункту 3.2 договора № 3700003230(26) сумма ежегодной платы за арендуемый земельный участок составила 5 257 рублей 00 копейки.
В результате внесенных изменений годовая арендная плата по договору составила: 59904 рубля - 2002 год; 59904 рубля - 2003 год; 59904 рубля - 2004 год; 59904 рубля - 2005 год; 81536 рублей - 2006 год; 139776 рублей - 2007 год.
07 июня 2007 года сторонами было подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды № 3700003230(26) от 06 мая 2002 года в части изменения размера арендной платы.
В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды № 3700003230(26) от 06 мая 2002 года, арендатор обязан своевременно вносить арендную плаху за пользование земельным участком.
В нарушение принятых по договору обязательств, арендатор за период с 01 января 2012 года по 31 декабря 2013 года не производил перечисление арендных платежей, что привело к образованию задолженности, которая составила за указанный период 275 258 (двести семьдесят пять тысяч двести пятьдесят восемь) рублей 77 копеек.
Истец ссылается на то, что имеет право расторгнуть договор аренды в соответствии с пунктами 1,3 статьи 619 ГК РФ.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с исковым заявлением в суд.
Согласно ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
В силу ст. 619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально.
Это нарушение договора является существенным нарушением договора, которое и с точки зрения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и с точки зрения приведенного выше условия договора дает арендатору основание для расторжения договора.
Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Как следует из материалов дела, ответчик на протяжении длительного времени не исполняет взятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка. Систематическая просрочка в оплате арендных платежей расценивается судом как существенное нарушение условий договора аренды арендатором.
Ответчику была направлена претензия с требованиями оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате за землю, предлагалось расторгнуть договор аренды.
Претензия получена ответчиком 08.10.2013 г., что подтверждается отметкой на уведомлении.
Учитывая, что порядок расторжения договора, предусмотренный действующим законодательством, истцом соблюден, требование о его досрочном расторжении следует признать обоснованным.
Доводы ответчика о финансовых трудностях, о факте погашения задолженности по арендной плате, о том, что расторжение договора является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон и ссылка на п.8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров аренды» судом не принимаются.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Из описанных правовых норм и их толкования высшей судебной инстанцией следует, что лишь принятие ответчиком мер к устранению допущенных нарушений может явиться основанием к отказу в удовлетворении требований арендодателя о расторжении договора.
Суд считает, что действия ответчика не отвечают критериям разумного и добросовестного поведения, предписанным участникам гражданского оборота статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На момент предъявления претензии об уплате задолженности она существовала за период с 01.01.2011 г. по 31.12.2013 г. в сумме 275258,77 руб., платежи в сроки, установленные договором, за этот период не вносились арендатором вплоть до октября 2013 года (10 раз подряд). Задолженность была погашена ответчиком лишь в период с октября по декабрь 2013 г., причем основная сумма задолженности в сумме 224 106, 11 руб. была погашена уже после подачи искового заявления в суд.
При таких обстоятельства у суда отсутствуют основания полагать, что впредь при сохранении договорных отношений истец может рассчитывать на своевременную и полную оплату арендной платы. Это означает, что истец в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что подпадает под установленную статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации квалификацию существенного нарушения договора, дающего стороне право на его расторжение.
Систематическое нарушение срока внесения арендных платежей на протяжении длительного периода времени является существенным нарушением условий договора аренды.
В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
При этом каких-либо особенностей для лиц, находящихся в процедуре банкротства, действующим законодательством (в части спорных правоотношений) не предусмотрено.
Истцом также заявлено об указании в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права по договору аренды земельного участка.
Согласно ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.
Следовательно, судебный акт о расторжении договора аренды является самостоятельным основанием для обращения в регистрирующий орган с заявлением о внесении записи о прекращении договора аренды.
Таким образом, требования истца в той части удовлетворению не подлежат.
При указанных обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в части.
Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
В силу ст.333.17 Налогового кодекса РФ плательщиками государственной пошлины по искам, поданным в арбитражный суд лицами, освобожденными от ее уплаты (ст. 333.37 Налогового кодекса РФ относит к ним и органы местного самоуправления), если решение принято в их пользу, являются непосредственно ответчики.
Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
Расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 06 мая 2002 года № 3700003230.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с СПК им. В.И. Ленина в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 4000 руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.
Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья: О.А. Гречко
