Решение от 28 марта 2014 года №А32-39472/2013

 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ
350063, г. Краснодар, ул. Красная, 6
 
тел.: (861) 268-33-80, 268-21-94
 
www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
    РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Краснодар                                                                                    Дело № А32-39472/2013
 
    28 марта 2014 г.
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 25.03.2014г.
 
    Полный текст решения изготовлен 28.03.2014г.
 
 
    Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мешковой Г.С.
 
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению товарищества собственников жилья «Домовенок», г. Краснодар
 
 
    Заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар
 
    Третьи лица:
 
    - конкурсный управляющий Шалдин Р.Р., г. Краснодар
 
    - Банк ВТБ 24 (ЗАО) в г. Краснодаре филиал № 2351, г. Краснодар
 
 
    о  признании незаконными действий (бездействия)
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от заявителя: не явился, извещен;
 
    от заинтересованного лица: Чернышевич Е.Р. – представитель (доверенность в деле);
 
    от Шалдина Р.Р.: не явился, извещен;
 
    от ВТБ 24 (ЗАО): Князев А.А. – представитель (доверенность в деле).
 
 
    установил:
 
 
    ТСЖ «Домовенок», г. Краснодар (далее – товарищество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (далее – Управление Росреестра) в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0130083:186, площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Тепличная, 88 как несоответствующего Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральному закону от 26.10.202 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; признании недействительным сообщения от 09.10.2013 № 17-422 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0130083:186, площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Тепличная, 88 и понуждении Управления Росреестра  произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, категория земель – земли поселений, для строительства среднеэтажных жилых домов, адрес: г. Краснодар, ул. Тепличная, 88, кадастровый номер 23:43:0130083:186, площадью 1000 кв. м  от индивидуального предпринимателя     Болотова А.В. к товариществу на основании договора купли – продажи от 21.06.2013 и акта приема – передачи к договору купли – продажи от 19.07.2013.
 
    Требования мотивированы тем, что при осуществлении государственной регистрации права Управлением Росреестра не принято во внимание, что обремененный залогом земельный участок вошел в конкурсную массу должника и отчужден в процессе осуществления конкурсного производства, в связи с чем согласие залогодержателя в данном случае не требовалось.
 
    Представители заявителя, конкурсного управляющего в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.
 
    Конкурсный управляющий в отзыве заявленные требования поддержал в полном объеме.
 
    Управление Росреестра в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражает, ссылаясь на законность оспариваемого отказа в государственной регистрации.
 
    Представитель ВТБ 24 (ЗАО) (далее – банк) документально обоснованных возражений на заявление не представил.
 
    В судебном заседании объявлен перерыв до 25.03.2014 до 17-00 час.
 
    После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.
 
    Исследовав материалы дела, суд установил.
 
    Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2010 по делу № А32-2260/2010-38/36Б индивидуальный предприниматель Болотов А.В. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.
 
    11 июня 2013 года в рамках конкурсного производства проведены торги по продаже принадлежащего ИП Болотову А.В. земельного участка категория земель – земли поселений, для строительства среднеэтажных жилых домов, адрес: г. Краснодар, ул. Тепличная, 88, кадастровый номер 23:43:0130083:186, площадью 1000 кв. м, являющегося предметом залога Банка ВТБ 24 (ЗАО) по договору ипотеки.
 
    По результатам торгов между конкурсным управляющим ИП Болотова А.В. и ТСЖ «Домовенок» заключен договор купли-продажи земельного участка от 21.06.2013.
 
    По акту приема-передачи от 19.07.2013 указанный земельный участок передан товариществу, расчет по договору произведен в полном объеме, что сторонами не оспаривается.
 
    26 августа 2013 года стороны договора обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации  перехода права собственности на спорный земельный участок.
 
    Уведомлением № 17-422 Управление Росреестра уведомило заявителя о приостановлении до 05.10.2013 государственной регистрации в связи с отсутствием согласия залогодержателя – Банка ВТБ 24 (ЗАО) на погашение обременения в отношении спорного земельного участка. Основанием для приостановления регистрации явилось наличие зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничений, обременении в отношении спорного имущества.
 
    1 августа 2013 года заявитель обратился в Банк ВТБ 24 (ЗАО) с заявлением о предоставлении согласия о снятии обременения с земельного участка в целях последующей регистрации перехода права.
 
    В письме от 27.08.2013 Банк ВТБ 24 (ЗАО) отказал товариществу в предоставлении такого согласия со ссылкой на наличие в Прикубанском районном суде        г. Краснодара спора в отношении данного земельного участка.
 
    В связи с непредставлением согласия залогодержателя на погашение записи об обременении земельного участка заявителю было отказано в государственной регистрации права собственности на участок (от 09.10.2013 № 17-422).
 
    Полагая, что отказ Управления Росреестра не соответствует действующему законодательству, заявитель обратился в арбитражный суд.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Из смысла указанной нормы следует, что удовлетворение заявленных требований по настоящему спору возможно при наличии одновременно двух условий: если отказ в государственной регистрации права собственности не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ                         «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»                 (далее – Закон № 122-ФЗ)  государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
 
    В силу пункта 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Согласно этой же норме права органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, проводится проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.
 
    Согласно пункта 2 названной статьи Закона № 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением названных в пункте 1  статьи 17.
 
    В соответствии с абзацами 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
 
    Из уведомления Управления Росреестра следует, что заявителю отказано в государственной регистрации, поскольку не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом № 122-ФЗ – согласия залогодержателя на отчуждение имущества, являющегося предметом ипотеки.
 
    Пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве предусмотрено, что последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой, регламентирующей осуществление конкурсного производства.
 
    На основании статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Порядок продажи имущества должника, установлен статьей 139 Закона о банкротстве, положения которой предусматривают реализацию имущества путем проведения торгов.
 
    Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.
 
    Положениями пункта 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 № 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"» прямо предусмотрено, что получение согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога необходимо только в ходе таких процедур банкротства как внешнее управление и финансовое оздоровление.
 
    Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 134 Закона о банкротстве кредитор, чьи требования обеспечены залогом имущества, приобретает преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет денежных средств, полученных от реализации предмета залога. Следовательно, с реализацией имущества должника с публичных торгов в ходе конкурсного производства закон связывает прекращение залога в отношении реализованного имущества.
 
    Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях ФАС Уральского округа от 21.08.2008 по делу № А60-7464/2008, ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.07.2011 по делу № А19-19480/2010.
 
    Поскольку Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, то его нормы носят по отношению к положениям Закона № 122-ФЗ специальный характер, в связи с чем подлежат приоритетному применению.
 
    Поскольку состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны, то залог (ипотека) спорного земельного участка прекратился, постольку отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации, несмотря на наличие в реестре прав непогашенной записи об ипотеке.
 
    При названных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у регистрационной службы отсутствовали основания для отказа заявителю в государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок; отказ регистрационной службы не соответствует требованиям                               статьи 20 Закона № 122-ФЗ и нарушает права заявителя, в связи с чем в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является незаконным.
 
    На основании статьи 110 АПК РФ расходы по госпошлине следует возложить на заинтересованное лицо.
 
    Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 163, 176, 198 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Признать незаконным сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю                       от 09.10.2013 № 17-422 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0130083:186, площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Тепличная, 88.
 
    Обязать  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, категория земель – земли поселений, для строительства среднеэтажных жилых домов, адрес: г. Краснодар, ул. Тепличная, 88, кадастровый номер 23:43:0130083:186, площадью 1000 кв. м  от индивидуального предпринимателя     Болотова А.В. к ТСЖ «Домовенок», г. Краснодар на основании договора купли – продажи от 21.06.2013 и акта приема – передачи к договору купли – продажи от 19.07.2013.
 
    Взыскать  с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар в пользу                               ТСЖ «Домовенок», г. Краснодар 2000 руб. расходов по госпошлине.
 
    Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
 
    В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
    Судья                                                                                                О.С. Левченко