Дата принятия: 30 января 2014г.
Номер документа: А32-32389/2013, А32-32455/2013
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
350063, г. Краснодар, ул. Красная, д. 6
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Краснодар Дело № А32-32455/2013
30.01.2014
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 20.01.2014
Мотивированное решение изготовлено 30.01.2014
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колоян А.Г. рассмотрел в судебном заседании дело по иску
ООО «Бизнес-Консалт», Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола
ООО «Роял Тайм», г. Казань, республика Татрстан
ООО «Арм-Торг», г. Ростов-на-Дону
к Министерству стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края, г. Краснодар
об изменении условий договора
при участии в судебном заседании:
от ООО «Арм-Торг»- Михайличенко В.Н. –по доверенности;
от ООО «Бизнес-Консалт» - Оленский В.Б. – по доверенности;
от ООО «Роял Тайм» - Фарахиева Э.Д. –по доверенности;
от ответчика: Легин Л.Г. –по доверенности.
в судебном заседании ведется аудиозапись
ООО «Бизнекс-Консалт» обратилось в суд с иском и просит суд внести изменения в действующую редакцию договора аренды №11 от 25.12.2008 года в следующей части:
В пункте 4.1.27 договора слова «1 июля 2011» заменить словами «1 июля 2018».
Пункт 5.5 изложить в следующей редакции:
«5.5. В случае неисполнения Арендатором обязательства, предусмотренного пунктом 4.1.27 договора (при наличии разрешения на строительство), в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 (ноль целых одной десятой процента) от размера ежегодной арендной платы за участок, указанной в п. 2.1 настоящего договора, за каждый день просрочки».
Пункт 7.2 изложить в следующей редакции:
«Договор действует в течение 20 (Двадцати) лет, до «25» декабря 2028 года».
В приложение № 1 к договору «Соглашение о реализации инвестиционного проекта (инвестиционного контракта)» внести следующее изменение:
В пункте 4.1 слова «1 июля 2011» заменить словами «1 июля 2018».
ООО «Арм-Торг» обратилось в суд с иском и просит суд внести изменения в действующую редакцию договора аренды №14 от 25.12.2008 года в следующей части:
В пункте 4.1.27 договора слова «1 июля 2011» заменить словами «1 июля 2018».
Пункт 5.5 изложить в следующей редакции:
«5.5. В случае неисполнения Арендатором обязательства, предусмотренного пунктом 4.1.27 договора (при наличии разрешения на строительство), в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 (ноль целых одной десятой процента) от размера ежегодной арендной платы за участок, указанной в п. 2.1 настоящего договора, за каждый день просрочки».
Пункт 7.2 изложить в следующей редакции:
«Договор действует в течение 20 (двадцати) лет, до «25» декабря 2028 года».
В приложение № 1 к договору «Соглашение о реализации инвестиционного проекта (инвестиционного контракта)» внести следующее изменение:
В пункте 4.1 слова «1 июля 2011» заменить словами «1 июля 2018».
ООО «Роял Тайм» обратилось в суд с иском и просит суд внести изменения в действующую редакцию договора аренды №29 от 02.07.2010 года в следующей части:
Пункт 4.1.23 договора изложить в следующей редакции:
«4.1.23. Обеспечить завершение строительства инвестиционного объекта не позднее 01 июля 2018 года. Сроком завершения строительства инвестиционного объекта является его ввод в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод инвестиционного объекта в эксплуатацию, выданным уполномоченным органом».
Пункт 5.5 изложить в следующей редакции:
«5.5. В случае неисполнения арендатором обязательства, предусмотренного пунктом 4.1.23 договора (при наличии разрешения на строительство), в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% (ноль целых одной десятой процента) от размера ежегодной арендной платы за участок, указанной в п. 2.1 настоящего договора, за каждый день просрочки».
Пункт 7.2 изложить в следующей редакции:
«7.2. Договор действует в течение 20 (двадцати) лет, до «01» июля 2030 года».
В приложение № 1 к договору «Соглашение о реализации инвестиционного проекта (инвестиционного контракта)» внести следующее изменение:
В пункте 4.1 слова «1 июля 2011» заменить словами «1 июля 2018».
Ответчиком в судебном заседании заявлено ходатайство об объединении настоящего дела с делами № А32-32387/2013, № А32-32389/2013.
В силу пункта 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20 ноября 2013 г. вышеуказанные дела объединены в одно производство, с присвоением объединённому делу № А 32-32455/2013.
Требования истцами по объединенному делу мотивированы существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров аренды земельных участков. Кроме того, истцы указывают, что ответчик с другими субъектами предпринимательской деятельности заключает договоры аренды земельных участков, предоставляемых для аналогичных целей на значительно отличающихся от спорных договоров условиях. Истцы просят привести условия своих договоров к условиям заключаемых в настоящее время аналогичных договоров.
Ответчик против удовлетворения требований возражал в части уменьшения размера неустойки за просрочку исполнения принятых на себя арендатором обязательств и в части увеличения срока действия договоров, указав, что сроки строительства объектов пропущены по причинам, которые возможно принять в качестве обстоятельств, которые от воли сторон сделок не зависели.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 20.01.2014 до 17.50 час. После перерыва судебное заседание продолжено в указанную дату и время.
Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Консалт» является инвестором и арендатором земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения с кадастровым номером 23:36:0101000:407 общей площадью 27121 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Щербиновский район, северо-восточная часть кадастрового квартала 23:36:0101000, в границах, указанных в кадастровой карте, на основании договора аренды находящегося в государственной собственности Краснодарского края земельного участка, с целью реализации инвестиционного проекта в игорной зоне «Азов-Сити», созданной распоряжением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 N 1945-р во исполнение статьи 9 Федерального закона от 26.12.2006 N 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Договор аренды земельного участка № 11 от 25.12.2008 заключен Департаментом инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края (правопредшественник ответчика) и истцом на основании протокола заседания Конкурсной комиссии по продаже прав на заключение договоров аренды, находящихся в государственной собственности земельных участков с целью реализации инвестиционных проектов в игорной зоне «Азов-Сити» № 53 от 19.12.2008 года.
Согласно п.1.1 договора, земельный участок предоставлен истцу с целью реализации инвестиционного проекта по строительству комплекса игорных заведений, гостиниц, объектов спортивно-развлекательного назначения и общественного питания согласно заключенному одновременно с договором аренды №11 от 25.12.2008 года. Сторонами также заключено соглашение о реализации инвестиционного проекта, которое является приложением №1 к договору аренды.
В соответствии с п.4.1.27 договора аренды, п. 4.1 соглашения о реализации инвестиционного проекта, истец принял на себя обязательство обеспечить финансирование и строительство инвестиционного объекта, включая проектно-изыскательские работы, таким образом, чтобы его строительство было завершено до 01.07.2011 года.
Пунктом 5.5 договора стороны установили, что в случае неисполнения обязательства, предусмотренного п.4.1.27 договора в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,25% от размера ежегодной арендной за участок.
Договор аренды №11 от 25.12.2008 заключен сроком на 10 лет и действует до 25 декабря 2018 года.
Договор с приложениями и дополнениями к нему зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в порядке, установленном действующим законодательством, о чём свидетельствует отметка регистрирующего органа.
Письмом от 10 августа 2013 года истец обратился к ответчику с предложением о внесении изменений в договор аренды №11 от 25.12.2008 года и соглашение о реализации инвестиционного проекта (Приложение №1 к договору аренды) на основании ст. 451 ГК РФ.
Ответчику предложено в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, привести договор аренды №11 от 25.12.2008 года в соответствие с изменившимися обстоятельствами и внести в его отдельные положения изменения, по тексту исковых требований.
Ответчик письменно сообщил истцу о невозможности изменения действующих условий договора аренды №11 от 25.12.2008 года.
Общество с ограниченной ответственностью «Арм-Торг» является инвестором и арендатором земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения с кадастровым номером 23:36:0101000:406 общей площадью 30103 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Щербиновский район, северо-восточная часть кадастрового квартала 23:36:0101000, в границах, указанных в кадастровой карте, на основании договора уступки прав аренды земельного участка от 06 сентября 2009 года, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в установленном порядке. Земельный участок расположен в границах игорной зоны «Азов-Сити», созданной распоряжением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 N 1945-р во исполнение статьи 9 Федерального закона от 26.12.2006 N 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Договор аренды №14 находящегося в государственной собственности Краснодарского края земельного участка, с целью реализации инвестиционного проекта в игорной зоне «Азов-Сити» от 25 декабря 2008 года заключен Департаментом инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края (правопредшественник ответчика) и первоначальным арендатором на основании протокола заседания Конкурсной комиссии по продаже прав на заключение договоров аренды, находящихся в государственной собственности земельных участков с целью реализации инвестиционных проектов в игорной зоне «Азов-Сити» № 52 от 19.12.2008 года.
Согласно п.1.1 договора аренды, земельный участок предоставлен истцу с целью реализации инвестиционного проекта по строительству комплекса игорных заведений, гостиниц, объектов спортивно-развлекательного назначения и общественного питания. Сторонами также подписано соглашение о реализации инвестиционного проекта, которое является приложением №1 к договору аренды.
Пунктом 4.1.27 договора и пунктом 4.1 соглашения истец принял на себя обязательство обеспечить финансирование и строительство инвестиционного объекта, включая проектно-изыскательские работы, таким образом, чтобы его строительство было завершено до 01.07.2011 года.
В соответствии с п.5.5 договора аренды, в случае неисполнения обязательства, предусмотренного п.4.1.27 договора в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,25% от размера ежегодной арендной за участок.
Договор аренды №14 от 25.12.2008 года заключен сроком на 10 лет и действует до 25 декабря 2018 года.
Договор с приложениями и дополнениями к нему зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чём свидетельствует отметка регистрирующего органа.
Письмом от 10 августа 2013 года №27 истец обратился к ответчику с предложением о внесении изменений в договор аренды №14 от 25.12.2008 года и соглашение о реализации инвестиционного проекта (приложение №1 к договору аренды) на основании ст. 451 ГК РФ.
Ответчику предложено в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, привести его в соответствие с изменившимися обстоятельствами и внести в его отдельные положения изменения, которые повторены истцом в исковом заявлении.
Общество с ограниченной ответственностью «Роял Тайм» является инвестором и арендатором земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения с кадастровым номером 23:36:0101000:401 общей площадью 21001 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Щербиновский район, северо-восточная часть кадастрового квартала 23:36:0101000, в границах, указанных в кадастровой карте, на основании договора аренды находящегося в государственной собственности Краснодарского края земельного участка, с целью реализации инвестиционного проекта в игорной зоне «Азов-Сити», созданной распоряжением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 N 1945-р во исполнение статьи 9 Федерального закона от 26.12.2006 N 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Договор аренды земельного участка № 29 от 02.07.2010 заключен Департаментом инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края (правопредшественник ответчика) и истцом на основании протокола заседания Конкурсной комиссии по продаже прав на заключение договоров аренды, находящихся в государственной собственности земельных участков с целью реализации инвестиционных проектов в игорной зоне «Азов-Сити» № 6 от 02.07.2010 года.
Согласно п.1.1 договора аренды, земельный участок предоставлен истцу с целью реализации инвестиционного проекта по строительству комплекса игорных заведений, гостиниц, объектов спортивно-развлекательного назначения и общественного питания. Сторонами также подписано соглашение о реализации инвестиционного проекта, которое является приложением №1 к договору аренды.
Пунктами 4.1.23 договора и 4.1 соглашения на истца возложена обязанность завершить строительство инвестиционного объекта не позднее 36 месяцев со дня государственной регистрации договора органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сроком завершения строительства инвестиционного объекта является его ввод в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод инвестиционного объекта в эксплуатацию, выданным уполномоченным органом.
В соответствии с п.5.5 договора аренды, в случае неисполнения обязательства, предусмотренного п.4.1.25 договора в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,25% (ноль целых двадцати пяти сотых процента) от размера ежегодной арендной за Участок.
Договор года заключен сроком на 4 года и действует до 01.07.2014.
Договор с приложениями и дополнениями к нему зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в порядке, установленном действующим законодательством, о чём свидетельствует отметка регистрирующего органа.
Письмом от 10 августа 2013 года истец обратился к ответчику с предложением о внесении изменений в договор аренды №29 от 02.07.2010 года и соглашение о реализации инвестиционного проекта (приложение №1 к договору аренды) на основании ст. 451 ГК РФ.
Ответчику предложено в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, привести его условия в соответствие с изменившимися обстоятельствами и внести в его отдельные положения, которые повторены истцом в исковом заявлении.
Ответчик сообщил истцу о невозможности изменения действующих условий договора аренды №29 от 02.07.2010 года.
Ввиду не достижения согласия об изменении условий договоров в досудебном порядке спор рассматривается Арбитражным судом Краснодарского края.
Суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в силу следующих обстоятельств.
В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В силу частей 1 и 2 статьи 451 Кодекса основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Таким образом, совокупность условий, указанных в законе и установленных в судебном заседании является основанием для изменения договора в судебном порядке.
В соответствии с частями 2, 4 статьи 5 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 244-ФЗ) деятельность по организации и проведению азартных игр может осуществляться исключительно в игорных заведениях, которые (за исключением букмекерских контор, тотализаторов, их пунктов приема ставок) могут быть открыты исключительно в игорных зонах в порядке, установленном данным федеральным законом.
Согласно частям 1, 2 статьи 9 Закона на территории Российской Федерации создаются четыре игорные зоны. Игорные зоны создаются на территориях следующих субъектов Российской Федерации: Алтайский край; Приморский край; Калининградская область; Краснодарский край и Ростовская область (данная игорная зона включает в себя часть территории каждого из указанных субъектов Российской Федерации).
Частью 3 статьи 9 Закона установлено, что порядок создания и ликвидации игорных зон, а также их наименования, границы, иные параметры игорных зон определяются Правительством Российской Федерации.
В силу части 7 статьи 9 Закона срок действия игорных зон не может быть ограничен. Решение о ликвидации игорной зоны не может быть принято Правительством Российской Федерации до истечения десяти лет с даты ее создания.
Во исполнение названных положений Закона от 29.12.2006 N 244-ФЗ Правительство Российской Федерации распоряжением от 29.12.2007 N 1945-р создало игорную зону "Азов-Сити" на территориях Щербиновского района Краснодарского края и Азовского района Ростовской области площадью 20021188 кв. метров, определило границы этой игорной зоны в соответствии с кадастровыми планами земельных участков, расположенных на указанных территориях и имеющих кадастровые номера по перечню согласно приложению.
С сентября 2009 года до сведения инвесторов была доведена информация о возможной ликвидации существующей игорной зоны и последующем «переносе» её на территорию города-курорта Анапа.
В соответствии с Федеральным законом № 281-ФЗ, предложено исключить Ростовскую область из списков субъектов Федерации, на территории которых могут быть расположены игорные зоны, а также исключено положение, устанавливающее, что решение о ликвидации игорной зоны не может быть принято Правительством Российской Федерации до истечения десяти лет с даты её создания.
Распоряжением Правительства РФ от 31 марта 2011 N 558-р принято решение ликвидировать игорную зону "Азов-Сити", созданную на территории Азовского района Ростовской области в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 61:01:60 00 08:1378.
Распоряжением Правительства РФ от 12 марта 2012 г. N 334-р определено изменить границы игорной зоны "Азов-Сити", созданной на территории Щербиновского района Краснодарского края, присоединив к ней земельные участки общей площадью 7825592 кв. м, расположенные в районе станицы Благовещенская, городской округ города-курорта Анапы (кадастровые номера земельных участков 23:37:0204000:25, 23:37:0204000:26, 23:37:0204000:27, 23:37:0204000:28).
В результате изменения действующего законодательства в период действия договоров, заключённых ответчиком с истцами фактически был изменён территориальный состав игорной зоны «Азов-Сити» в результате исключения из её состава земельных участков расположенных в Ростовской области и включение в состав игорной зоны новых земельных участков в районе города-курорта Анапа.
В средствах массовой информации публиковались информация о возможном закрытии игорной зоны.
Истцы по делу являются субъектами предпринимательской деятельности.
Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как пояснили представители истцов в судебных заседаниях, неопределенность судьбы игорной зоны повлекла за собой приостановление инвестирования и строительства объектов на арендуемых земельных участках в период с 2009 года по март 2012.
Последствием такого поведения арендаторов, явилась невозможность завершения строительства объектов и сдача их в эксплуатацию в строки, указанные в договорах аренды и соглашениях.
Этот довод истцов суд принимает в качестве надлежащего при рассмотрении иска в части изменения сроков строительства объектов и сроков действия договоров.
Деятельность истцов на арендуемых земельных участках предполагает два этапа: первый – затратный (строительство) и второй – получение прибыли от эксплуатации возведенных на спорных земельных участках объектов.
Истцы, заключая договоры, принимали в расчет завершение строительства в 2011 году и окупаемость затрат с получением прибыли, что прямо закреплено в законе, до 2018 года.
Также во внимание предпринимателями принималось равенство субъектов игорной деятельности, расположенных на одной изолированной территории с одинаковыми условиями привлекательности.
В процессе аренды окупаемость предприятий истцов стала зависеть от иных факторов, которые не могли быть известны сторонам сделок аренды и инвестиционной деятельности, а именно.
Согласно Аналитическим заключениям, выданным «Поволжским центром экспертизы и аналитической информации» и представленным в дело, на территории Краснодарского края общим термином «игорная зона» объединены две самостоятельные территории, географически расположенные в значительной степени удалённости друг от друга, не имеющие общей инфраструктуры, и существенно отличающиеся друг от друга по показателям инвестиционной привлекательности.
При этом часть игорной зоны, расположенная в ст. Благовещенская г-к. Анапа Краснодарского края обладает рядом преимуществ относительно игорной зоны, расположенной на территории Таганрогского залива (ст. Щербиновская), в том числе, наличием развитой инфраструктуры, высокой степенью развития г-к.Анапа, как туристическо-рекреационного центра, транспортной доступностью (наличие авиа - , ж/д -, сухопутного и морского сообщения) местности, непосредственной близостью развитых курортных городов с большим притоком туристов со всей России (г-к. Сочи, г-к. Геленджик).
Территория, расположенная в районе станицы Благовещенской городского округа город-курорт Анапа, представляет собой участок Бугазской косы. Эта территория площадью более 800 га находится во втором округе зоны горно-санитарной охраны курорта Анапы на землях особо охраняемых природных территорий вне населенных пунктов. Эти земли свободны от застройки и приспособлены для создания крупного рекреационного центра.
В п. 3.5 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10.05.2011 N 438 (ред. от 03.05.2012) "Об утверждении схемы территориального планирования Краснодарского края", отражены преимущества анапской части игорной зоны, в том числе близость планируемой игорной зоны к формируемому в настоящее время Причерноморскому транспортному кольцу, реализация которого ускорится после строительства моста через Керченский пролив, значительно увеличит транспортные потоки из Европы в Азию между странами Причерноморья, что также создаст инвестиционную привлекательность, рыночную стоимость территории и сформирует стабильную налогооблагаемую базу.
Формально инвесторы осуществляют деятельность в одной игорной зоне. В то же время одни из них инвестируют в строительство на земельных участках курорта Федерального значения с развитой инфраструктурой, благоприятным климатом, а другие, в том числе истцы по делу, осуществляют деятельность на земельных участках, не имеющих таких преимуществ.
Окупаемость объектов инвестирования на этих двух участках игорной зоны, как прямо следует из аналитических заключений, будет различной.
Согласно пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».
Изменение границ игорной зоны «Азов-Сити» является существенной изменившимися обстоятельствами поскольку:
в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, истцам и ответчику не могло быть известно, что границы «Азов-Сити» будут не только изменены, но и фактически будет создана дополнительная конкурирующая игорная зона на территории того же субъекта РФ;
изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, поскольку границы зоны были изменены нормативным актом – Постановлением Правительства РФ;
исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В частности в результате создания самостоятельной части «Азов-Сити» на территории городского округа города-курорта Анапа, фактически создана новая конкурирующая зона, что делает невозможным окупаемость проекта в течение 10 лет срока действия договора аренды;
из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона – истцы.
Судом принимаются во внимание доводы истцов о том, что инвестиционные договоры, заключаемые ответчиком на вновь образованных территориях игорной зоны «Азов-Сити» в районе города-курорта Анапа существенно отличаются от договоров заключённых с истцами, в части сроков реализации инвестиционных проектов и размера неустойки.
Приказом Министерства стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края от 29.10.2012 № 152 утверждена типовая форма договора арены.
Указанная типовая форма используется ответчиком для заключения договоров аренды с инвесторами, осуществляющими реализацию инвестиционных проектов в части игорной зоны, расположенной в ст. Благовещенской Анапского городского округа.
Так в дело истцами представлен договор аренды №14 от 21.01.203, заключенный ответчиком с иным арендатором – инвестором на земельный участок, расположенный в анапской части игорной зоны.
Пунктом 4.1.22 договора установлено, что арендатор должен завершить строительство объекта не позднее 120 месяцев со дня государственной регистрации договора – в течение 10 лет.
В пункте 7.2 договора указано, что он действует в течение 20 лет со дня государственной регистрации сделки.
Согласно пункта 5.7 договора, арендатор несет ответственность за нарушение сроков завершения строительства в размере 0.1% от размера ежегодной арендной платы за каждый день просрочки.
Таким образом, для инвесторов одной игорной зоны ответчиком применяются различные условия.
Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом (пункт 1 статьи 428 ГК РФ).
Договор аренды, заключаемый по результатам торгов, подпадает под конструкцию договора присоединения, поскольку арендатор не имеет возможности повлиять на условия подписываемого им договора за исключением цены.
В этом случае договор предварительно подготавливается одной из сторон, в настоящем случае арендодателем, для общего и неоднократного использования и применяется без фактических переговоров с другой стороной.
В пункте 2 статьи 428 ГК РФ указано, что присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
В то же время пунктом 3 статьи 428 ГК РФ установлено, что при наличии обстоятельств, предусмотренных в пункте 2 настоящей статьи, требование о расторжении или об изменении договора, предъявленное стороной, присоединившейся к договору в связи с осуществлением своей предпринимательской деятельности, не подлежит удовлетворению, если присоединившаяся сторона знала или должна была знать, на каких условиях заключает договор.
В пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 147 "Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о кредитном договоре" указывается, что положения законодательства о договоре присоединения могут применяться не только для договоров с физическими лицами, но и с предпринимателями. Осведомленность предпринимателя об условиях заключаемого договора не является основанием для неприменения положений законодательства о договоре присоединения (п. 3 ст. 428 ГК РФ), если заемщик не мог изменить эти условия.
Президиум ВАС РФ по аналогии закона распространил на соглашения между предпринимателями действие нормы Гражданского кодекса РФ о возможном расторжении или изменении договора присоединения, если этот договор лишает сторону прав, обычно предоставляемых в аналогичных случаях (п. 2 ст. 428 ГК РФ).
Также в этом пункте Информационного письма N 147 указано, что согласование суммы кредита не свидетельствует о том, что иные условия кредитного соглашения не были навязаны заемщику.
При этом навязывание контрагенту по договору обременительных для него условий не соответствует принципу добросовестности. В такой ситуации пострадавшая сторона независимо от наличия или отсутствия статуса предпринимателя вправе использовать особые правовые средства защиты, предусмотренные для договора присоединения.
Обязательные разъяснения высшей судебной арбитражной инстанции по кредитным обязательствам применимы и к иным гражданско-правовым отношениям, в том числе и к договорам аренды, заключаемым посредством проведения торгов, поскольку существенным в данном случае является не вид правоотношения, а наличие договора, являющегося договором присоединения.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона о защите конкуренции целями данного Федерального закона являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков.
Федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг запрещается осуществлять действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции (пункт 8 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции).
Пункт 8 статьи 4 Закона о конкуренции определяет дискриминационные условия как условия доступа на товарный рынок, условия производства, обмена, потребления, приобретения, продажи, иной передачи товара, при которых хозяйствующий субъект или несколько хозяйствующих субъектов поставлены в неравное положение по сравнению с другим хозяйствующим субъектом или другими хозяйствующими субъектами.
Рассматривая настоящее дело, суд исходит из того, что установление различных условий землепользования в одной инвестиционной зоне в отношении земельных участков, предоставляемых для использования одних и тех же видов деятельности и передаваемых в аренду по одним и тем же основаниям, создает дискриминационные условия и нарушает принцип запрета необоснованных предпочтений.
При указанных обстоятельствах заявленные истцами требования следует удовлетворить.
С ответчика в пользу истцов следует взыскать денежные средства в виде возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Внести изменения в договор аренды №11 от 25.12.2008 года, заключенный Министерством стратегического развития и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края, г.Краснодар и Обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Консалт", изложив его условия в следующей редакции:
В пункте 4.1.27 Договора слова «1 июля 2011» заменить словами «1 июля 2018».
Пункт 5.5 изложить в следующей редакции:
«5.5. В случае неисполнения Арендатором обязательства, предусмотренного пунктом 4.1.27 Договора (при наличии разрешения на строительство), в установленный срок, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1 (ноль целых одной десятой процента) от размера ежегодной арендной платы за Участок, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки».
Пункт 7.2 изложить в следующей редакции:
«Договор действует в течение 20 (Двадцати) лет, до «25» декабря 2028 года».
В Приложение № 1 к Договору «Соглашение о реализации инвестиционного проекта (инвестиционного контракта)» внести следующее изменение:
В пункте 4.1 слова «1 июля 2011» заменить словами «1 июля 2018».
Внести изменения в договор аренды №14 от 25.12.2008, заключенный Министерством стратегического развития и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края, г.Краснодар и Обществом с ограниченной ответственностью "Арм-Торг", изложив его условия в следующей редакции:
В пункте 4.1.27 Договора слова «1 июля 2011» заменить словами «1 июля 2018».
Пункт 5.5 изложить в следующей редакции:
«5.5. В случае неисполнения Арендатором обязательства, предусмотренного пунктом 4.1.27 Договора (при наличии разрешения на строительство), в установленный срок, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1 (ноль целых одной десятой процента) от размера ежегодной арендной платы за Участок, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки».
Пункт 7.2 изложить в следующей редакции:
«Договор действует в течение 20 (Двадцати) лет, до «25» декабря 2028 года».
В Приложение № 1 к Договору «Соглашение о реализации инвестиционного проекта (инвестиционного контракта)» внести следующее изменение:
В пункте 4.1 слова «1 июля 2011» заменить словами «1 июля 2018».
Внести изменения в договор аренды №29 от 02.07.2010, заключенный Министерством стратегического развития и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края, г. Краснодар и Обществом с ограниченной ответственностью "Роял-Тайм", изложив его условия в следующей редакции:
Пункт 4.1.23 договора изложить в следующей редакции:
«4.1.23. Обеспечить завершение строительства Инвестиционного Объекта не позднее 01 июля 2018 года. Сроком завершения строительства Инвестиционного объекта является его ввод в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод Инвестиционного объекта в эксплуатацию, выданным уполномоченным органом».
Пункт 5.5 изложить в следующей редакции:
«5.5. В случае неисполнения Арендатором обязательства, предусмотренного пунктом 4.1.23 Договора (при наличии разрешения на строительство), в установленный срок, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% (ноль целых одной десятой процента) от размера ежегодной арендной платы за Участок, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки».
Пункт 7.2 изложить в следующей редакции:
«7.2. Договор действует в течение 20 (Двадцати) лет, до «01» июля 2030 года».
В Приложение № 1 к Договору «Соглашение о реализации инвестиционного проекта (инвестиционного контракта)» внести следующее изменение:
В пункте 4.1 слова «1 июля 2011» заменить словами «1 июля 2018».
Взыскать с Министерства стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края, г. Краснодар в пользу ООО «Бизнес-Консалт», Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ООО «Роял Тайм», г. Казань, республика Татрстан, ООО «Арм-Торг», г. Ростов-на-Дону по 4000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.
Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в месячный срок с даты изготовления мотивированного решения в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.
Судья М.М. Данько
