Решение от 17 февраля 2014 года №А32-31856/2013

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
 
350063, г. Краснодар, ул. Красная, 6; тел. 8(861)268-16-23
 
E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru, Сайт: http: //krasnodar.arbitr.ru/
 
ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Краснодар                                                                                         Дело № А32-31856/2013
 
    17 февраля 2014 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 29.01.2014. Полный текст решения изготовлен 17.02.2014.
 
 
    Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Тарасенко А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Таракановской Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании
 
    исковое заявлениеУправления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа
 
    кООО «Южная строительная коммуникационная компания»
 
    третьи лица: 
 
    о взыскании задолженности по арендной плате
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Карелова Д.В. по доверенности,
 
    от ответчика – Марченко А.В. по доверенности,
 
 
У С Т А Н О В И Л :
 
 
    Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – Управление, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Южная строительная коммуникационная компания» (далее – ответчик, общество) с требованием о взыскании арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101054:104 на основании договора аренды от 11.03.2009. Требования мотивированы уклонением общества от внесения арендных платежей за период с 01.04.2013 по 30.09.2013, пени за период с 02.02.2013 по 22.08.2013.
 
    Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.
 
    Представитель ответчика в судебном заседании возразил против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на неправильность определения размера взыскиваемой арендной платы ввиду неправильного определения кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2012.
 
    В судебном заседании объявлялся перерыв с 22.01.2014 до 29.01.2014.
 
    Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от 11.03.2009 между истцом и обществом был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101054:99 (для целей многофункциональной комплексной застройки).
 
    В указанный договор в силу соглашения от 13.04.2010 были внесены изменения в части указания на предмет договора. Предметом аренды стал земельный участок с кадастровым номером 23:37:0101054:104 (образован из земельного участка 23:37:0101054:99). Вид разрешенного использования земельного участка остался прежним - для целей многофункциональной комплексной застройки.
 
    Указанные выше основной договор аренды и соглашение об изменении предмета договора зарегистрированы в органе Росреестра, что подтверждается соответствующими штампами о регистрации и никем не оспаривается.
 
    При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.
 
    В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
 
    В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    В силу п.3 ст.65 ЗК РФ и п.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
 
    В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст.424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 №12404/09).
 
    При этом суд учитывает, что из договора от 11.03.2009 (преамбула, п.2.2, 2.3) следует, что он был заключен по итогам проведения аукциона; предметом торгов была арендная плата за период первого года аренды (по итогам торгов – 140 000 000 руб.). Размер же арендной платы признан участниками договора регулируемым (определяемым с учетом правил закона)
 
    Изложенное обстоятельство никем не оспаривается.
 
    В соответствии с п.18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2001 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
 
    Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
 
    Согласно пункту 2 статьи 614ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
 
    Суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы согласно заключенному договору (в том числе дополнительному соглашению) является регулируемым.
 
    Судом установлено, что земельный участок 23:37:0101054:104 находится в муниципальной собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРП о правах на указанный земельный участок.
 
    С 01.04.2011 на территории Краснодарского края вступило в действие постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края», которым установлена новая формула определения размера арендной платы, учитывающая кадастровую стоимость участка (АП = Кс x С, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; С - ставка арендной платы,%).
 
    Согласно пункту 3 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 установлен переходный период на 2011-2013 годы, в соответствии с которым изменение размера годовой арендной платы за земельный участок (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30 процентов на очередной год.
 
    В пункте 2 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края рекомендовано не позднее 01 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.
 
    Во исполнение постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 Совет муниципального образования город-курорт Анапа принял решение N 138 от 28.04.2011 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования город-курорт Анапа», которым установлена аналогичная формула расчета арендной платы, учитывающая кадастровую стоимость участка (АП = Кс x С).
 
    Указанный муниципальный правовой акт вступил в силу с 01.07.2011.
 
    Пунктом 4 решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа N 138 от 28.04.2011 также предусмотрен переходный период на 2011-2013 годы, в соответствии с которым изменение годовой арендной платы по договорам аренды, заключенным до вступления в законную силу настоящего решения (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30-ти процентов на очередной год.
 
    При расчете задолженности Управлением была применена формула, установленная постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 и решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа N 138 от 28.04.2011, согласно которой размер годовой арендной платы определяется произведением кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы (АП = Кс x С).
 
    При этом, в расчете истца использованы следующие значения элементов формулы расчета:
 
    Кс - кадастровая стоимость земельного участка – 10 195 768 314,99 руб., определенная с учетом удельных показателей кадастровой стоимости земель, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 58 от 05.02.2010;
 
    С - ставка арендной платы - 1,5%.
 
    Во избежание значительного увеличения размера арендной платы, учитывая положения пункта 3 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 и пункта 4 решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа N 138 от 28.04.2011 об установлении переходного периода, связанного с введением новой методики расчета арендной платы, управление произвело расчет арендной платы посредством увеличения на 30% арендной платы, рассчитанной по методике, установленной ранее решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 02.02.2007 N 462 и согласованной сторонами в пунктах 2.1, 2.2 договора аренды от 11.03.2009 (в ред. Дополнительного соглашения от 13.04.2010).
 
    Однако при расчете арендной платы за взыскиваемый Управлением не приняты во внимание следующие обстоятельства.
 
    В 2011 году на территории Краснодарского края были проведены работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, результаты которых утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края N 1756 от 22.11.2011, вступившим в силу с 01.01.2012.
 
    Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края №1561 от 27.12.2011 было отменено постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 58 от 05.02.2010, утвердившее прежние результаты кадастровой оценки земель, в связи с чем, ранее утвержденная кадастровая стоимость земельного участка 23:37:0101054:104 является неактуальной.
 
    Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края N1756 от 22.11.2011 были утверждены Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов в составе видов разрешенного использования земель населенных пунктов Краснодарского края, позволяющие заинтересованным лицам (налогоплательщикам, арендаторам) самостоятельно определять кадастровую стоимость земельного участка, не вошедшего в перечень объектов недвижимости (земельных участков) для целей проведения государственной кадастровой оценки.
 
    Принимая во внимание указанные показатели, кадастровая стоимость земельного участка составила 6 832 283 639,13 руб. (согласно приложению №2 удельный показатель  для земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажной жилой застройки – 33 285,51 руб. для соответствующего кадастрового квартала).
 
    При этом, согласно пункту 2.5Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 (далее – методические указания) кадастровая стоимость земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости на дату формирования перечня объектов недвижимости (земельных участков) для целей проведения государственной кадастровой оценки и не попавших в указанный перечень, определяется после утверждения результатов последней государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов согласно пунктам 2.1.1- 2.1.16настоящих Методических указаний в части определения кадастровой стоимости в случае образования новых или выявления ранее учтенных соответствующих земельных участков. В случаях, определенных настоящим пунктом, кадастровая стоимость земельного участка определяется на дату определения кадастровой стоимости земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки земель.
 
    Аналогичный порядок применительно к дате определения кадастровой стоимости земельных участков следует из буквального толкования пункта 2.4Методических указаний.
 
    Следовательно, с 01.01.2012 стороны должны руководствоваться новым показателем кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101054:104 в размере 6 832 283 639,13 руб.
 
    Истец, настаивающий на удовлетворении исковых требований в полном объеме, по предложению суда представил в материалы дела скорректированный арифметический расчет задолженности с учетом подлежащего применению с 01.01.2012 нового размера кадастровой стоимости земельного участка.
 
    Размер задолженности за период с 01.04.2013 по 30.09.2013 составил 2 779 471,58 руб.
 
    Представитель ответчика согласился с арифметической корректностью роасчетов истца.
 
    При решении вопроса о размере взыскиваемых пеней за период с 02.02.2013 по 22.08.2013 суд руководствуется следующим.
 
    Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае просрочки платежа начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
 
    Ответчик представил в материалы дела расчет пеней без учета изложенной выше методологии определения арендной платы (согласно предмету иска это пени в размере 672 206,93 руб.
 
    На предложение суда представить скорректированный расчет пеней стороны согласия не высказали.
 
    В такой ситуации суд считает разумным удовлетворить требования от взыскании пеней с учетом пропорциональности: поскольку судом удовлетворяется 73,6% от размера исковых требований о взыскании основного долга, постольку и взыскание пеней необходимо удовлетворить в размере 73,6%, то есть в размере 494 744 руб.
 
    Суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований в части задолженности по арендной плате в размере 2 779 471,58 руб., по пене в размере 494 744 руб.
 
    Судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных требований необходимо взыскать с ответчика (ст.110 АПК РФ).
 
    Руководствуясь ст.ст.167-170, 176 АПК РФ,
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    Взыскать с ООО «Южная строительная коммуникационная компания» в пользу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа задолженность по арендной плате в размере 2 779 471,58 руб., пеню в размере 494 744 руб.
 
    В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.
 
    Взыскать с ООО «Южная строительная коммуникационная компания» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 39 371,08  руб.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.
 
    Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
 
 
    Судья                                                                                                             А.А.Тарасенко