Решение от 31 января 2014 года №А32-31293/2013

 
    Арбитражный суд Краснодарского края
 
350063, г. Краснодар, ул. Красная, 6
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
    г. Краснодар                                                                                               Дело № А32-31293/2013
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 31 января 2014 года
 
    Полный текст решения изготовлен 31 января 2014 года
 
 
    Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи  Савина Р.Ю. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуб А.А., рассмотрев дело по заявлению индивидуального предпринимателя Миргородского В.В. 
 
    к  администрации муниципального образования г. Краснодар
 
 
    о  признании  незаконным решения об отказе от договора аренды, о признании ничтожным пункта договора….
 
 
    при участии:
 
    от истца: Андреев Ю.А.,  Розовик А.Н. – по доверенности,
 
    от администрации: Лимаренко И.Ю., Дьяченко Я.И.  – по доверенности,
 
 
    установил:
 
    Миргородский В.В.  (далее – истец, предприниматель) обратился с Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к  администрации муниципального образования г. Краснодар (далее – администрация), в котором просит:
 
    - признать незаконным отказ администрации муниципального образования город Краснодар от исполнения договора аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011, общей площадью 1792 кв.м., расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул.Рашпилевской, 181/1, кадастровый номер 23:43:0205049:88 (далее – спорный земельный участок), в одностороннем порядке;
 
    - обязать администрацию муниципального образования города Краснодар исполнять договор аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011. общей площадью 1792 кв.м., расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул.Рашпилевской, 181/1, кадастровый номер 23:43:0205049:88;
 
    - признать пункт 7.4 договора аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011 заключенного между Миргородским Виктором Владимировичем и администрацией муниципального образования город Краснодар недействительным.
 
    Заявленные требования мотивированы тем, что отказ администрации от договора аренды противоречит требованиям ст. 46, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, нарушает права истца, создает препятствия в строительстве многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой. Положения п. 7.4. договора аренды противоречат п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.
 
    Истец заявил ходатайство об объединении настоящего дела с делом А32-35596/2013, в котором рассматриваются требования администрации МО г. Краснодар к Миргородскому В.В. о расторжении договора аренды и обязании возвратить спорный земельный участок.
 
    В силу ст. 130 АПК РФ арбитражный суд первой инстанции вправе объединить несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же лица, в одно производство для совместного рассмотрения. Арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения.
 
    Поскольку основания возникновения требований, рассматриваемых в деле А32-35596/2013, отличаются от таковых в настоящем деле, у суда оснований для удовлетворения ходатайства об объединении дел не имеется.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.
 
    Администрация возразила против заявленных требований, указав, что от   договора аренды не отказывалась, а только направила истцу предложение расторгнуть договор в связи с нарушением арендатором его условий.
 
    В судебном заседании 28.01.2014 объявлен перерыв  до 10-30 31.01.2014 для изучения представленных в дело документов, после  перерыва заседание продолжено.
 
    Исследовав непосредственно доказательства по делу, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив приведенные ими в обоснование своих требований и возражений доказательства и доводы, суд установил следующее.
 
    Постановлением администрации от 26.04.2011 № 2791 «О разделе земельного участка по ул.Рашпилевской, 181 в Западном внутригородском округе города Краснодара» ООО  «Ставис-СВС» предоставлен в аренду земельный участок, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Рашпилевской, 181/1, кадастровый номер 23:43:02050449:88 для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой.
 
    Во исполнение указанного постановления между администрацией и ООО  «Ставис-СВС» заключен договор аренды земельного участка от 03.05.2011 № 4300017350, сроком действия с 24.06.2011 по 28.10.2019, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 08.11.2011 № 23-23-01/556/2011-343.
 
    На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 4300017350 от 30.05.2012, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 25.06.2012 № 23-23-01/457/2012-087, арендатором по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 № 4300017350 стал Миргородский В.В.
 
    Письмом от 04.09.2013 № 10726/01 администрация со ссылкой использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования уведомила арендатора Миргородского В.В. об отказе от исполнения договора аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011, и предложила его расторгнуть, приложив к письму подписанные администрацией соглашения о расторжении договора.
 
    В соответствии с п. 1.3 договора аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011 участок предоставлен для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой.
 
    Согласно п.7.4 договора аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011 арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям,    указанным в подпункте 3.2.5 договора, о чем арендатору направляется уведомление (заказным письмом с уведомлением о вручении).
 
    Пунктом 3.2.5 договора аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011 предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:
 
    -    использование участка (его) части не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.1. договора;
 
    - использование     участка     способами,     ухудшающими     его     качественные характеристики и экологическую обстановку;
 
    -   не исполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6, 4.1.7, 4.1.11,4.1.12, 4.1.13, 4.1.14, договора.
 
    Истец полагает указанный пункт 7.4 договора аренды в соответствии со ст. 168 ГК РФ, п.9 ст.22 Земельного Кодекса РФ ничтожным, не порождающим никаких правовых последствий.
 
    Суд считает требование истца в части признания ничтожным п. 7.4. договора аренды подлежащим удовлетворению ввиду следующего.
 
    Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
 
    Как следует из части 1 статьи 2 Земельного кодекса РФ, земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.
 
    Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
 
    Таким образом, нормы Земельного кодекса РФ имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.
 
    Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Указанный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08.
 
    Поскольку предметом аренды является земельный участок, предоставленный Миргородскому В.В. для целей строительства, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ.
 
    Согласно статье 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1). Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением (подпункт 1 пункта 2).
 
    Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более,  чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
 
    В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее.
 
    В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
 
    Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка. заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
 
    Договор аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011 заключен на срок более 5 лет (с 26.04.2011 по 28.10.2019).
 
    В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
 
    Стороны договора являются равноправными участниками сделки и несут равную ответственность после ее заключения перед третьими лицами.
 
    Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
 
    В силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
 
    Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
 
    В связи с чем, суд считает, что условие договора аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011 о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, указанным в подпункте 3.2.5 договора, о чем арендатору направляется уведомление (заказным письмом с уведомлением о вручении) (п.7.4 договора), является ничтожным, как противоречащий сущности срочного обязательства, п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ.
 
    Что касается требований в остальной части, то они не подлежат удовлетворению ввиду следующего.
 
    Под ненормативным актом понимается документ властно-распорядительного характера, вынесенный уполномоченным органом, содержащий обязательные предписания, распоряжения, нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица и влекущий неблагоприятные юридические последствия.
 
    Следовательно, при обжаловании ненормативных актов органов местного самоуправления предметом судебного разбирательства является конфликт публично-правового характера, возникающий из административных и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношении субординации, то есть власти и подчинения.
 
    Оспариваемое  письмо администрации не отвечает признакам ненормативного акта, поскольку содержит предложение расторгнуть договор аренды земельного участка, а не предписания властно-распорядительного характера.
 
    Квалификацию заявленных требований осуществляет суд.
 
    На вопрос суда представители истца неоднократно поясняли, что требования заявлены в порядке искового производства, а не в порядке главы 24 АПК РФ.
 
    Ввиду чего, суд полагает, что фактически предметом спора является конфликт между сторонами договора аренды земельного участка.
 
    Истец считает указанное выше письмо администрации односторонним отказом от договора аренды.
 
    В связи с чем, суд рассматривает заявленное требование о признании незаконным отказа администрации муниципального образования город Краснодар от исполнения договора аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011, общей площадью 1792 кв.м., расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул.Рашпилевской, 181/1, кадастровый номер 23:43:0205049:88, в одностороннем порядке, изложенного в письме от 04.09.2013 № 10726/01, как иск о признании недействительной односторонней сделки об отказе от договора.
 
    Односторонний отказ от договора – односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.
 
    В силу п.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    Из письма администрации от 04.09.2013 № 10726/01 следует, что администрацией выявлен факт использования истцом земельного участка в нарушение условий договора  и п.1 ст. 615 ГК РФ,  в связи с чем, администрацией истцу предложено расторгнуть договор по обоюдному согласию сторон и подписать приложенные в 3-х экземплярах соглашения о расторжении договора аренды.
 
    Таким образом, из содержания письма и приложений к нему следует, что его надлежит оценивать как предложение арендатору расторгнуть  договор аренды, направленное арендодателем в целях исполнения досудебного порядка урегулирования спора в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ.
 
    В связи с чем, суд считает, что односторонний отказ от договора аренды (односторонняя сделка), прекращающий обязательство во внесудебном порядке, не имел места, соответственно, доводы истца о том, что письмо администрации от 04.09.2013 № 10726/01 является односторонним отказом от договора, являются несостоятельными и противоречат материалам дела.
 
    Воля администрации на прекращение арендных отношений в судебном порядке (на расторжение договора в связи с существенным нарушением договора) подтверждается также предъявлением иска о расторжении договора, рассматриваемого в рамках дела А32-35596/2013.
 
    Таким образом, поскольку предмет спора (односторонняя сделка) отсутствует, оснований для удовлетворения требований в этой части не имеется.
 
    В связи с отказом в удовлетворении требований в указанной части и ввиду не представления истцом доказательств уклонения администрации от исполнения договора требования в части обязания администрации исполнять договор аренды земельного участка № 4300017350 от 03.05.2011 также не подлежат удовлетворению.
 
    Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы суд распределяет пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
 
    Руководствуясь  статьями  110, 167-170, 176, 198-200  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Ходатайство заявителя об объединении дел отклонить.
 
    Признать недействительным (ничтожным) пункт 7.4 договора аренды № 4300017350 от 03.05.2011 земельного участка кадастровый номер  23:43:0205049:88, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Рашпилевская, 181/1, заключенного между администрацией муниципального образования г. Краснодар и Миргородским В.В.
 
    В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.
 
    Взыскать с администрации муниципального образования г. Краснодар в пользу Миргородского В.В. 4000 рублей возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.         
 
    Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
 
 
    Судья                                                                                                                             Р.Ю. Савин