Решение от 10 декабря 2013 года №А32-29879/2012

 
Р Е Ш Е Н И Е
Именем  Российской Федерации
 
 
    г. Краснодар                                                                                     Дело № А32-29879/2012
 
    «10» декабря 2013 г.
 
 
    Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шевченко А.Е.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кисляковым Р.Г.
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Фотостудия «Дагомыс», г. Сочи
 
    к ООО «Бизнес-Оценка», г. Сочи
 
    3-и лица: администрация города Сочи, г. Сочи
 
    Департамент имущественных отношений администрации города Сочи
 
    о признании недостоверным отчета об оценке
 
    при участии:
 
    от истца: Карлышев В.Г.,
 
    от ответчика и 3-их лиц: не явились,
 
установил:
 
    ООО «Фотостудия «Дагомыс», г. Сочи, обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Бизнес-Оценка», в котором просит признать недостоверным (недействительным) отчет № 13С/6/ОН-2012 от 22.06.2012 г. об оценке нежилых помещений первого этажа № 19, 32 – 41, 43 - 45 литер А общей площадью 231 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 98, составленный ООО «Бизнес-Оценка».     
 
    Основания исковых требований изложены ООО «Фотостудия «Дагомыс» в исковом заявлении.
 
    Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.
 
    Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены в установленном ст. 121-123 АПК РФ  порядке, что в силу ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.
 
    В судебном заседании объявлялся перерыв до 09-00 час. 10 декабря 2013 года.
 
    Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как видно из материалов дела и установлено судом, общество на правах арендатора пользуется нежилыми помещениями первого этажа N 19, 32 – 41, 43 - 45 общей площадью 231 кв. м, расположенными по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 98 (литера А). Указанное имущество является собственностью муниципального образования город Сочи.
 
    В постановлении администрации от 24.09.2012 N 2001 принято решение об условиях приватизации спорных нежилых помещений. Администрация указала стоимость имущества, определенную отчетом № 13С/6/ОН-2012 от 22.06.2012 г., составленным ООО «Бизнес-Оценка».
 
    Рыночная стоимость имущества согласно отчету ООО "Бизнес-Оценка" о проведении оценки составила 11 857 692 рубля.
 
    В силу статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие приведенным в указанной норме права условиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
 
    Наличие у общества преимущественного права на выкуп арендуемых помещений предметом спора не является, ответчиком, третьими лицами не оспаривается. Предметом спора является выкупная цена приватизируемого имущества.
 
    В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    Согласно статье 13 указанного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
 
    В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
 
    Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
 
    Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
 
    Пунктом 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрен порядок реализации преимущественного права на выкуп арендуемого объекта недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства в случае инициирования соответствующей процедуры по заявлению указанных лиц.
 
    Так, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
 
    1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
 
    2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
 
    3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
 
    В соответствии с пунктом 4 статьи 4 ФЗ N 159 в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
 
    Согласно пункту 18 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.02.2001 N 60, иск покупателя о понуждении продавца заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по цене, не соответствующей закону, не подлежит удовлетворению.
 
    Истец, полагая, что отчет № 13С/6/ОН-2012 от 22.06.2012 о рыночной стоимости спорных помещений, составленный ООО «Бизнес-Оценка», является недостоверным, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
 
    Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
 
    Органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.
 
    Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма N 92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
 
    Поскольку на момент рассмотрения настоящего спора договор купли-продажи нежилых помещений первого этажа № 19, 32 – 41, 43 - 45 литер А общей площадью 231 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 98, между администрацией г. Сочи и ООО «Фотостудия «Дагомыс» не заключен, суд полагает, что данный спор носит преддоговорной характер.
 
    Обращаясь в суд с настоящим иском, общество возражает против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете № 13С/6/ОН-2012 от 22.06.2012.
 
    В ст. 11 Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, согласно которым отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
 
    В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
 
    В отчете должны быть указаны дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
 
    В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    Статьей 13 Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
 
    В статье 15 Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ установлена обязанность оценщика, в том числе соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
 
    С целью определения соответствия отчета N 13С/6/ОН-2012 от 22.06.2012 требованиям закона и установления действительной рыночной цены спорного имущества в соответствии со статьёй 82 АПК РФ определением суда от 02.04.2013 по данному делу была назначена судебная экспертиза.
 
    Согласно заключению судебной экспертизы № 021/13 от 19.08.2013, выполненному экспертом АНО «Сочинская городская лаборатория судебных экпертиз» Кашутиным Д.В., предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа № 19, 32 – 41, 43 – 45 литер А общей площадью 231 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 98, по состоянию на 22.06.2012 составляет 7 982 000 рублей.
 
    Указанным заключением судебной экспертизы установлено, что отчет N 13С/6/ОН-2012 от 22.06.2012, выполненный ООО «Бизнес-Оценка», не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральным стандартам оценки (ФСО) и имеет ряд нарушений, в том числе:
 
    - в оспариваемом отчете отсутствует описание всех количественных и качественных характеристик объекта оценки;
 
    - в отчете неверно указан район расположения объекта оценки;
 
    - в отчете отсутствует анализ рынка объекта оценки с анализом влияния ценообразующих факторов на стоимость объекта оценки и указанием ценовых диапазонов по основным параметрам расчета;
 
    - в отчете отсутствует обоснование используемых методов оценки.
 
    Кроме того, в соответствии с названным заключением судебной экспертизы величина рыночной стоимости спорных нежилых помещений, установленная в отчете N 13С/6/ОН-2012 от 22.06.2012, не является достоверной.
 
    Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, суд  пришел к выводу о том, что отчет N 13С/6/ОН-2012 от 22.06.2012 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа № 19, 32 – 41, 43 - 45 литер А общей площадью 231 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 98, выполненный ООО «Бизнес-Оценка», в силу допущенных оценщиком нарушений не соответствует Федеральному закону № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральным стандартам оценки (ФСО), не отражает реальной рыночной стоимости спорных помещений, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.
 
    При указанных обстоятельствах, исковые требования ООО «Фотостудия «Дагомыс» о признании недостоверным (недействительным) отчета № 13С/6/ОН-2012 от 22.06.2012, выполненного ООО «Бизнес-Оценка», подлежат удовлетворению.
 
    Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 апреля 2013 г. по делу N А32-2905/2011.
 
    В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины подлежат отнесению на истца на основании его ходатайства.
 
    Руководствуясь ст. 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Признать недостоверным (недействительным) отчет № 13С/6/ОН-2012 от 22.06.2012 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа № 19, 32 – 41, 43 – 45 литер А общей площадью 231 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 98, составленный ООО «Бизнес-Оценка».
 
    Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, в арбитражный суд апелляционной инстанции.
 
 
    Судья                                                                                                 А.Е. Шевченко