Решение от 03 февраля 2014 года №А32-29814/2012

 
    г. Краснодар                                                                                   Дело № А32-29814/2012
 
    03.02.2014г.
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 22.01.2014 г.
 
    Решение изготовлено в полном объеме 03.02.2014г.
 
 
    Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Нигоева Р.А.
 
    При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Антоновой А.В.,
 
    рассмотрев  в судебном заседании дело по  исковому заявлению
 
    ОАО «Армавирский завод резиновых изделий», г. Армавир
 
    к Администрации муниципального образования город Армавир, г. Армавир,
 
    об обязании заключить договор купли-продажи от 04.07.2012 земельного участка с
 
    кадастровым номером 23:38:0103051:2 на определенных условиях
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: Голикова А.А. – представитель по доверенности от 09.12.2011 г.;
 
    от ответчика: не явились, извещены
 
 
    установил:
 
    ОАО «Армавирский завод резиновых изделий», г. Армавир обратилось в Арбитражный суд
 
    Краснодарского края к Администрации муниципального образования город Армавир, г. Армавир об обязании заключить договор купли-продажи от 04.07.2012 г. земельного участка площадью 201 256 кв.м., с кадастровым номером 23:38:0103051:2, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Новороссийская, 2/4, в редакции протокола разногласий от 27.08.2012 г. ОАО «Армавирский завод резиновых изделий», а именно:
 
    1) Пункт 2.1 изложить в следующей редакции: «Цена участка составляет 4 364 538 (Четыре миллиона триста шестьдесят четыре тысячи пятьсот тридцать восемь) рублей 25 копеек и вносится «Покупателем» в течение 30 календарных дней после заключения настоящего договора в УФК по Краснодарскому краю (департамент имущественных отношений Краснодарского края) на счет 40101810300000010013, код 82111406012040011430, ИНН 2308077553, КПП 230801001»;
 
    2) В Приложении к договору «Расчет цены выкупа земельного участка» изложить расчет в таблице в следующей редакции: «Площадь земельного участка 201 256 кв.м, кадастровая стоимость земельного участка - 174 581 530 руб., Расчет стоимости выкупа земельного участка -  174 581 530,00x2,5%».
 
    3) Абзац второй в Приложении к договору «Расчет цены выкупа земельного участка» изложить в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка составляет 4 364 538 (Четыре миллиона триста шестьдесят четыре тысячи пятьсот тридцать восемь) рублей 25 копеек на основании статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЭ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
 
    Истец настаивает на удовлетворении требований.
 
    Исковые требования мотивированы тем, что истец обратился к администрации за выкупом вышеуказанного земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». В тексте договора купли-продажи земельного участка площадью               201 256 кв.м,  с кадастровым номером 23:38:0103051:2, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Новороссийская, 2/4, в(далее - спорный земельный участок), направленного для подписания истцу, выкупная стоимость указана в размере           9 695 910 руб., что, по мнению истца, не соответствует действующему законодательству.
 
    Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В материалы дела поступил отзыв с возражениями против удовлетворения исковых требований. Ответчик не согласен с тем, что истец определяет цену выкупа земельного участка от кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости после обращения истца за выкупом.
 
    В силу ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
 
    Определениями от 01.03.2013 г. и от 14.08.2013 г. производство по делу приостанавливалось до вступления в силу итогового судебного акта по делу № А32-27352/2012 по исковому заявлению ОАО "Управление механизации"  №2, г. Армавир к Администрации МО город Армавир, г. Армавир об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка на определенных условиях.
 
    Определением от 05.12.2013 г. производство по делу возобновлено.
 
    В судебном заседании объявлен перерыв 10 минут. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.
 
    Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца и оценив в совокупности все представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.
 
    ОАО «Армавирский завод резиновых изделий» (далее - ОАО «АЗРИ» или Общество) является правопреемником государственного предприятия «Армавирский завод резиновых изделий» и учреждено в порядке приватизации в соответствии с Указом Президента Российской Федерации «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» № 721 от 01.07.1992 г., что подтверждается планом приватизации Общества, зарегистрированным 14.12.1992 г.
 
    Обществу предоставлен на праве пользования земельный участок площадью 213 788 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Новороссийская, 2/4, что подтверждается постановлением Главы администрации города Армавира № 323/2 от 15.12.1992 г. (в редакции Постановления главы города Армавира № 561 от 29.05.2003 г.).
 
    Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 23:38:0103051:2. В 2010 году площадь земельного участка была уточнена и в настоящий момент составляет 201256 кв.м., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка № 2343/12/12-478593 от 31.07.2012 г. и межевым планом от 14.01.2010 г.
 
    На земельном участке расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности: здание цеха № 1, лит. А, административное здание, лит. Э2, электроцех, лит. Э1, здание склада, лит. А8, здание склада, лит. Л, здание проходной, лит. М10, здание склада (оборудования, материалов, сырья), лит. К, промышленные стоки, очистные сооружения, лит. А, здание цеха, лит. Ж, здание цеха № 2, лит. В, Н, здание цеха № 3, лит. А, здание цеха № 2, лит. Е, здание бытового помещения, здание нового гаража, лит. А4,А5,А6, здание цеха РМЦ, лит. М, контрольно-пропускной пункт - 2, лит. Ч, бытовое помещение, лит. Д, здание склада, лит. Ш, контрольно-пропускной пункт - 1, лит. И, здание зарядной станции, лит. АЗ, здание котельной, лит. Б2, здание установки для слива мазута, лит. Ы, мазутонасосная для подачи мазута в котельную, лит. Б4, здание склада, лит. Э, здание склада, лит. Ml7, здание цеха насосно-холодильных установок, лит. 3, здание склада, лит. ЭЗ, здание склада, лит. М8, здание склада, лит. М9, здание склада, лит. Мб, здание весовой, лит. О, здание склада, лит. Ф, сборно-металлическое здание, лит. М5, здание компрессорной, лит. Б1, что подтверждается представленными в дело Свидетельствами о государственной регистрации права и выписками из ЕГРП.
 
    В целях реализации предусмотренного п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ права выкупа земельного участка Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 19.06.2012 исх. 19-02-1051 о предоставлении в собственность спорного земельного участка. К заявлению были приложены все необходимые документы, предусмотренные Приказом Минэкономразвития РФ № 475 от 13.09.2011 г.«Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок».
 
    Постановлением главы администрации МО город Армавир № 2040 от 29.06.2012 г. принято решение о предоставлении обществу на праве собственности вышеуказанного земельного участка по цене 9 695 910 руб.
 
    Общество не согласилось с вышеуказанной ценой, подготовило протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка, в котором предложило внести изменения в указанный договор в части установления и расчета цены выкупаемого земельного участка.
 
    Протокол разногласий в 4-х экземплярах, подписанных со стороны общества, направлен администрации вместе с сопроводительным письмом, к которому кроме указанного протокола прилагался договор купли-продажи земельного участка (4 экз.), подписанный со стороны общества с оговоркой о принятии его условий при подписании администрацией протокола разногласий, копия решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Краснодарском крае № 21/22 от 03.07.2012 г., а также копия кадастрового паспорта выкупаемого земельного участка № 2343/12/12-478593 от 31.07.2012 с указанием его актуальной кадастровой стоимости в размере 174 581 530 рублей.
 
    Получение протокола разногласий Администрацией не оспаривается (часть 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    Письмом от 14.09.2012 № 01-46/9340/5990/15 администрация отказала в принятии предложенных обществом изменений в связи с тем, что произвести перерасчет выкупной стоимости земельного участка по новой кадастровой стоимости не представляется возможным, поскольку представленное решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Краснодарском крае не является основанием для применения новой кадастровой стоимости земельного участка при расчете его выкупной стоимости.
 
    Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
 
    Пункт 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в
случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей
в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта
сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить
другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола
разногласий.
 
    При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его
рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе
передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
 
    В силу статей 421 и 422 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по
усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия
предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать
обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и
иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.
 
    Выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать
нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424
Гражданского кодекса РФ).
 
    Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением
земельного законодательства", при определении цены земельного участка по договору
купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской
Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного
Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости
земельного участка.
 
    В соответствии с императивными положениями пункта 1 статьи 2 Федерального закона
от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской
Федерации» (в редакции от 12.012.2011) продажа земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и
индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких
земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения
были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в
случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания,
строения, сооружения, производится по установленной субъектами Российской Федерации
цене в пределах:
 
    - 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах
численностью населения свыше трех миллионов человек;
 
    - 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
 
    Льготная цена выкупа земельного участка действует до 01.07.2012 г.
 
    Общество заявило о намерении выкупить земельный участок в период действия нормы пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ (до 01.07.2012), поэтому для расчета цены выкупа спорного земельного участка должен применяться установленный указанной нормой льготный порядок (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка).
 
    Кроме того, Общество заявлением от 09.06.2012 (то есть до обращения с заявлением о
выкупе земельного участка) обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах
определения кадастровой стоимости в Краснодарском крае о пересмотре кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:38:0103051:2 и ее установлении
в размере рыночной стоимости указанного земельного участка в размере 174 581 530 рублей.
 
    Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой
стоимости в Краснодарском крае № 21/22 от 03.07.2012 г. кадастровая стоимость земельного
участка с кадастровым номером 23:38:0103051:2 установлена в размере его рыночной
стоимости, а именно в размере 174 581 530 рублей (кадастровый паспорт от 31.07.2012).
 
    Суд учитывает, что кадастровая стоимость выкупаемого Обществом земельного
участка с 01.01.2012 г. установлена Распоряжением Департамента имущественных
отношений Администрации Краснодарского края № 1756 от 22.11.2011 г. и на момент
обращения Общества составляла 387 836 412,48 руб.
 
    Между тем, суд не может согласиться с возможностью в данном случае расчета выкупной цены от новой кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости 31.07.2012 г., то есть, после обращения общества с заявлением о выкупе участка и после прекращения действия нормы пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ.
 
    Приведение кадастровой стоимости земельного участка в соответствие его рыночной стоимости предусмотрено нормами статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Частью 2 статьи 24.19. Закона № 135-ФЗ установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Однако это не означает, что ранее внесенные в кадастр сведения о кадастровой стоимости земельного участка, полученные по результатам государственной кадастровой оценки, являлись недостоверными (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11).
 
    Частью 8 указанной статьи установлены основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а именно: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
 
    Таким образом, приведение кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью является самостоятельным основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра, отличным от случая недостоверности сведений об объекте оценки.
 
    В том же постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 применительно к судебному порядку установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости указано, что согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
 
    Тот же принцип следует применять и к случаю установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости решением Комиссии.
 
    Поскольку истец обратился за выкупом земельного участка в льготном порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, действовавшим строго до 01.07.2012 г., когда в государственном кадастре недвижимости была указана кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 387 836 412,48 руб., тем самым он выразил волю на приобретение спорного участка по цене, равной 2,5% от этой стоимости. В период действия льготного порядка определения цены выкупа земельных участков публичной собственности, установленного указанной нормой, в кадастре иных сведений о кадастровой стоимости спорного участка не было.
 
    Сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 174 581 530 руб. внесены в кадастр после 01.07.2012 года, когда льготный порядок расчета выкупной цены уже не действовал. Новая кадастровая стоимость участка определена Комиссией не в связи с недостоверностью прежней кадастровой стоимости. Следовательно, сведения о новой кадастровой стоимости распространяются только на будущее время, и не могут быть использованы при расчете выкупной цены по формуле, действовавшей до 01.07.2012.
 
    Истец мог бы выкупить спорный участок, исходя из его кадастровой стоимости в размере 174 581 530 руб., обратившись с соответствующим заявлением после внесения соответствующих сведений в кадастр. Выкупная цена была бы при этом рассчитана по формуле, установленной статьей 10 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае»: в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (15% от кадастровой стоимости).
 
    Учитывая изложенное, в удовлетворении исковых требований следует отказать.
 
    Практика применения порядка расчета выкупной цены земельных участков, установленного Законом № 137-ФЗ, если покупатель подал соответствующее заявление о выкупе до 01.07.2012, является устоявшейся (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 10761/2011, Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.11.2013 г. по делу № А32-27352/2012).
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по иску возлагаются на истца.
 
    Руководствуясь ст.ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    В удовлетворении исковых требований ОАО «Армавирский завод резиновых изделий», г. Армавир – отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в установленном законом порядке.
 
 
 
    Судья                                                                                                     Р.А. Нигоев