Решение от 11 марта 2014 года №А32-28118/2013

 
    Арбитражный суд Краснодарского края
 
350063, г. Краснодар, ул. Красная, 6
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
    г. Краснодар                                                                              Дело № А32-28118/2013
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 03 марта  2014 г.
 
    Решение в полном объеме изготовлено 11 марта 2014 года
 
 
    Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи  Гречко О.А.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Амбелиди В.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску:
 
    ЗАО «Тандер»
 
    к ООО «Торговый Дом «Партнер Маркет»
 
    к Индивидуальному предпринимателю Антонову Алексею Анатольевичу
 
    третьи лица:
 
    Судебный пристав-исполнитель Анапского городского отдела судебных приставов Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю Минин Николай Андреевич
 
    Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по краснодарскому краю
 
    общество с ограниченной ответственностью «Гипер Маг»
 
    об обращении взыскания на залог
 
 
    и по встречному исковому заявлению:
 
    Индивидуального предпринимателя Антонова Алексея Анатольевича
 
    к ООО «Торговый Дом «Партнер Маркет»
 
    о признании договора недействительным
 
    третьи лица:
 
    Закрытое акционерное общество «Глобал Риэлт»,
 
    Закрытое акционерное общество «Тандер»,
 
    Администрация муниципального образования город-курорт Анапа,
 
    Анапский отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,
 
    Гаврикова Инна Анатольевна,
 
    общество с ограниченной ответственностью «Гипер Маг»
 
    Асланян К.М.
 
    Вартанян К.Г.
 
 
    при участии:
 
    от ЗАО «Тандер»: Жигалова Е.В. дов. от 14.06.2013 г.,
 
    от ООО «Торговый Дом «Партнер Маркет»: Александрова Е.В. – дов. от 30.10.13.,
 
    от Индивидуального предпринимателя Антонова Алексея Анатольевича:
 
    Антонов А.А. – по паспорту,
 
    Третьи лица: не явились, извещены
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
    ЗАО «Тандер» обратилось к ответчикам с требованиями:
 
    1. Признать за ЗАО «Тандер» право залога в отношении земельного участка площадью 64 кв.м. с кадастровым номером 23:07:01 02 029:0090, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - размещение автостоянки, расположенного по адресу: Краснодарский край, г-к. Анапа, ул. Астраханская, 76,
 
    2. Признать за ЗАО «Тандер» право залога в отношении торгового павильона № 19, лит. А, общей площадью 52,0 кв.м., с кадастровым номером 23:02:2.9.2001-87, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, торговый центр «Южный»;
 
    3. Обратить взыскание в пользу ЗАО «Тандер» на предмет залога - земельный участок площадью 64 кв.м. с кадастровым номером 23:07:01 02 029:0090, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – размещение автостоянки. расположенный по адресу: Краснодарский край, г-к. Анапа, ул. Астраханская, 76.
 
    4. Обратить взыскание в пользу ЗАО «Тандер» на предмет залога - торговый павильон № 19, лит. А, общей площадью 52,0 кв.м., с кадастровым номером 23:02:2.9.2001-87. расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, торговый центр «Южный».
 
    Право на иск истец основывает на договоре уступки права требования от 01.04.2012.,  в обоснование заявленных требований ссылается на неисполнение ответчиком обязательств по оплате задолженности по договору купли-продажи земельного участка, обеспеченной ипотекой в силу закона.
 
 
    Индивидуальный предприниматель Антонов Алексей Анатольевич обратился в арбитражный суд к ООО «Торговый Дом «Партнер Маркет» со встречным исковым заявлением с требованием признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи № 4/238/10 от 19 февраля 2010г. земельного участка общей площадью 64 кв. м. с кадастровым номером 23:37:01 02 029:0090, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — размещение автостоянки, расположенный по адресу: город-курорт Анапа, ул. Астраханская, 76 между Антоновым Алексеем Анатольевичем и обществом с ограниченной ответственностью «ГиперМаг».
 
 
    Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, суд установил:
 
    в соответствии с условиями заключенного между Антоновым Алексеем Анатольевичем и обществом с ограниченной ответственностью «ГиперМаг»договора купли-продажи № Нврф-4/238/10 от 19 февраля 2010г. земельного участка общей площадью 64 кв. м. с кадастровым номером 23:37:01 02 029:0090, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — размещение автостоянки, расположенный по адресу: город-курорт Анапа, ул. Астраханская, 76, к  Антонову А. А. перешло право собственности на указанный в договоре купли-продажи земельный участок.
 
    В обеспечение исполнения покупателем обязательств по оплате приобретенного имущества в силу закона зарегистрировано обременение залогом указанного земельного участка, что подтверждается Выпиской из ЕГРП от 16.08.2013.
 
    Судебными актами Анапского городского суда по делам № 2-2134/2010, № 2-3320/2010, № 2-3917/2011, № 2-4367/2011, № 2-606/2012, № 2-2689/2011, мирового судьи по делу № 2-606/2012,  Арбитражного суда Краснодарского края  в связи с неисполнением Антоновым А.А. обязательств по оплате стоимости приобретенного земельного участка взыскано в общей сумме задолженности, пени  и процентов за пользование чужими денежными средствами, обеспеченных залогом, 464143 руб. 94 коп.
 
    По договору уступки права требования от 01.04.2012. ООО «Гипер Маг» уступило ЗАО «Тандер»  право требования задолженности, процентов, неосновательного обогащения  и неустойки на общую сумму 1060689,96 руб. ООО «ГиперМаг» реорганизовано в форме присоединения к ООО Торговый Дом «Партнер Маркет».
 
    Определениями Анапского городского суда Краснодарского края от 10.08.2012 (по делу № 2-2134/10), от 20.08.2012 (по делу № 2-307/2012), от 20.08.2012 (по делу № 2-15/2012), от 20.08.2012 (по делу № 2-2689/2011), от 02.08.2012 (по делу № 2-3320/2011) и от 20.08.2012 (по делу 2-3917/2011) по указанным судебным актам произведена процессуальная замена стороны взыскателя с ООО «ГиперМаг» на ЗАО «Тандер».
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
 
    Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
 
    Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (пункт 1 статьи 336 Кодекса).
 
    Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего кодекса обращение взыскания, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
 
    Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены в статье 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
 
    В силу с пункта 4 части 2 статьи 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
 
    В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" разъяснено: если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
 
    При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом земельном участке здания или сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие (пункт 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В силу пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
 
    Согласно Выписке из ЕГРП от 16.08.13. Антонову А.А. на праве собственности принадлежит торговый павильон № 19 (объект недвижимого имущества), расположенный на спорном земельном участке, который в силу вышеприведенных норм права также является предметом ипотеки.
 
    Поскольку обеспеченное залогом обязательство не исполнено,  требования истца об обращении взыскания на залог: земельный участок площадью 64 кв.м. с кадастровым номером 23:07:01 02 029:0090, расположенный по адресу: Краснодарский край, г-к. Анапа, ул. Астраханская, 76 и торговый павильон № 19, лит. А, общей площадью 52,0 кв.м., с кадастровым номером 23:02:2.9.2001-87. расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, торговый центр «Южный», обоснованы и подлежат удовлетворению в силу ст. 349 ГК РФ в счет удовлетворения требований истца по договору купли-продажи № Нврф-4/238/10 от 19 февраля 2010г. земельного участка общей площадью 64 кв. м. с кадастровым номером 23:37:01 02 029:0090, расположенного по адресу: город-курорт Анапа, ул. Астраханская, 76.Данная сумма складывается из суммы установленных выше судебными актами требований, обеспеченных залогом на общую сумму 464143 руб. 94 коп.
 
    Начальная цена реализации предмета залога устанавливается в размере его  рыночной стоимости, определенной в Отчете № П-13 об оценке рыночной стоимости павильона № 19 и земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Астраханская, 76, ТК «Южный» № 19 – 3 789 000 руб.   Ответчик возражений относительно начальной цены залога не имеет.
 
    При этом суд учитывает, что в силу пункта 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
 
    Из содержания п. 1 и п. 2 ст. 348 ГК РФ следует, что отказ в обращении взыскания на заложенное имущество возможен при наличии одновременно двух условий: крайней незначительности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства и явной несоразмерности вследствие этого, размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества.
 
    Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% размера оценки предмета залога по договору о залоге, а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п.п. 2 и 3 ст. 348 ГК РФ).
 
    Исходя из материалов дела, сумма неисполненного заемщиками обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета залога, а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, поэтому отсутствуют основания для отказа в удовлетворении заявленного истцом требования к ответчикам об обращении взыскания на заложенное имущество.
 
    Отсутствие регистрации договора уступки и ипотеки в пользу истца, не лишает его права требовать обращения взыскания на заложенное имущество в силу следующего.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации.
 
    При уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и права по договору об ипотеке. Как предусмотрено абзацем вторым пункта 3 статьи 47 Закона об ипотеке, уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Так как договор купли-продажи от 19.02.2010 был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, должна была быть совершена в этой же форме.
 
    Пунктом договора уступки права требования от 01.04.2012 предусмотрено, что истцу передано право требования долга и процентов,  возникшее на основании договора купли-продажи недвижимости от 19.02.2010 и установленное судебными актами.
 
    Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора или на основании закона.
 
    Залог в силу закона возникает при продаже в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, проданное имущество признается находящимся в залоге у продавца с момента передачи до полной оплаты, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    С учетом особенностей приобретения прав на недвижимое имущество залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации права собственности покупателя имущества, являющегося залогодателем.
 
    Поскольку в силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
 
    Из указанной нормы следует, что обязательства из неосновательного обогащения, возникшие в связи с пользованием предметом залога, залогом не обеспечиваются.
 
    Следовательно, обращение взыскания на заложенное имущество в счет удовлетворения требований истца по взысканным суммам неосновательного обогащения,  необоснованно. Удовлетворение данных требований истец вправе осуществить, не пользуясь правами залогодержателя.
 
 
    Требования о признании за ЗАО «Тандер» право залога в отношении земельного участка площадью 64 кв.м. с кадастровым номером 23:07:01 02 029:0090, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - размещение автостоянки, расположенного по адресу: Краснодарский край, г-к. Анапа, ул. Астраханская, 76, в отношении торгового павильона № 19, лит. А, общей площадью 52,0 кв.м., с кадастровым номером 23:02:2.9.2001-87, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, торговый центр «Южный», не подлежат удовлетворению. С ответчиком  ООО «Торговый Дом «Партнер Маркет» спора по данному вопросу у истца не имеется, данный ответчик право залога истца не оспаривает. Отсутствие спора является самостоятельным основанием для отказа в иске в силу ст. 4 АПК РФ. Кроме того, поскольку право залога возникло после введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иск о признании такого права не может быть удовлетворен, право подлежит государственной регистрации.
 
    В отношении ответчика индивидуального предпринимателя Антонова А. А. иск не подлежит в этой части удовлетворению в связи с избранием ненадлежащего способа защиты, что также является самостоятельным основанием для отказа в иске. Надлежащим способом защиты в этом случае является требование об обращении взыскания на залог, данное требование рассмотрено в рамках настоящего дела. Признание права залога не приведет к восстановлению прав истца. Кроме того, истец указал, что данное требование направлено только в адрес только первого ответчика.
 
 
    Производство по встречному иску о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи № 4/238/10 от 19 февраля 2010г. земельного участка общей площадью 64 кв. м. с кадастровым номером 23:37:01 02 029:0090, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — размещение автостоянки, расположенный по адресу: город-курорт Анапа, ул. Астраханская, 76, заключенного  между Антоновым Алексеем Анатольевичем и обществом с ограниченной ответственностью «ГиперМаг» подлежит прекращению производством.
 
    В соответствии с пунктом 2 части  1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.
 
    Решением Анапского городского суда от 16.05.2012. Антонову А.А. отказано в иске к ООО «Гипер Маг», универсальным правопреемником которого является ООО «Торговый дом «Партнер Маркет», о признании  недействительным (ничтожным) договора купли-продажи № 4/238/10 от 19 февраля 2010г. Как следует из указанного решения, основанием для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным являлись те же обстоятельства, которые указаны во встречном иске по настоящему делу: нарушение закона при совершении указанной сделки.
 
    На основании изложенного и, руководствуясь статьями  110, 167-170  АПК  РФ,
 
 
Р Е Ш И Л :
 
    В  счет удовлетворения требований ЗАО «Тандер»  на общую сумму 464143 руб.  94 коп. обратить взыскание на следующее имущество, принадлежащее предпринимателю Антонову Алексею Анатольевичу:
 
    земельный участок площадью 64 кв.м. с кадастровым номером 23:07:01 02 029:0090, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – размещение автостоянки. расположенный по адресу: Краснодарский край, г-к. Анапа, ул. Астраханская, 76;
 
    торговый павильон № 19, лит. А, с кадастровым (условным) номером объекта 23:02:2.9.2001-87, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, торговый центр «Южный».
 
    Начальную  цену реализации заложенного имущества установить в  размере его рыночной стоимости 3789000 руб.
 
    Взыскать с предпринимателя Антонова Алексея Анатольевича в пользу ЗАО «Тандер» расходы по госпошлине в сумме 4000 руб.
 
    В иске ЗАО «Тандер»  к ООО Торговый Дом «Парнер Маркет» отказать.
 
    Производство по встречному иску прекратить.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.
 
 
    Судья  :                                                                                             О.А. Гречко