Решение от 30 января 2014 года №А32-25999/2012

 
 
 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
 
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Краснодар                                                                             Дело № А32-25999/2012
 
    30 января 2014 года
 
    Резолютивная часть Решения объявлена 15 января 2014 года. Решение в полном объёме изготовлено 30 января 2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Пристяжнюка Александра Гавриловича, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Овакимян О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО "Степан и К", г.Армавир к Администрации мо город Армавир о признании недействительным ненормативного правового акта, при участии в заседании: от заявителя -  не явились, уведомлены; от заинтересованного лица -  не явились, уведомлены,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    ООО "Степан и К", г.Армавир подано заявление к Администрации мо город Армавир, в котором заявитель просит суд признать недействительным п. 2 Постановления главы администрации мо г.Армавир от 06.11.2009г. № 3661 "Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по ул.Энгельса, 116, находящихся в муниципальной собственности мо г.Армавир" в части исключения недостоверной стоимости в размере 3 030 000 руб.
 
    Основания, по которым заявлены требования, изложены в заявлении и документальных доказательствах к нему.
 
    В судебное заседание представитель заявителя не явился, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства по делу, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.
 
    Представитель заинтересованного лица - Администрации мо г.Армавир против требований заявителя возражал по основаниям, изложенным в представленном отзыве. В судебное заседание представитель администрации не явился, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства по настоящему делу.
 
    К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО "ТИСС".
 
    Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного разбирательства по настоящему делу,  возражал против заявленных  требований по основаниям, изложенным в представленном отзыве.
 
    Определением суда от 21.12.2012г. производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу А32-40213/2011.
 
    В связи с устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления производства по делу, Определением суда от 17.09.2013г. производство по настоящему делу было возобновлено судом.
 
    Суд, исследовав в совокупности все представленные сторонами доказательства, считает, что заявленные требования  не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:
 
    Как видно из материалов дела, с 26.02.2002г. по настоящее время администрацией г.Армавир переданы на праве долгосрочной аренды в безвозмездной пользование заявителю нежилые помещения № 1, № 3, № 7 литера Б, общей площадью 435кв.м., расположенные по адресу:  г.Армавир, ул.Энгельса, 116.
 
    03 августа 2008г. заявитель, реализуя свое преимущественное право на приобретение арендованного муниципального имущества,  обратился с заявлением к заинтересованному лицу о приобретении помещений с рассрочкой на 5 лет.
 
    Администрация мо г.Армавир признала преимущественное право заявителя на приобретение арендуемых помещений и направила в адрес Общества в соответствии с ФЗ № 159-ФЗ проект договора купли-продажи имущества, в котором была указана цена помещений в размере 3 030 000 руб., согласно отчета оценки нежилых помещений № 467.26.465-09/25 от 16.11.2009г. выполненного ООО "ТИСС". Данная оценка так же указана в  обжалуемом заявителем Постановлении главы администрации мо г.Краснодар № 3661 от 06.11.2009г.
 
    Заявитель считает, что цена определенная ООО "ТИСС" в отчете оценки от 16.11.2009г., которая отражена в проекте договора купли-продажи и Постановлении № 3661, является недостоверной, поскольку при проведении оценки неверно было определено назначение объекта, группа капитальности, необоснованно использован укрупненный коэффициент, отсутствует коэффициент износа.
 
    Более того, отчет оценки имеет существенные нарушения методик расчетов используемые в сравнительном подходе, отсутствуют обоснования расчетов весовых  коэффициентов в согласовании результатов оценки. Указанные нарушения отражены в справке ООО "Консул" от 20.06.2010г.
 
    Не согласившись с результатами оценки ООО "ТИСС" заявитель обратился в ООО "Бюро оценки собственности "Канон" с заявлением об определении действительной рыночной стоимости арендуемых заявителем помещений.
 
    Согласно отчета ООО "БОС "Канон" рыночная стоимость помещений составила 672 000 руб.
 
    Учитывая те обстоятельства, что в п. 2 Постановления администрации мо г.Армавир определена продажная цена имущества в размере 3 030 000 руб., в соответствии с отчетом оценки ООО "ТИСС" от 16.10.2009г., заявитель полагает что данным пунктом Постановления нарушаются его права в сфере предпринимательства, поскольку заявитель лишен возможности воспользоваться правом преимущественного приобретения в собственность помещений по действительной рыночной цене.
 
    Изложенные обстоятельства      послужили основанием заявителю для обращения  в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим заявлением.
 
    При принятии Решения суд руководствуется следующим:
 
    В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
 
    Из приведенных норм права следует, что обязательным условием для признания решения органа государственной власти незаконным является установление судом совокупности двух обстоятельств: несоответствие решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение решением органа государственной власти прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
 
    Пунктом 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрен порядок реализации преимущественного права на выкуп арендуемого объекта недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства.
 
    Так, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
 
    1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
 
    2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
 
    3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
 
    В соответствии с пунктом 4 статьи 4 ФЗ N 159 в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
 
    Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Момент заключения договора купли-продажи недвижимости определяется датой его подписания сторонами.
 
    В силу статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие приведенным в указанной норме права условиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
 
    Таким образом, выкупная цена спорного помещения должна определяться на основании отчета об оценке рыночной стоимости, действующего на дату заключения договора купли-продажи от либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор (правовой подход изложен в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2011 по делу N А32-56734/2009, от 22.01.2008 по делу N А32-1215/2007, от 13.02.2008 по делу N А32-11796/2007 и от 29.10.2009 по делу N А53-4314/2009).
 
    В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    Из положений статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
 
    Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма N 92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица
 
    Органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика. Поскольку определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки в этом случае является обязательной, требование об оспаривании результатов проведенной оценки должно быть заявлено к оценщику совместно с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи (правовая позиция определена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 июля 2011 г. N 2419/11).
 
    Истец с 2002 года является арендатором нежилых помещений №№ 1,3,7 литера Б, общей площадью 435 м2, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Энгельса, 116.
 
    Наличие у заявителя преимущественного права на выкуп арендуемых помещений предметом спора не является, заинтересованным лицом не оспаривается, в связи с чем Администрацией муниципального образования город Армавир 6 ноября 2009 года принято постановление №3661 об условиях приватизации арендуемых помещений, ус указанием продажной (рыночной) стоимости этих помещений в размере 3030000 рублей (с учетом НДС) на основании оценки, проведенной независимым оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью «ТИСС» от 16 октября 2009 года №467.26.465-09/25.
 
    Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город Армавир направило в адрес истца проект договора купли-продажи, в соответствии с которым истцу предлагалось приобрести помещения по цене, соответствующей их рыночной стоимости - 3030000 рублей.
 
    Истец 17 ноября 2009 года подписал проект договора со ссылкой на протокол разногласий, из которого следует, в частности, что п.1.3 в редакции покупателя устанавливает иную продажную цену имущества .
 
    Исследовав материалы дела, суд первой инстанции приходит к выводу об отсутствии нарушений требований Федерального закона N 159-ФЗ заинтересованным лицом при принятии обжалуемого Постановления, поскольку  положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обязывают органы государственной власти и местного самоуправления указывать ту величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости имущества, подлежащего реализации.
 
    Обращаясь в суд с настоящим заявлением, заявитель по сути не оспаривает законность действия административного органа при принятии обжалуемого Постановления, а выражает свое  несогласие с  величиной рыночной стоимости недвижимого имущества  указанной в п. 2 Постановления № 3661   определенной в отчете от 16.10.2009. № 467.26.465-09/25 ООО "ТИСС".
 
    В ходе рассмотрения Арбитражным судом по делу А32-40213/2011 суд пришел к выводу о том, что отчет от 16 октября 2009 года №467.26.465-09/25 не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, следовательно, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.
 
    В рамках указанного дела судом в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была проведена судебная экспертиз, по итогам которой была определена рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 2009 год (без учета рыночной стоимости земельного участка, необходимого для эксплуатации указанных нежилых помещений) в 752000 рублей.
 
    В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
 
    Решение Арбитражного суда  Краснодарского края по делу А32-40213/2011 оставлено без изменения судом апелляционной и кассационной инстанций.
 
    Таким образом, отчет рыночной стоимости имущества от 16.10.2009. № 467.26.465-09/25 ООО "ТИСС"  в период принятия судом решения по настоящему делу признан судом недостоверным.
 
    Более того,  администрацией мо г.Армавир принято Постановление № 3591 от 11.11.2013г. "О внесении изменений в постановление администрации мо г.Армавир от 06.11.2009г. "Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по ул. Энгельса 116, находящиеся в муниципальной собственности мо г.Армавир" согласно которому п. 2 постановления изложен в иной редакции " 2. Определить продажную цену имущества в сумме 752 000(семьсот пятьдесят две тысячи) рублей на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2012г. по делу А32-40213/2011".
 
    Таким образом,  на момент рассмотрения настоящего дела отсутствует предмет спора.       Приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода о необоснованности заявленных требований, поскольку заинтересованное лицо принимая обжалуемое Постановление № 3661 действовало в соответствии с требованиями Федерального закона № 159-ФЗ. Нарушений законодательства судом не установлено.
 
    При таких обстоятельствах заявленные требования не подлежат удовлетворению.
 
    В ходе судебного разбирательства судом были исследованы представленные сторонами подлинники или надлежащим образом заверенные копии приведенных документов.
 
    В соответствии со стать?й 110 АПК РФ, судебные расходы подлежат отнесению на заявителя.
 
    ООО "Степан и К", г. Армавир необходимо выдать справку на возврат из бюджета излишне уплаченной госпошлины в размере 2 000 руб.
 
    На основании вышеизложенного, руководствуясь названными нормативными актами, статьями 27, 104,  110, 167-170, 176 АПК РФ, суд
 
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении заявленных требований отказать.
 
    ООО "Степан и К", г. Армавир выдать справку на возврат из бюджета излишне уплаченные 2 000 руб. госпошлины.     
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.
 
 
    Судья                                                                                                    А.Г. Пристяжнюк