Решение от 05 ноября 2014 года №А32-25011/2014

 
 
 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
 
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Краснодар                                                                             Дело № А32-25011/2014
 
 
    05 ноября 2014 года
 
    Резолютивная часть Решения объявлена 29 октября 2014 года. Решение в полном объёме изготовлено 05 ноября 2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Пристяжнюка Александра Гавриловича, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Овакимян О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску              ОАО "ЦМТ-Краснодар", г.Краснодар к ООО "Поместье", г.Краснодар о взыскании задолженности и признании  обременения отсутствующим, при участии в заседании: от истца – Машуков Д.Ю. (по доверенности от 14.07.2014г., паспорт); от ответчика – не явились, уведомлены,
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    ОАО "ЦМТ-Краснодар", г.Краснодар был предъявлен иск к ООО "Поместье", г.Краснодар, в котором истец просил суд:
 
    взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору № 38/02-12 от 01.03.2012 в сумме 410 000 рублей и задолженность по арендной плате по договору № 37/02-12 от 01.03.2012г. в сумме 400 000 рублей, всего - 810 000 рублей;
 
    признать отсутствующим обременение недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Краснодар, ул.Советская, 30, в виде аренды, зарегистрированной в пользу ООО "Поместье" на основании договора аренды                   № 38/02-12 от 01.03.2012г. № государственной регистрации 232301/152/2012-541.
 
    Основания, по которым предъявлен иск, изложены в исковом заявлении и пополнениях к нему.
 
    Ответчик  в судебное заседание не явился, надлежащим образом осведомлен о времени и месте судебного разбирательства по настоящему делу, отзыв на иск не представил.
 
    Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает, что иск подлежит  удовлетворению по следующим основаниям:
 
    Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком 01.03.2012г. был заключен договор аренды нежилого помещения № 38/02-12 для размещения кафе, по условиям которого ответчику в аренду были предоставлены помещения в Центре международной торговли по адресу: г.Краснодар, ул. Советская, 30, в том числе комната № 15 площадью 69,9кв.м. на 0 этаже, комнаты №№ 25-29 площадью 128,4кв.м. на 1 этаже, комнат №№ 256-290 площадью 693,2кв.м. на 13 этаже.
 
    Передача имущества ответчику была оформлена  актом приема-передачи 04.04.2012г. Право аренды зарегистрировано в Управлении Росреестра за № 232301/152/2012-541.
 
    Согласно п. 5.1. договора аренды арендная плата составляет 175 000 рублей, которая должна быть произведена ответчиком в течение 5-ти банковских дней с момента выставления счета Арендодателем; начисление арендной паты начинается с 01.04.2012г. (п. 5.5. договора).
 
    01 марта 2012г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды движимого имущества № 37/02-12, согласно которого в пользование ответчика было передано оборудование, инвентарь, столовые приборы, которые находятся в арендуемом помещении.
 
    Передача движимого имущества была оформлена актом приема-передачи от 01.03.2012г.
 
    За пользование имуществом согласно п. 5.1. договора аренды № 37/02-12 арендная плата была установлена в размере 100 000 рублей в месяц, подлежащие уплате в течение 5-ти банковских дней с момента выставления счета Арендодателем; начисление арендной паты начинается с 01.04.2012г. (п. 5.5. договора).
 
    Согласно условий договоров № 38/02-12 и № 37/02-12 арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за арендованное движимое и недвижимое имущество.
 
    Однако, с начала заключения договоров арендодатель систематически нарушал существенные условия договора в части своевременности внесения арендных платежей. Неоднократные требования истца о погашении образовавшейся задолженности направлялись в адрес ответчика, однако исполнены не были, в связи с чем на дату подачи настоящего иска за ответчиком образовалась задолженность: по договору № 38/02-12 задолженность в размере 410 000 рублей, по договору № 37/02-12  задолженность в размере 400 000 рублей.
 
    Согласно п. 10.2.1. договора аренды № 38/02-12 арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в случае если арендатор несвоевременно производит оплату арендных платежей. Воспользовавшись своим правом одностороннего расторжения договора предоставленного договором аренды, истец уведомил ответчика о досрочном расторжении заключении договора аренды № 38/02-12 письмом исх№121 от 10.01.2014г., дата расторжения 01.03.2014г.
 
    Ответчику было предложено направить своего представителя для передачи помещения и подписания акта приема-передачи, однако ответчик проигнорировал требование истца.
 
    Аналогичные действия были осуществлены истцом и в рамках договора № 37/02-12, в связи с нарушением сроков и порядка оплаты истец направил ответчику уведомление о досрочном расторжении договора, что подтверждается письмом исх№121 от 10.01.2014г., дата расторжения 01.03.2014г.
 
    20 февраля 2014г. истец и ответчик подписали акт приема-передачи (возврата) движимого имущества, однако задолженность погашена не была.
 
    На момент обращения в суд помещения фактически освобождены ответчиком, однако акт приема-передачи (возврата) недвижимого имущества не подписан, что лишает истца возможности погасить запись об обременении имущества истца в виде аренды в пользу ООО "Поместье" в Управлении Росреестра по КК.
 
    Изложенные обстоятельства, послужили истцу и для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с иском, рассматриваемым по настоящему делу.
 
    При принятии Решения суд руководствуется следующим.
 
    Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
 
    В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
 
    Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.
 
    Согласно статьям 309, 310 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.
 
    Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был заключен договора аренды нежилого помещения № 38/02-12 от 01.03.2012г. на  срок до 31.03.2015г. (п. 9.1. договора).
 
    Согласно п. 1.1. которого во временное пользование ответчику были переданы нежилые помещения в Центре международной торговли по адресу: г.Краснодар, ул.Советская, 30:
 
    комната № 15 площадью 69,9кв.м. на 0 этаже;
 
    комнаты №№ 25 - 29 площадью 128,4в.м. на 1 этаже;
 
    комнаты №№256-290 площадью 693,2кв.м. на 13 этаже.
 
    Указанные помещения были арендованы ответчиком для организации предприятия общественного питания и собственного производства продуктов питания.
 
    Согласно п. 5.1. договора аренды нежилых помещений № 38/02-12 арендная плата составила 172 000 рублей в месяц, подлежащие оплате в течение 5-ти банковских дней с момента выставления счета Арендодателем; начисление арендной платы начинается с 01.04.2012г. (п. 5.5. договора).
 
    04 апреля 2012г. помещения были переданы в пользование ответчика, что подтверждается актом приема-передачи подписанным сторонами.
 
    В соответствии со статьями 131 и 609 Гражданского кодекса, статьями 4 и 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
 
    В связи с чем, договор аренды   № 38/02-12 от 01.03.2012г. был зарегистрирован в Управлении Росреестра по КК за № государственной регистрации 232301/152/2012-541.
 
    Кроме того, 01.03.2012г. сторонами был так же подписан договор аренды имущества № 37/02-12 ресторана "Панорама", кафе ОАО "ЦМТ-Краснодар" на срок до 31.03.2015г. (п. 7.1. договора). Согласно п. 1.1. договора  во временное пользование ответчику было передано оборудование, инвентарь, столовые приборы необходимые для организации предприятия общественного питания и собственного производства продуктов питания.
 
    Согласно п. 5.1. договора аренды нежилых помещений № 37/02-12 арендная плата составила 100 000 рублей в месяц, подлежащие оплате в течение 5-ти банковских дней с момента выставления счета Арендодателем; начисление арендной платы начинается с 01.04.2012г. (п. 5.3. договора).
 
    Имущество по договору № 37/02-12 было передано в пользование ответчика, что подтверждается актом приема-передачи подписанным сторонами (Приложения №№ 1-3 к договору).
 
    Согласно актов сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.07.2014г. за ответчиком числится задолженность в размере 400 000 рублей по договору имущества № 37/02-12 и 410 000 рублей по договору аренды недвижимого имущества № 38/02-12.
 
    В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Гражданского кодекс) обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
 
    01 января 2014г. письмом исх.№ 121 истец уведомил ответчика о наличии образовавшейся задолженности по договорам аренды № 37/02-12 и № 38/02-12 и требовал ее погашения, кроме того ответчик был уведомлен о досрочном расторжении заключенных договоров согласно п. 10.2.1. договора № 38/02-12 и п. 8.2.1. договора № 37/02-12.  Требования истца на момент рассмотрения спора не удовлетворено.
 
    20 февраля 2012г. ответчик передал истцу только имущество полученное в рамках договора аренды имущества № 37/02-12, что подтверждается актом приема-передачи, однако задолженность по договору не была погашено.
 
    В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
 
    Сумма долга, возникшая у ответчика по заключенному договору аренды подтверждена материалами дела, доказательств внесения оплаты ответчиком не представлено. Контррасчет ответчиком не представлен.
 
    Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела документы, суд пришел к выводу, о наличии достаточных оснований для взыскания с ответчика суммы основной задолженности по договору  аренды недвижимого имущества № 38/02-12 от 01.03.2012г. в размере 410 000руб., по договору аренды имущества № 37/02-12 от 01.03.2012г. в размере 400 000 рублей, всего - 810 000 рублей.
 
    Относительно требований истца о признании отсутствующим обременения недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Краснодар, ул.Советская, 30, в виде аренды, зарегистрированной в пользу ООО "Поместье" на основании договора аренды № 38/02-12 от 01.03.2012г. № государственной регистрации 232301/152/2012-541, суд пришел к следующим выводам.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
 
    В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
 
    Следовательно, по общему правилу оспаривание зарегистрированного права (обременения) невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло (ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
 
    В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22).
 
    Признание зарегистрированного права отсутствующим возможно лишь по таким спорам о праве на недвижимое имущество, по которым право истца не может быть защищено путем оспаривания основания государственной регистрации права. В случае наличия фактической возможности оспаривания зарегистрированного права посредством предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (виндикационный иск, признание сделки недействительной и применения последствий ее недействительности), предъявление требования о признании зарегистрированного права отсутствующим недопустимо.
 
    По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Из материалов дела следует,  что заключенный сторонами договор аренды нежилых помещений № 38/02-12 был зарегистрирован в Управлении Росреестра по КК за № государственной регистрации 232301/152/2012-541.
 
    Согласно уведомления исх.№ 121 от 10.01.2014г. заключенный договор аренды недвижимого имущества № 38/02-12 досрочно расторгнут арендодателем (истцом), однако акт приема-передачи имущества от арендатора к арендодателю не подписан, хотя фактически имущество находится во владении истца.
 
    О наличии обременения в виде аренды в пользу ответчика свидетельствует выписка из ЕГРП от 18.08.2014г., в одностороннем порядке погасить данную запись истец не имеет возможности, поскольку сторонами не подписан акт приема-передачи имущества и соглашение о расторжении договора аренды № 38/02-12. 
 
    Данная  запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, в связи с чем оспаривание зарегистрированного обременения в виде аренды в ползу ответчика может быть осуществлено только путем признании обременения отсутствующими.
 
    Иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.
 
    Такой способ защиты, как признание зарегистрированного права отсутствующим, подлежит применению в том случае, когда заинтересованное лицо фактически владеет спорным недвижимым имуществом, однако, не имеет иной возможности защиты своих прав в связи с наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчика на это же имущество. Обязательным условием для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения.
 
    Следовательно, установление фактического владельца спорным имуществом влияет на вывод о возможности восстановления права истца в рамках избранного им способа защиты. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2012 по делу N А32-19331/2010.
 
    С учетом изложенного, суд оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что имущество переданное ответчику в аренду находится в  фактическом владении истца, однако на данное имущество в государственном реестре зарегистрировано право аренды в пользу ответчика, которое может быть погашено только путем признания зарегистрированного обременения отсутствующим.
 
    Договор аренды № 38/02-12 досрочно расторгнут истцом, в связи с чем арендные отношения между сторонами фактически прекращены. Наличие обременения в виде аренды зарегистрированного в пользу ответчика лишает истца права распорядится данным имуществом в пользу третьих лиц.
 
    Таким образом, приведенные и представленные сторонами по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода об обоснованности  заявленных истцом требований.
 
    В ходе рассмотрения дела судом были исследованы подлинники и надлежащим образом заверенные копии приведенных документов.
 
    При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению судом.  
 
    Судебные расходы подлежат распределению по правилам ст. 110 АПК РФ. С ООО "Поместье" в пользу ОАО "ЦМТ-Краснодар", г.Краснодар подлежат взысканию судебные расходы, понесенные истцом по оплате госпошлины в размере 26 200 рублей.
 
    На основании вышеизложенного, руководствуясь названными нормативными актами, статьями 27, 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    Взыскать с ООО "Поместье", г.Краснодар в пользу ОАО "ЦМТ-Краснодар", г.Краснодар сумму задолженности по арендной плате по Договору № 38/02-12 от 01.03.2012г. в сумме 410 000 рублей и задолженность по арендной плате по договору № 37/02-12 от 01.03.2012г. в сумме 400 000 рублей, всего на общую сумму 810 000 рублей.
 
    Признать обременение недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Краснодар, ул.Советская, 30 в виде аренды, зарегистрированной в пользу ООО "Поместье", г.Краснодар на основании договора аренды № 38/02-12 от 01.03.2012г., государственная регистрация № 23-23-01/152/2012-541, отсутствующим.
 
    Взыскать с ООО "Поместье" в пользу ОАО "ЦМТ-Краснодар", г.Краснодар судебные расходы, понесенные истцом по оплате госпошлины в размере 26 200 рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.
 
 
 
    Судья                                                                                        А.Г. Пристяжнюк