Решение от 01 апреля 2014 года №А32-23077/2013

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ
 
350063, г. Краснодар, ул. Красная, 6
 
тел.: (861) 268-16-50, 268-18-65
 
www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
 
Дело № А32-23077/2013
 
    г. Краснодар
 
01 апреля 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 26.03.2014.
 
    Полный текст решения изготовлен 01.04.2014.
 
 
    Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мешковой Г.С.,
 
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (ОГРН 1042303660717, ИНН 2308101277), г. Краснодар,
 
 
    к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю» (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340), г. Краснодар,
 
 
    Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:
 
    1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар,
 
    2. Администрация Краснодарского края, г. Краснодар,
 
    3. Департамент имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар
 
 
    об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
 
 
    при участии в судебном заседании представителей:
 
    от истца: Балаконенко Р.В. – представитель, по доверенности;
 
    от ответчика: не явился, извещен;
 
    от третьего лица 1: не явился, извещен,
 
    от третьего лица 2: Дрокова Е.А. – представитель, по доверенности,
 
    от третьего лица 3: Исаев М.Р. – представитель, по доверенности,
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (ОГРН 1042303660717, ИНН 2308101277), г. Краснодар (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю» (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340), г. Краснодар (далее – учреждение) об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:22, общей площадью 25 665 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Лермонтово, ул. Дружбы, 1, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – строительство и эксплуатация гостиничного комплекса с торговым рыночным комплексом – по состоянию на 01.01.2011 в размере его рыночной стоимости 76 404 705 рублей при удельном показателе рыночной стоимости 2 977 рублей за 1 кв. м.; о понуждении учреждения в течение пяти дней со дня вступления в законную силу решения суда внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:22, общей площадью 25 665 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Лермонтово, ул. Дружбы, 1, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрушенного использования – строительство и эксплуатация гостиничного комплекса с торговым и рыночным комплексом – по состоянию на 01.01.2011 в размере его рыночной стоимости 76 404 705 рублей при удельном показателе рыночной стоимости 2 977 рублей за 1 кв. м.
 
    К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар, Администрация Краснодарского края, г. Краснодар, Департамент имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар.
 
    Определением суда от 05.05.2014 судом принят к рассмотрению отказ истца от заявления в части взыскания с ответчика судебных расходов.
 
    Отказ судом рассмотрен и принят, так как не противоречит требованиям законодательства.
 
    Третьи лица возражаю против удовлетворения исковых требований, указывают на то, что представленный в материалы дела отчет об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не соответствует действующему законодательству. При проведении расчетов по определению рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода к оценке оценщиком допущено нарушение п. 20 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256: принятые величины корректировок стоимости объектов – аналогов № 1, 3, 4, 5 по параметру «местоположение» в размере 0% (табл. 10.2 на стр. 56 отчета) не соответствуют значениям, приведенным при обосновании величин корректировки (стр. 50отчета). Согласно приведенным на стр. 51-52 отчета методическим рекомендациям РГ НСОД величина корректировки стоимости в зависимости от удаленности от моря составляет 5 % на каждые 100 м разницы удаленности от моря. На стр. 50 отчета указано, что объект оценки расположен в 200 м от берега моря. Таким образом, учитывая удаленность от моря объектов – аналогов № 1, 3, 4, 5 в размере 400 м, 800 м, 800 м, 800 м соответственно, величина корректировки должна составлять: + 5%, + 25%, + 25%, + 25 %. Кроме этого, приведенные в методических рекомендациях РГ НСОД величины корректировок разработаны для г. Сочи, возможность использования приведенных величин корректировок для местоположения объекта оценки не обоснована..
 
    Истец не согласен с установленным размером кадастровой стоимости земельного участка, в связи, с чем обратился с настоящим исковым заявлением в суд.
 
    Учреждение в материалы дела отзыв не представило, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.
 
    Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства дела.
 
    Как следует из материалов дела, общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:22 общей площадью 25 665 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Лермонтово, ул. Дружбы, 1 (далее – спорный земельный участок), что подтверждается представленным в материалы дела зарегистрированном в установленном порядке договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключенного по результатам торгов № 0000000707 от 29.10.2004 (далее – договор аренды), сроком до 29.10.2014.
 
    На основании Приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22 ноября 2011 года № 1756, вступившим в силу с 01.01.2012, утверждены результаты кадастровой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:22, установленной на 01.01.2011 в размере 216 545 101,05 рублей, кадастровая стоимость исчислена исходя из расчета: 8 437,37 рублей (удельный показатель кадастровой стоимости) за 1 кв. м, что подтверждается представленными в материалы дела кадастровым паспортом от 29.05.2013 № 2343/12/13-436430.
 
    Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную общество обратилось в арбитражный суд с иском.
 
    При оценке правовых оснований заявленных требований суд руководствовался правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11, согласно которой законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости, причем в этом случае достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания не является, для удовлетворения требований заинтересованного лица об установлении кадастровой стоимости в размере доказанной им рыночной стоимости земельного участка суду нет необходимости проверять достоверность результатов государственной кадастровой оценки в виде кадастровой стоимости спорного земельного участка или законность нормативного акта, которым они утверждены. Такое требование направлено не на оспаривание кадастровой оценки в целом, а на уточнение ее результатов применительно к данному конкретному земельному участку. По существу, предмет таких требований заключается в изменении кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости.
 
    Суд, приходит к выводу о том, что истец имеет достаточный правовой интерес в изменении кадастровой стоимости, как арендатор спорного земельного участка и плательщик арендной платы по договору аренды. Часть 3 статьи 20 Закона о кадастре, в числе лиц, имеющих право на обращение с заявлением об учете изменений объектов недвижимости, называет применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, - лиц, которым земельный участок предоставлен на праве пожизненного владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды на основании договора, заключенного на срок более пяти лет. Поскольку истец является арендатором спорного земельного участка, необоснованно завышенная кадастровая стоимость участков нарушает его права, как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, заявленные требования представляются обоснованными.
 
    Согласно договора аренды, а также кадастровая стоимость земельного участка является одним из элементов формулы расчета арендной платы, ставка арендной платы устанавливается по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, размер кадастровой стоимости напрямую влияет на размер арендной платы.
 
    Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной.
 
    Президиум ВАС РФ в постановлении от 25.06.2013 № 10761/11 сформулировал следующую правовую позицию. В постановлении от 28.06.2011 № 913/11 Президиум указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности. При этом Президиум исходил из того, что хотя установленная этим Законом административная процедура пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения кадастровой стоимости в размере рыночной на спорные отношения не распространяется, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату. Именно поэтому статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности прямо предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»). В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки. На эту же дату необходимо определять и рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в частности вновь образуемых земельных участков. При этом то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.
 
    В материалы дела истцом представлен Отчет № 0553-13/12-О от 10.06.2013, выполненный Автономной некоммерческой организацией «Центр судебных экспертиз и оценки» (далее – Отчет № 0553-13/12-О от 10.06.2013).
 
    В соответствии с Отчетом № 0553-13/12-О от 10.06.2013 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:22 по состоянию на 01.01.2011 составляет 76 404 705,00 рублей, рыночная стоимость 1 кв. м спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составляет 2 977,00 рублей.
 
    В силу статьи 17.1 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.
 
    Судом отклоняется довод третьего лица о том, что Отчет № 0553-13/12-О от 10.06.2013 не соответствует действующему законодательству по следующим основаниям.
 
    В соответствии с пунктом 20 ФСО оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определить конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Оценщик привел обоснование применения сравнительного подходов и отказа от применения затратного и доходного подходов на страницах 13-21 Отчет. Также на странице 21, есть обоснование выбранного метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.
 
    В соответствии с пунктом 6.2 письма РГ НСОД от 24.02.2010 оценщикам предлагается самостоятельно определить зависимость стоимости от удаленности в пределах одной зоны. Для этих целей можно использовать линейную зависимость. В отчете  0553-13/12-О от 10.06.2013 оценщиком применена линейная зависимость (стр. 51 отчета). В связи с тем, что для расчета корректировки удаленности применен объект, расположенный в Южной части Имеретинской Низменности, в силу пункта 6.2 письма РГ НСОД от 24.02.2010, оценщиком самостоятельно выбран шаг дискретности и интенсивности убывания цены.
 
    Кроме того, в рамках настоящего дела, в порядке статьи 82 Арбитражного кодекса Российской Федерации, проведена судебная экспертиза отчета № 0553-13/12-О от 10.06.2013, по результатам проведения которой в материалы дела предоставлено положительное экспертное заключение, данное ООО «Российское общество оценщиков».
 
    В соответствии с указанным экспертным заключением отчет № 0553-13/12-О от 10.06.2013 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону Российской Федерации от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
 
    Суд пришел к выводу о том, что необоснованно завышенная кадастровая стоимость земельного участка нарушает права истца как арендатора земельного участка и как плательщика арендной платы.
 
    При указанных обстоятельствах, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
 
    Нормами статей 170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предписано, что рассмотрение заявления и принятие решения в порядке искового производства предполагает разрешение спорного правоотношения, определение обязанностей сторон с момента вступления судебного акта в законную силу.
 
    Судебный акт об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости является основанием для внесения органом кадастрового учета после вступления решения суда в законную силу соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.
 
 
    Руководствуясь статьями 71, 82, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    Отказ истца от заявления в части взыскания судебных расходов принять.
 
    Определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:22 общей площадью 25 665 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Лермонтово, ул. Дружбы, 1, равной его рыночной стоимости в размере 76 404 705,00 рублей,стоимость 1 кв. м земельного участка (удельный показатель кадастровой стоимости) в размере 2 977,00 рублей, определенных по состоянию на 01.01.2011.
 
    Обязать филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю», г. Краснодар, в течение 5 дней со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, 23:33:0104001:22 общей площадью 25 665 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Лермонтово, ул. Дружбы, 1, равной его рыночной стоимости в размере 76 404 705,00 рублей,стоимость 1 кв. м земельного участка (удельный показатель кадастровой стоимости) в размере 2 977,00 рублей, определенных по состоянию на 01.01.2011.
 
    В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
    Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
 
 
 
 
    Судья
 
О.С. Левченко