Дата принятия: 05 ноября 2014г.
Номер документа: А32-22355/2014
г. Краснодар
Дело № А32-22355/2014
Резолютивная часть решения объявлена 28.10.2014
Решение изготовлено в полном объеме 05.11.2014
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шадриной С.Е.,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
ООО «Русская логистика»
к администрации МО г. Краснодар и департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар
3-и лица: Кочкалда А.И., Ежов М.П., Аргунов М.Я., Аргунова О.М., Фролов С.А., Измоденова Е.Ю.,Обухов Г.А., Обухова С.А., Давыденко Н.Н., Айрапетов Р.А., Натаров А.С., Мухтаров И.И., Кутовая СВ., Нехорошая А.В., Серегина В.А., Бурняшов Е.Б., Дзетль М.М., Джамалова Л.А., Хамди Ф.А., Кушу И.А., Власова Е.М., Власов В.А., Власов В.В., Власов С.А., Гарнис Л.В.,Жовно Ф.Н., Жовно-Стратиевский А.Э., Жовно И.А., Жовно С.Э., Жовно Э.А., Жовно Э.Г.
о признании отказа незаконным …
при участии в заседании:
от заявителя: Котянченко А.Н. – по доверенности,
от администрации, департамента: Дьяченко Я.И., Хилай В.В. - по доверенности,
от Джамаловой Л.А.: Джамалова Л.А.- паспорт,
от Давыденко Н.Н.: Давыденко Н.Н. - паспорт, от Обухова Г.А.: Обухов Г.А. - паспорт, от Кочкалда А.И.: Кочкалда - паспорт, остальные не явились, извещены,
установил:
Заявитель обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, в котором с учетом уточнения требований просит:
- признать незаконными действия администрации муниципального образования город Краснодар и департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, выразившееся в их отказе от принятия решения об образовании земельных участков из земельного участка площадью 11 020 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная между улицами Пашковской и Длинной, кадастровый номер 23:43:0207027:36;
- обязать заинтересованных лиц устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о разделе земельного участка площадью 11020 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная между улицами Пашковской и Длинной, кадастровый номер 23:43:0207027:36 и об образовании двух земельных участков:
- земельного участка площадью 2157 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная между улицами Пашковской и Длинной (кадастровый номер 23:43:0207027:143);
- земельного участка площадью 8 863 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная между улицами Пашковской и Длинной (кадастровый номер 23:43:0207027:36).
Заявленные требования мотивированы тем, что при отсутствии решения о разделе земельного участка у заявителя не имеется возможности его использовать в соответствии с условиями договора аренды.
Заинтересованные лица, присутствующие в судебном заседании 3-и лица против удовлетворения заявления возразили, сославшись на то, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты своего права.
Не присутствующие в судебном заседании 3-и лица надлежащим образом извещены, отзыв не представили.
Джамалова Л.А. ходатайствовала об объявления перерыва для представления отзыва.
Ходатайство удовлетворено, в судебном заседании 21.10.2014 объявлен перерыв до 17-30 28.10.2014 для представления отзывов 3-ми лицами, после перерыва заседание продолжено.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исследовав непосредственно доказательства по делу, оценив приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства и доводы, суд установил следующее.
Постановлением главы администрации города Краснодара № 1647 от 02.10.2002 ООО «Стройинтеркомплекс» был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 14 254 кв.м. для проектирования и строительства комплекса многоэтажных зданий административного, жилого и торгово-бытового назначения по улице Красной между улицами Пашковской и Длинной в Западном административном округе города Краснодара.
На основании указанного постановления между администрацией города Краснодара и ООО «Стройинтеркомплекс» подписан договор аренды земельного участка от 10.01.2003 № 4300008907 (л/с №119430000007306) (далее - договор аренды).
В договор аренды при его заключении были включены особые условия (статья 8), согласно которым арендатор обязан, в том числе:
- проектом строительства объекта предусмотреть мероприятия по сносу жилых домов, строений и сооружений граждан и предприятий, отселение жильцов со строительной площадки;
- своими силами и средствами произвести снос строений и сооружений, расположенных на земельном участке со стороны улицы Красной;
- представить соглашения на переселение в благоустроенное жилье семей с площадки строительства, заключенные с собственниками сносимого жилья и ответственными квартиросъемщиками.
На момент подписания договора на предоставленном в аренду земельном участке размещались принадлежащие третьим лицам объекты недвижимости (многоквартирные дома, частное домовладение по ул. Пашковская, 65-67).
27.12.2011 Администрация и ООО «Стройинтеркомплекс» во исполнение решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 23.03.2011 заключили соглашение об уменьшении площади арендуемого участка до 13 925 кв.м.
На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 07.03.2012 права и обязанности арендатора по договору перешли от ООО «Стройинтеркомплекс» к ООО «Кроус-Инвест».
На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.07.2012 права и обязанности арендатора по Договору перешли от ООО «Кроус-Инвест» к ООО «Русская логистика».
18.11.2013 Администрация и ООО «Русская логистика» во исполнение решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 20.04.2011 заключили соглашение об уменьшении площади арендуемого участка до 11 020 кв.м.
В целях начала проектирования и строительства многофункционального комплекса, с учетом того, что на арендуемом земельном участке расположены принадлежащие третьим лицам объекты недвижимости, ООО «Русская логистика» в конце 2013 - начале 2014 года осуществило мероприятия по формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка, занятого объектами недвижимого имущества третьих лиц по ул. Пашковской, 65-67 площадью 2 157 кв.м. (кадастровый номер 23:43:0207027:143), образуемого из состава арендуемого земельного участка (кадастровый номер 23:43:0207027:36).
23.01.2014 общество обратилось в адрес главы МО город Краснодар с заявлением о принятии решения по разделу указанного земельного участка (вх.№ 08/723 от 23.01.2014 г.). Заявление общества было направлено администрацией МО город Краснодар (далее - Администрация) на рассмотрение в Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - Департамент).
19.03.2014 общество обратилось в адрес Департамента повторно с аналогичным заявлением (вх. № 14447 от 19.03.2014 г.).
По результатам рассмотрения заявлений Департамент письменно сообщил Обществу о том, что принять решение о разделе земельного участка не представляется возможным. Основанием для отказа явилось неисполнение ООО «Русская логистика» договорных обязательств по представлению соглашений на переселение в благоустроенное жилье семей с площадки строительства, заключенных с собственниками сносимого жилья и ответственными квартиросъемщиками в квартале 193 по ул. Пашковской 65, 67 (пункт 8.4. Договора аренды).
Полагая, что действия Администрации и Департамента, выразившиеся в отказе раздела земельного участка являются незаконными, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.
В обоснование нарушения своих прав и охраняемых законом интересов в сфере предпринимательской деятельности заявитель ссылается на то, что общество, надлежащим образом исполняя свои обязательства по договору аренды, не может в полной мере использовать земельный участок по назначению (для проектирования и строительства комплекса многоэтажных зданий административного, жилого и торгово-бытового назначения), поскольку отсутствует нормативная возможность по возведению строений на частях арендуемого земельного участка, занимаемых объектами недвижимости, принадлежащими третьим лицам. Основания для сноса принадлежащего третьим лицам недвижимого имущества исключительны и строго регламентированы действующим законодательством. Наличие договора аренды земельного участка не является достаточным основанием для законного осуществления сноса объектов. При этом без осуществления сноса строений в рамках законных процедур ООО «Русская логистика» не имеет возможности использовать арендуемый земельный участок площадью 11 020 кв.м. по определенному Договором назначению. В соответствии с предпроектными проработками предполагаемого обществом строительства многофункционального административно-делового комплекса на арендуемом земельном участке (после процедуры раздела) предполагается возведение здания площадью 59 500 кв.м. При этом площадь застройки будет составлять 6 580 кв.м., а предполагаемое пятно посадки здания на земельном участке площадью 8 863 кв.м. учитывает нормативные расстояния до границ окружающей застройки и красных линий проезжих частей, а также устройство пожарного проезда вокруг возводимого комплекса. Кроме того для стоянки автотранспорта в здании будет предусмотрен трехуровневый подземный паркинг для сотрудников и посетителей многофункционального комплекса. Общество не имеет правовых оснований арендовать (т.е. владеть и пользоваться) частью земельного участка, на которых располагаются объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам. В данном случае без раздела земельного участка нарушается основополагающий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (пп.5 статьи 1 ЗК РФ), также нарушаются безусловные права собственников объектов на приобретение прав на соответствующие участки (п. 1 статьи 36 ЗК РФ).
Заявитель полагает, что единственно возможным способом получения обществом правовой возможности для беспрепятственного использования свободной частью арендуемого им участка (8 863 кв.м: из 11 020 кв.м.) является раздел земельного участка с выделением из него земельного участка 2 157 кв.м., занятого объектами недвижимости (жилые дома по ул. Пашковская 65, 67).
Заявитель также считает, что предусмотренное п. 8.4 договора аренды обязательство по представлению соглашений на переселение в благоустроенное жилье семей с площадки строительства, заключенных с собственниками сносимого жилья и ответственными квартиросъемщиками в квартале 193 по ул. Пашковской 65, 67 является ничтожным, т.к. выходит за рамки правоотношений сторон в сфере аренды и исполнение этих обязательств не зависит от воли сторон по договору аренды.
При принятии решения суд руководствуется следующим.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением случаев:
1) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;
2) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
3) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
4) перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 настоящего Кодекса;
5) иных предусмотренных федеральными законами случаев.
Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы:
1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Согласно пункту 6 статьи 11.4. Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
Согласно статье 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Обращаясь в суд с рассматриваемым требованием, заявитель преследует цель изменить предмет договора аренды.
Статья 450 ГК РФ предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как указано в п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Суд исходит из того, что при заключении в установленном порядке договора аренды публично-правовые отношения по предоставлению земли прекратились (административный акт исполнен), а между сторонами договора возникли иные (обязательственные) правоотношения по владению и пользованию спорным участком, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке.
В сложившейся ситуации удовлетворение заявленных требований (признание незаконным отказа в разделе земельного участка и обязание заинтересованных лиц принять решение о разделе спорного земельного участка на два других земельных участка) само по себе, без внесения изменений в договор аренды (относительно его предмета), не восстановит нарушенные, по мнению заявителя, права.
При этом, при отсутствии требований о внесении изменений в договор аренды, суд примет решение, в результате исполнения которого будет утрачен предмет договора аренды, что является недопустимым.
Согласно ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, заявителем избран ненадлежащий способ защиты, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Также, заявитель не доказал, что отсутствие решения о разделе препятствует исполнению обязательств по договору аренды.
Кроме того, суд полагает, что целью заявителя также является последующее уклонение от исполнения принятых на себя обязанностей (снос строений и сооружений, расположенных на земельном участке со стороны улицы Красной; заключение соглашений на переселение в благоустроенное жилье семей с площадки строительства с собственниками сносимого жилья и ответственными квартиросъемщиками).
Согласно п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии со статьёй 11 ГК РФ граждане и юридические лица имеют право на судебную защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Согласно статье 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, а в случае нарушения прав самостоятельно избирают и способы защиты, обращаясь в суд в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством (статья 4 АПК РФ).
Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьёй 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.
В п. 2 ст. 10 ГК РФ указано, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Суд считает, что заявитель, обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, не приступив к исполнению обязанностей, предусмотренных ст. 8 договора аренды, с указанной им выше целью, злоупотребил своими правами.
С учетом изложенного, а также ввиду отсутствия нарушений закона со стороны заинтересованных лиц при совершении оспариваемых действий, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Расходы по государственной пошлине в силу ст. 110 АПК РФ суд относит на заявителя по делу.
Руководствуясь статьями 167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Ходатайство Джамаловой Л.А. об объявлении перерыва удовлетворить.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.
Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Р.Ю. Савин
